Introducción: cuando la hipoteca inversa complica la venta… pero no la imposibilita #
Imagina esto: tienes una vivienda en España (quizá en Valencia, quizá en otro lugar), sobre la que en su día contrataste una hipoteca inversa para complementar tu pensión o tener más liquidez. Ahora tú, tus herederos o incluso un comprador interesado queréis vender esa vivienda… y de repente todo parece un laberinto jurídico y fiscal.
Tranquilidad absoluta: se puede vender una vivienda con hipoteca inversa. No estás atrapado. Eso sí, hay que entender bien:
- Qué opciones reales existen para vender.
- Cómo cancelar, subrogar o gestionar esa hipoteca inversa.
- Qué consecuencias fiscales tienen estas decisiones, tanto para los herederos como para el comprador.
Desde la experiencia diaria que tenemos en el mercado inmobiliario de Valencia, vemos este tipo de casos cada vez más. Y la diferencia entre que todo fluya y que se convierta en un problema gigante está en una palabra: información.
Vamos a desgranarlo todo, paso a paso, sin tecnicismos innecesarios y con ejemplos claros.
Recordatorio rápido: ¿qué es exactamente una hipoteca inversa? #
La hipoteca inversa es un producto financiero pensado para personas mayores (normalmente a partir de 65 años) o personas con gran dependencia, que tienen una vivienda en propiedad y quieren obtener liquidez sin tener que venderla ni dejar de vivir en ella.
En lugar de que tú pagues al banco, es el banco quien te paga a ti. Puede hacerlo en forma de:
- Mensualidad (renta periódica).
- Disposición única (un capital inicial).
- O una mezcla de ambas.
La vivienda queda hipotecada a favor de la entidad, pero el propietario mantiene la nuda propiedad y el uso de la vivienda. Es decir: sigues siendo el dueño y puedes residir ahí.
Lo que suele despistar es esto:
La deuda no suele exigirse en vida (salvo incumplimientos graves). Normalmente se liquida:
- Cuando el titular fallece.
- O cuando se vende la vivienda.
- O cuando se deja de vivir en ella en las condiciones pactadas.
Y ahí es donde empiezan las dudas:
Si hay una hipoteca inversa inscrita en el Registro de la Propiedad, ¿se puede vender la casa? Sí, pero habrá que solucionar primero esa carga.
Escenario 1: vender la vivienda durante la vida del titular de la hipoteca inversa #
Cada vez vemos más casos de personas mayores que, habiendo contratado una hipoteca inversa, deciden vender la vivienda en vida. A veces porque quieren mudarse a otra ciudad, a una residencia, a una vivienda más pequeña o simplemente porque prefieren transformar el ladrillo en liquidez.
Aquí la clave es entender que:
La hipoteca inversa es una carga hipotecaria sobre el inmueble.
Para poder venderla con normalidad, esa carga debe:
- Cancelarse, o
- Quedar claramente subrogada o asumida por el comprador (si el banco lo admite, que es poco habitual, pero posible).
Veamos cómo funciona.
Opción A: cancelar la hipoteca inversa con el precio de venta #
Es la opción más habitual y, en la práctica, la más sencilla para que la operación fluya sin sobresaltos.
El proceso, a grandes rasgos, suele ser así:
Primero, se solicita al banco un certificado de deuda pendiente de la hipoteca inversa: capital dispuesto, intereses acumulados y, si los hay, gastos pendientes.
Se llega a un acuerdo de precio con el comprador, teniendo en cuenta que en la escritura de compraventa el notario necesitará que la vivienda quede libre de cargas (salvo que se pacte lo contrario y el comprador acepte explícitamente la carga, algo muy poco frecuente en hipoteca inversa).
En el momento de la firma, del precio de venta:
- Una parte se destina a pagar al banco y cancelar totalmente la hipoteca inversa.
- El resto se entrega al vendedor (o a quien corresponda).
