Derramas Extraordinarias en Compras de Vivienda en Valencia Cómo Proteger Tu Inversión

Qué son realmente las derramas extraordinarias (y por qué deberían importarte) #

Si estás pensando en comprar una vivienda en España, y más aún en una ciudad como Valencia, hay una palabra que tarde o temprano vas a escuchar: derrama. Y no, no es un término técnico que puedas ignorar pensando “ya me lo explicará el administrador”. Las derramas extraordinarias pueden marcar la diferencia entre una compra tranquila y una pesadilla económica.

En una comunidad de propietarios, una derrama extraordinaria es un pago adicional que se pide a los vecinos para cubrir gastos que no se pueden asumir con la cuota mensual habitual. Normalmente aparecen cuando surgen obras importantes o gastos imprevistos: rehabilitación de fachada, cambio de ascensor, instalación de paneles solares, reparación estructural, etc.

Mientras la cuota ordinaria cubre el mantenimiento del día a día (limpieza, luz de escalera, administrador, seguro comunitario…), la derrama extraordinaria aparece cuando el presupuesto anual se queda corto o directamente no estaba previsto ese gasto.

Y aquí está el punto clave: si estás comprando una vivienda, estas derramas pueden afectarte antes, durante y después de la firma de la escritura. Entenderlas es proteger tu bolsillo, tu tranquilidad… y tu futura relación con los vecinos.

Derrama extraordinaria vs. cuota mensual: no es lo mismo (aunque se pague en el mismo sitio) #

Mucha gente mezcla conceptos y piensa que todo son “gastos de comunidad”. Pero, como agencia inmobiliaria en Valencia que está todo el día entre juntas de vecinos, notarías y administradores, te decimos algo: no es lo mismo y conviene tenerlo clarísimo.

Cuotas ordinarias #

Son las cantidades que pagas todos los meses, trimestralmente o semestralmente según lo que marque tu comunidad. Sirven para mantener la finca viva y en funcionamiento.

Suelen incluir cosas como:

Mantenimiento de ascensores.
Limpieza de zonas comunes.
Luz, agua o gas de escalera.
Jardinería y piscina (muy típico en muchas urbanizaciones de Valencia y alrededores).
Seguro de la comunidad.
Honorarios del administrador de fincas.

Son previsibles, regulares y se aprueban en el presupuesto anual de la comunidad.

Derramas extraordinarias #

Las derramas extraordinarias son esos gastos que se salen del guion y que, en muchos casos, no se pueden evitar. Por ejemplo:

Rehabilitación de la fachada o del patio.
Reparación o sustitución completa del ascensor.
Refuerzo de la estructura del edificio.
Impermeabilización de la azotea o cubierta.
Instalación de placas solares, nuevos contadores individuales, accesibilidad, rampas, elevadores…

Se aprueban en junta de propietarios y normalmente se pagan en varios plazos. Y aquí es donde entrarás en juego tú como comprador, porque muchas veces esos plazos se solapan con el momento en el que compras la vivienda.

Cómo se aprueba una derrama y qué tiene que ver contigo como comprador #

La derrama no la decide el presidente una mañana tomando café. Hay un procedimiento:

Se convoca junta (ordinaria o extraordinaria).
Se explica el presupuesto, la necesidad y las alternativas.
Se vota.
Se acuerda el importe, el sistema de reparto (por coeficiente, por elementos privativos, etc.) y la forma de pago (un solo pago o fraccionado).

Como comprador, lo que te interesa saber no es tanto la “teoría” sino cuánto te va a tocar pagar a ti y desde cuándo.

Hay una regla fundamental que suele sorprender a muchos compradores: en general, el que responde frente a la comunidad es el propietario cuando el pago es exigible, no quien vivía antes ni quien “generó” el problema.

Por eso es tan importante preguntar, comprobar y negociar todo lo que tenga que ver con derramas antes de firmar.

El gran miedo del comprador: “¿Y si me como una derrama enorme nada más entrar?” #

Te lo decimos sin rodeos: sí, puede pasar. Y pasa.
Pero también te decimos algo: se puede prever y muchas veces negociar.

Aquí es donde un buen agente inmobiliario hace la diferencia, porque no se trata solo de enseñarte pisos bonitos en Ruzafa, Benimaclet o en la zona de la Ciudad de las Artes. Se trata de que no te encuentres con una derrama de varios miles de euros a los dos meses de entrar a vivir.

