Descubre cómo evitar impuestos al vender tu casa en Valencia si tienes más de 65 años

Vender tu casa en Valencia con más de 65 años: el gran miedo… los impuestos #

Vendes tu casa en Valencia, te quitas un peso de encima, quizá te mudas a algo más pequeño, o quieres ayudar a tus hijos… y de repente aparece la gran duda: “¿Cuántos impuestos voy a pagar por la venta?”

Si tienes más de 65 años, la respuesta puede sorprenderte para bien: en muchas situaciones, no pagarás nada por la ganancia obtenida en la venta. Pero claro, todo tiene matices, condiciones, plazos… y ahí es donde suele aparecer la confusión.

Desde nuestra experiencia como agencia inmobiliaria en Valencia, acompañando a muchas personas en esta etapa de su vida, sabemos que este tema genera nervios, dudas y, a veces, decisiones erróneas por pura desinformación.

Vamos a explicarlo con calma, con palabras claras y con ejemplos reales para que puedas tomar decisiones con tranquilidad.

Lo primero: qué impuestos hay al vender una casa en Valencia #

Cuando una persona vende una vivienda en Valencia, normalmente se enfrenta a dos grandes impuestos:

1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
   Afecta a la ganancia patrimonial que has obtenido por la venta. Esto se declara en la Renta del año siguiente a la venta.

2. Plusvalía municipal
   Es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que se paga al Ayuntamiento (en este caso, al Ayuntamiento de Valencia o al que corresponda si es un municipio cercano). Grava el aumento de valor del terreno donde se asienta la vivienda.

La buena noticia es que, si eres mayor de 65 años, hay ventajas importantes en el IRPF al vender tu vivienda habitual. Y es clave entender este concepto: vivienda habitual no es “cualquier casa que tengas”, sino aquella en la que realmente vives.

Exención de IRPF para mayores de 65 años: el gran beneficio #

Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, la ley permite no tributar por la ganancia obtenida en la venta. Eso significa, simplificando, que Hacienda no se queda con una parte del beneficio que obtienes por la operación.

¿Qué se considera exactamente “vivienda habitual”? #

Para que la vivienda que vendes pueda acogerse a esta exención, tiene que cumplir varias condiciones:

• Que haya sido tu residencia principal durante un período continuado.
• Que, por norma general, hayas vivido en ella al menos durante los 3 años anteriores a la venta.
• Que no se trate de una vivienda vacacional, una segunda residencia de playa o una casa alquilada a terceros.

También se acepta como vivienda habitual en algunos casos especiales, por ejemplo, si tuviste que dejar la vivienda antes de esos 3 años por motivos justificados (separación, traslado laboral, dependencia, etc.). Pero lo habitual es que se cumpla la regla de los 3 años.

Qué significa “no pagar IRPF” en la práctica #

Imagina este caso sencillo:

• Compraste tu vivienda en Valencia por 90.000 € hace años.
• La vendes ahora por 220.000 €.
• La ganancia patrimonial sería, simplificando, 130.000 € (sin entrar en gastos ni coeficientes).

Si no tuvieras más de 65 años, esa ganancia tributaría en el IRPF con un tipo que oscila según tramo (como ganancia del ahorro). Pero si eres mayor de 65 años y hablamos de tu vivienda habitual, esa ganancia queda exenta.

Es decir, esa diferencia de 130.000 € no pagaría IRPF. No tendrías que destinar una parte de ese dinero a Hacienda; sería un capital limpio que podrías usar para:

• Comprar una vivienda más pequeña.
• Ayudar a tus hijos o nietos.
• Reforzar tus ahorros y vivir más tranquilo.

Y aquí, muchas personas cometen un error importante: creen que, por el simple hecho de tener más de 65 años, cualquier venta de inmueble está exenta de impuestos, y eso no es así. La exención completa es solo para la vivienda habitual.

¿Qué pasa si vendes una segunda vivienda siendo mayor de 65 años? #

Si lo que vendes es una segunda residencia (por ejemplo, un apartamento en la playa de Cullera, una casita en pueblo, o un piso que alquilabas en otro barrio de Valencia), la cosa cambia.

