Descubrir plagas en tu nueva vivienda: ¿y ahora qué? #
Te has mudado a tu nueva casa en España, quizá en Valencia, todo huele a nuevo, ya estás pensando en comidas con amigos en la terraza… y de repente descubres algo raro: pequeños montoncitos de serrín, ruidos en el falso techo por la noche, cables roídos, madera hueca al golpearla.
Lo que era ilusión se convierte en preocupación: ¿he comprado una casa con plagas?
Por desgracia, pasa más de lo que parece, especialmente con termitas y roedores, y muchas veces el comprador no se da cuenta hasta después de la compraventa.
Tranquilidad. No eres la primera persona a la que le ocurre, y aunque la situación es incómoda, tiene solución. Vamos a ver, con calma y paso a paso, qué puedes hacer, qué derechos tienes y cómo actuar de forma inteligente para proteger tu inversión.
Por qué son tan problemáticas las plagas (y por qué hay que actuar rápido) #
Las plagas no son solo “bichos que molestan”. En el contexto de una vivienda, especialmente en zonas como Valencia y alrededores, pueden significar:
- Daños estructurales: las termitas pueden debilitar vigas, marcos de puertas, suelos de madera y estructuras ocultas.
- Riesgo eléctrico: los roedores roen cables, lo que puede provocar cortocircuitos e incluso incendios.
- Problemas de salud: roedores y algunas plagas transmiten enfermedades, provocan alergias o empeoran patologías respiratorias.
- Pérdida de valor de la vivienda: una casa con antecedentes de plagas mal tratadas puede perder atractivo de cara a futuras ventas.
Lo más importante es entender esto:
Las plagas no se “esperan a ver qué pasa”. Cuanto más tardes en actuar, más se extienden y más se encarece la solución. Por eso los primeros días tras el descubrimiento son clave.
Antes de nada: confirma que realmente hay una plaga #
Es fácil entrar en pánico al ver algo raro, pero el primer paso es comprobar si de verdad estás ante un problema serio.
Señales habituales de termitas #
Las termitas en muchas zonas de España, incluida la Comunidad Valenciana, son un problema silencioso. Algunas señales típicas:
- Madera que suena hueca al golpearla suavemente.
- Pequeños restos que parecen café molido o serrín muy fino.
- Marcos de puertas o rodapiés que se deshacen al presionar.
- Pequeños túneles o “caminos” de barro en paredes, sótanos o garajes.
- Aparición de “alitas” pequeñas acumuladas en el suelo o junto a ventanas.
Señales habituales de roedores #
En zonas urbanas y residenciales de Valencia, especialmente en viviendas bajas o cercanas a zonas ajardinadas, es relativamente frecuente ver:
- Ruidos en falsos techos, paredes o conductos, sobre todo de noche.
- Excrementos pequeños, alargados, en zonas de cocina, lavadero o trasteros.
- Envases de comida roídos o bolsas agujereadas.
- Cables pelados o aislantes mordisqueados.
- Olor intenso, desagradable, en rincones concretos o tras muebles.
Pide una inspección profesional #
Si sospechas, lo más inteligente es no improvisar. Llama a una empresa de control de plagas registrada. Pide que hagan:
- Una inspección completa de la vivienda, incluyendo garaje, sótano, patio, buhardilla y falsos techos.
- Un informe por escrito, con fotos, descripción técnica, tipo de plaga, zonas afectadas y grado de infestación.
- Un presupuesto detallado del tratamiento recomendado.
Ese informe va a ser tu mejor aliado si luego necesitas reclamar al vendedor o a terceros.
Revisa la documentación de la compraventa: ahí puede estar la clave #
Una vez confirmes que sí hay plaga, toca mirar hacia atrás:
¿Qué firmaste exactamente cuando compraste?
Contrato privado, arras y escritura #
Lo más útil es revisar tres documentos:
- Contrato de arras (si lo hubo).
- Contrato privado de compraventa (si se firmó).
- Escritura pública de compraventa en la notaría.
Busca si aparece algo como:
- Menciones a estado de la vivienda.
- Cláusulas sobre vicios ocultos.
- Declaraciones del vendedor sobre la inexistencia de plagas, humedades, etc.
- Renuncias generales a reclamar (muy importantes de analizar con un abogado).
En España, y también en el mercado inmobiliario de Valencia, es habitual que el contrato diga que la vivienda se vende como cuerpo cierto “en el estado en que se encuentra”. Pero ese tipo de frases no eximen al vendedor de responder por vicios ocultos si se dan ciertas condiciones.