Escenarios típicos que vemos casi a diario #

Escenario 1: Derrama ya aprobada antes de la compra
La comunidad ya ha aprobado una derrama, tiene cantidades, plazos y reparto. El vendedor ha pagado algunas cuotas, pero faltan varias por pagar. Tú entras y… ¿te toca a ti? Depende de lo que se haya pactado en la compraventa y de cómo se haya fijado en la escritura.

Escenario 2: Derrama en proyecto, pero no aprobada
Se habla de cambiar el ascensor, se ha pedido presupuesto, el administrador comenta que esto va “para adelante” seguro… pero oficialmente no se ha aprobado en junta. Legalmente, para comprar, estás más “limpio”, pero en la práctica es casi seguro que esa derrama te la encontrarás en un plazo relativamente corto.

Escenario 3: Derrama aprobada después de tu compra
Compras tranquilo, nadie te comenta nada, la comunidad no tiene nada especial en curso… y al año se decide en junta una gran obra. En este caso, sí o sí, la derrama te va a tocar como nuevo propietario, igual que al resto de vecinos.

Cómo saber si hay derramas (o si se huelen en el ambiente) #

La gente muchas veces firma sin preguntar lo esencial, simplemente porque tiene prisa o porque le gusta mucho la casa. Pero tú puedes hacer las cosas mejor.

Hay tres fuentes básicas de información:

1. Certificado de deudas de la comunidad #

Es un documento que la comunidad (a través de su administrador o presidente) debe emitir para la firma en notaría, donde se indica si la vivienda está al corriente de pago o si mantiene deudas.

Lo recomendable es pedir un certificado lo más reciente posible antes de firmar.
En él deberían aparecer:

Deudas pendientes del propietario con la comunidad.
Si hay derramas aprobadas y no satisfechas.

Ojo: muchas veces solo se refleja la deuda “a día de hoy”, no las derramas ya aprobadas que se van a seguir girando, pero que el vendedor todavía no ha devengado. Por eso no hay que quedarse solo con este papel.

2. Revisar el acta de la última junta (o de las últimas) #

Esto es oro puro. Si puedes acceder a las actas de junta (el vendedor, si es mínimamente colaborador, te las puede enseñar), busca:

Si se ha aprobado alguna derrama reciente.
Si se habla de pedir presupuestos para obras importantes.
Si hay menciones a ITE, problemas estructurales, filtraciones, daños en fachadas, reclamaciones de vecinos…

Cuando en un acta se repite varias veces la palabra “fachada”, “cubierta”, “filtraciones”, “reparación urgente” o “ascensor muy antiguo”… prepara el radar: probablemente se avecina una derrama.

3. Hablar con el administrador o con el presidente #

En Valencia, te sorprendería lo que se consigue con una llamada amable o una visita rápida. El administrador de fincas o el presidente de la comunidad suelen saber perfectamente:

En qué situación está el edificio.
Si se han planteado obras a corto o medio plazo.
Si el ayuntamiento ha requerido alguna actuación (ITE desfavorable, por ejemplo).

Cuando ayudas a un comprador, una buena práctica es pedir autorización al vendedor para poder hablar con el administrador directamente. Se aclaran dudas en minutos.

¿Quién paga la derrama: el vendedor o el comprador? #

Esta es la pregunta estrella. Y la respuesta real es: depende de dos cosas

Lo que diga la ley sobre la obligación frente a la comunidad.
Lo que se pacte entre comprador y vendedor en el contrato y en la escritura.

Lo que dice la ley (simplificado) #

A efectos de la comunidad, normalmente responde el propietario en el momento en que el pago es exigible.
Eso significa que, aunque la decisión de hacer la obra y poner la derrama se haya tomado meses antes de tu compra, si el recibo que vence después de la firma ya está a tu nombre… la comunidad va a venir a por ti.

Luego, entre comprador y vendedor, podéis ajustar cuentas porque habéis pactado que esa derrama la asume uno u otro. Pero a la comunidad le da igual ese pacto interno.

Lo que conviene pactar como comprador #

Si ya hay una derrama aprobada, lo ideal es que se deje clarísimo por escrito quién se va a hacer cargo de lo que falta por pagar. Y eso se hace de dos formas:

En el contrato de arras (antes de la compra), dejando constancia del acuerdo.
En la escritura de compraventa, reflejándolo con detalle.

Ejemplo típico de redacción (simplificado y coloquializado):

“Las partes acuerdan que las cuotas de la derrama extraordinaria aprobada por la comunidad de propietarios en fecha X para la obra de Y serán satisfechas íntegramente por el vendedor, incluso las que se devenguen con posterioridad a la firma de la presente escritura.”

