Por qué las derramas pueden amargar (o salvar) una compraventa #
Estás a punto de vender o comprar un piso en una comunidad de vecinos y, de repente, aparece la palabra maldita: derrama. Y peor aún: derrama pendiente.
¿Quién la paga, el comprador o el vendedor?
¿Y si se aprueba justo antes de firmar?
¿Y si se aprueba después, pero por obras que ya se venían hablando?
En Valencia esto es el pan de cada día: fincas antiguas en barrios como Ruzafa, Benimaclet, El Cabanyal, Patraix, Zaidía… con ascensores recién puestos, fachadas rehabilitadas, cubiertas nuevas, pasarelas, eliminación de barreras arquitectónicas… y detrás de casi todas esas mejoras, una buena derrama comunitaria.
Te voy a contar, desde la experiencia del día a día en operaciones reales en Valencia, cómo funciona de verdad el tema de las derramas tras la venta, quién termina pagando qué y cómo puedes blindarte para no llevarte un susto.
Qué es realmente una derrama (y por qué da tantos dolores de cabeza) #
Una derrama es un pago extraordinario que la comunidad de propietarios cobra a los vecinos para hacer frente a un gasto concreto que no se puede cubrir con el presupuesto ordinario.
Por ejemplo:
Rehabilitar la fachada.
Cambiar el ascensor.
Instalar un nuevo ascensor donde no había.
Reparar la cubierta.
Cambiar bajantes.
Mejorar la accesibilidad del portal.
En muchas fincas de Valencia, sobre todo en zonas consolidadas con edificios de más de 40 o 50 años, es absolutamente normal que haya derramas de vez en cuando. No es un drama; el problema aparece cuando:
Te enteras tarde.
No queda claro quién la paga.
No se especifica nada en el contrato de compraventa.
Ahí es donde empiezan los conflictos entre comprador, vendedor y, a veces, incluso con la comunidad.
La base legal: qué dice la Ley de Propiedad Horizontal #
Sin aburrirte con artículos legales, hay una idea clave:
En España, y por tanto en Valencia, la Ley de Propiedad Horizontal marca una diferencia importante entre:
- Gastos y deudas ya aprobados por la comunidad.
- Gastos futuros que aún no se han aprobado formalmente.
Lo fundamental es entender que, por norma general:
El vendedor responde de los gastos comunes que estén aprobados y exigibles antes de la venta.
El comprador suele hacerse cargo de los gastos que se aprueben después de la venta.
La fecha clave suele ser la de la escritura de compraventa ante notario.
Pero ahora viene la parte interesante: la teoría es una cosa, y lo que se pacta en las operaciones de compraventa suele ser otra. Y eso, en Valencia, lo vemos todos los días.
Quién paga la derrama: vendedor o comprador #
Vamos a lo que realmente te importa:
¿Quién paga qué?
1. Derramas aprobadas antes de la venta #
Si la derrama fue aprobada en junta de propietarios antes de firmar la venta en notaría, en principio esa deuda “nace” con el propietario que era dueño en ese momento, es decir, el vendedor.
Incluso si la derrama se paga en varios plazos y todavía no han vencido todos cuando se vende el piso, la obligación original suele recaer sobre el propietario que lo era cuando la derrama se aprobó.
En la práctica, en muchas operaciones inmobiliarias en Valencia se negocia de la siguiente manera:
El vendedor paga toda la derrama pendiente antes o en el momento de la escritura.
O se descuenta del precio de venta el importe que queda por pagar de la derrama.
Esto es lo más cómodo y lo que genera menos conflictos, sobre todo cuando la derrama es importante: rehabilitación de fachada, instalación de ascensor, obras estructurales, etc.
2. Derramas aprobadas después de la venta #
Si la derrama se aprueba después de la venta, es decir, cuando el nuevo propietario ya figura como dueño en el Registro y en la comunidad, lo normal es que la tenga que pagar el comprador, porque ya es el propietario en el momento en que se aprueba el gasto.
