Introducción: comprar piso con deudas… ¿misión imposible? #
Imagina esto: has encontrado por fin ese piso luminoso en Valencia, cerca del barrio que te encanta, con terraza y buena combinación de metro. Todo encaja… hasta que aparece el elefante en la habitación: uno de los compradores tiene deudas con Hacienda o con la Seguridad Social.
Y entonces llegan las dudas:
“¿Nos dejarán comprar?”
“¿Nos puede embargar Hacienda la casa nueva?”
“¿El banco nos dará hipoteca?”
“¿Es mejor comprar solo a nombre de uno?”
Respira. No estás solo. En Valencia, y en toda España, esta situación es mucho más habitual de lo que parece. Y aunque no es sencillo, se puede gestionar de forma inteligente para proteger la vivienda, conseguir la financiación y evitar disgustos futuros.
Vamos a ver, paso a paso y con lenguaje claro, cómo manejar la compra de una vivienda en España cuando uno de los compradores tiene deudas con Hacienda o Seguridad Social, centrándonos mucho en casos reales que nos encontramos a diario en la ciudad de Valencia y alrededores.
Lo primero: entender el “riesgo real” de las deudas #
Antes de hablar de trucos legales o soluciones hipotecarias, hace falta entender qué puede pasar en la práctica cuando una persona con deudas compra una vivienda.
En España, cuando hay deudas con Hacienda o Seguridad Social, estos organismos tienen la capacidad de:
- Embargar nóminas, cuentas bancarias y otros ingresos.
- Embargar propiedades presentes y futuras, incluyendo viviendas.
Eso significa que, si uno de los compradores tiene una deuda importante, Hacienda o Seguridad Social pueden intentar embargar su parte de la vivienda que adquiera.
Y aquí aparece una idea clave:
Si compras una vivienda siendo titular y tienes deudas ejecutivas con la Administración, tu parte de la casa puede ser objeto de embargo.
No significa que automáticamente vayan a embargarla, pero el riesgo existe.
Y por eso es tan importante planificar bien cómo se adquiere la vivienda.
Paso 1: saber en qué situación real están las deudas #
Antes de visitar notarios, bancos o inmobiliarias, es imprescindible saber exactamente qué hay encima de la mesa:
- ¿Son deudas ya en vía ejecutiva?
- ¿Se han iniciado embargos?
- ¿Hay apremio?
- ¿Se ha notificado ya alguna diligencia de embargo?
Muchas personas solo saben que “deben dinero”, pero no en qué fase está el procedimiento. Y no es lo mismo deber una cantidad en periodo voluntario que tener ya una orden de embargo en marcha.
Lo recomendable es que la persona deudora:
- Acceda a su sede electrónica de Agencia Tributaria o Seguridad Social con certificado digital o Cl@ve.
- Revise notificaciones, deudas pendientes y posibles embargos.
- Descargue un certificado de deudas o situación frente a la Administración.
En Valencia, nos encontramos muchas veces con parejas donde uno de los dos “cree” que tiene una deuda, pero no sabe cuánto ni en qué estado está. Sin esa información, es como intentar comprar un piso a oscuras.
Cuanto más clara sea la foto, mejores decisiones se pueden tomar sobre cómo comprar, a nombre de quién, con qué financiación y qué riesgos se asumen.
Paso 2: ¿Es posible comprar si uno tiene deudas? #
La respuesta es sí, es posible. Tener deudas con Hacienda o Seguridad Social no impide por ley comprar una vivienda. No es una prohibición automática.
Pero hay tres planos que se mezclan:
- Plano legal/fiscal: la posibilidad de que la Administración embargue la parte del deudor.
- Plano bancario: que el banco acepte o no dar hipoteca si uno de los titulares tiene deudas públicas.
- Plano de protección patrimonial: cómo proteger a la pareja, la familia y la propia vivienda ante posibles embargos.
La clave no es solo “si puedo comprar”, sino cómo hacerlo minimizando riesgos.
Paso 3: el papel del banco cuando uno de los compradores tiene deudas #
Una de las primeras preocupaciones es la hipoteca. Y aquí hay que ser sinceros: los bancos no son muy amigos de las deudas públicas impagadas.
Cuando una entidad ve que uno de los solicitantes figura con deudas con Hacienda o Seguridad Social, puede:
- Subir requisitos (más ahorros, más garantías).
- Exigir avales adicionales.
- O directamente denegar la operación.
Esto no es obligatorio por ley, es política de riesgo de cada entidad. En la práctica, en Valencia vemos tres escenarios muy habituales:
1. Hipoteca a nombre de los dos, con uno endeudado #
En este caso, el banco suele:
- Mirar el riesgo conjunto: ingresos, estabilidad laboral, deudas.
- Ver con muy malos ojos deudas públicas en vía ejecutiva.
