Entendiendo el Impuesto AJD en la compra de obra nueva en la Comunidad Valenciana #
Cuando alguien se enamora de una vivienda de obra nueva en Valencia, suele pensar en la luz, la terraza, el barrio, la piscina… y casi nunca en los impuestos. Pero luego llega el momento de hacer números y aparece un término que asusta un poco: Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, más conocido como AJD.
Si estás pensando en comprar un piso de obra nueva en Valencia, Alicante o Castellón, entender bien este impuesto puede ahorrarte sustos, prisas de última hora y decisiones mal calculadas. Y sí, se puede planificar para que duela menos.
Vamos a explicarlo de forma clara, sin tecnicismos raros, como lo haríamos con un cliente en la oficina: café en la mesa, planos sobre la silla de al lado… y la calculadora lista.
¿Qué es exactamente el AJD? #
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) es un impuesto que se paga cuando se firman escrituras notariales que tienen contenido económico y se inscriben en el Registro de la Propiedad.
En la compra de obra nueva en la Comunidad Valenciana, el AJD aparece principalmente en dos momentos:
- Al firmar la escritura de compraventa de la vivienda nueva.
- Al firmar la hipoteca (si la hay).
En la práctica, cuando compras una vivienda de obra nueva aquí, te encontrarás con dos grandes impuestos:
- IVA, que sustituye al ITP porque la vivienda es nueva.
- AJD, que se suma como un extra que muchas veces se infravalora al principio.
Y aquí viene lo importante: el tipo de AJD en la Comunidad Valenciana no es simbólico. Es un porcentaje que, según el precio de la vivienda, puede significar miles de euros. Y conviene tenerlo muy bien calculado.
¿Cuándo se paga AJD en una compra de obra nueva? #
Siempre que compras obra nueva a un promotor, en la Comunidad Valenciana se dan dos escenarios típicos donde entra el AJD:
1. Compra de vivienda de obra nueva #
La compra se firma en escritura pública, tiene un valor económico claro y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Encaja perfectamente en el “libro de casos” del AJD.
En la práctica, esto significa que, además del IVA que se paga sobre el precio de la vivienda, se aplica AJD sobre ese mismo valor declarado en la escritura.
2. Constitución de hipoteca para financiar la compra #
Si compras la vivienda con financiación hipotecaria, la escritura de hipoteca también está sujeta a AJD.
Hoy en día, gracias a la normativa hipotecaria, el AJD de la hipoteca lo paga el banco, no el comprador. Eso sí: aunque tú no lo pagues directamente, influye en la política de las entidades financieras, en sus ofertas y condiciones. Pero a nivel práctico, cuando haces tu presupuesto como comprador, puedes centrarte en el AJD de la compraventa.
¿Quién paga el AJD en la compra de obra nueva? #
Esta es la pregunta que se repite una y otra vez:
¿El promotor o el comprador?
En una compraventa de vivienda de obra nueva en la Comunidad Valenciana:
- El AJD de la escritura de compraventa lo paga el comprador.
- El AJD de la hipoteca lo asume la entidad bancaria (según la normativa vigente).
Es decir: cuando estás haciendo números para comprarte tu piso nuevo en Valencia, el AJD de la compra forma parte de tus gastos obligatorios, como el notario, el registro, el IVA, etc.
Y no, no se puede “negociar” con Hacienda. Con el promotor se puede hablar de extras, de alguna mejora, de cambios en la memoria de calidades… pero el AJD es el que es.
Tipo impositivo del AJD en la Comunidad Valenciana #
Cada comunidad autónoma tiene sus propios tipos, y en la nuestra hay que tenerlos muy presentes desde el principio, porque pueden marcar la diferencia entre llegar tranquilo o ir apurado.
En la Comunidad Valenciana, el AJD aplicado en la compra de viviendas de obra nueva es un porcentaje sobre el precio escriturado de la vivienda (sin impuestos). Además, existen tipos reducidos y bonificaciones para ciertos casos, como viviendas protegidas o compradores con determinados perfiles.
Para visualizarlo mejor:
| Concepto | Tipo general orientativo | Comentario |
|---|---|---|
| AJD compraventa obra nueva | Tipo estándar autonómico | Aplicado sobre el valor escriturado |
| AJD hipoteca | Lo paga el banco | No lo asume el comprador |
| Posibles tipos reducidos | Menor tipo | Según condiciones personales o vivienda |
| Viviendas protegidas (VPO, VPP…) | Tipo reducido | Depende de si se cumplen requisitos |
Lo esencial, más allá del detalle técnico:
El AJD en obra nueva no es opcional y no es pequeño. Hay que integrarlo desde el primer minuto en el presupuesto.
¿Sobre qué base se calcula el AJD? #
El AJD se calcula sobre lo que se denomina base imponible. En la compra de una vivienda de obra nueva, la base imponible suele ser el valor declarado en la escritura, que normalmente coincide con el precio de compraventa.
No se suma el IVA a la base; el AJD se aplica sobre el precio sin impuestos.
