Por qué la tasación es la “llave” de tu hipoteca (y de tu precio de venta) #
Si vas a vender tu vivienda en España, o estás pensando en pedir una hipoteca con garantía sobre ella, la tasación hipotecaria es uno de esos momentos clave que pueden jugar muy a tu favor… o restarte decenas de miles de euros sin que te des ni cuenta.
En el mercado inmobiliario de Valencia lo vemos a diario: dos pisos casi iguales, en el mismo edificio, pero con tasaciones muy diferentes. ¿La razón?
Uno se ha preparado con cariño y estrategia; el otro se ha dejado “tal cual”.
La tasación no es una simple visita rápida. Es la base sobre la que el banco calcula cuánto está dispuesto a prestar. Y, si eres vendedor, condiciona muchísimo el margen de negociación del comprador y la rapidez con la que se cierra la operación.
La buena noticia: hay muchas cosas que puedes hacer para “empujar” esa tasación hacia arriba sin hacer obras locas ni gastarte una fortuna.
La mala: también hay errores muy tontos que pueden hundirla.
En este artículo vamos a ver, paso a paso:
- Qué documentación preparar para que la tasación fluya.
- Qué mejoras rápidas y baratas aumentan la percepción de valor.
- Qué errores concretos hacen bajar la valoración (y cómo evitarlos).
Te lo cuento desde la experiencia en el mercado de Valencia, pero lo que vas a leer se aplica a cualquier vivienda en España.
Respira, ponte en modo “proyecto”, y vamos al lío.
Entendiendo cómo te mira un tasador (no es como te mira un comprador) #
Antes de entrar en documentación y mejoras, hay algo fundamental: el tasador no es un comprador. No va a decidir si “le gusta tu piso para vivir”.
Su trabajo es técnico, regulado y bastante cuadriculado.
El tasador:
- Sigue una normativa (la famosa Orden ECO/805/2003 y posteriores modificaciones).
- Compara tu vivienda con otras similares vendidas recientemente en la zona.
- Analiza el edificio, el estado de conservación, calidades, distribución, superficie y entorno.
- Tiene que poder justificar cada número que pone en el informe.
¿La consecuencia?
Detalles que a ti te parecen sin importancia pueden tirar la valoración hacia abajo. Y pequeñas mejoras estratégicas pueden ayudar a que, entre dos valores posibles, se incline por el más alto dentro de lo razonable.
En Valencia ciudad, por ejemplo, lo vemos mucho en zonas como Ruzafa, Benimaclet, Cabanyal o Campanar: con tanta variedad de calidades y estados de reforma en un mismo barrio, el estado real de tu vivienda pesa muchísimo en la tasación.
La documentación: el primer filtro que marca la diferencia #
La primera impresión del tasador no es el portal ni el salón. Es tu documentación.
Si al tasador le faltan papeles, si algo no cuadra o si necesita aclaraciones, suele pasar una de estas dos cosas:
- Se retrasa la emisión del informe.
- Aplana el valor hacia abajo por prudencia.
Lo que buscas es que el tasador tenga todo claro, sin dudas, sin sombras. Que vea que tu vivienda es “redonda” también en lo administrativo.
Documentos básicos que deberías tener listos #
Tenlos impresos y, si es posible, también en digital. Que el tasador no tenga que pedirte nada dos veces. Es sorprendente cómo un poco de orden transmite sensación de seriedad y seguridad jurídica.
Los básicos son:
Escritura de propiedad o título de adquisición
Demuestra que eres propietario. A veces hay discrepancias entre la superficie escriturada y la real; conviene tenerlo localizado y revisado.
Nota simple registral actualizada
Puedes sacarla online en pocos minutos. Permite al tasador comprobar cargas, embargos, hipotecas previas, etc. Y, sobre todo, verificar la descripción registral.
Recibo del IBI
Refuerza la situación catastral, y le permite ver el valor catastral y datos del inmueble. Si tienes varias referencias catastrales (por ejemplo, plaza de garaje y vivienda), mejor adjuntarlas todas.
Referencia catastral
Indispensable. Aparece en el IBI, pero también puedes consultarla en la Sede Electrónica del Catastro. Ojo a posibles diferencias de superficie con la escritura.
