Hay una pregunta que escucho frecuentemente en inversores de viviendas para alquiler. Se preguntan si en España es mejor alquilar por habitaciones o en forma tradicional.

Por eso quiero aportar mi punto de vista en este artículo.

Cuando hablo de alquiler tradicional me refiero al alquiler de toda la vida. Alquilas una vivienda o piso entero para vivienda habitual del inquilino. Son contratos generalmente de un año en adelante, y se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

En el caso de alquiler por habitaciones, es una modalidad cada vez mas usada en España. Alquilas cada habitación a una persona diferente (u pareja). Y estas tienen derecho al uso compartido de las zonas comunes, como la cocina, baños y salón.

Es una modalidad que se usaba inicialmente para estudiantes. Pero hoy ya lo utilizan también trabajadores, jóvenes e inmigrantes.

Las ventajas de alquiler tradicional de larga estancia #

Voy a empezar mencionando los puntos a favor del alquiler tradicional.

1. Menos trabajo de gestión

En el alquiler tradicional gestionas un solo inquilino.

Pero si alquilas por habitaciones, tienes que gestionar varios. Quizás 4 o 5 dependiendo de las habitaciones que alquiles en la vivienda.

Esto implica mayor tiempo en búsqueda de inquilinos, entrega de llaves, comunicación ante problemas, salida del piso, etc. El trabajo se multiplica. Y las horas que debes dedicar también.

2. Menos rotación

El inquilino tradicional suele quedare mas tiempo. Los contratos son anuales, aunque es normal que se queden más.

En cambio el inquilino por habitaciones es mas inestable. Se queda unos meses, y se muda. Ya sea porque no funciona la convivencia en el piso, encontró un piso completo para mudarse, terminó sus estudios, se va a vivir con la pareja u otros.

Entonces entran y salen de la habitación en menor tiempo. Esto también se traduce en mas tiempo de gestión para que ingrese una nueva persona.

3. Funciona en más zonas

Hoy por hoy cualquier ciudad de España tiene demanda de alquiler tradicional. Inclusive algunos pueblos también. Por lo tanto, es difícil equivocarse con la zona.

En cambio, el alquiler por habitaciones funciona solo en algunas zonas especificas. Generalmente se usa más en ciudades grandes, cerca de los principales centros de estudios o trabajo. Aquí hay mayor demanda de habitaciones.

Inclusive ya hay ciertas zonas que están saturadas de pisos alquilados por habitaciones. Y esto es lo que sucede. Haces tu excel de rentabilidad asumiendo que estarán completas el 100% del tiempo. Y después de meses de trabajo para encontrar la propiedad, dejarla a punto y comenzar a alquilar, te das cuenta que la ocupación promedio esta en 60 o 70%. Y quizás no vale la pena el esfuerzo adicional de alquilar por habitaciones.

Por lo tanto, la oferta y demanda de habitaciones es clave para elegir la zona.

4. Funciona con cualquier piso

Si alquilas el piso completo, no importan tanto las características. Mientras que sea habitable, va a funcionar.

Ahora, no cualquier vivienda sirve para alquilarse por habitaciones. Por lo general se requieren al menos 3 o 4 habitaciones para que salgan bien los números. Tiene que estar bien ubicado, con transporte publico cerca, porque muchos inquilinos no tienen coche. Tiene que ser un piso espacioso con muchos m² en cada habitación para que la gente este cómoda.

Por lo tanto, tienes mas requisitos que cumplir para que funcione bien alquilando por habitaciones.

5. Menores reparaciones

En una vivienda alquilada por habitaciones suele haber más cantidad de personas viviendo en el piso. Normalmente una persona por cada habitación. O parejas en una habitación. Como hay más gente, la vivienda tiene mas uso. Y como es lógico, va a requerir más reparaciones.

Además al alquilar por habitaciones hay zonas comunes como la cocina o baño. Si alguien daña algo por mal uso, por ejemplo la placa vitrocerámica, es difícil entender quien fue. Cada inquilino dirá “yo no fui”. Y no querrá asumir los costos de la reparación. ¿Y que sucede? El propietario termina asumiendo los costos de la reparación.

En el caso de alquilar la vivienda entera, hay solo un responsable. Y esta claro quien debe asumir la reparación.