O, al revés, si lo asumes tú porque lo habéis negociado en el precio:

“El comprador asume las cuotas pendientes de la derrama extraordinaria aprobada en fecha X para la obra de Y, liberando al vendedor de cualquier responsabilidad futura por dicho concepto.”

Lo importante: que no quede en un simple “no te preocupes, esto lo pago yo” dicho en el salón mientras ves el piso. Tiene que estar negociado y por escrito.

Cómo puede cambiar una derrama la rentabilidad de tu inversión #

Esto es clave si compras como inversor para alquilar, algo cada vez más habitual en barrios como Campanar, Patraix, Benicalap o Malilla.

Imagina que compras un piso porque has calculado una rentabilidad bruta del 5%. Todo cuadra, buena hipoteca, alquiler razonable, gastos de comunidad asumibles… y de repente entra una derrama de 10.000 euros por propietario para rehabilitación energética de fachada.

Ese solo hecho puede:

Reducir drásticamente tu rentabilidad durante uno o dos años.
Forzarte a subir el alquiler en la siguiente renovación de contrato (con el riesgo de perder al inquilino).
Obligarte a refinanciar o tirar de ahorros.

Pero, ojo, no todas las derramas son “malas” desde el punto de vista de inversión. Algunas:

Revalorizan sensiblemente el inmueble (por ejemplo, rehabilitación integral de fachada, ascensor nuevo, accesibilidad para personas mayores).
Mejoran la eficiencia energética del edificio, reduciendo gastos de calefacción o aire acondicionado, y haciéndolo más atractivo para el mercado.
Hacen que tu futura reventa sea mucho más sencilla y mejor pagada.

La clave es hacer números antes de comprar. Si sabes que viene una derrama de 8.000 euros pero el precio de venta está 15.000 por debajo de mercado precisamente por eso… igual sigue siendo una gran operación.

Ejemplos típicos de derramas en Valencia (muy reales) #

Cada ciudad tiene su propia “personalidad inmobiliaria”. En Valencia, en nuestro día a día, vemos muchos casos como estos:

Rehabilitación de fachadas antiguas #

Edificios en zonas como el Eixample, Ruzafa, El Carmen o zonas más céntricas con fachadas preciosas… y muy envejecidas. Las obras pueden ser costosas, pero después la finca gana muchísimo atractivo.

Efecto para el comprador:
Posible derrama alta, pero clara revalorización visual y comercial del edificio.

Ascensores en fincas antiguas #

Edificios sin ascensor en barrios tradicionales donde, por fin, la comunidad se decide a instalarlo. Esto puede suponer varios miles de euros por propietario.

Efecto para el comprador:
Si compras antes de instalar el ascensor, el precio suele ser notablemente más bajo. Tras la obra, el piso se vuelve mucho más líquido y fácil de vender o alquilar.

Mejoras de eficiencia energética y accesibilidad #

Tras normativas y ayudas, muchas comunidades se animan con aislamientos, ventanas en zonas comunes, rampas, plataformas elevadoras, etc.

Efecto para el comprador:
Puede suponer una derrama moderada, pero mejora mucho la habitabilidad, la imagen y, a veces, los gastos mensuales.

Tabla práctica: cómo te pueden afectar distintas situaciones de derramas #

Preguntas incómodas que deberías hacer antes de enamorarte del piso #

En la práctica, tu mejor herramienta es preguntar sin miedo. Algunas preguntas que funcionan muy bien:

A la persona que vende:
¿Habéis tenido alguna derrama importante en los últimos años?
¿Se ha hablado en alguna junta reciente de obras grandes?
¿Hay pendiente alguna derrama que todavía estés pagando?

Al administrador o al presidente:
¿La finca tiene la ITE pasada sin problemas?
¿Hay requerimientos del ayuntamiento o de algún organismo?
¿Tenéis previsto acometer obras próximamente?

No se trata de desconfiar de todo, sino de ir con los ojos abiertos. Mejor descubrir una posible derrama antes de firmar que por sorpresa cuando ya vives allí.

Cómo usar las derramas a tu favor en la negociación del precio #

Aquí viene una parte interesante: una derrama no siempre es solo un “problema”. Puede convertirse en una palanca de negociación.

