Introducción: el sueño de comprar en España sin vivir en España #
Comprar una vivienda en España siendo no residente sigue siendo uno de los grandes deseos de muchos inversores y particulares extranjeros. El clima, la seguridad jurídica, la calidad de vida y la fuerza del mercado inmobiliario —especialmente en ciudades como Valencia, con su equilibrio casi perfecto entre precios, servicios y estilo de vida mediterráneo— hacen del país un destino especialmente atractivo.
Pero ese sueño, si no se planifica bien, puede convertirse en una fuente de estrés, sanciones y problemas con los bancos y con Hacienda. El marco normativo para no residentes es muy concreto: los bancos controlan de forma estricta el origen de los fondos, la normativa sobre prevención de blanqueo es exigente, y la Agencia Tributaria cruza datos de forma automatizada. Además, existen particularidades fiscales y de control de capitales que los compradores no residentes suelen descubrir demasiado tarde.
La fotografía es nítida: es perfectamente posible comprar con seguridad, pero solo si se conocen los requisitos bancarios, los impuestos adicionales y las claves para no tener problemas con Hacienda ni con los controles de movimientos de capital.
Este artículo se centra precisamente en eso: en explicar, con un enfoque útil y muy práctico, cómo afrontar la compra de una vivienda en España siendo no residente, qué exige la banca, qué impuestos adicionales pagarás y qué errores debes evitar para dormir tranquilo después de firmar la escritura.
Qué se considera “no residente” y por qué esto lo cambia todo #
En España, no es “no residente” quien uno cree subjetivamente, sino quien Hacienda considera que no reside fiscalmente en el país. Este matiz lo cambia todo, porque determina el tipo de impuestos, la relación con los bancos y la documentación requerida.
Criterios básicos de residencia fiscal #
Se considera que una persona es residente fiscal en España, a grandes rasgos, si:
Permanece más de 183 días durante el año natural en territorio español, o
Tiene en España el núcleo principal o la base de sus actividades o intereses económicos.
Si no se cumple ninguna de esas condiciones, se considera no residente. Y como no residente:
- No tributas por tu renta mundial en España, sino solo por las rentas obtenidas en territorio español.
- Tributas como no residente cuando obtienes ingresos en España, por ejemplo por el alquiler de tu vivienda.
- La fiscalidad sobre la compraventa y la posesión del inmueble tiene particularidades específicas.
Es frecuente que muchos compradores, de países como Francia, Alemania, Reino Unido, Países Bajos o países latinoamericanos, crean erróneamente que comprar una vivienda automáticamente les convierte en residentes fiscales en España. No es así. Y es esencial entender que Hacienda puede considerarte no residente aunque tengas casa en Valencia, e incluso aunque la visites varios meses al año.
El primer paso innegociable: obtener el NIE #
Antes de avanzar a cuestiones bancarias y fiscales, hay un requisito sin el cual nada puede ponerse en marcha: el NIE (Número de Identificación de Extranjero). Es el equivalente a un DNI fiscal, pero para ciudadanos extranjeros.
Qué es el NIE y para qué se utiliza #
El NIE es imprescindible para:
- Firmar la escritura pública de compraventa ante notario.
- Aparecer en el Registro de la Propiedad como titular de la vivienda.
- Contratar suministros como luz, agua o gas.
- Abrir una cuenta bancaria en España en la mayoría de entidades.
- Pagar impuestos relacionados con la compra y la tenencia del inmueble.
No es una formalidad vacía, sino el eje sobre el que se articula toda tu relación jurídica y fiscal con el sistema español.
Cómo suele obtenerlo un no residente #
Existen tres vías habituales:
- En España, en una Comisaría de Policía Nacional habilitada para extranjería, con cita previa.
- En el consulado o embajada de España en tu país de origen.
- A través de un representante legal (gestor, abogado), mediante poder notarial apostillado y traducido.
Desde nuestra experiencia en compraventas con no residentes en Valencia, la recomendación es clara: tramitarlo con suficiente antelación y vincular su obtención al calendario de la compraventa. Un retraso en el NIE puede retrasar la firma y poner en riesgo señales, contratos privados y reservas.
Requisitos bancarios para no residentes: el rigor detrás del sueño mediterráneo #
Los bancos españoles viven sometidos a una normativa muy estricta en cuanto a prevención de blanqueo de capitales y financiación del terrorismo. Esta normativa afecta con especial intensidad a los no residentes, lo que hace que el proceso sea más exigente.