Planos de la vivienda (si los tienes)
Aunque no son obligatorios, ayudan muchísimo si están actualizados. Si has hecho una reforma que cambia la distribución, un plano bien hecho puede marcar la percepción de la funcionalidad del espacio.
Certificado de eficiencia energética
Es obligatorio para la venta. El tasador lo suele pedir, y aunque no sea el factor clave de la valoración, suma contar con buenas prestaciones energéticas.
Cuando has hecho reformas: demuestra lo que has invertido #
Si has reformado la vivienda, no basta con decir “está reformada”.
El tasador se fija en:
- Año aproximado de la reforma.
- Alcance (baños, cocina, instalaciones, ventanas, etc.).
- Calidades visibles.
Pero si quieres que esa reforma se refleje con más fuerza en la tasación, apóyala con pruebas:
- Facturas y presupuestos de la obra (aunque no todas, al menos de lo principal).
- Certificados de instalación eléctrica o de gas, si se renovaron.
- Fotos de antes y después (si las tienes a mano).
En pisos de Valencia donde hemos podido demostrar reformas recientes con detalle, hemos observado que el tasador se siente más cómodo situando el valor en la banda alta de lo que marcan las comparables.
Temas legales que conviene revisar antes de la visita #
Hay tres “sustos” típicos que pueden arruinar una tasación:
-
Ampliaciones o cerramientos sin legalizar
Terrazas cerradas, buhardillas ampliadas, altillos, cambios de uso, etc.
Si se han hecho obras sin licencia ni regularización, el tasador puede no considerar esa superficie como útil a pleno efecto. -
Diferencias entre Catastro, Registro y realidad
Un clásico. Por ejemplo, tener 85 m² reales, 78 m² en escritura y 90 m² en Catastro.
No siempre es dramático, pero conviene que el tasador lo sepa y que pueda justificar cuál es la superficie que utiliza. -
Situaciones de copropiedad confusas
Viviendas en herencia sin adjudicar, proindivisos, usufructos… No impiden tasar, pero pueden generar dudas en la entidad financiera.
Si es tu caso, prepara la documentación que aclare bien quién ostenta la propiedad o el derecho de uso.
Cuanto más claro esté todo, más fácil será que la tasación fluya y que el valor se sustente con seguridad.
Cómo convertir tu vivienda en “la versión más valiosa de sí misma” #
La pregunta que muchos propietarios nos hacen es:
“¿De verdad merece la pena invertir en mejoras antes de la tasación?”
La respuesta, casi siempre, es sí… si eliges bien en qué.
No necesitas meterte en un gran proyecto de obra. De hecho, para una tasación hipotecaria suele ser mucho más rentable enfocarte en mejoras rápidas que impactan en:
- Sensación de cuidado y mantenimiento.
- Luminosidad y amplitud visual.
- Percepción de calidad y confort.
Piensa que el tasador ve varias viviendas cada semana. En cuanto cruza la puerta, su cabeza ya está poniendo ticks mentales: “bien conservado”, “antiguo”, “necesita reforma completa”, “actualizado”, etc.
Tu objetivo es que su sensación global sea: “vivienda cuidada, con buen estado general, lista para entrar”. Esa frase, mental o real, suele valer miles de euros en la valoración final.
Mejoras rápidas que suben el valor a ojos del tasador #
No hace falta gastarse un dineral. Pero sí hace falta ser estratégico. Vamos por zonas.
Pintura: el “filtro de Instagram” más rentable para tu casa #
Una mano de pintura limpia y homogénea es, probablemente, la inversión con mejor relación coste/impacto.
Colores recomendados:
- Tonos blancos o muy claros.
- Nada de colores chillones ni combinaciones estridentes.
- Unificar espacios en la misma gama aporta sensación de amplitud.
Una vivienda con manchas, rozaduras, paredes desconchadas o tonos oscuros transmite idea de desgaste y pendiente de reforma, aunque la estructura esté bien.
Traducción en la mente del tasador:
“Habrá que descontar costes de actualización estética”.
Es decir, valor a la baja.
Orden, limpieza y despersonalización inteligente #
Puede sonar básico, pero es increíble lo que influye:
- Espacios despejados transmiten más metros de los que realmente hay.
- El exceso de muebles viejos o trastos grita “reforma total necesaria”.