Si sabes que hay una derrama:

Puedes pedir una rebaja en el precio aproximada al importe que tendrás que asumir.
Puedes negociar que el vendedor la pague íntegra y tú te quedas con una finca ya mejorada.
Puedes utilizar la existencia de la derrama como argumento para ajustar el precio a la baja cuando el inmueble ya estaba ligeramente sobrevalorado.

Ejemplo realista:
Te gusta un piso en una finca donde se ha aprobado una derrama de 6.000 euros por propietario para cambio de ascensor y adecuación de la sala de máquinas. El vendedor quiere 200.000 euros.
Tú puedes plantear dos opciones:

Pagar los 200.000 euros pero con acuerdo escrito de que el vendedor asumirá todos los pagos de la derrama.
O bien ofrecer 194.000 euros y asumir tú esa derrama, calculando que el total que pagarás será 200.000 (precio rebajado + derrama).

La clave está en que los números cuadren para ti, no en ignorar el problema.

Momento notaría: qué se firma realmente sobre derramas #

El día de la firma es emocionante, sí, pero también técnico. En la escritura de compraventa suele haber un párrafo específico sobre la situación con la comunidad. Es fundamental que lo leas con calma.

Fíjate especialmente en:

Si se indica que la vivienda está al corriente de pago con la comunidad.
Si se menciona expresamente la existencia de una derrama.
Si se recoge con claridad quién asume las cuotas pendientes.

Aquí es donde un buen agente y un notario claro ayudan mucho, porque evitar malentendidos futuros es casi tan importante como elegir bien el barrio.

¿Merece la pena huir de edificios con derramas? #

No necesariamente.

Huir sistemáticamente de cualquier edificio con derramas sería como rechazar cualquier coche que haya pasado por el taller. A veces la derrama es síntoma de abandono pasado… pero también de puesta al día y mejora del edificio.

Hay edificios que, tras una gran obra sufragada con una derrama importante, pasan de estar “regular” a estar en un estado espectacular: fachada nueva, terraza impermeabilizada, ascensor moderno, instalaciones revisadas.

Desde la perspectiva de una agencia que ve muchas operaciones al año, podemos decirte esto:

Una vivienda en una finca que acaba de hacer una gran obra suele ser una apuesta más segura a medio plazo que otra en un edificio envejecido donde nadie quiere meterse en gastos… todavía.

Cómo gestionar emocionalmente el tema derramas sin volverte loco #

Suena exagerado, pero no lo es. Cuando compras una vivienda, sobre todo si es la primera, vas con mucha ilusión y también con algo de miedo. Y la palabra “derrama” a veces se convierte casi en un fantasma.

La clave para no obsesionarte es:

Aceptar que las comunidades, igual que las casas, envejecen y necesitan cuidados.
Entender que no todas las derramas son señales de alarma; muchas son señales de buena gestión.
Asumir que la información es tu mejor defensa: si sabes lo que viene, puedes decidir si te compensa o no.

Y, sobre todo, rodearte de profesionales que no solo quieran cerrar la operación, sino que te hablen claro. En una ciudad como Valencia, donde los edificios tienen historias, edades y estilos muy diferentes, ir acompañado de alguien que conoce bien el mercado y el tipo de comunidades de cada zona marca la diferencia.

Conclusión: entender las derramas es entender de verdad lo que compras #

Cuando compras una vivienda, no compras solo cuatro paredes. Compras un trozo de edificio, un pedacito de comunidad, con sus cuentas, sus decisiones colectivas y su historial de obras.

Las derrmas extraordinarias son una de las piezas más delicadas de ese puzzle. Pueden asustar, pero también pueden ayudarte a:

Negociar mejor el precio.
Valorar el verdadero estado de la finca.
Elegir entre dos opciones que, sobre el papel, parecen igual de buenas.
Proteger tu economía a medio y largo plazo.

Si te quedas con una idea, que sea esta: no firmes nada sin saber qué ha pasado, qué está pasando y qué es probable que pase en tu comunidad de propietarios. Pregunta, revisa, negocia y deja todo por escrito.

Y cuando tengas dudas, apóyate en gente que vive el mercado inmobiliario de Valencia desde dentro: que conozca cómo se mueven las comunidades, qué zonas suelen tener más obras, dónde hay fincas históricas con encanto y dónde predominan urbanizaciones modernas con otros tipos de gastos.

Comprar bien no es solo encontrar “el piso de tus sueños”; es entender también las cifras y las letras pequeñas que lo acompañan. Y las derramas extraordinarias son, sin duda, una de esas letras que más conviene leer con calma.