Por eso, muchos compradores preguntan con cara de preocupación:
“Ya, pero si la comunidad llevaba tiempo hablando de hacer obra… ¿no debería pagar el vendedor?”
Legalmente, la clave no es que “se estuviera comentando”, sino cuándo se tomó el acuerdo formal en junta. Si el acuerdo se adopta cuando tú ya eres propietario, la obligación suele recaer sobre ti.
Otra cosa es lo que se pueda pactar por contrato entre comprador y vendedor.
El gran matiz: lo que se pacte en el contrato manda #
Aquí entra la parte práctica y donde una buena agencia inmobiliaria puede ahorrarte problemas y discusiones:
Aunque la ley marca unas bases, todo se puede modular por contrato.
Es decir, comprador y vendedor pueden acordar otra cosa, siempre que quede por escrito de forma clara.
Algunas fórmulas habituales en Valencia:
1. Vendedor paga las derramas aprobadas antes de la escritura #
Se incluye una cláusula tipo:
“El vendedor se hará cargo de cualquier derrama aprobada por la comunidad de propietarios con anterioridad a la fecha de la firma de la escritura pública de compraventa, aunque los recibos se giren con posterioridad.”
Traducción práctica:
Da igual si el recibo te llega después, si la derrama se aprobó antes, la paga el vendedor. Es una medida muy justa para el comprador.
2. El comprador asume derramas futuras #
Otra cláusula muy habitual:
“El comprador asume las derramas que se aprueben por la comunidad de propietarios con posterioridad a la fecha de la escritura, salvo pacto en contrario.”
Así el comprador sabe que, a partir de que firma, todo lo nuevo que se apruebe será cosa suya.
3. Acuerdo mixto y negociación #
En algunos casos, sobre todo cuando hay derramas muy elevadas, se negocia a medias:
El vendedor baja el precio de venta.
El comprador acepta hacerse cargo de una derrama que todavía no se ha emitido en su totalidad.
Por ejemplo:
Se ha aprobado una derrama de 12.000 euros por piso para instalar ascensor, pero solo se han pagado 4.000 hasta la fecha.
Vendedor y comprador pactan que el vendedor no abona los 8.000 restantes, pero ajusta el precio de venta a la baja.
Aquí lo clave es que el acuerdo esté perfectamente detallado en el contrato privado y se recoja también en la escritura, para que luego nadie pueda decir “yo no sabía nada”.
Documento clave: el certificado de la comunidad #
Para evitar sorpresas, el notario, antes de firmar, pedirá un documento muy importante:
El certificado de deudas de la comunidad de propietarios.
Este certificado lo emite el administrador de fincas o el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, y debe indicar:
Si el piso está al corriente de pago de los gastos comunitarios ordinarios.
Si existen deudas pendientes.
Y, muy importante en la práctica, en muchas ocasiones se añade si hay derramas aprobadas y no liquidadas.
En Valencia, se ha vuelto casi obligatorio trabajar con este documento en todas las compraventas. Y es donde muchas veces sale la frase mágica:
“Existe una derrama extraordinaria aprobada por importe de X euros, de los cuales quedan pendientes por abonar Y euros.”
En ese momento, comprador, vendedor, notario y agente inmobiliario suelen parar y aclarar:
Quién paga esa cantidad.
Cómo se deja reflejado en la escritura.
Escenarios reales que vemos constantemente en Valencia #
Para que lo veas claro, repasemos casos típicos que se dan en pisos de Valencia.
Escenario 1: Rehabilitación de fachada en un edificio de Ruzafa #
La comunidad aprobó meses atrás una derrama de 9.000 euros por propietario para rehabilitar la fachada.
El vendedor ha pagado ya 3.000 en varios recibos trimestrales.
Quedan 6.000 euros por pagar repartidos en los próximos años.
Se vende el piso ahora.