Apertura de cuenta bancaria para no residentes #
La mayoría de bancos españoles exigirá que abras una cuenta para canalizar los pagos relacionados con la compraventa. Esto permite:
- Pagar la señal o el depósito.
- Pagar el precio de la compra en el momento de la escritura.
- Abonar impuestos y gastos asociados (notaría, registro, gestoría).
- Domiciliar suministros y, si procede, los recibos de comunidad.
Para abrir la cuenta como no residente, es habitual que el banco solicite:
- Pasaporte en vigor.
- NIE (o justificante de su solicitud, en algunas entidades).
- Certificado de no residencia o declaración de no residencia, que la propia entidad puede tramitar.
- Justificante de domicilio en el país de origen.
- Documentación sobre tu actividad profesional y fuente de ingresos.
El banco está obligado por ley a conocer a su cliente: no es desconfianza personal, es puro cumplimiento normativo.
Justificación del origen de los fondos #
Este es uno de los puntos más sensibles e importantes. Para permitir transferencias de capital importantes —como el pago del precio de la vivienda—, el banco español exigirá acreditar el origen lícito de esos fondos. Es habitual que se soliciten:
- Declaraciones de la renta o impuestos equivalente de tu país de origen.
- Nóminas o certificados de ingresos salariales.
- Contratos de trabajo o certificaciones de empresa.
- Escrituras o contratos de venta de otro inmueble, si el dinero proviene de esa venta.
- Extractos bancarios que muestren el historial de ahorro.
- En el caso de empresarios, cuentas anuales o documentación societaria.
El tono emocional aquí importa: muchos compradores extranjeros sienten que el banco “no confía en ellos”. Pero la realidad es otra: la entidad no puede permitirse un fallo en el cumplimiento de la normativa de prevención de blanqueo. Un expediente mal justificado puede derivar en bloqueo de transferencias, congelación temporal de fondos, o incluso en la negativa a operar.
Por eso, lo más sensato y emocionalmente tranquilizador es preparar con antelación un dossier sólido que documente el origen de los fondos. El acompañamiento profesional, desde la agencia y desde un asesor jurídico, marca realmente la diferencia.
Obtención de hipoteca como no residente: más filtros, más requisitos #
No todos los compradores no residentes necesitan financiación. Valencia, por ejemplo, atrae numerosos compradores que pagan al contado. Sin embargo, quienes sí desean una hipoteca se enfrentan a condiciones diferentes a las de un residente.
Porcentaje de financiación habitual #
Las entidades suelen financiar a no residentes un porcentaje menor del precio de compra o del valor de tasación:
- Lo habitual es entre el 60 % y el 70 % del menor de ambos valores (precio de compra o tasación).
- Raramente se alcanzan niveles del 80 %, habituales en residentes con buenos perfiles.
Eso significa que deberás disponer de un 30–40 % de fondos propios para el precio, más entre un 10–13 % adicional para impuestos y gastos asociados en la Comunidad Valenciana, dependiendo del tipo de operación.
Documentación que piden los bancos al no residente #
Además de todo lo indicado antes sobre origen de fondos, los bancos exigen:
- Informe de riesgos o situación de créditos en tu país de origen (similar a un informe de solvencia).
- Últimas declaraciones fiscales (impuesto sobre la renta de personas físicas o equivalente).
- Contratos de trabajo y nóminas de los últimos meses, si trabajas por cuenta ajena.
- Documentación societaria y contable, si eres autónomo o empresario.
- Listado de otros préstamos o hipotecas en vigor.
Existen casos en los que los bancos piden la traducción jurada de parte de la documentación, especialmente si está en idiomas distintos del inglés o de las lenguas cooficiales del Estado.
El objetivo es evaluar tu capacidad de pago con la misma o mayor prudencia que con un residente. Se persigue evitar el sobreendeudamiento y garantizar que la hipoteca no se convertirá en un problema para nadie.
Impuestos al comprar una vivienda en España siendo no residente #
La parte fiscal es probablemente la que más inquieta genera. El temor a cometer un error, a pagar de más o a ser sancionado es real y, en cierta manera, fundado. Pero también es cierto que el sistema, aunque complejo, es previsible si se conoce bien.