El banco, una vez cobrado, otorga una escritura de cancelación hipotecaria que se inscribe en el Registro de la Propiedad. Así, la vivienda pasa a estar libre de hipoteca, y el comprador adquiere un inmueble sin cargas.
Emocionalmente, para muchos vendedores mayores, este momento es muy especial:
Cerramos una etapa, se liquida la deuda y se transforma la vivienda en dinero líquido para disfrutar o para ayudar a la familia.
Desde el punto de vista del comprador, esta es la opción comodísima: compra un inmueble limpio, sin sorpresas futuras.
Opción B: subrogar la hipoteca inversa al comprador (poco frecuente, pero posible) #
La subrogación de hipoteca inversa a favor del comprador no es lo estándar, pero jurídicamente puede darse si:
- El banco está de acuerdo.
- El comprador cumple los requisitos que exige la entidad (edad, perfil, finalidad del producto).
- La estructura del préstamo lo permite.
Esto se utiliza muy poco porque la hipoteca inversa está pensada como producto muy personalizado para la situación vital del propietario mayor. No es como una hipoteca normal que se traspasa más fácilmente.
Si se diera el caso, el comprador asumiría la posición del titular en la hipoteca inversa:
- La carga queda vigente.
- Se inscribe la subrogación en el Registro.
- El precio de compra se ajusta, porque el comprador está aceptando una deuda a cambio.
Este escenario tiene que analizarse con lupa, tanto jurídica como fiscalmente, con ayuda de un abogado experto y de un asesor fiscal, porque puede afectar al valor real de la operación para ambas partes.
Escenario 2: fallecimiento del titular y venta por parte de los herederos #
Este es el caso que más vemos en la práctica:
La persona que contrató la hipoteca inversa fallece, y los herederos se encuentran con:
- Una vivienda heredada.
- Una hipoteca inversa inscrita sobre ella.
- Y un montón de dudas: ¿tenemos que quedarnos la casa?, ¿podemos venderla?, ¿qué pasa con la deuda?, ¿qué impuestos vamos a pagar?
¿Qué pueden hacer los herederos? #
Al morir el titular, los herederos tienen, en esencia, tres grandes caminos:
Aceptar la herencia, pagar la deuda al banco y quedarse la vivienda libre de cargas.
Aceptar la herencia, vender la vivienda y cancelar la deuda con parte del precio.
Renunciar a la herencia, si entienden que no les compensa por el nivel de deuda o por cuestiones personales.
Como estás leyendo este artículo, vamos a centrarnos en la opción estrella:
Aceptar la herencia y vender la vivienda con hipoteca inversa para cancelar la deuda.
El procedimiento general es este:
Se tramita la aceptación de herencia, donde se adjudica la vivienda a los herederos, aunque siga gravada con hipoteca inversa. Se liquida, dentro de plazo, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y, en su caso, plusvalía municipal por la transmisión mortis causa (según normativa autonómica y local).
Se solicita al banco el certificado de deuda pendiente de la hipoteca inversa.
Se busca comprador, se fija un precio de venta, y en la notaría se articula una escritura en la que:
- Los herederos venden el inmueble al comprador.
- Del precio de compraventa, una parte se destina a cancelar la hipoteca inversa (pago directo al banco).
- El resto se reparte entre los herederos según corresponda.
Al mismo tiempo, el banco firma la cancelación hipotecaria, que quedará reflejada en el Registro.
La gran ventaja para los herederos es evidente:
No tienen que disponer de dinero propio por adelantado para cancelar la hipoteca. Se utiliza el precio de venta de la vivienda para pagar la deuda.
Cómo se calcula la deuda de la hipoteca inversa al vender o al fallecer el titular #
Este punto es crítico para saber si la operación compensa.
La deuda pendiente en una hipoteca inversa suele estar formada por:
- El capital dispuesto por el titular (lo que realmente cobró: mensualidades, disposiciones únicas, etc.).
