Por qué entender qué es una finca registral puede ahorrarte muchos problemas (y dinero) #
Si estás pensando en comprar o vender varias viviendas, locales o plazas de garaje en un mismo edificio en España, hay un concepto que lo cambia todo: la finca registral.
Puede que ya lo hayas oído en la notaría o en la inmobiliaria, pero nadie te lo ha explicado con calma. Y entonces llegan las dudas:
“¿Son pisos diferentes pero una sola finca registral?”,
“¿Puedo vender un piso y quedarme el otro?”,
“¿Por qué el banco me pone pegas con la hipoteca?”,
“¿Esto afecta a los impuestos?”.
La realidad es que muchas operaciones se complican o se frenan simplemente porque comprador o vendedor no tienen claro qué es exactamente lo que está inscrito en el Registro de la Propiedad. Y en Valencia esto lo vemos a diario, sobre todo en edificios antiguos, locales reconvertidos, viviendas unidas o heredadas, y garajes con plazas poco claras.
Vamos a verlo con calma, en lenguaje sencillo y con ejemplos muy reales, para que cuando te sientes a negociar una compra o una venta en un mismo edificio, sepas exactamente dónde te metes.
Qué es, de verdad, una finca registral (y por qué es “la realidad” para el Registro) #
Cuando hablamos de finca registral no hablamos de la vivienda “física” que tú ves, sino de cómo está definida jurídicamente en el Registro de la Propiedad.
Una finca registral es, dicho fácil, una unidad independiente de propiedad tal y como aparece inscrita en el Registro. A cada una se le asigna:
- Un número de finca
- Una descripción (superficie, elementos, planta, límites, uso, etc.)
- Un titular o varios titulares
- Las cargas (hipotecas, embargos, servidumbres…)
Y esto es clave:
Lo que importa a nivel legal no es tanto “lo que ves”, sino lo que existe como finca registral inscrita.
Puedes estar pisando lo que tú consideras “dos viviendas”, pero legalmente podrían ser:
- Una sola finca registral con dos puertas
- Dos fincas registrales independientes
- Un local inscrito que se ha transformado en vivienda sin adaptar los papeles
- Una finca que agrupa varias propiedades por herencia o por una agrupación previa
Por eso, cuando te planteas comprar o vender varias propiedades en un mismo edificio, necesitas mirar antes la finca registral y no sólo el plano o lo que te cuenta el vecino.
Finca registral vs realidad física: por qué a veces no coinciden #
En Valencia hay montones de casos en los que lo que está inscrito no tiene nada que ver con la realidad actual del edificio. Y eso da pie a líos.
Ejemplos muy típicos que vemos a menudo #
Una pareja compra dos pisos colindantes, tira el tabique y hace una vivienda grande. En la práctica es una sola casa, pero en el Registro siguen existiendo dos fincas registrales. La consecuencia:
Pueden vender una y quedarse la otra, hipotecarlas por separado, etc., aunque físicamente estén unidas.
Otro caso. Un propietario tiene un bajo enorme registrado como un solo local, pero lo alquila como tres locales “separados”. Para el Registro sigue siendo una sola finca registral. Si la quiere vender a tres compradores distintos, no puede hacerlo sin segregar antes.
También pasa con las plazas de garaje: se venden “plazas” que, registralmente, ni siquiera están definidas como plazas independientes, sino como una participación en un garaje comunitario.
El resumen es contundente:
Si lo que tú ves y lo que dice el Registro no encajan, quien manda, a efectos legales, es el Registro de la Propiedad.
¿Qué información te revela realmente el Registro de la Propiedad? #
Antes de lanzarte a negociar, firmar arras o pedir una hipoteca, deberías pedir siempre una nota simple de cada finca registral implicada.
En esa nota simple verás:
- El número de finca registral y el Registro donde está inscrita
- La descripción exacta: planta, superficie, linderos, usos, anejos
- Quiénes son los titulares actuales y en qué proporción
- Las cargas: hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres, condiciones resolutorias, etc.
Si vas a comprar o vender varias propiedades en un mismo edificio, te interesa saber:
- Si cada una es una finca registral independiente
- Si hay partes vinculadas (por ejemplo, una plaza de garaje unida inseparablemente a una vivienda)
- Si hay agrupaciones o segregaciones hechas o pendientes
- Si la distribución que tú crees que existe coincide con lo inscrito
Ese análisis previo te puede ahorrar sustos como:
- No poder vender sólo una parte de lo que creías poder vender
- Descubrir una hipoteca que afecta a varias fincas
- Comprarte un problema urbanístico sin saberlo
Tipos de escenarios típicos en un mismo edificio #
Vamos a aterrizarlo con casos reales que se repiten constantemente en edificios de Valencia y cualquier ciudad española.