Un ejemplo sencillo para que se vea claro:
- Precio de la vivienda: 250.000 €
- IVA (10 %): 25.000 €
- Base para AJD: 250.000 €
- AJD: porcentaje sobre esos 250.000 €.
Si además hay garaje, trastero o anejos vinculados, todo esto suele formar parte del mismo conjunto, y se incluye en la base.
Ejemplo práctico de AJD en vivienda de obra nueva en la Comunidad Valenciana #
Vamos a poner un caso muy típico en Valencia capital o área metropolitana: una pareja que compra una vivienda de obra nueva por 240.000 €, con garaje incluido, y firma hipoteca.
- Precio de compraventa (vivienda + garaje): 240.000 €
- IVA (10 %): 24.000 €
- AJD sobre compraventa: se aplica el tipo correspondiente al total de 240.000 €.
- AJD hipoteca: lo paga el banco.
Conclusión: el AJD de la compraventa se suma al resto de gastos de notaría, registro y gestoría. Según el tipo que se aplique, puede suponer varios miles de euros adicionales.
Esto es clave: muchas personas cuentan con el dinero para la entrada y el IVA, pero se olvidan del AJD y del resto de gastos. Y ahí es donde aparecen las tensiones de última hora.
Diferencia entre AJD y otros impuestos en la obra nueva #
En la compra de obra nueva en la Comunidad Valenciana entran en juego varios impuestos, pero cada uno tiene su función:
IVA #
Se paga en lugar del ITP cuando la vivienda es nueva y se compra a un promotor.
Para vivienda de uso residencial, en la mayoría de los casos, el tipo habitual es el 10 % del precio.
AJD #
Es un extra que va “pegado” a la escritura pública que se inscribe en el registro.
En la compra de obra nueva es totalmente compatible con el IVA:
Pagas IVA + AJD, no sustituyen uno al otro.
IBI, plusvalía y otros #
- El IBI es un impuesto municipal anual que pagarás como propietario.
- La plusvalía municipal la paga el vendedor (salvo pactos raros que no recomendamos).
- Estos no se confunden con el AJD, que está vinculado directamente al momento de escriturar.
El papel del AJD en la financiación de la vivienda #
Aunque el AJD de la hipoteca lo paga el banco, la propia operación financiera puede verse condicionada por el coste global de compra.
Si el AJD de la compraventa te obliga a reservar más dinero para gastos, puedes verte con menos ahorro disponible para la entrada, o necesitar una financiación ligeramente distinta.
Desde una perspectiva muy práctica como agencia inmobiliaria en Valencia:
- Lo más saludable financieramente es que el comprador tenga previsto:
- Entrada o parte no financiada.
- IVA.
- AJD de compraventa.
- Notaría, registro y gestión.
- Y todo esto con cierto margen, no al céntimo.
Cuando ponemos sobre la mesa una operación de obra nueva, siempre repetimos lo mismo:
No te fijes solo en el precio de la vivienda.
Fíjate en el coste total de adquisición.
Y en ese coste total, el AJD tiene su hueco fijo.
¿Cómo y cuándo se paga el AJD? #
El AJD no se paga en mano el día de la firma como haces con la provisión de fondos al notario o a la gestoría. El funcionamiento es este:
- Se firma la escritura en la notaría.
- Se presenta la escritura en la oficina liquidadora o telemáticamente.
- Se liquida el AJD mediante el modelo correspondiente de la Generalitat Valenciana.
- Sin el pago del impuesto, la escritura no se inscribe en el Registro de la Propiedad.
En la práctica, casi siempre se encarga la gestoría (a menudo la del banco) de hacer este trámite, junto con el resto: inscripción, liquidación de impuestos, etc.
Tú verás reflejado el importe del AJD dentro de la factura final de gastos. Pero eso no significa que no tengas que preverlo: la gestoría te pide una provisión de fondos antes de la firma, que incluye una estimación bastante precisa de:
- Notaría
- Registro
- AJD
- Otros gastos administrativos
Ahí es donde muchos compradores se llevan la sorpresa si no han hecho antes los cálculos.
AJD en la compra de vivienda nueva sobre plano #
En la Comunidad Valenciana es muy habitual la compra de vivienda sobre plano: promociones en construcción en Valencia, playa de la Malvarrosa, Patacona, área de Alicante, etc. En estos casos:
- El comprador hace pagos a cuenta durante la obra (señal, plazos, etc.).
- El gran momento fiscal llega al otorgar la escritura, cuando la vivienda ya está terminada y se entrega.
El AJD no se va pagando a trozos con cada pago a cuenta.
Se liquida cuando se firma la escritura definitiva de compraventa.
Psicológicamente, esto es importante: como los pagos previos se van asumiendo poco a poco, el gran impacto viene al final, cuando se suma:
- Resto del precio a financiar o pagar al contado.
- IVA sobre el total.
- AJD sobre el precio escriturado.
- Notaría, registro y gestoría.
Por eso, cuando asesoramos a alguien que reserva una vivienda sobre plano, siempre insistimos en que prepare un colchón específico para impuestos y gastos de escritura, donde el AJD es protagonista.