- Los intereses acumulados hasta la fecha de liquidación.
- Algunos posibles gastos asociados (seguros vinculados, comisiones de apertura o cancelación, si las hubiera, etc., según contrato).
Importante:
Muchos contratos de hipoteca inversa incluyen límites a la deuda máxima (por ejemplo, no puede superar un porcentaje del valor de tasación). Hay que revisar siempre la escritura original.
A partir de ahí, el análisis es muy claro:
Si la deuda es inferior al valor de mercado de la vivienda, la operación suele tener sentido: se paga al banco, se vende bien y los herederos o el titular obtienen un remanente interesante.
Si la deuda se acerca demasiado al valor de mercado, hay que hacer números con mucho cuidado. A veces compensa, a veces no.
Desde nuestra experiencia en Valencia, lo habitual es que la deuda sea claramente inferior al valor real de mercado, sobre todo en barrios consolidados donde la vivienda ha subido de valor.
¿Qué pasa si la deuda de la hipoteca inversa supera el valor de la vivienda? #
Aquí suele cundir el pánico, pero de nuevo: calma.
En muchos contratos de hipoteca inversa se establece que:
- Los herederos pueden optar por no responder con su patrimonio personal si el valor de venta de la vivienda no cubre toda la deuda, y el banco se limita a ejecutar sobre el inmueble.
Esto hay que comprobarlo caso a caso, porque depende del tipo de hipoteca inversa contratada y de la ley y normativa aplicables en el momento.
Dos escenarios habituales:
Si el contrato está diseñado como “sin recurso” para herederos (con ciertas condiciones), la responsabilidad puede quedar limitada al valor del inmueble. Es decir, si al vender no se cubre todo, el banco no persigue otros bienes de los herederos. Aun así, esto debe revisarse con un abogado.
Si el contrato sí permite reclamar el resto, los herederos tendrán que valorar muy seriamente si les conviene:
- Aceptar la herencia.
- Negociar con el banco.
- O directamente renunciar.
Como agencia, en estas situaciones siempre recomendamos:
- Pedir al banco un desglose detallado de la deuda.
- Obtener una tasación actualizada o una valoración real de mercado.
- Sentarse con un asesor independiente y tomar decisiones con calma, sin precipitación.
Fiscalidad para los herederos: herencia más venta con hipoteca inversa #
Vamos al punto que más preocupa: impuestos.
Los herederos se enfrentan, en este tipo de operaciones, a varias capas de fiscalidad. Lo vemos de manera práctica.
Impuesto de Sucesiones y Donaciones #
Al fallecer el titular, los herederos deben liquidar el Impuesto de Sucesiones sobre el valor de la vivienda heredada, aunque tenga hipoteca inversa.
Dependiendo de la comunidad autónoma (por ejemplo, en la Comunitat Valenciana hay bonificaciones en determinados casos), la carga fiscal puede ser:
- Relativamente moderada.
- O prácticamente simbólica, si se cumplen ciertos requisitos (grupo de parentesco, vivienda habitual, etc.).
Punto importante:
La hipoteca inversa, al ser deuda del causante, reduce la base imponible de la herencia. Es decir, se declara el valor del bien, pero también la deuda pendiente, lo que rebaja la parte neta sobre la que se calcula el impuesto.
Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) #
También llamada IIVTNU. Se genera tanto:
- En la transmisión mortis causa (por herencia).
- Como en la posterior venta por parte de los herederos, si la normativa local así lo establece y si realmente ha habido incremento de valor del suelo.
Tras las modificaciones legales de los últimos años, hay que estudiar cada caso. En muchos municipios, los herederos pueden elegir entre:
- Un sistema objetivo de cálculo.
- O uno que tenga en cuenta el incremento real.
De nuevo, aquí la clave es asesorarse bien.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) de los herederos #
Cuando los herederos venden la vivienda heredada, generan una ganancia o pérdida patrimonial en su IRPF.