Impuestos indirectos en la compra: ITP, IVA y AJD #
Todo comprador —residente o no— se enfrenta a la misma estructura tributaria en el momento de adquirir una vivienda. Las diferencias, en general, no están aquí, sino en lo que sucede después.
En una compraventa de vivienda usada o de segunda transmisión, el impuesto principal es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuya gestión está cedida a las comunidades autónomas. En la Comunidad Valenciana, la compra de vivienda habitual por parte de determinados colectivos puede tener tipos reducidos, pero un no residente que invierte normalmente se encontrará con tipos generales. La planificación previa es vital para determinar si existe algún beneficio aplicable.
En la compra de vivienda nueva al promotor, lo que se paga es el IVA, y además el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), también autonómico. La combinación IVA + AJD suele situarse en un rango similar o algo superior al ITP, según la comunidad y el tipo aplicable.
En la práctica, como agencia en Valencia, solemos recomendar que el comprador no residente haga un cálculo preventivo de entre un 10 y un 13 % del precio de compra en concepto de impuestos y gastos totales: notaría, registro, gestoría, y honorarios profesionales, además de los propios impuestos.
Retención por parte del comprador si el vendedor es no residente #
Existe una figura delicada pero crucial: si quien vende la vivienda es no residente, el comprador está obligado a retener un 3 % del precio de compraventa y entregarlo a Hacienda, salvo excepciones específicas.
Esta obligación recae sobre el comprador. Si eres un no residente que compra a otro no residente, debes prestar especial atención, porque:
- La retención debe ingresarse mediante el modelo correspondiente en la Agencia Tributaria en plazo determinado.
- Si no se practica, Hacienda puede exigirte esa cantidad con posterioridad, con recargos e intereses.
Esta retención no es un impuesto adicional propiamente dicho, sino un pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes del vendedor. Pero su gestión incorrecta puede afectar gravemente al comprador.
Por ello, nunca debe firmarse una escritura en que el vendedor es extranjero sin una verificación previa del régimen de residencia fiscal de ese vendedor y de si procede la retención.
Impuestos después de comprar: la sorpresa que muchos no residentes desconocen #
Comprar es solo el inicio. Poseer una vivienda en España siendo no residente implica asumir determinadas obligaciones fiscales anuales, incluso aunque no alquiles el inmueble o aunque apenas lo utilices.
Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) por la tenencia de la vivienda #
Si eres no residente y eres propietario de una vivienda en España que no está alquilada, Hacienda entiende que obtienes una “renta imputada”, una especie de ingreso teórico por el hecho de disponer de un inmueble.
Cada año deberás presentar el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) por esa renta imputada y pagar el impuesto que resulte, aunque no recibas alquiler alguno. La base de esa imputación se calcula a partir del valor catastral del inmueble, aplicando un porcentaje establecido.
Si la vivienda está alquilada, entonces tendrás que declarar los ingresos reales por alquiler en el IRNR, con tipos impositivos que, para residentes en la Unión Europea y en países con convenio, suelen ser más favorables que para residentes en otros países.
Impuesto sobre el Patrimonio y posibles obligaciones adicionales #
Algunas comunidades autónomas han reactivado o modulando el Impuesto sobre el Patrimonio. Un no residente puede estar sometido a este impuesto en España por el valor neto de sus bienes situados en España, incluidos los inmuebles.
Si el valor del inmueble o conjunto de bienes supera los mínimos exentos que se establecen, podría surgir la obligación de presentar declaración y, en su caso, pagar. La regulación es cambiante y requiere un análisis individualizado, pero ignorarla es arriesgado.
De nuevo, la clave emocional aquí es clara: el miedo desaparece cuando el comprador no residente sabe que, cada año, su situación fiscal será revisada y regularizada por un asesor. Quien compra y se olvida suele ser quien, años después, recibe requerimientos con recargos, intereses y un sabor amargo difícil de digerir.
La gran preocupación: cómo evitar problemas con Hacienda #
Nadie sueña con comprar una vivienda en España para despertarse, años después, con cartas de la Agencia Tributaria. Sin embargo, pasa. Y pasa más a menudo de lo que se cree, sobre todo entre no residentes que no han sido informados adecuadamente.
Declaraciones que no puedes ignorar #
Existen varios frentes de riesgo:
- No presentar el IRNR anual por renta imputada o alquiler.