AJD y viviendas protegidas o situaciones especiales #
En la Comunidad Valenciana existen casos donde el tipo de AJD puede verse reducido si se trata de:
- Viviendas de protección oficial (VPO) o viviendas con algún régimen de protección.
- Determinados perfiles de compradores que cumplan requisitos de renta, edad, discapacidad, familia numerosa, etc.
En estos casos, la diferencia puede ser significativa, especialmente en viviendas de precio medio.
El problema es que muchos compradores no saben que existen estos regímenes especiales o no comprueban si su vivienda encaja en ellos. Y es una pena, porque en algunas situaciones el ahorro en AJD ayuda bastante a encajar las cuentas.
Si estás en una de estas situaciones especiales, lo ideal es:
- Verificar la calificación de la vivienda: si es libre o protegida.
- Consultar las condiciones vigentes de la Generalitat Valenciana.
- Pedir que la agencia inmobiliaria, el notario o el asesor fiscal te ayuden a comprobar si puedes acogerte a un tipo reducido.
Por qué el AJD influye en tu decisión de compra #
Puede que al principio el AJD te parezca solo una cifra más, pero si miramos el conjunto, es una pieza clave de la ecuación.
Por ejemplo, puede influir en:
- Si te compensa más una vivienda de obra nueva o de segunda mano (donde el impuesto estrella es el ITP, no el IVA + AJD).
- Qué precio máximo de vivienda puedes permitirte sin ir demasiado justo.
- El plazo en el que te resulta cómodo comprar: quizá te convenga esperar unos meses para ahorrar y llegar con margen.
- La elección entre dos viviendas de precio parecido: según condiciones fiscales, localización y ahorros disponibles, una puede resultarte más “realista” que otra.
Nosotros lo vemos todos los días: el comprador que hace bien las cuentas con el AJD duerme mejor la semana antes de la firma. Y eso, en un momento tan importante como la compra de tu casa, no es un detalle menor.
Errores típicos con el AJD en obra nueva (y cómo evitarlos) #
En nuestra experiencia con compradores de obra nueva en Valencia y alrededores, se repiten algunos errores:
1. Contar solo con el IVA y olvidar el AJD #
Muchos piensan: “precio + 10 % y listo”. Y luego aparecen varios miles de euros más de AJD.
Solución: desde el primer día, calcula “precio + IVA + AJD + gastos notariales y registrales”.
2. Confiar en “ya veremos el día de la firma” #
El día de la firma no es día para improvisar. Es el día para firmar tranquilo.
Solución: pide a la agencia o al banco una estimación realista de todos los gastos, con AJD incluido, con tiempo suficiente.
3. No preguntar si hay tipos reducidos aplicables #
Sobre todo en el caso de viviendas protegidas o perfiles de comprador especiales.
Solución: pregunta. Es tan sencillo como eso. A la agencia, al notario, a tu asesor.
4. Tomar decisiones de precio al límite, sin margen #
Una vivienda preciosa pero que te deja sin aire económico… suele terminar pasando factura.
Solución: cuando calcules tu presupuesto máximo, incluye el AJD desde el principio. Si aun así la operación cierra bien, vas en el buen camino.
Cómo integramos el AJD cuando te ayudamos a comprar obra nueva #
Desde el punto de vista de una agencia inmobiliaria especializada en Valencia, nuestro trabajo no es solo enseñarte pisos bonitos. Es asegurarnos de que la operación completa tiene sentido para ti, también a nivel fiscal y financiero.
Cuando acompañamos a un comprador en una vivienda de obra nueva, solemos:
- Calcular juntos el coste total real, con:
- Precio de la vivienda.
- IVA.
- AJD estimado.
- Notaría, registro y gestoría.
- Comparar diferentes escenarios:
- Con más o menos entrada.
- Con o sin garaje.
- Con uno u otro tipo de hipoteca, aunque el AJD de la hipoteca lo asuma el banco.
- Valorar si hay alguna posible bonificación o tipo reducido aplicable.
Porque no se trata solo de poder comprar. Se trata de comprar y seguir viviendo tranquilo.
En resumen: el AJD no es un enemigo, pero sí un invitado fijo #
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en la compra de obra nueva en la Comunidad Valenciana:
- Siempre aparece cuando firmamos la escritura de compraventa y la inscribimos en el registro.
- Lo paga el comprador en la parte correspondiente a la vivienda.
- Se suma al IVA y al resto de gastos, y puede suponer una cantidad importante.
- Hay posibles tipos reducidos para ciertas viviendas o perfiles de comprador, y conviene informarse.
- No debe dejarse para el final: hay que integrarlo en el presupuesto desde el primer momento.
Si estás valorando comprar una vivienda de obra nueva en Valencia, Alicante o Castellón, entender el AJD es una de esas pequeñas grandes cosas que marcan la diferencia entre una compra estresante y una operación bien planificada.
Y si tienes dudas con tu caso concreto (precio, tipo de vivienda, financiación, etc.), lo más sensato es hablarlo con calma, revisar números juntos y dejar el AJD completamente despejado antes incluso de reservar. Tu futura casa lo merece… y tus noches de sueño también.