Varios pisos en el mismo edificio con fincas registrales independientes #
Es la situación más sencilla y deseable. Cada vivienda tiene:
- Su propio número de finca registral
- Sus propios coeficientes en la comunidad
- Sus propias cargas
Aquí, si eres propietario de varios pisos, puedes:
- Venderlos de forma separada
- Hipotecar uno y no los demás
- Transmitir sólo uno en donación o herencia
Desde el punto de vista del comprador, es más claro, limpio y el banco suele estar más tranquilo al conceder hipoteca.
Un solo piso que en realidad son dos inscritos #
Imagina que compras un “pisazo” que en realidad son dos pisos unidos, pero que siguen siendo dos fincas registrales separadas.
Esto tiene ventajas y desventajas:
Ventajas:
- Mayor flexibilidad futura: puedes volver a separar y vender uno
- Posibilidad de hipotecar uno para financiar una reforma, por ejemplo
Desventajas:
- Más papeleo si quieres que sea una sola finca registral
- Si hay diferentes cargas en cada finca, puede complicar una venta conjunta
Y a nivel comunidad de vecinos, sigues teniendo dos votos, dos cuotas, etc., aunque tú vivas como si todo fuera una sola vivienda.
Un local grande con varias “unidades” dentro #
Muy típico en bajos de Valencia: un bajo enorme convertido en tres tiendas o despachos, pero en el Registro sigue siendo una sola finca registral.
Consecuencias:
- Legalmente no puedes vender una sola de las “tiendas”
- El banco, si hipoteca, lo hace sobre todo el local completo
- Al alquilar, no hay tanto problema, pero la situación sigue siendo “imperfecta”
Si tu plan es vender o financiar por partes, tendrás que pensar en:
- Segregación registral
- Posible licencia de segregación del Ayuntamiento
- Gastos de arquitecto, notaría, Registro e impuestos
Varios garajes y trasteros en el mismo edificio #
Aquí el caos es muy habitual. Hay dos esquemas frecuentes:
- Cada plaza de garaje y cada trastero es una finca registral independiente
- El garaje completo es una sola finca, y tú tienes una participación sin plaza fija definida registralmente
En el primer caso, vender o hipotecar es fácil y directo.
En el segundo, hay que hilar fino:
- El contrato puede decir “Plaza nº 15”, pero en el Registro eso puede no existir como finca propia
- Para vender sólo “tu plaza”, jurídicamente estás vendiendo una cuota sobre el garaje, no una plaza en concreto (aunque físicamente se asigne una)
Esto puede generar problemas al financiar con un banco o al intentar vender a un comprador prudente que revise bien la documentación.
Cómo afecta la finca registral al comprar varias propiedades en un mismo edificio #
Imagina que quieres comprar varios pisos en el mismo edificio, o piso + garaje + trastero, o varios locales. La configuración registral condiciona:
- Cómo se estructura la escritura de compraventa
- Qué garantías te da realmente la operación
- Qué riesgos asumes sin darte cuenta
Comprar varias viviendas juntas #
Pueden darse dos situaciones muy distintas:
-
Cada vivienda es una finca independiente:
Compras varias fincas, cada una con su nota simple. Está todo más claro. Podrás vender una, quedarte con otra, hipotecarlas por separado… Tienes flexibilidad. -
Varias viviendas pero registralmente unidas:
Si por ejemplo se agruparon en una sola finca registral, puede que estés comprando un único “paquete” indivisible.
Esto:- Puede complicar la reventa por unidades
- Puede hacer que el banco sólo acepte una hipoteca global
- Te limita si en el futuro quieres vender uno de los pisos y quedarte los otros
Antes de ilusionarte con “me compro medio edificio y luego lo voy vendiendo por partes”, hay que ver si registralmente eso es posible sin reconfigurar las fincas.
Comprar un paquete: piso + garaje + trastero #
Ojo con algo que sucede muchísimo:
Hay garajes y trasteros que están vinculados inseparablemente a la vivienda en el Registro.
Esto significa que, en la inscripción, puede poner algo como:
“Plaza de garaje aneja inseparable a la finca X”
Consecuencias:
- No puedes vender el garaje a un vecino y quedarte la vivienda, al menos no sin hacer antes una modificación registral (si es que la normativa y los estatutos lo permiten).
- Si vendes la vivienda, el garaje se va con ella sí o sí.
- Si hipotecas la vivienda, el garaje queda afectado por esa hipoteca.
En la práctica, esto te da menos margen de maniobra. Pero a veces también aporta claridad a nivel de comunidad.