- No regularizar correctamente la retención del 3 % si compras a un no residente.
- No declarar correctamente el alquiler turístico o de larga duración.
- No informar o declarar adecuadamente si existiesen obligaciones vinculadas a patrimonio.
Hacienda dispone de un arsenal importante de información cruzada: datos de notarios, registradores, catastro, ayuntamientos, comunidades de propietarios, suministradoras de energía, portales de alquiler vacacional y plataformas de pago.
Es un error pensar que “como no vivo en España, no pasa nada”. Pasa. Y el tiempo no juega a favor, porque los intereses y recargos se acumulan.
Alquiler: el foco de atención de Hacienda #
Si, una vez comprada la vivienda, decides alquilarla, entras en una zona de especial vigilancia fiscal. Muchos no residentes se lanzan a plataformas turísticas o a alquileres particulares sin dar de alta la actividad correctamente y sin declarar los ingresos.
Los riesgos son claros:
- Regularización de los ingresos no declarados, con sanciones.
- Posibles consecuencias en materia de IVA, si el alquiler incluye servicios similares a hostelería.
- Sospechas de actividad oculta o fraude fiscal que pueden complicar futuras operaciones.
La solución es sencilla en términos conceptuales: declarar correctamente. Pero esto requiere asesoramiento, porque las reglas cambian según el tipo de alquiler (turístico, de temporada, de larga duración, uso mixto, etc.) y según tu país de residencia.
Control de capitales y movimientos internacionales de dinero #
España forma parte de un entramado europeo y global de control de capitales y lucha contra el blanqueo. Esto afecta a las grandes transferencias de dinero que suelen acompañar a la compra de un inmueble, y especialmente cuando el comprador es no residente.
Transferencias desde tu país a España #
Cuando realizas una transferencia internacional de importe elevado para comprar tu vivienda en España, pueden activarse varias capas de control:
- El banco emisor en tu país puede solicitarte documentación acreditativa del destino de los fondos (contrato de arras, preacuerdo, reserva).
- El banco receptor en España te pedirá justificación del origen de los fondos, como ya se ha comentado.
- Determinados movimientos, por su cuantía, pueden ser comunicados al Banco de España a efectos estadísticos y de control.
El objetivo no es impedir la compra, sino asegurarse de que el flujo de capital tiene una causa económica lícita y transparente. Por eso es tan importante evitar movimientos confusos, transferencias entre personas no coherentes con el contrato, o retiradas en efectivo.
Pagos en efectivo: el peligro silencioso #
La normativa española limita severamente los pagos en efectivo en operaciones donde intervienen empresarios o profesionales, y la tendencia es creciente hacia una práctica casi exclusivamente bancaria, sobre todo en compraventas inmobiliarias.
Aunque en la práctica muchos países de origen del comprador sean más laxos con el efectivo, en España los siguientes puntos son esenciales:
- Evitar grandes entregas de efectivo no declaradas.
- Reflejar fielmente los importes reales en la escritura pública (no “en B”).
- Mantener coherencia absoluta entre el precio escriturado, las transferencias bancarias y los justificantes de pago.
La Agencia Tributaria compara datos y, si algo no encaja, investiga. Jugar con dobles precios o pagos ocultos solo genera tensión y riesgo jurídico y penal, tanto para el vendedor como para el comprador.
Cómo blindarte: buenas prácticas para comprar con tranquilidad #
Más allá de las normas, existe una serie de pautas prácticas que marcan la diferencia entre una operación serena y una fuente de futuros problemas.
Planificar antes de reservar #
El entusiasmo inicial por una vivienda —especialmente cuando se visita Valencia, se siente el clima, se pasea por el centro histórico o se descubre la costa— puede empujar a tomar decisiones rápidas: reservas impulsivas, arras firmadas sin asesor, plazos imposibles.
Es mejor:
- Ver la vivienda.
- Solicitar a la agencia un desglose detallado de impuestos, gastos y tiempos.
- Consultar con un asesor fiscal y jurídico antes de firmar una señal importante.
- Coordinar con tu banco (o bancos) el calendario de aportación de fondos.
El tiempo invertido en esta fase inicial reduce drásticamente la probabilidad de sobresaltos.
Documentar todo con coherencia #
Debes poder explicar, con documentos, estas tres cosas ante un banco o ante Hacienda si fuera necesario:
- De dónde procede el dinero.