¿Qué es un “vicio oculto” y por qué te interesa tanto? #
Cuando hablamos de una vivienda con plagas ya existentes en el momento de la venta, entramos en el terreno de los vicios ocultos.
Un vicio oculto es, simplificando:
- Un defecto grave de la vivienda.
- Que ya existía cuando se compró.
- Que no era visible ni detectable fácilmente por el comprador medio.
- Que, de haberlo sabido el comprador, no habría comprado o habría pagado menos.
Las plagas como termitas o roedores pueden considerarse vicios ocultos si se prueba que:
- El problema ya estaba presente antes de la firma.
- No era evidente ni para ti ni para un comprador razonable.
- Afecta al uso normal de la vivienda (habitarla con seguridad y salubridad) o a su valor de manera clara.
La ley, en términos generales, te permite:
- Reclamar una rebaja del precio proporcional al daño y al coste de la reparación.
- O incluso resolver el contrato (dejarlo sin efecto) en casos graves y excepcionales.
Pero eso no significa que sea fácil. Requiere pruebas, informes y, muchas veces, asesoramiento legal especializado.
Pasos prácticos a seguir desde el primer día #
Vamos a lo concreto. Si acabas de descubrir la plaga, lo más sensato es seguir un orden:
1. Documenta todo #
Desde el minuto uno, haz que cada detalle cuente como prueba:
- Fotos claras de daños, excrementos, restos de madera, túneles, etc.
- Vídeos si se aprecia movimiento, sonido o zonas difíciles de explicar con fotos.
- Guarda facturas de todo lo que pagues: inspección, tratamientos, reparaciones.
Esto no es exagerado: cuando llega el momento de reclamar, los detalles marcan la diferencia.
2. No manipules las zonas afectadas más de lo necesario #
Es tentador querer “limpiar todo” enseguida, pero:
- Evita tapar, pintar, arreglar o tirar elementos muy dañados sin antes hacer fotos y, si es posible, que lo vea un técnico.
- Si se desmonta un falso techo y se ve el nido de roedores o galerías de termitas, haz fotos desde varios ángulos.
Cuanta más evidencia dejes, más fácil será demostrar que el problema era serio.
3. Contacta con una empresa de plagas profesional #
Pide siempre:
- Que acudan cuanto antes.
- Que emitan un informe técnico firmado, con licencia, sello de la empresa y número de registro sanitario.
- Que especifiquen, si pueden, si la plaga es reciente o tiene pinta de llevar tiempo.
Algunas empresas incluso pueden valorar si los daños sugieren un problema de larga evolución, lo cual te interesa para demostrar que ya existía antes de la compraventa.
Hablar con el vendedor: cuándo, cómo y con qué tono #
Una vez tengas un informe inicial, llega el momento delicado: contactar con el vendedor.
Hazlo por escrito (aunque también hables por teléfono) #
Puedes llamarle para comentarlo, pero asegúrate de:
- Enviar un correo electrónico o un burofax explicando la situación.
- Adjuntar el informe de la empresa de plagas, si ya lo tienes.
- Señalar la fecha en que descubriste la plaga y los síntomas observados.
- Indicar que estás valorando opciones legales, pero que prefieres primero intentar una solución amistosa.
Esto demuestra que:
- Actúas de buena fe.
- Avisaste rápido, sin demoras.
- Estás dispuesto a hablar, no solo a reclamar.
Qué le puedes pedir al vendedor #
Todo dependerá de la gravedad y del contexto, pero es razonable plantear, por ejemplo:
- Que cubra total o parcialmente el coste del tratamiento profesional.
- Que asuma los costes de reparaciones derivadas (por ejemplo, carpintería, cableado, falso techo).
- O, en casos muy graves, que se negocie una rebaja en el precio ya pagado.
Muchos conflictos se resuelven en esta fase, sin juicios, cuando el vendedor prefiere evitar problemas y llegar a un acuerdo razonable.
Cuándo necesitas un abogado especializado #
Si el vendedor se niega rotundamente a colaborar, minimiza el problema o se escuda en que “tú compraste lo que viste”, es el momento de dar un paso más.
Lo ideal es acudir a un abogado especializado en derecho inmobiliario y vicios ocultos. No es lo mismo que un abogado generalista.
El abogado te ayudará a:
- Analizar tu caso concreto y la viabilidad real de la reclamación.
- Revisar contratos, correos, informes técnicos.
- Enviarle al vendedor un requerimiento formal bien argumentado.
- Valorar si te conviene llegar a un acuerdo, ir a mediación o plantear una demanda.
No todos los casos merecen un juicio, pero tener asesoramiento profesional suele marcar la diferencia entre “resignarse” y recuperar parte de lo que te corresponde.