- Preguntarse: “¿Y si le embargan? ¿Y si se queda sin liquidez?”
Puede que acepten, pero el filtrado suele ser más duro. Y siempre habrá el riesgo posterior de embargo de su parte de vivienda.
2. Hipoteca solo a nombre del comprador “limpio” #
Esta opción es bastante frecuente:
Uno de los dos no tiene deudas. El banco hace la hipoteca solo a su nombre. El deudor queda fuera del préstamo.
Esto no impide, en algunos casos, que el deudor aparezca como propietario total o parcial, pero muchos bancos se sienten más cómodos si solo figura como titular de la hipoteca la persona “limpia”.
3. Hipoteca con titular “limpio” y el otro como avalista #
Menos habitual y, sinceramente, poco recomendable si el avalista tiene deudas públicas. El banco puede pedir que el deudor sea avalista, pero:
- Si ya tiene embargos o deudas ejecutivas, es añadir riesgo.
- Y, además, puede complicar todo el escenario si en el futuro se ejecuta algo.
Nuestra experiencia en Valencia:
Cuando hay deudas serias, las operaciones que mejor avanzan son aquellas en las que la hipoteca se formaliza solo a nombre de la persona sin deudas (siempre que sus ingresos lo permitan).
Paso 4: comprar a nombre de uno o de los dos, cuando uno tiene deudas #
Esta es una decisión crucial:
¿La vivienda se pone a nombre de los dos o solo del miembro “limpio”?
Vamos a comparar de forma sencilla algunas opciones típicas que se plantean en la práctica.
Opciones frecuentes de titularidad #
| Escenario de compra | Riesgo de embargo sobre vivienda | Protección de la vivienda | Complejidad legal |
|---|---|---|---|
| A nombre de los dos al 50% | Alto sobre la mitad del deudor | Media | Baja |
| Solo a nombre de quien no tiene deudas | Bajo (salvo fraudes) | Alta | Media |
| A nombre de los dos, con capitulaciones o acuerdos previos | Medio y muy casuístico | Depende del régimen | Alta |
Cuando la vivienda se pone a nombre de los dos y uno tiene deudas, la Administración puede:
- Embargar la parte del deudor (su porcentaje).
- Sacar a subasta su parte, aunque eso no signifique que automáticamente la otra parte pierda su derecho.
Esto puede generar situaciones muy incómodas con el tiempo.
En cambio, cuando se compra solo a nombre de quien no tiene deudas, la vivienda queda mucho mejor protegida frente a embargos por deudas anteriores del otro.
Eso sí, cuidado: si queda claro que se ha hecho una compra solo a nombre de uno para ocultar bienes y evitar un embargo ya en marcha, Hacienda puede intentar impugnar esa operación por considerar que hay un alzamiento de bienes.
Por eso es muy importante:
- Analizar previamente el nivel de riesgo.
- Consultar con un profesional (abogado/fiscalista) antes de fijar la titularidad.
- Documentar bien los pagos, orígenes de fondos y acuerdos entre la pareja.
Paso 5: régimen matrimonial y su impacto en los embargos #
Aquí entramos en un terreno delicado pero decisivo: el régimen económico del matrimonio.
En España, pueden existir:
- Régimen de gananciales
- Separación de bienes
- Otros regímenes según derecho foral (pero nos centramos en lo más habitual).
En Valencia, lo más frecuente es que las parejas casadas estén en:
- Gananciales, si no firmaron nada distinto.
- Separación de bienes, si firmaron capitulaciones matrimoniales.
Esto importa porque:
- En gananciales, las deudas de uno pueden afectar más intensamente al patrimonio común.
- En separación de bienes, cada uno responde con su propio patrimonio (con matices).
Si uno de los dos tiene deudas con Hacienda o Seguridad Social y estáis casados en gananciales, hay que ir con mucho cuidado, porque parte de lo que se adquiera puede considerarse bien ganancial y, por tanto, más expuesto.
En algunos casos, puede ser interesante:
- Plantearse un cambio a separación de bienes antes de la compra.
- Consultar expresamente con un abogado especializado en derecho de familia y fiscal para saber hasta dónde podrían llegar los embargos.
No se trata de “huir” de Hacienda, sino de:
- Planificar de forma razonable.
- Evitar que el patrimonio de la familia se vea arrasado por una situación personal que, a veces, además, puede ser temporal.
Paso 6: ¿Es buena idea firmar solo a nombre del “limpio”? #
Esta es la gran pregunta que recibimos casi a diario.
Desde el punto de vista de protección frente a embargos, sí, puede ser una muy buena idea que la vivienda se ponga solo a nombre de la persona que no tiene deudas, siempre que:
- Sea realmente quien aporta el dinero principal.