- Por qué has decidido invertirlo en una vivienda en España.
- Qué uso darás a esa vivienda: disfrute propio, inversión, alquiler, combinación.
Contratos de trabajo, escrituras de venta de otro inmueble, extractos de ahorro a largo plazo, declaraciones fiscales, todo suma. Y todo debería estar ordenado, preferentemente traducido por traductor jurado cuando el idioma lo exija.
Apoyarte en profesionales locales de confianza #
El valor añadido de profesionales locales en Valencia (agentes inmobiliarios, abogados, fiscalistas, gestores) se vuelve especialmente visible con compradores no residentes. No se trata solo de superar la barrera idiomática, sino la cultural y la normativa.
Un buen equipo local ayudará a:
- Negociar el contrato privado (arras o contrato de compraventa) protegiendo tus intereses.
- Verificar el estado registral de la vivienda: cargas, hipotecas, embargos, situación urbanística.
- Coordinar con la notaría toda la documentación previa.
- Presentar los impuestos en plazo y forma, evitando sanciones.
- Planificar tus obligaciones anuales como no residente.
Cuando un comprador no residente se siente acompañado, la experiencia de comprar en España deja de ser una carrera de obstáculos burocráticos y se convierte en lo que debería ser: una decisión vital y patrimonial tomada con ilusión y seguridad.
Valencia como ejemplo vivo: atractivo, cifras y contexto #
Aunque la normativa es estatal y se aplica tanto si compras en Valencia como si lo haces en otras ciudades españolas, la realidad del mercado local influye decisivamente en la experiencia de compra.
Valencia se ha consolidado en los últimos años como uno de los destinos más deseados por compradores internacionales no residentes. Sus ventajas son evidentes:
- Precios todavía más contenidos que en otras grandes ciudades costeras, con margen razonable de revalorización.
- Un estilo de vida mediterráneo auténtico, con oferta cultural, gastronómica y deportiva de primer nivel.
- Excelentes conexiones nacionales e internacionales, tanto por avión como por tren.
- Un tejido de servicios sanitarios y educativos sólido, que da seguridad a familias y jubilados.
Esa combinación hace que, desde la perspectiva inmobiliaria, la ciudad sea un imán para quienes buscan una segunda residencia, un lugar al que retirarse parte del año, o un objetivo de inversión con un equilibrio atractivo entre precio de compra y potencial de alquiler.
Pero ese flujo internacional también ha aumentado el nivel de control, tanto por parte de los bancos como de la Administración. De ahí que en operaciones con no residentes en Valencia hayamos observado un endurecimiento de los requisitos de justificación de fondos y una atención creciente al cumplimiento fiscal.
Conclusión: convertir la ilusión en una inversión segura #
Comprar una vivienda en España siendo no residente no es un acto simple, pero tampoco tiene por qué ser una odisea. Existen requisitos bancarios estrictos, sí. Hay impuestos adicionales y obligaciones fiscales específicas, también. Y el control de capitales y la vigilancia de Hacienda son muy reales.
Sin embargo, nada de esto está pensado para expulsarte del mercado ni para quitarte las ganas de invertir. Está diseñado para que el sistema sea transparente, para evitar el fraude y para que el dinero que entra en el país tenga un origen lícito y un destino claro.
El punto clave está en la preparación:
- Conseguir tu NIE y organizar tus documentos con antelación.
- Hablar con tu banco —en tu país y en España— sobre el flujo de fondos que necesitarás.
- Comprender los impuestos que pagarás al comprar y los que tendrás que asumir cada año como propietario no residente.
- Aceptar que Hacienda te verá, y que eso no es algo a temer si haces las cosas bien.
- Rodearte de profesionales locales en Valencia que te guíen paso a paso.
Cuando todo esto se hace con calma y rigor, lo que queda es lo verdaderamente importante: abrir la puerta de tu vivienda española, mirar a tu alrededor —la luz, el clima, el ritmo distinto de la vida— y sentir que esa decisión, económicamente responsable y jurídicamente segura, te pertenece.
No es solo una operación inmobiliaria. Es una apuesta emocional y vital por un lugar, por una ciudad, por un país. Y, bien asesorado, ese sueño puede ser tan sólido como los muros de la vivienda que estás a punto de comprar.