Tipos de plagas: termitas vs. roedores, ¿en qué se diferencian para ti como comprador? #
Ambas son plagas problemáticas, pero el modo en que afectan a tu vivienda y a tu reclamación puede variar.
Termitas: enemigas silenciosas de la estructura #
Las termitas, en zonas como la ribera, áreas húmedas o casas con mucha madera, son especialmente peligrosas por:
- Daños estructurales escondidos: pueden estar años comiendo madera sin que se note a simple vista.
- Tratamientos más complejos: a veces hay que hacer barreras químicas, inyecciones en suelos, tratamientos de estructura, revisiones periódicas.
- Impacto en el valor de la vivienda: una vivienda con histórico de termitas mal tratadas genera mucha desconfianza.
Desde el punto de vista legal, suelen tener más fuerza como vicio oculto grave, especialmente si hay indicios de que el vendedor ya lo sabía o había hecho “apaños cosméticos” (pintar, tapar, cambiar solo una jamba, etc.).
Roedores: molestos, ruidosos y rápidos en reproducirse #
Con roedores, el problema suele centrarse en:
- Riesgo sanitario y molestias diarias (ruidos, olores).
- Daños en instalaciones eléctricas, fontanería, aislamiento.
- Posibles entradas desde partes comunes (en pisos) o desde el exterior (jardín, alcantarillado).
En comunidades de propietarios, muchas veces el foco de la plaga está en zonas comunes, y entonces puede entrar en juego también la comunidad de vecinos y su seguro.
Comunidad de propietarios, seguros y otros actores que quizá te ayuden #
No siempre se trata solo de ti contra el vendedor. A veces intervienen otros elementos.
Comunidad de propietarios #
Si vives en un piso, adosado o urbanización:
- Comunica el problema por escrito al administrador y/o al presidente de la comunidad.
- Pregunta si otros vecinos han tenido casos similares.
- Pide que se revise si el origen puede estar en patios, bajantes, garajes comunitarios o zonas ajardinadas.
Si se demuestra que la plaga viene de una zona común, la comunidad puede tener que asumir parte del coste del tratamiento.
Seguro de hogar #
Revisa tu póliza de seguro. No todas las pólizas cubren plagas, pero algunas incluyen:
- Daños eléctricos por roedores.
- Daños por termitas o carcomas, dependiendo de la cobertura contratada.
- Servicios de asistencia y desinfección.
Aunque no lo cubra todo, podrías conseguir que se hagan cargo de una parte, especialmente de reparaciones de daños colaterales (cables, enchufes, cuadros eléctricos, etc.).
Diferencias entre un problema puntual y uno estructural #
No es lo mismo encontrar un ratón aislado que descubrir una colonia bien establecida, y esto también influye en la posible reclamación.
Imagina estos dos escenarios:
| Escenario | Características principales | Implicación para ti |
|---|---|---|
| Plaga puntual | Un par de ratones, pocos restos, daños mínimos. | Tratamiento sencillo, difícil reclamar como vicio oculto. |
| Plaga avanzada y antigua | Termitas con daños en vigas, roedores en varios puntos, muchos restos y galerías. | Mayor probabilidad de ser considerado vicio oculto y de justificar una reclamación seria. |
A veces la diferencia la marca el informe técnico del profesional de control de plagas. Por eso es tan importante elegir una empresa seria, con experiencia y buena reputación.
Cuánto puede costarte solucionar el problema (y por qué conviene invertir bien) #
En Valencia y otras provincias españolas, los precios pueden variar según empresa y gravedad, pero para que te hagas una idea aproximada:
Tratamientos de termitas #
- Tratamiento básico de casita pequeña: desde unos cientos de euros.
- Tratamiento integral con barreras químicas, inyecciones, revisiones: puede llegar a varios miles de euros, sobre todo si la estructura está muy afectada.
- Reparaciones de carpinterías, suelos o vigas: según daños, pueden disparar aún más la factura.
Tratamientos de roedores #
- Desratización puntual en una vivienda unifamiliar o piso: importe moderado.
- Tratamientos repetidos, sellado de entradas, reparación de falsos techos, cableado: la suma puede ser considerable.
Por eso, si el vendedor sabía algo y lo ocultó, no es justo que asumas tú todo el coste sin, al menos, intentarlo.
Señales de que el vendedor quizá sabía más de lo que contó #
Nunca es agradable sospechar, pero hay indicios que conviene tener en cuenta:
- Pinturas o reparaciones recientes solo en zonas concretas (por ejemplo, un rodapié cambiado en uno o dos puntos).