- Sea quien figure como titular de la hipoteca.
- No se juegue con apariencias de compraventa falsa o simulada.
Ahora bien, esto tiene una consecuencia emocional y jurídica importante:
La persona endeudada no será propietaria de la vivienda.
Y aquí entran en juego temas de confianza, estabilidad de la pareja, acuerdos internos… Por eso, muchas parejas en Valencia hacen lo siguiente:
- Compran a nombre del miembro sin deudas.
- Firman entre ellos acuerdos privados o capitulaciones que regulan cómo se reparten gastos, derechos de uso, compensaciones en caso de ruptura, etc.
De este modo, la casa queda más protegida ante embargos, pero también se protege a nivel de derechos internos de la pareja.
Es muy recomendable hacer esto de forma ordenada, con asesoramiento, y no solo “de palabra”. Las palabras se las lleva el viento; los embargos, no.
Paso 7: qué pasa si ya tienes deuda y compras igual a nombre de dos #
A veces, por desconocimiento o por confianza, se compra a nombre de los dos sin valorar bien el riesgo.
Imaginemos este caso típico en Valencia:
- Pareja joven.
- Uno tiene deudas con Seguridad Social de cuando fue autónomo.
- Compran piso en Benicalap, al 50% cada uno.
- A los dos años, llega notificación de embargo de la parte del deudor.
En ese momento, ¿qué pasa?
- Hacienda o Seguridad Social anotan el embargo sobre la cuota del deudor en el Registro de la Propiedad.
- Esa parte del inmueble puede llegar a salir a subasta.
- El otro titular no pierde su 50%, pero se encuentra con un “extraño” copropietario, o con una situación complicada que habrá que resolver (a veces comprando esa parte, renegociando, etc.).
Además, vender la vivienda con una anotación de embargo se vuelve mucho más difícil.
Los compradores huyen de cargas raras.
Por eso tiene tanto sentido prevenir antes de comprar, y no lamentarse después.
Paso 8: cómo ve todo esto el notario y el Registro de la Propiedad #
Al ir a la notaría, puede ocurrir que:
- El notario no tenga constancia de las deudas en sí (no es su función).
- Pero sí debe informar correctamente sobre el tipo de titularidad que se está adquiriendo, el régimen matrimonial, las cargas, etc.
Si la deuda ya ha llegado a la fase de embargo de otros bienes inmobiliarios, sí pueden existir anotaciones en el Registro de la Propiedad, que aparecerán en la nota simple de los inmuebles embargados.
La vivienda nueva, al ser recién adquirida, no aparecerá aún con cargas por esas deudas, pero se podrá anotar un embargo sobre la parte del deudor en el futuro.
Por eso, no esperes que el notario “te salve” la operación si alguno tiene deudas con Hacienda o Seguridad Social. Su papel es garantizar la legalidad de la compraventa y la correcta información, no diseñar una estrategia fiscal o patrimonial.
Paso 9: estrategias prácticas que vemos funcionar en Valencia #
Te resumo algunas estrategias que, en nuestra experiencia diaria como agencia inmobiliaria en Valencia, funcionan mejor cuando uno de los compradores tiene deudas públicas:
Estrategia 1: hipoteca y propiedad solo a nombre del “limpio” #
Funciona especialmente bien cuando:
- El miembro sin deudas tiene ingresos suficientes para asumir la hipoteca.
- No hay grandes desequilibrios de aportación entre ambos.
Ventajas:
- Alta protección frente a embargos sobre la casa.
- Más facilidad para que el banco apruebe la operación.
Inconvenientes:
- La otra persona no figura como propietaria, lo que exige mucha confianza y, preferiblemente, acuerdos claros por escrito.
Estrategia 2: negociar las deudas antes de la compra #
Cuando la deuda no es enorme, o está en una fase relativamente controlable, a veces compensa:
- Negociar un aplazamiento o fraccionamiento con Hacienda o Seguridad Social.
- Regularizar parte de la situación para que el riesgo a corto plazo disminuya.
Aunque la deuda siga existiendo, el hecho de tener un plan de pago establecido puede relajar al banco y dar margen para planificar mejor la compra.
Estrategia 3: analizar si realmente tiene sentido que el endeudado sea copropietario #
Si una persona tiene una situación financiera muy inestable, deudas importantes, riesgo de nuevos embargos, etc., hay que preguntarse con toda la honestidad:
“¿Tiene sentido que esta persona se meta en la propiedad al 50% ahora?”
A veces, lo más inteligente es:
- Favorecer que primero se saneen las cuentas.
- Que la compra se haga de forma más ordenada más adelante.
- O que se diseñen estructuras más seguras (como la propiedad solo a nombre de uno con acuerdos internos).
Paso 10: errores frecuentes que conviene evitar #
En todo este proceso, vemos una serie de errores muy repetidos que suelen salir caros a medio plazo.