6. Fácil de delegar

Es mas fácil delegar la gestión de un alquilar tradicional. Es un modelo que tiene ya muchos años. La mayor parte del trabajo se concentra al inicio del contrato y al final. Y como los inquilinos de piso entero se quedan muchos años, en el medio puede haber muy pocas incidencias.

Hay muchas agencia inmobiliarias que pueden gestionarte el piso por alquiler tradicional. A cambio de un porcentaje (%) de las renta.

En cambio, el alquiler por habitaciones es un modelo de negocio más nuevo. Y mucho mas intenso, porque hay varios inquilinos en el piso (en vez de uno). Hay pocos particulares o agencias que se encargan de la gestión. Y quien sea responsable de esta gestión es mejor que viva cerca del piso. Por la cantidad de visitas.

Por esto, es mucho mas fácil delegar la gestión de un alquiler tradicional.

7. Garantía de impago

En el alquiler tradicional puedes obtener un seguro de impagos para tus inquilinos. Este cubre los meses que tu inquilino no pague, y se encargan del iniciar el reclamo judicial. Hasta el desahucio. Por lo cual es una excelente garantía para el propietario. Varias empresas de seguro reconocidas ofrecen este servicio.

En cambio, en el caso de alquiler por habitaciones, casi no hay empresas que ofrezcan seguro de impagos. Hay alguna que otra. Y tienen menos trayectoria en el mercado.

Por otra parte me ha pasado que los requisitos que piden al inquilino son altos. Y muchos no lo pasan. Y además lleva tiempo dar de alta el seguro por cada inquilino. Son varios por piso.

Esto hace que normalmente no se use seguro de impagos en alquiler de habitaciones. Y genera menos seguridad al propietario.

8. Deducciones fiscales

En el caso de alquiler tradicional, el propietario tiene beneficios fiscales si alquila su propiedad como vivienda habitual. Aplica solo para propietarios que son personas físicas. Y esto genera una reducción anual en el IRPF por las rentas del alquiler.

En el caso de alquiler por habitaciones, hay diferentes interpretaciones de la ley al momento. Hay propietarios que aplican la deducción. Sin embargo tiene que tratarse de inquilinos que usen la habitación como vivienda habitual. Y que se queden allí por un periodo relativamente largo. Sabemos que este no es el caso para muchos inquilino. Entonces no siempre se puede aplicar la deducción.

9. Menos electrodomésticos y muebles

Cuando alquilas un piso entero puedes entregarlo sin muebles. Y con los electrodomésticos básicos, como puede ser un horno o calentador de agua.

Sin embargo, si alquilas el piso por habitaciones, hace falta equiparlo. Por ejemplo agregar frigoríficos, horno microondas, lavadora, estanterías suficientes, y menaje de cocina.

También debes equipar cada habitación. Se coloca la cama con colchón, mesa, silla, armario, cortinas, TV, espejo, etc.

La habitación tiene que estar lista para entrar a vivir. Sino nadie la alquilará.

Por lo tanto, equipar un piso para alquilar por habitaciones tiene mayor inversión. Y por supuesto mayores costos de mantenimiento.

10. Mejor perfil de inquilino

Este es otro tema importante. A rasgos generales, es mejor tener un buen perfil de inquilino. Serán más responsables, solucionarán más los problemas por su cuenta, se comportarán mejor, tendrán mejor relación con los vecinos, y una mayor solvencia económica.

Para alquilar un piso completo se requieren requisitos mayores. El costo mensual es más alto que para alquilar una habitación en una misma zona. Hay menos gente que puede darse el lujo de alquilar un piso entero, y debe conformarse con una habitación. Esto genera que al final los mejores perfiles, con mayor solvencia, sean los que puedan acceder a alquilar un piso entero.

11. No hay problemas de convivencia

Al alquilar un piso por habitaciones recordemos que los inquilinos no se conocen entre sí. Y deben aprender a convivir juntos. Están en un espacio cerrado, y tienen que compartir las zonas comunes. Por esto una buena convivencia es clave.

He visto mucha gente que no se adapta a vivir en un piso compartido. O tiene comportamientos que no son adecuados para el resto.