La pregunta es: ¿cómo se calcula esa ganancia?
Se toma como valor de adquisición el valor que tuvo la vivienda en la herencia (el que se declaró en Sucesiones), y como valor de transmisión el precio de venta.
Sobre la ganancia neta se aplica la tributación de las ganancias patrimoniales en la base del ahorro. Aquí la hipoteca inversa no cambia el mecanismo básico: simplemente afecta al dinero neto que finalmente reciben, pero no a la fórmula general de cálculo.
Recomendación muy directa:
Antes de firmar la venta, conviene hacer una simulación fiscal con un asesor, para saber:
- Qué se pagará en IRPF.
- Qué quedará neto para cada heredero.
Fiscalidad para el comprador: ¿afecta la hipoteca inversa? #
Para el comprador, la existencia previa de una hipoteca inversa sobre la vivienda no cambia demasiado la película si, como es lo habitual, se cancela en el momento de la compraventa.
El comprador deberá afrontar, como en cualquier compra de vivienda, los impuestos normales:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), si compra una vivienda de segunda mano.
- O IVA y AJD, si se trata de vivienda nueva (lo cual es muy raro en hipoteca inversa, porque normalmente son viviendas con antigüedad).
La clave práctica es:
Si en la escritura queda claro que el inmueble se entrega libre de cargas, y la hipoteca inversa se cancela correctamente, el comprador no hereda ninguna obligación relativa a ese producto financiero.
Solo en escenarios muy atípicos (subrogación de la hipoteca inversa) habría que analizar fiscalmente si hay alguna consecuencia añadida. En la inmensa mayoría de operaciones, esto no sucede.
¿Es posible cancelar anticipadamente la hipoteca inversa sin vender? #
Sí, es posible, y puede ser útil en algunos casos.
Puede ocurrir que el titular en vida o los propios herederos quieran:
- Conservar la vivienda.
- Y, al mismo tiempo, eliminar la carga de la hipoteca inversa.
Para eso, bastaría con:
Solicitar al banco el cálculo de la deuda total a una fecha concreta.
Negociar, si es posible, condiciones de cancelación anticipada (es común que haya algo de margen de negociación, según vinculación, antigüedad del producto, volumen de deuda, etc.).
Pagar la deuda con fondos propios (ahorros, venta de otro activo, etc.).
Formalizar la escritura de cancelación y su inscripción en el Registro.
A partir de ahí, la vivienda queda totalmente libre de carga, y más adelante se puede vender con total sencillez, alquilar, donar, etc.
Este movimiento tiene sentido cuando:
- La familia tiene liquidez.
- Se quiere dejar la vivienda “limpia” a los herederos.
- O se quiere evitar el efecto de los intereses que seguirían acumulándose con el tiempo.
Riesgos y errores frecuentes al vender una vivienda con hipoteca inversa #
Te resumo los fallos que más solemos ver y que se pueden evitar fácilmente:
Se asume que “no se puede vender” y se retrasa todo.
Esto genera más deuda por intereses y complica la situación para los herederos. La realidad es que sí se puede vender, solo hay que planificar.
No se pide a tiempo un certificado de deuda al banco.
Sin ese dato, es imposible fijar un precio de venta bien pensado y saber qué remanente quedará.
Se acepta la herencia sin calcular bien la fiscalidad.
Es vital sumar: Impuesto de Sucesiones, posibles plusvalías y el IRPF por la venta.
Se firma un contrato privado de venta sin tener clara la situación de la hipoteca inversa.
Error muy peligroso: el comprador debe saber exactamente qué carga hay y cómo se va a cancelar. Todo debe quedar meridianamente claro.
No se escucha a profesionales inmobiliarios de la zona.
En una ciudad como Valencia, por ejemplo, la diferencia de precio entre vender bien asesorado o vender “a ojo” puede ser muy grande. Y cuando además hay una hipoteca inversa de por medio, el margen de error se multiplica.