-
Comprar deprisa por miedo a “perder el piso”
Esa sensación de oportunidad única hace que muchas parejas firmen sin pensar. Pero pisos hay más; problemas con Hacienda, cuando se mezclan con viviendas, son para muchos años. -
Confiar en que “seguro que no pasa nada”
Es la frase que más veces hemos oído antes de que llegue una diligencia de embargo. -
No informar al banco de la situación real
Ocultar deudas con la Administración es un boomerang. Puede volverse contra vosotros si el banco detecta la situación o si en el futuro aparecen problemas. -
No consultar con un profesional antes de decidir titularidades o régimen económico
Una simple consulta con un abogado o asesor fiscal puede ahorrar auténticos quebraderos de cabeza. -
Dejarlo todo “entre nosotros” sin documentos
Si se va a comprar a nombre de uno, pero la otra persona también aporta dinero, es sano, maduro y prudente dejarlo reflejado de alguna forma. La confianza está bien; la confianza con papeles, mejor.
Caso práctico muy parecido a lo que vemos en Valencia #
Imagina esta situación, muy habitual en la ciudad:
- Pareja de 35 y 37 años.
- Quieren comprar un piso en Algirós.
- Él tiene deudas con Seguridad Social por unos años como autónomo: unos 18.000 €.
- Las deudas ya han pasado a vía ejecutiva y han empezado a embargar parte de la cuenta.
- Ella tiene contrato indefinido, buena nómina y cero deudas.
En este caso, analizamos varias opciones con ellos:
- Hipoteca solo a nombre de ella.
- Vivienda solo a nombre de ella.
- Acuerdo privado regulando las aportaciones de cada uno y posibles compensaciones futuras.
- Plan paralelo para que él negocie la deuda con Seguridad Social (fraccionamiento).
Resultado:
- El banco acepta la hipoteca porque la ve a ella solvente.
- La vivienda queda protegida ante un embargo inmediato.
- Él no figura como propietario de momento, pero se pactan reglas claras internas.
Es un ejemplo muy típico donde no se renuncia a la compra, pero se hace con cabeza.
Cómo te puede ayudar una buena agencia inmobiliaria en Valencia #
En situaciones delicadas como esta, una agencia no sustituye a un abogado ni a un asesor fiscal, pero puede marcar una gran diferencia en:
- Ordenar el proceso y los tiempos: reservas, arras, notaría, hipoteca, etc.
- Coordinar notaría, banco y, en su caso, asesor legal de la pareja.
- Ajustar el tipo de contrato de arras, plazos y condiciones para no exponeros a penalizaciones si la financiación se complica.
- Recomendar profesionales con experiencia en estos casos (no todos los abogados o asesores están acostumbrados a este tipo de escenarios).
Y, muy importante: una agencia que conoce bien el mercado de Valencia puede ayudaros a no enamoraros del primer piso imposible, sino a buscar alternativas que encajen con vuestra realidad financiera y jurídica.
A veces, lo responsable no es forzar la operación, sino encontrar una vivienda que permita hacer las cosas de forma segura.
Conclusión: sí se puede comprar, pero no a lo loco #
Tener deudas con Hacienda o Seguridad Social no significa que tengas que renunciar a tu sueño de tener vivienda en Valencia o en cualquier parte de España.
Significa que tienes que:
- Planificar mucho mejor.
- Pensar en el largo plazo, no solo en la firma de la notaría.
- Proteger a tu pareja, a tu familia y a ti mismo de problemas mayores.
Las ideas clave que deberías llevarte son:
- Las deudas públicas pueden derivar en embargos de la parte de vivienda del deudor.
- Comprar a nombre de los dos sin analizar el riesgo puede complicar mucho las cosas después.
- El banco puede ser más reticente si uno de los compradores figura con deudas ejecutivas.
- La opción de poner la vivienda e hipoteca a nombre de la persona sin deudas es muchas veces la más segura, siempre con acuerdos internos claros.
- El régimen matrimonial y la forma de adquirir la vivienda (gananciales, separación de bienes, porcentaje de propiedad) influye directamente en el grado de protección.
- Consultar a un profesional antes de decidir titularidad, hipoteca y estrategia no es un lujo, es una necesidad cuando hay deudas con la Administración.
Si estás en Valencia y te ves reflejado en esta situación, no te castigues: pasa más a menudo de lo que crees.
Con buena información, un poco de calma y el asesoramiento adecuado, es posible encontrar una fórmula para que la casa que quieres no se convierta en el problema que temes, sino en el hogar estable que estás buscando.
Y, sobre todo, que cuando cruces la puerta de tu nueva vivienda, lo hagas con ilusión… y con la tranquilidad de haber hecho las cosas bien.