Cómo afecta la finca registral al vender varias propiedades en un mismo edificio #
Como vendedor, la finca registral marca lo que puedes y lo que no puedes hacer. Te puede impedir una venta que, sobre el papel, parecía fácil.
Vender por partes algo que está inscrito como una sola finca #
Si tienes:
- Un local grande dividido en varios “mini-locales”
- Un piso transformado en dos viviendas con puertas separadas
- Un bajo con dos accesos, usado como dos negocios distintos
Pero todo eso está inscrito como una sola finca registral, entonces:
- No puedes vender una parte a un comprador y otra parte a otro, al menos no con una compraventa normal.
- El banco, si interviene, querrá tener claro qué hipoteca exactamente: todo o parte.
Para poder vender por separado, te tocará plantear una segregación (cuando divides una finca en varias) o una declaración de obra nueva y división horizontal, dependiendo del caso.
Cuando sí puedes vender por separado: fincas ya independientes #
Si ya tienes varias fincas registrales independientes, aunque estén “unidas” físicamente, la ley te deja más libertad:
- Puedes vender una vivienda y quedarte la otra
- Puedes donar una a un hijo y la otra venderla
- Puedes hipotecar una sola
La clave es no sólo lo que se ve, sino lo que está inscrito con número propio de finca.
Operaciones que modifican las fincas registrales (y por qué te pueden interesar) #
Si la realidad actual no encaja con lo que pone el Registro, puedes “alinear” ambas realidades mediante algunas operaciones jurídicas.
Agrupación #
Es cuando se unen dos o más fincas registrales para formar una sola.
Imagina que tienes dos pisos colindantes y quieres que legalmente sean uno sólo, porque:
- No quieres cargar con dos cuotas de comunidad
- No quieres mareos con dos hipotecas o dos notas simples
- Quieres simplificar de cara a herencias o ventas
Se hace una escritura de agrupación y luego se inscribe en el Registro. El resultado: una nueva finca registral, con una única descripción.
Segregación #
Es justo lo contrario. De una finca, se “saca” una parte para formar una finca nueva independiente.
Por ejemplo:
- Tienes un local grande y quieres vender sólo una parte
- Tienes una vivienda inmensa y quieres dividirla en dos pisos con entradas independientes
Aquí es donde el Ayuntamiento puede exigir licencia de segregación, y se suele necesitar un arquitecto que haga plano y certificación de superficies.
Tras la escritura de segregación, se inscribe y aparecen dos fincas registrales donde antes había una.
División horizontal #
Muy importante cuando hablamos de edificios completos o inmuebles con varios elementos:
La división horizontal es lo que permite que de un solo edificio nazcan:
- Finca registral 1: vivienda 1
- Finca registral 2: vivienda 2
- Finca registral 3: local
- Finca registral 4: garaje, etc.
Y a cada finca se le asigna un coeficiente de participación en elementos comunes (ascensor, portal, tejado…).
Si estás comprando o vendiendo un edificio donde esta división no está bien hecha, o no existe, puede ser más difícil:
- Vender unidades por separado
- Obtener financiación
- Hacer una comunidad de propietarios clara y ordenada
Finca registral, hipoteca y bancos: lo que casi nadie te cuenta #
A la banca lo que le importa es qué finca hipoteca. Y la finca, para ellos, es lo que dice el Registro, no lo que tú ves.
Algunos puntos clave:
- Si varios pisos en un mismo edificio son una sola finca registral, la hipoteca afectará a todo el “paquete”, aunque tú mentalmente los separes.
- Si un garaje está vinculado inseparablemente a la vivienda, el banco lo incluirá en la misma hipoteca, le guste o no.
- Si quieres una hipoteca sobre sólo una parte de un local, pero registralmente no existe esa parte, el banco tendrá que decir que no, o exigirte que regularices antes.
La entidad financiera quiere seguridad jurídica. Si la finca registral no está clara, el riesgo sube y las respuestas suelen ser:
- “Haz primero la segregación, luego hablamos”
- “No se puede hipotecar sólo esa parte”
- “Sólo financiamos si se agrupa todo y se hace una única hipoteca”
Efectos fiscales y legales de cómo esté configurada la finca registral #
Aunque el tema fiscal podría dar para otro artículo entero, hay algunas ideas sencillas que te ayudan a entender el impacto.
Impuestos al comprar o vender #
Cada finca registral que se transmite:
- Genera su propio Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si es de segunda mano, o IVA + AJD si es de obra nueva.
- Debe aparecer con su descripción y valor en la escritura.