Ejemplos hay miles:

  • El que pone la música demasiado alta en su habitación.
  • El que trae visitas demasiado frecuentemente.
  • El otro deja sus cosas en zonas comunes.
  • El que se lleva las cosas comunes a su habitación.
  • El que no limpia las zonas comunes.
  • El que no cierra la puerta con llave.
  • El que deja las luces encendidas de noche.
  • El que malgasta energía.
  • El que fuma.
  • El que trajo a su gato al piso.
  • El que deja restos en la cocina.
  • El que no saca la basura.

Y puedo seguir con muchos mas…

Como resultado de los problemas de convivencia, llaman al propietario, o gestor, para hacerse cargo y resolverlos. O para mediar. Es normal. Y muy frecuente al alquilar habitaciones.

En cambio, al alquilar el piso entero, estas cuestiones se resuelven dentro de la familia, o grupo de alquilo el piso en su defecto. No involucran al propietario.

12. Sin problemas de limpieza

Este es otro punto de conflicto al alquilar habitaciones. No limpian u ordenan la cocina, baño o zonas comunes. Y genera conflictos con el resto.

Si no hay una buena comunicación entre ellos, reglas claras, o servicio de limpieza, entonces esto es una fuente de problemas.

En cambio esto no sucede si alquilas el piso entero. Las cuestiones de limpieza y orden se resuelven a nivel familiar.

13. Sin repartición de gastos por suministros

Este también es otro punto de conflicto al alquilar habitaciones. Sobre todo con la electricidad. Algún inquilino consume demasiada electricidad. Por ejemplo deja encendida todo el día una estufa eléctrica, inclusive cuando no esta. O el aire acondicionado inclusive. Y el costo de la electricidad se dispara. Como la factura se divide entre todos, el resto de los inquilinos tiene que pagar el exceso.

El otro ejemplo típico es cuando algún inquilino se va antes del piso, o esta de vacaciones. Y por eso quiere pagar menos suministros. Es muy complejo ajustar una factura acorde al uso real de cada habitación.

Por otra parte, al alquilar por habitaciones, la titularidad de los suministros queda a nombre del propietario. En caso de impagos de suministros, este debe asumir el costo.

En el caso de alquilar un piso entero, la gestión de los suministros es mas sencilla. Se traspasa la titularidad al inquilino (si fue acordado así por contrato), o se paga directamente de su cuenta. Y además no hay división de gastos de electricidad o agua.

Esto hace mucho más fácil gestionar los suministros al alquilar un piso entero.

Las ventajas de alquiler por habitaciones #

Habiendo dicho todo esto, alquilar por habitaciones también tiene su ventajas. Son las siguientes.

1. Mayor rentabilidad

Esta es, sin dudas, la principal ventaja de alquilar por habitaciones. Si elijes bien el inmueble y la zona, puedes tener varias rentas por cada vivienda. Y la renta total puede ser mayor que alquilar el piso completo con un solo contrato.

Quizás ingresos entre 50% a 70% mayores. Depende del caso. Y por lo tanto mayor rentabilidad sobre la inversión.

2. Ingresos mas estables

Al tener varias contratos de alquiler, los ingresos son más estables. Por ejemplo tienes un piso con 5 habitaciones alquiladas. Si se va un inquilino y queda una habitación vacía, todavía tienes 4 habitaciones alquiladas. Tus ingresos por renta bajarán, pero solo un poco.

En el caso de alquiler tradicional, si su inquilino se va, los próximos días tendrás cero ingresos. Hasta que consigas un nuevo inquilino.

También dejaras de tener ingresos si tu único inquilino no paga, y no tienes seguro de impagos.

3. Menos impagos

El costo mensual de alquilar una habitación es mas bajo que un piso entero. Como se necesita menos dinero, es mas fácil que el inquilino tenga el dinero para pagar a fin de mes.

En definitiva, al alquilar por habitaciones hay menos casos de impagos.

4. Menos okupas

Alquiler por habitaciones también tiene un riesgo de okupación.. Sin embargo esto es menos frecuente que alquilando el piso completo.

Primero, porque el okupa prefiere un piso entero. ¿Para que okupar solo una habitación, si hay pisos enteros vacíos?

Y por otro lado, el piso alquilado por habitaciones nunca esta vacío. Siempre hay algún inquilino viviendo, y más movimiento en el piso. Puede quedar alguna habitación vacía por un tiempo, o haber algún inquilino de vacaciones. Pero es muy improbable que quede deshabitado por mucho tiempo.