En ese caso:

• Tener más de 65 años no te exime automáticamente de tributar la ganancia en IRPF.
• La venta de esa segunda vivienda genera una ganancia patrimonial que sí se tiene que declarar en la Renta.
• Pagarás impuestos en función de la diferencia entre el valor de venta y el valor de compra, teniendo en cuenta gastos asociados.

Sin embargo, hay una vía alternativa muy interesante para mayores de 65 años, que permite reducir o incluso eliminar el pago de IRPF por la ganancia: la reversión de esa ganancia a través de una renta vitalicia.

La opción de la renta vitalicia para mayores de 65 años #

Si eres mayor de 65 años y vendes cualquier inmueble (aunque no sea tu vivienda habitual), puedes evitar tributar parte o la totalidad de la ganancia si:

• Destinas hasta 240.000 € de esa ganancia a constituir una renta vitalicia.
• Lo haces en un plazo máximo de 6 meses desde la venta.
• Firmas esa renta vitalicia con una entidad aseguradora y cumples con el resto de requisitos.

Esta renta vitalicia te proporciona ingresos mensuales o anuales durante el resto de tu vida y, además, te da esa ventaja fiscal tan potente.

No es el tema central de este artículo (porque aquí nos centramos sobre todo en la vivienda habitual), pero es importante que sepas que hay estrategia fiscal incluso cuando no estamos ante la vivienda habitual.

Y la plusvalía municipal, ¿hay exención para mayores de 65 años? #

Aquí llega una parte que suele decepcionar un poco: la edad no es un criterio general para eximir de la plusvalía municipal.

Este impuesto:

• Lo cobra el Ayuntamiento.
• Grava el incremento del valor del terreno.
• Se calcula a partir del valor catastral del suelo y el tiempo que has tenido la vivienda.

No existe una exención automática en la plusvalía simplemente por ser mayor de 65 años.

Pero hay casos en los que podrías no tener que pagarla:

• Si no ha existido incremento de valor (esto se puede revisar y, en ocasiones, discutir).
• Si la transmisión es por causa de muerte (herencias, por ejemplo, tienen otro tratamiento).

La realidad es que, en la práctica, cuando una vivienda se ha tenido muchos años y el valor catastral ha ido subiendo, suele existir plusvalía. Aquí lo recomendable es:

• Pedir un cálculo previo en el Ayuntamiento.
• Estudiar si el método de cálculo te permite ahorrar (existen distintas bases de cálculo a raíz de cambios legales).
• Revisar muy bien los datos catastrales.

Qué hay que hacer con Hacienda tras vender la vivienda habitual siendo mayor de 65 años #

Una duda muy repetida es: “Si estoy exento de pagar IRPF, ¿tengo que hacer algo en la Renta?”

La respuesta es: sí, hay que declararlo igualmente.

Aunque la ganancia patrimonial esté exenta, la Agencia Tributaria quiere saber que se ha producido la venta y que aplicas la exención por ser mayor de 65 años y tratarse de tu vivienda habitual.

El proceso normal es:

1. Indicar en tu declaración de la Renta que has vendido tu vivienda habitual.
2. Reflejar los datos de compra y venta (fechas, importes, gastos).
3. Aplicar la exención correspondiente para que la ganancia salga como exenta y, por tanto, no tribute.

Y aquí es donde muchas personas se sienten inseguras. Por eso suele ser recomendable:

• Contar con un asesor fiscal de confianza.
• O apoyarte en una agencia inmobiliaria que te acompañe en el proceso y te ponga en manos de un buen profesional.

¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial en la venta? #

Incluso aunque al final no tengas que pagar impuestos por ser mayor de 65 años y vender tu vivienda habitual, es útil entender cómo se calcula la ganancia.

La ganancia patrimonial se obtiene, de forma muy simplificada, con esta fórmula:

Ganancia = Valor de transmisión – Valor de adquisición – Gastos deducibles

Donde:

• El valor de transmisión suele ser el precio de venta, restando los gastos que tú asumes como vendedor (por ejemplo, parte de notaría, certificados, comisión de agencia si va a tu cargo, etc.).
• El valor de adquisición es el precio al que compraste la vivienda en su día, más los impuestos y gastos de esa compra (notaría, registro, ITP o IVA, etc.), y más las mejoras importantes que hayas hecho (por ejemplo, una reforma integral acreditada con facturas fiscales).