Recomendaciones prácticas:
- Retira todo lo que no sea imprescindible: muebles enormes, aparatos averiados, cajas, juguetes por el suelo.
- Cocina y baños impecables: encimeras limpias, fregadero sin vajilla, nada de productos de limpieza a la vista.
- Ropa y objetos personales recogidos. El tasador necesita ver el espacio, no tu vida.
La idea no es convertir tu casa en un catálogo de revista, pero sí que parezca ordenada, cuidada y aireada.
Iluminación: que tu piso brille (aunque sea interior) #
En ciudades como Valencia hay muchos pisos interiores o con orientaciones menos favorecidas. No pasa nada. Aprovecha lo que tienes.
Pequeños trucos:
- Cambia bombillas viejas por otras de luz blanca cálida y mayor intensidad.
- Asegúrate de que todas las bombillas funcionan. No hay nada peor que entrar en un pasillo medio en penumbra.
- Subir persianas al máximo y abrir cortinas antes de que llegue el tasador.
- Si la vivienda está vacía, acude un rato antes y enciende luces estratégicas.
La luz influye muchísimo en la sensación de modernidad, amplitud y confort. Y todo eso, a su vez, empuja hacia arriba la percepción de valor.
Pequeños arreglos que evitan la etiqueta “vivienda mal mantenida” #
Un tasador con experiencia detecta en segundos si se ha hecho un mantenimiento mínimo a lo largo de los años.
Cosas que conviene revisar y arreglar:
- Grifos que gotean o no cierran bien.
- Persianas que no suben o bajan del todo.
- Puertas que no cierran, crujen demasiado o tienen el pomo flojo.
- Azulejos rotos o sueltos, especialmente en baño y cocina.
- Interruptores amarillentos o embellecedores rotos.
Nada de esto, por sí solo, hunde la tasación. Pero el conjunto crea una narrativa:
“Habrá que meterle mano a todo”.
Y cuando la etiqueta mental del tasador cambia de “semi-reformado” a “para reforma integral”, es cuando la cifra baja de forma significativa.
Baños y cocina: cómo ganar puntos sin reformarlos enteros #
Baños y cocina son zonas clave. Son también las más caras de reformar, y el tasador lo sabe. No puedes engañarle, pero sí puedes ayudarle a verlas como “funcionales y actualizadas dentro de lo razonable”, en lugar de “antiguas y obsoletas”.
Qué puedes hacer sin romper paredes:
- Cambiar griferías viejas por modelos modernos pero económicos.
- Sustituir la tapa del inodoro si está amarillenta o en mal estado.
- Poner un espejo nuevo y luminoso en el baño.
- Renovar juntas ennegrecidas con pintura específica o rejunte.
- Pintar azulejos antiguos con pintura especial, si no quieres alicatar.
- En la cocina, cambiar tiradores de armarios por unos más actuales y uniformes.
- Volver a siliconar zonas con moho (bañera, plato de ducha, encimera).
Es alucinante cómo con unos pocos cambios se pasa de “esto es de otra época” a “es antiguo, pero está cuidado y aguanta unos años más”.
A nivel de tasación, esto suele suponer una diferencia clara entre considerar la vivienda para reforma total o bien conservada, reformable con el tiempo. Y esa diferencia son muchos euros.
Carpintería exterior: ventanas, ruido y eficiencia #
Las ventanas tienen un impacto doble:
Confort acústico y térmico, y percepción de calidad general.
Si ya tienes ventanas de aluminio con rotura de puente térmico o PVC con doble acristalamiento, asegúrate de que:
- Cierren bien.
- No haya partes oxidadas o rotas.
- No se vean cortinas viejas o sucias que resten luminosidad.
Si aún tienes ventanas muy antiguas y la calle es ruidosa, la realidad es que el tasador lo tendrá en cuenta. En esos casos, compensa al menos mostrar que la vivienda está cuidada en el resto de aspectos, para que el “descuento mental” no sea tan agresivo.
Errores que hacen bajar la tasación (y cómo evitarlos sin volverte loco) #
Aquí viene la parte dolorosa pero muy útil.
Hay errores que vemos una y otra vez, que no cuestan nada evitarlos y, sin embargo, tiran valor por la ventana.