Si vendes varias fincas en bloque, se puede hacer en una sola escritura, pero a efectos de cálculo y liquidación, se suele desglosar el precio por finca, lo que tiene luego implicaciones en:
- Plusvalía municipal
- Ganancias patrimoniales en IRPF del vendedor
Herencias y donaciones #
Cuando se heredan varias propiedades en un mismo edificio, es muy distinto:
- Heredar un edificio sin división horizontal (una sola finca)
- Que ese edificio tenga cada vivienda ya como finca independiente
En el primer caso, repartir por herederos suele ser más complejo y, muchas veces, obliga a:
- Hacer primero una división horizontal
- O bien otorgar derechos de uso, pero no propiedades concretas por vivienda
En el segundo, es mucho más sencillo asignar a cada heredero una o varias fincas concretas.
Cómo revisar si estás comprando realmente lo que crees #
Algo que repetimos a muchos compradores en Valencia:
“Antes de enamorarte del inmueble, enamórate de la nota simple”.
Te sirve para comprobar:
- Que las dimensiones coinciden más o menos con la realidad y con Catastro
- Que lo que se vende se corresponde con una o varias fincas registrales definidas
- Si las plazas de garaje y trasteros son independientes o anejos inseparables
- Si hay cargas que afecten a varias fincas a la vez
Un cuadro simplificado puede ayudarte a aclararte si tienes delante una sola finca o varias:
| Situación física | ¿Suele ser una sola finca registral? | ¿Suelen ser varias fincas registrales? |
|---|---|---|
| Piso normal en un edificio de vecinos | No | Sí |
| Dos pisos unidos interiormente | Depende del historial | Muy frecuente |
| Local grande dividido en varios “negocios” | Muchas veces sí | Sólo si se han segregado |
| Garaje con plazas numeradas | Depende de la construcción y época | Muy frecuente en promociones modernas |
En qué fijarte si quieres invertir en varias propiedades en un edificio #
Si tu objetivo es invertir en un mismo edificio (comprar varios pisos para alquilar, varios locales, etc.), la finca registral entra en el centro de tu estrategia.
Estrategias según cómo esté configurado el registro #
Si cada unidad es una finca independiente:
- Tienes máxima flexibilidad: comprar poco a poco, vender una parte, etc.
- Es más atractivo para bancos y compradores futuros.
- Ideal si piensas revender por partes.
Si varias unidades están en una sola finca:
- Puede interesarte si quieres quedarte el “bloque completo” sin intención de trocearlo.
- El precio global suele ser más negociable, pero la reventa por unidades será más cara y lenta (por los costes de agrupaciones/segregaciones, licencias, honorarios profesionales, etc.).
Diferencias clave entre “lo que crees que tienes” y “lo que realmente puedes hacer” #
Para rematar, vale la pena resumir algunas confusiones típicas que causan dolores de cabeza:
- “Tengo tres locales” → En realidad puede ser un solo local registralmente.
- “Tengo dos pisos” → Puede que seas titular de una sola finca agrupada.
- “Esta plaza de garaje es mía y punto” → Puede que sea sólo una participación en un garaje, sin plaza definida registralmente.
- “Vendo el bajo en dos partes, sin problema” → Si no hay segregación, sí hay problema.
La palabra mágica en todo esto es: regularización.
Poner en orden en el Registro lo que ya existe en la realidad.
A veces no merece la pena el coste y la espera.
Otras veces es la diferencia entre una operación que se cae y otra que se cierra con tranquilidad, buen precio y sin sorpresas años después.
Conclusión: dominar el concepto de finca registral te da ventaja al negociar #
Cuando entiendes bien qué es una finca registral y cómo se relaciona con un edificio, con varias viviendas o locales, empiezas a ver las operaciones inmobiliarias con otros ojos.
Te das cuenta de que:
- Lo que ves en el portal, en las plantas o en las fotos no es todo.
- Lo que decide si puedes dividir, vender, hipotecar o heredar cómodamente es lo que pone en el Registro.
- Antes de hablar de precio, conviene hablar de qué fincas entran realmente en la operación y cómo están configuradas.
Si estás pensando en comprar o vender varias propiedades en un mismo edificio en España, y especialmente en ciudades como Valencia, donde hay mucho edificio antiguo, muchas reformas internas y muchos garajes con historias peculiares, entender bien esto no es un lujo: es casi una obligación para no cometer errores caros.
Y si en algún momento tienes delante una oportunidad que parece atractiva pero “rara” en su estructura, el mejor consejo es claro:
No te quedes con la duda. Pide la nota simple, revisa cómo están configuradas las fincas registrales y, si algo no encaja, consúltalo con un profesional que esté acostumbrado a pelearse con estos casos.
A partir de ahí, negociar, decidir y avanzar se vuelve muchísimo más fácil. Y, sobre todo, más seguro.