- Productos anti-plagas escondidos en rincones, trasteros, falso techo.
- Comentarios del vecindario tipo “ya tuve yo problemas con eso” o “aquí siempre ha habido ratones”.
- Historial de tratamientos anteriores de plagas que te enteras después a través de vecinos o comunidad.
Nada de esto por sí solo es prueba definitiva, pero suma puntos a tu favor si decides reclamar.
Cómo evitar esta situación en futuras compras #
Aunque ahora ya has comprado, puede servirte (y quizá ayude a alguien de tu entorno) saber cómo reducir el riesgo en futuras operaciones.
Inspección previa más completa #
En España todavía no es tan habitual hacer una inspección técnica pre-compra como en otros países, pero cada vez más compradores la solicitan, sobre todo en:
- Viviendas antiguas.
- Casas con estructura de madera.
- Chalets en zonas húmedas o rurales.
- Plantas bajas o sótanos.
Una revisión combinada de técnico de edificación + empresa de control de plagas puede ahorrarte muchos disgustos.
Preguntar directamente y por escrito #
No tengas miedo de hacer preguntas concretas al vendedor o a la agencia:
- ¿Ha habido plagas anteriormente?
- ¿Se ha hecho algún tratamiento en los últimos años?
- ¿Algún vecino se ha quejado de roedores o termitas?
Cuantas más respuestas tengas por escrito (correos, WhatsApp, cláusulas en contrato), mejor protegido estás luego si descubres algo que se contradice con lo dicho.
Aspecto emocional: gestionar la frustración sin bloquearte #
Más allá de lo legal, está lo humano. Descubrir una plaga cuando acabas de comprar tu casa genera:
- Rabia: “¿Cómo no me di cuenta?”, “¿Por qué no me lo dijeron?”
- Miedo: “¿Y si la casa está más dañada de lo que parece?”
- Cansancio: “Acabo de gastar todos mis ahorros y ahora esto…”
Es totalmente normal. Pero conviene que esa emoción no te bloquee.
Lo peor que puedes hacer es mirar hacia otro lado y esperar que el problema se solucione solo. No lo hará.
En cambio, si actúas con método:
- Confirmas el problema con profesionales.
- Documentas todo.
- Informas al vendedor.
- Consultas (si hace falta) con un abogado.
- Decides si vas a por una reclamación seria, un acuerdo amistoso o simplemente tratas la plaga por tu cuenta.
Recuperas control sobre la situación. Y eso ya cambia la película.
¿Y si al final no puedo o no quiero reclamar? #
También puede pasar que:
- El coste del tratamiento no sea tan alto como pensabas.
- El vendedor sea insolvente o imposible de localizar.
- No tengas tiempo, energía o recursos emocionales para meterte en un proceso legal.
En esos casos, no es un fracaso. Es una decisión consciente:
Priorizar tu paz mental y centrarte en solucionar el problema y disfrutar de tu casa.
Si optas por esta vía:
- Invierte bien en una empresa de control de plagas seria.
- Asegúrate de que el tratamiento sea integral y con garantía.
- Pide recomendaciones al técnico sobre cómo prevenir futuras re-infestaciones: sellado de grietas, mantenimiento, revisiones periódicas.
- Revisa tu seguro de hogar y, si hace falta, mejóralo para estar mejor cubierto ante daños futuros.
Conclusión: tu vivienda sigue siendo una buena inversión, pero necesita que la protejas #
Descubrir termitas o roedores después de comprar una vivienda en España (y especialmente en zonas activas como Valencia y su área metropolitana) no es una anécdota. Es un problema serio, pero no estás a la deriva.
Recapitulando lo esencial:
- Actúa rápido, pero con calma.
- Confirma el problema con una empresa profesional.
- Documenta todo con fotos, vídeos e informes.
- Revisa el contrato y la escritura: ahí está la base legal.
- Informa al vendedor por escrito y busca, si se puede, un acuerdo amistoso.
- Si hace falta, da el paso y habla con un abogado especializado.
- No olvides mirar también a la comunidad de propietarios y a tu seguro de hogar.
Y, sobre todo, recuerda algo:
Una plaga se puede tratar, las estructuras se pueden reforzar y los daños se pueden reparar. Lo que no se recupera es el tiempo que pasas dudando, posponiendo y dejando que el problema crezca.
Cuidar tu vivienda es cuidar tu patrimonio, tu tranquilidad y tu día a día.
Incluso si el inicio no ha sido el soñado, con información clara, buenos profesionales y pasos bien pensados, tu casa en España puede seguir siendo ese lugar que imaginabas cuando recibiste por primera vez las llaves.