¿Cómo se vive este proceso desde dentro? Un poco de realidad emocional #
Más allá de leyes e impuestos, hay algo que vemos constantemente cuando ayudamos en estas operaciones: emociones.
Cuando vende el propio titular mayor:
- Suele sentir una mezcla de liberación y nostalgia.
- Le cuesta desprenderse de la vivienda donde ha pasado media vida.
- Pero cuando ve el dinero en su cuenta y la tranquilidad que le genera, aparece una sensación clara de alivio.
Cuando venden los herederos:
- A menudo es un momento delicado, ligado al duelo.
- La casa es mucho más que ladrillos: es historia, recuerdos, familia.
- Y tener además una hipoteca inversa complica mentalmente la decisión.
Por eso es tan importante tener:
- Información clara.
- Un acompañamiento humano y paciente.
- Y la seguridad de que lo que se está haciendo es lo más sensato y justo para todos.
Consejos prácticos si estás pensando en vender una vivienda con hipoteca inversa #
Te dejo una especie de “ruta rápida”, en modo lectura sencilla, para que no se te escape nada importante:
Primero, siempre:
Revisa la escritura de la hipoteca inversa. Mira condiciones de devolución, límites, intereses, si hay o no responsabilidad más allá del propio inmueble, y si existe algún seguro vinculado.
Habla con el banco sin miedo.
Pide un certificado de deuda actualizado y pregunta si contemplan alguna opción de subrogación o negociación flexible.
Valora la vivienda con criterio profesional.
No te quedes solo con portales o estimaciones genéricas. Un buen agente inmobiliario local puede marcar la diferencia entre vender ajustado a mercado… o malvender.
Consulta con un asesor fiscal.
Sobre todo si hay varios herederos, diferencias de criterio o dudas sobre Sucesiones, plusvalías e IRPF.
Decide la estrategia:
- Vender y cancelar con el precio.
- Cancelar con fondos propios y luego decidir qué hacer.
- O, en casos extremos, valorar la renuncia a la herencia (si la deuda y los impuestos hacen que la operación no tenga sentido).
No firmes nada a la ligera.
Ni contratos privados de venta, ni arras, ni compromisos sin que todo el mundo (banco, herederos, asesor, agente) tenga claro el camino completo.
Conclusión: sí, se puede vender… y se puede hacer bien #
Tener una hipoteca inversa contratada sobre una vivienda en España no significa estar atrapado.
Puedes:
- Vender en vida, cancelando la hipoteca con el precio de venta.
- Vender como heredero, usando también el precio para liquidar la deuda.
- Estudiar, en casos muy concretos, la subrogación al comprador.
- O cancelar anticipadamente con tus propios fondos y decidir después qué hacer con el inmueble.
Las consecuencias fiscales existen, claro que sí, pero se pueden prever, medir y optimizar:
- Impuesto de Sucesiones, teniendo en cuenta que la deuda de la hipoteca inversa reduce el valor neto.
- Posible plusvalía municipal.
- Ganancia patrimonial en IRPF por la venta, calculada con rigor.
La palabra clave en todo este proceso es planificación.
Y, si me permites el consejo directo: no lo hagas solo.
En operaciones como esta, en Valencia y en cualquier punto de España, coordinar bien:
- Banco
- Notaría
- Registro
- Asesor fiscal
- Y un agente inmobiliario que sepa de verdad lo que está haciendo
marca la diferencia entre una venta complicada, tensa y llena de sustos…
y una operación fluida, rentable y tranquila para todos: titulares, herederos y comprador.
Si estás en ese punto de duda, con una vivienda con hipoteca inversa que quieres o necesitas vender, lo más inteligente es empezar por algo sencillo: hablarlo con un profesional, revisar la documentación y hacer números reales.
Desde ahí, las decisiones se vuelven mucho más fáciles.