Aunque acabado el cálculo la ganancia patrimonial esté exenta por tu edad y por ser vivienda habitual, Hacienda quiere ver estos datos.

Escenarios frecuentes que nos encontramos en Valencia #

A lo largo de los años, hemos visto muchas situaciones parecidas, con matices que marcan la diferencia. Te resumimos algunos casos típicos de mayores de 65 años que venden su vivienda en Valencia.

Caso 1: Pareja mayor que vende su piso de toda la vida #

Viven en un piso en Valencia capital, en el que han residido más de 30 años. Los dos son mayores de 65 años.

Venden por un valor alto porque la zona se ha revalorizado mucho y la ganancia es considerable.

Situación fiscal normal:

• IRPF: exención total de la ganancia para ambos, porque es su vivienda habitual y son mayores de 65 años.
• Plusvalía municipal: se calcula y se paga al Ayuntamiento. Aquí no hay exención por edad; solo se puede revisar si el cálculo es correcto.

Resultado:
Se llevan prácticamente íntegra la ganancia, excepto lo que tengan que destinar a plusvalía y otros gastos de la venta (notaría, agencia, certificados, etc.).

Caso 2: Persona mayor que vendió su vivienda, pero dejó de vivir en ella hace 2 años #

Persona de 70 años, que tenía su vivienda habitual en Valencia, pero hace 2 años se fue a vivir con su hijo a otra localidad, sin vender la casa. Ahora decide venderla.

Aquí se revisa:

• ¿Ha dejado de ser su vivienda habitual?
• ¿Se considera aún su residencia principal, según la normativa?

La clave está en cómo Hacienda interpreta los plazos y la situación real. Si esa vivienda ya no es su residencia habitual (porque lleva más de cierto tiempo sin vivir allí), podría no tener derecho a la exención completa. En estos casos, es crucial analizar fechas, empadronamiento y circunstancias.

Caso 3: Mayor de 65 años que vende un piso alquilado #

Tiene 68 años y vende un piso en Valencia que ha tenido alquilado durante años. Esa vivienda no es su vivienda habitual, sino un inmueble en alquiler.

Situación:

• IRPF: La ganancia generada por la venta sí tributa, porque no es vivienda habitual.
• Alternativa: Puede destinar hasta 240.000 € de la ganancia a una renta vitalicia y beneficiarse de una exención total o parcial de esa ganancia.
• Plusvalía municipal: Se calcula y se paga, si hay incremento de valor en el terreno.

Tabla resumen: ¿pago IRPF al vender mi casa en Valencia con más de 65 años? #

Para aclararlo más, veamos una tabla sencilla con distintos escenarios:

Documentación y pasos clave para no equivocarte #

Más allá de la teoría, lo importante es qué tienes que hacer tú en la práctica cuando vendas una vivienda en Valencia siendo mayor de 65 años.

Antes de poner la vivienda en venta #

Conviene tener claro:

• Desde cuándo vives oficialmente en esa vivienda (empadronamiento, recibos, etc.).
• Qué documentación tienes de la compra: escritura, justificantes de pago, impuestos pagados en su día.
• Si tienes facturas de reformas importantes que puedan sumarse al valor de adquisición.

Esta información será útil para demostrar que es tu vivienda habitual y para calcular correctamente la ganancia, aunque luego resulte exenta.

Durante la venta #

En el momento de la venta:

• Se firma la escritura pública ante notario.
• Se refleja el precio de venta y se identifican comprador y vendedor.
• La notaría comunica la operación a la Agencia Tributaria y al Ayuntamiento (para la plusvalía).

Normalmente tendrás un plazo para pagar la plusvalía municipal, que es un impuesto independiente del IRPF.

Después de la venta #

En la siguiente campaña de la Renta, tendrás que:

• Incluir la transmisión de la vivienda.
• Indicar que se trata de tu vivienda habitual.
• Aplicar la exención por ser mayor de 65 años.

Si además has constituido una renta vitalicia (en caso de segunda residencia), también tendrás que informar debidamente.