Por lo tanto, un piso alquilado por habitaciones esta mejor vigilado por los inquilinos. Y es más difícil de okupar.

5. Mayor flexibilidad contractual

Sabemos que el alquiler de un piso como vivienda habitual esta regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, o LAU.

Sin embargo al día de hoy hay menor regulación del alquiler de habitaciones. Esto da mayor libertad al propietario para definir las condiciones de alquiler, y ajustarlas a sus necesidades. Los contratos entonces pueden ser mas flexibles para el propietario.

6. Facilidad de ingreso a la vivienda y zonas comunes

Al alquilar por habitaciones, el propietario se puede guardar el derecho de acceder a las zonas comunes de la vivienda. No necesita autorización para ingresar. Inclusive puede enviar profesionales de limpieza, o reparación, sin consentimiento del inquilino.

Esto genera un mejor control de la vivienda. En caso de cualquier duda, puede ir y verificar por su cuenta.

En cambio, al alquiler una vivienda entera, el propietario necesita autorización del inquilino para entrar a la vivienda. Recordemos que el domicilio es inviolable según la Constitución Española.

7. Mas control de la vivienda

En el caso de alquiler de habitaciones, no solo el propietario puede ingresar a las zonas comunes de la vivienda. Sino que también hay una supervisión por el resto de los inquilinos.

Si alguno no se esta comportando como corresponde, o algo grave sucede, el resto de los inquilinos te avisará. Con esto el propietario tiene un mejor control de la propiedad. Porque no depende de la voluntad de un solo arrendatario.

8. Mejor relación con vecinos

Y relacionado al punto anterior, y en mi experiencia, alquilar un piso por habitaciones genera mejor relación con los vecinos. Hay varias razones.

Por un lado al haber varios inquilinos en el piso tienes una mejor supervisión. Siempre hay algún comportamiento que no es adecuado. Pero puedes resolver los problemas antes de llegue a los vecinos de la comunidad. Ya sea porque lo resuelves tú, o el resto de los inquilinos.

Por otra parte, si hay comportamientos inadecuados, es mas fácil que el inquilino se marche. Se puede ir a otra habitación en la zona, y es fácil llegar a un acuerdo. No hace falta movilizar una familia completa, y no suele haber menores de edad.

Después de alquilar uno de mis pisos por habitaciones, recuerdo que pregunte a varios vecinos como se comportaban mis inquilinos. Y uno me respondió son todos unos santos. Y me preguntó como lo hacía.

En comparación, había otra persona que había alquilado una vivienda completa en el mismo edificio. Tuvo discusiones con varios vecinos. Genero problemas a diario por ruidos molestos. Hasta una noche causó un daño en la entrada al edificio.

Esto causo varias llamadas a la policía, y denuncias. Hay varios procesos judiciales en curso por el asunto. Y después de meses la situación casi no ha cambiado. Es mucho mas difícil resolver problemas cuando se alquila una vivienda completa.

9. Menores requisitos de ingreso

Al alquilar un piso entero seguramente todo propietario tiene sus requisitos. Por ejemplo se puede pedir estabilidad laboral. Y además se recomienda que el inquilino destine máximo un 35% de sus ingresos a pagar el alquiler.

Dada la escasa oferta de alquiler hoy en España, y los precios de alquiler mensual subiendo, los requisitos a cumplir para alquilar un piso entero son altos. No cualquier persona los cumple.

En cambio al alquilar una habitación, los requisitos de ingreso son más bajos. Muchos propietarios aceptan inquilinos sin nómina, estudiantes, o extranjeros sin residencia en España. Por lo tanto, hay mas gente que cumple los requisitos mínimos para alquilar una habitación. Y es mas fácil encontrar inquilino.

Conclusión #

En resumen, ¿es mejor alquilar un piso entero o por habitaciones? Depende.

Lo importante es entender que son modelos muy diferentes, y depende del caso particular. No solo de la vivienda en especifico, sino de la situación particular de cada propietario.

El objetivo de este articulo es mostrarte las ventajas de cada uno, y que llegues a una conclusión de acuerdo a tu situación personal o de tu empresa.

Espero que te sea útil. Y compartas o me dejes un comentario si te sirvió.