Dejar la vivienda sucia o con mal olor #
Parece obvio, pero no lo es tanto. Pisos con olor a tabaco, humedad, mascotas, comida fuerte del día anterior…
No se trata de impresionar como si fuera una visita comercial, pero al menos:
- Ventila bien antes de la visita.
- Evita cocinar platos de olor muy intenso ese día.
- Si hay humedad, intenta identificar la causa y, si es leve, pinta o limpia las manchas.
El mal olor se asocia inmediatamente a problemas profundos: humedad estructural, mala ventilación, poca luz, vecinos ruidosos que obligan a cerrar ventanas, etc.
Estar a la defensiva o “vender” demasiado al tasador #
Otro error frecuente es intentar convencer al tasador de que tu casa vale más porque “en el portal de al lado se vendió por X” o porque “tiene mucho potencial”.
El tasador:
- No decide según anuncios, sino según compraventas cerradas.
- No valora el “potencial” hipotético, sino la realidad actual.
Por supuesto, puedes comentarle mejoras recientes, enseñarle facturas o explicarle si el barrio está en plena revalorización.
Pero hacerlo con calma y datos concretos. No con un discurso de venta agresivo.
Cuanto más neutra y colaborativa sea la interacción, más cómodo trabajará el tasador, y menos tentación tendrá de ponerse en modo “defensivo” bajando el valor para curarse en salud.
Estancias inaccesibles o cerradas… error grave #
Si el tasador no puede acceder a una parte de la vivienda (un dormitorio, un trastero, un altillo…), puede tomar varias decisiones poco favorables:
- No contar parte de la superficie como útil en la valoración práctica.
- Ajustar el valor a la baja por falta de comprobación.
Por tanto:
- Asegúrate de que todas las estancias sean accesibles.
- Ten todas las llaves preparadas: puertas interiores, terraza, trastero, garaje, etc.
Ese “ya le enseño esto otro otro día” suele traducirse en problemas, retrasos o prudencia excesiva.
Desorden extremo o saturación visual #
No tienes que vaciar la casa, pero sí evitar que el tasador sienta que:
- Falta espacio para moverse.
- No se aprecian metros por culpa del mobiliario.
- La vivienda está “agotada”.
Especial mención a:
- Habitaciones usadas como trastero, con cajas apiladas hasta el techo.
- Pasillos convertidos en almacenes.
- Zonas exteriores llenas de objetos rotos o viejos.
La saturación visual hace que el tasador perciba la vivienda como más pequeña, menos funcional y más costosa de poner a punto.
Obras a medias o chapuzas visibles #
Si tienes una obra empezada y sin terminar, o arreglos provisionales que “cantan” desde lejos, es mejor:
- Terminarlos antes de la tasación.
- O, si no es posible, al menos dejar claro en qué punto exacto están.
Las obras a medias generan inseguridad. El tasador se pregunta:
- “¿Qué más hay que hacer aquí?”
- “¿Están bien ejecutadas las partes ocultas?”
- “¿Cuánto le costará al próximo propietario terminar todo esto?”
Y cuando aparecen interrogantes, el valor suele bajar.
Casos típicos que vemos en Valencia (y lo que puedes aprender de ellos) #
Sin entrar en datos personales, hay patrones que se repiten en pisos de Valencia ciudad y alrededores.
El piso antiguo en barrio consolidado que sorprende al alza #
Vivienda de 70-90 m², en barrio como Algirós, Amistat o Patraix, edificio de los años 70-80 sin grandes lujos, pero:
- Impecablemente pintada.
- Sin muebles viejos ni trastos.
- Cocina y baño de hace años, sí, pero limpios, con griferías actualizadas y juntas cuidadas.
- Ventanas cambiadas a aluminio con doble cristal.
- Documentación perfecta, nota simple actualizada, certificaciones claras.
Resultado típico: el tasador la encaja en el grupo de “bien conservada, lista para entrar”, y dentro de sus comparables acaba yéndose a la banda alta del rango.
El piso amplio, con buenas vistas… pero descuidado #
Vivienda de más de 100 m², en zona valorada como Extramurs o Pla del Remei, pero:
- Pintura vieja, humedad sin tratar, muebles enormes ocupando medio salón.
- Cocina con 30 años sin apenas cariño, baños con piezas rotas.