Errores comunes que pueden salir caros #

Te resumimos algunos errores que vemos en vendedores mayores de 65 años que podrían evitarse fácilmente:

1. Dar por hecho que cualquier venta está exenta
   No es así. Solo la venta de la vivienda habitual está exenta automáticamente por edad. El resto de inmuebles necesitan una buena planificación, y en muchos casos merece la pena estudiar la opción de la renta vitalicia.

2. No poder demostrar que era la vivienda habitual
   Si Hacienda pregunta, es importante poder justificarlo: empadronamiento, consumo de suministros, dirección en el DNI, etc.

3. Olvidarse de declarar la venta en la Renta
   Aunque estés exento, la operación debe declararse. No hacerlo puede generar problemas y requerimientos posteriores.

4. No revisar la plusvalía municipal
   A veces el cálculo que propone el Ayuntamiento no es el más beneficioso para el contribuyente. Desde los cambios normativos, existen distintas formas de calcular la plusvalía, y puedes escoger la que más te convenga.

Lo que suele sentir quien vende su casa a esta edad #

Vender una vivienda con más de 65 años no es solo una operación económica. Hay un componente emocional muy fuerte:

• Despedirte de una casa llena de recuerdos.
• Cambiar de barrio, de vecinos, de costumbres.
• Gestionar trámites que, a veces, resultan abrumadores.

Es muy normal sentir miedo a equivocarse, a que “Hacienda se lleve mucho”, a no entender los papeles. Lo vemos cada semana.

Por eso es tan importante poder apoyarte en personas que:

• Te expliquen las cosas de forma clara, sin tecnicismos vacíos.
• Te ayuden a optimizar la operación, para que pagues solo lo justo y te beneficies de las exenciones que te corresponden.
• Te acompañen en cada paso: valoración del inmueble, negociación con compradores, documentación, coordinación con notaría, cálculo de plusvalía y declaración posterior.

Cuando todo este rompecabezas fiscal se ordena, el resultado suele ser una sensación de alivio enorme:
“Al final estoy casi todo para mí, he vendido bien, y Hacienda no se ha llevado tanto como pensaba”.

Cómo aprovechar al máximo las ventajas fiscales si tienes más de 65 años #

Si estás pensando en vender tu vivienda en Valencia y ya has cumplido los 65, hay algunas ideas que conviene tener muy presentes:

• Vender tu vivienda habitual puede ser fiscalmente muy ventajoso: la ganancia patrimonial estará exenta de IRPF.
• Si además tienes otras propiedades (pisos en alquiler, segundas residencias), puede compensar valorar un plan global: qué vender primero, cómo reinvertir, si te interesa crear una renta vitalicia, etc.
• La estrategia fiscal puede suponer una diferencia enorme en el dinero real que te quede en el bolsillo.

La clave está en no improvisar. Un buen asesoramiento antes de poner el inmueble en el mercado puede evitar sorpresas desagradables después.

Conclusión: vender con tranquilidad, sin miedo a Hacienda #

Vender una casa en Valencia siendo mayor de 65 años no tiene por qué ser un quebradero de cabeza. Muy al contrario: cuando se hace bien, puede convertirse en una de las decisiones más inteligentes de esta etapa de la vida.

En resumen:

• Si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual en Valencia, la ganancia patrimonial está exenta de IRPF.
• Tendrás que seguir declarando la venta, pero no pagarás impuestos por la ganancia en la Renta.
• La plusvalía municipal sí puede ser exigible, pero conviene revisarla y calcularla bien.
• Si vendes otras propiedades que no son tu vivienda habitual, existen opciones como la renta vitalicia para reducir o evitar la tributación de la ganancia.
• Un buen acompañamiento profesional marca la diferencia entre “no sé qué estoy firmando” y “sé exactamente lo que hago y por qué”.

Si estás en ese momento de tu vida en el que te planteas vender tu casa en Valencia, mudarte, ganar calidad de vida o ayudar a tu familia, la parte fiscal no debería frenarte.

Con la información adecuada y una buena planificación, puedes vender con la tranquilidad de saber que estás aprovechando todas las ventajas que la ley te ofrece por haber llegado hasta aquí, con experiencia, años vividos y una nueva etapa por delante.