Lo habitual y más razonable:
Opción A: El vendedor paga los 6.000 euros restantes antes de firmar o el mismo día, mediante transferencia o cheque a favor de la comunidad.
Opción B: Se descuenta esa cantidad del precio de venta, y el comprador asume directamente los recibos futuros de la derrama.
Lo que se nunca debería hacer:
Firmar sin dejar claro qué pasa con esa derrama.
Escenario 2: Comunidad en Benimaclet que “seguro que va a poner ascensor” #
Se lleva hablando del asunto un año, pero todavía no hay acuerdo formal en junta.
El comprador lo sabe, porque ha preguntado y porque el agente se lo ha explicado.
Si compra ahora y la derrama se aprueba dentro de unos meses, en principio, la pagará el comprador, salvo que en el contrato se pacte otra cosa muy específica.
Aquí es donde muchos compradores cometen el error de no hacer números a futuro.
Nuestro consejo en Valencia cuando vemos este escenario:
Hablarlo abiertamente con el vendedor.
Pactar, si interesa al comprador, una rebaja en el precio anticipando esa futura derrama.
O aceptar el riesgo, pero siendo plenamente consciente de él.
Escenario 3: El Cabanyal, edificio antiguo, obras urgentes en cubierta #
La comunidad aprueba de urgencia una obra en la cubierta porque hay filtraciones graves.
La derrama se aprueba 15 días antes de firmar la venta.
En este caso, lo lógico y defendible es que esa derrama la pague el vendedor, porque él era el propietario cuando se aprobó el gasto, aunque parte de los recibos se pasen después.
Si el vendedor se niega, el comprador puede:
Pedir una rebaja equivalente a la derrama.
O directamente decidir no seguir adelante con la compraventa si no había sido informado.
Resumen práctico: cómo se suelen repartir las derramas #
Podemos organizarlo en una tabla sencilla para que se vea de un vistazo:
| Momento de aprobación de la derrama | Quién suele pagarla por defecto | Cómo se soluciona en la práctica |
|---|---|---|
| Antes de la firma de la escritura | Normalmente el vendedor | Vendedor la paga o se descuenta del precio |
| Después de la escritura | Normalmente el comprador | Comprador la asume, salvo pacto contrario |
| Derrama hablada pero no aprobada | Legalmente el que sea propietario cuando se apruebe | Se puede negociar una rebaja o cláusula específica |
Lo importante: no te quedes nunca con la simple costumbre. Lo que de verdad manda es lo que se acuerde por escrito en el contrato y/o en la escritura.
Riesgos de no dejarlo claro (y cómo evitarlos) #
No tener bien definido el tema de las derramas puede generar:
Conflictos entre comprador y vendedor.
Reclamaciones posteriores.
Mal ambiente desde el primer día con la comunidad.
Sensación de “me han engañado” por parte del comprador.
Cómo evitarlo:
Pide siempre el certificado de deudas de la comunidad.
Pregunta de forma directa si se ha hablado de obras importantes: ascensor, fachada, cubierta, accesibilidad.
Deja por escrito quién se hará cargo de las derrmas aprobadas y de las que puedan aprobarse por decisiones ya tomadas.
Revisa el acta de las últimas juntas de propietarios cuando la operación lo requiera (obras grandes, edificios antiguos, etc.).
En Valencia, sobre todo en barrios con edificios antiguos pero muy demandados, esto es crucial. Un piso puede parecer una ganga… hasta que descubres una derrama de varios miles de euros recién aprobada.
El punto emocional: adelantarse a problemas mejora la experiencia de compra y venta #
Más allá de la parte jurídica, pensemos en algo importante: comprar o vender un piso no es un simple trámite. Hay ilusión, nervios, ahorros de media vida en juego.
Nada rompe tanto esa ilusión como descubrir, al poco de entrar a vivir, que tienes que pagar una derrama enorme de la que nadie te habló.
O al revés, como vendedor, ver que el comprador intenta reclamarte algo de lo que tú ni siquiera eras consciente.