- Persianas que no suben, olor a tabaco intenso.
- Trastero inaccesible el día de la visita.
Resultado típico:
Tasación claramente penalizada, con un comentario mental del tasador tipo:
“Para dejar esto al nivel de su entorno van a hacer falta bastantes miles de euros en reforma”.
Se traduce en descuento.
En muchas de estas viviendas, con una inversión relativamente moderada en pintura, orden y pequeños arreglos, la diferencia en tasación hubiera sido notable.
¿Cuánto puedo subir realmente la tasación con estos cambios? #
Conviene ser realistas:
Una preparación excelente no va a convertir un piso sobreático sin ascensor en un ático de lujo con terraza en el Carmen.
Pero sí puede marcar:
- La diferencia entre que el banco te dé el 100% de lo que necesitas o se quede corto.
- O entre que un comprador pueda conseguir financiación sin problemas… o tenga que bajar su oferta.
Lo que sí hemos visto, una y otra vez, es:
- Viviendas que, sin preparar, se hubieran tasado en la banda baja del rango de mercado.
- Y que, tras un trabajo de puesta a punto estratégica, han alcanzado o incluso superado la banda media-alta que esperábamos.
En números prácticos, para un piso medio en Valencia, hablamos muchas veces de diferencias de 5.000 a 20.000 euros (a veces más, según segmento), respecto a una vivienda similar pero descuidada.
No es magia. Es lógica: si el tasador ve una vivienda que parece costosa de actualizar, ajusta el valor. Si ve una vivienda cuidada, sin patologías aparentes y lista para entrar, se siente más cómodo manteniéndose en valores altos dentro de lo que las comparables soportan.
Cómo preparar la visita del tasador paso a paso #
Te propongo una pequeña “lista de control” mental, sin obsesionarte pero siguiendo este orden lógico:
-
Dos semanas antes (o cuando sepas la fecha)
Revisa documentación: escritura, nota simple, IBI, certificado energético, planos si los tienes.
Encarga, si hace falta, una nota simple actualizada. -
Entre una y dos semanas antes
Decide pequeñas mejoras: pintura, cambio de bombillas, arreglar grifos, repasar juntas.
Si vas justo de tiempo, prioriza pintura y pequeños arreglos visibles. -
En los días previos
Ordena y despersonaliza un poco: menos objetos, más sensación de espacio.
Limpieza general a fondo, sobre todo cocina, baños y cristales. -
El día de la tasación
Ventila bien la vivienda. Enciende luces donde haga falta.
Ten todas las llaves a mano (trastero, garaje, terraza, azotea si pertenece a la vivienda).
Ten la documentación preparada sobre la mesa.
Recibe al tasador con tranquilidad, responde solo a lo que te pregunte, y si quieres resaltar algo (una reforma reciente, una mejora energética, una plaza de garaje incluida), hazlo de manera natural, sin presionarle.
Ese día, tu misión es simple:
Que el tasador vea una vivienda cuidada, clara, accesible y bien documentada.
La conclusión que muchos propietarios descubren demasiado tarde #
Muchos dueños se arrepienten cuando ya tienen la tasación en la mano:
“Si lo llego a saber, pinto antes…
Si me lo hubieran dicho, arreglo aquellas humedades que al final eran solo condensación…
Si hubiera ordenado aquel cuarto trastero…”
La valoración hipotecaria no es solo un papel.
Es la base financiera de tu operación de venta o de tu hipoteca. Y mejorarla está en tu mano más de lo que crees.
Con:
- Documentación bien preparada.
- Un mínimo de estrategia en mejoras rápidas.
- Evitando errores que transmiten dejadez o problemas.
Puedes conseguir que tu vivienda se presente ante el tasador como lo que realmente es: un activo valioso, cuidado y con buen encaje en el mercado actual.
Y eso se traduce en algo muy concreto:
Más fuerza negociadora, más facilidad para conseguir financiación y, en definitiva, más tranquilidad en uno de los momentos económicos más importantes de tu vida.
Si estás en Valencia y te planteas vender o tasar tu vivienda, dale a tu casa la oportunidad de brillar en su mejor versión cuando llegue el tasador.
Es mucho más que “quedar bien”: es dinero real sobre la mesa.