La diferencia entre una experiencia tranquila y un conflicto muchas veces está en algo tan simple como:
Hablar las cosas clara y abiertamente.
Poner cada acuerdo por escrito.
Acompañarse de profesionales que conocen el mercado y saben qué preguntar a la comunidad.
Consejos específicos si vas a vender un piso en Valencia #
Si eres vendedor, te interesa jugar con transparencia, porque eso genera confianza y ayuda a cerrar mejor la operación.
Algunos consejos muy prácticos:
Averigua desde el principio si hay derrmas aprobadas o en marcha.
Habla con el administrador de fincas y pide información clara.
Antes de firmar ningún contrato de arras, deja bien definido quién se hará cargo de esas derramas.
Si la derrama es importante, calcula desde el principio si vas a:
Asumirla tú.
O ajustarla en el precio de venta para que la asuma el comprador.
En Valencia, es muy habitual que una buena rehabilitación de fachada o instalación de ascensor aumente el valor de mercado del piso. No es descabellado que un vendedor asuma la derrama, pero también venda más caro porque el edificio quedará en mejores condiciones.
Consejos si vas a comprar un piso en Valencia #
Si eres comprador, piénsalo así: no estás comprando solo un piso, estás entrando en una comunidad concreta, con unos vecinos, un estado del edificio y unos gastos.
Para evitar sorpresas:
Pregunta siempre:
¿Hay derramas pendientes?
¿Se han hablado obras importantes en las últimas juntas?
¿El edificio tiene ascensor? Si no lo tiene, ¿se ha planteado?
¿Cómo está la fachada, la cubierta, las bajantes?
Si la finca es antigua o ves andamios, obras recientes o necesidad clara de reforma, toma nota: es probable que, antes o después, aparezcan derramas.
Pide que todo lo relevante se refleje por escrito en el contrato de arras.
Y antes de firmar en notaría, revisa el certificado de deudas con la comunidad. No te conformes solo con “sí, sí, está todo al día”.
Qué solemos hacer en las operaciones bien llevadas #
En una compraventa bien gestionada en Valencia, lo más habitual es que:
Las derrmas aprobadas antes de la firma las asuma el vendedor,
ya sea pagándolas íntegramente o ajustando el precio de venta.
Las derrmas que se aprueban después las asuma el comprador,
porque ya disfruta del inmueble y forma parte de la comunidad.
Y para que no haya duda, se suele añadir una cláusula específica en el contrato, del estilo:
“El vendedor declara que, a la fecha de hoy, no existen derramas extraordinarias aprobadas y no satisfechas, con excepción de la siguiente: […]. El vendedor se compromete a abonar la misma en los términos establecidos por la comunidad.
Cualquier derrama que se apruebe con posterioridad a la fecha de esta escritura será a cargo exclusivo del comprador.”
Cuando todo esto está claro, el ambiente en la firma es otro: se respira tranquilidad.
Conclusión: las derramas no son el enemigo, la falta de claridad sí #
Las derrmas pendientes no tienen por qué arruinar una operación de compraventa.
Pueden ser incluso una oportunidad:
Comprar un piso en un edificio que va a quedar como nuevo tras una rehabilitación.
Vender un piso en una finca que va a revalorizarse con la instalación de ascensor.
La clave está en:
Saber exactamente qué hay aprobado en la comunidad.
Entender quién debe pagar qué según la fecha de aprobación y la fecha de la escritura.
Y sobre todo, dejarlo todo por escrito en el contrato.
Tanto si estás pensando en vender tu piso en Valencia como si quieres comprar y no quieres llevarte sorpresas, tener muy claro el tema de las derrmas pendientes te va a ahorrar disgustos, discusiones y dinero.
Porque al final, lo que todos buscamos es lo mismo:
Cerrar la operación, que cada uno sepa a qué se compromete, y que tanto comprador como vendedor se vayan a casa con la sensación de haber hecho un buen trato.