Por qué ese “papelito” llamado Certificado de Antigüedad puede salvar tu venta #
Si tienes una vivienda, chalet, ático con terraza, bajo con patio o cualquier inmueble en Valencia donde se han hecho obras hace años sin licencia o sin actualizar en el Ayuntamiento, este texto te interesa, y mucho.
Porque lo que mucha gente piensa que es “un simple papel” (total, lleva ahí toda la vida…) puede convertirse en la diferencia entre:
- Vender rápido, al mejor precio y sin sustos.
- O ver cómo el comprador se echa atrás en la notaría, el banco te rechaza la hipoteca… y la operación se cae.
Ese papel es el Certificado de Antigüedad (también llamado Certificado de Antigüedad y Descripción de la Obra), y en el mercado inmobiliario de Valencia y su área metropolitana se ha vuelto casi imprescindible para regularizar obras antiguas, sobre todo en:
- Viviendas con terrazas cerradas.
- Ampliaciones de casas de pueblo o chalets.
- Buhardillas acondicionadas como vivienda.
- Garajes convertidos en habitaciones.
- Trasteros que se usan como estudios.
- Piscinas y paelleros que “no aparecen por ningún lado”.
Vamos a verlo con calma, pero sin tecnicismos innecesarios, como te lo explicaríamos en la mesa de nuestra agencia con un café por delante.
Qué es exactamente un Certificado de Antigüedad #
El Certificado de Antigüedad es un documento redactado y firmado por un técnico competente (normalmente arquitecto o arquitecto técnico) que acredita:
- Desde cuándo existe realmente esa obra o ampliación.
- Cómo es y cuánto mide: superficie, distribución, uso…
- Que la obra está terminada y que su estado actual es el que se describe.
Este certificado no es un capricho. Es la base que te permitirá:
- Inscribir una ampliación o construcción en el Registro de la Propiedad.
- Adaptar la realidad física a la realidad legal del inmueble.
- Demostrar que, por haberse construido hace años, ya no es sancionable urbanísticamente (cumpliendo plazos y condiciones, claro).
En resumen: sirve para que lo que existe de verdad en tu casa también exista sobre el papel. Y eso, cuando quieres vender, es oro puro.
Por qué es tan importante en Valencia #
En Valencia y alrededores se han hecho muchísimas obras “de toda la vida” sin licencia, con licencia parcial o sin actualizar en catastro y registro.
Es algo muy típico en:
- Pueblos del área metropolitana: Torrent, Paterna, Burjassot, Mislata, Quart de Poblet, Xirivella, Paiporta, Picanya, Catarroja, etc.
- Zonas de huerta o diseminados: casas de campo, alquerías, chalets en suelo rústico o urbanizable.
- Barrios históricos y viviendas antiguas de Valencia capital: Ciutat Vella, El Cabanyal, Benimaclet, Benicalap, Patraix…
Lo que pasaba antes: se construía una terraza, se cerraba una galería, se hacía un paellero, se levantaba una habitación más… y nadie pensaba en papeles.
Lo que pasa ahora:
- El comprador va a su banco.
- El tasador mira planos, escritura, catastro…
- Y se encuentra con que hay más casa que papeles.
Cuando hay diferencia entre lo construido y lo legalmente inscrito, saltan todas las alarmas: notario, banco, comprador, abogado… Todos empiezan a hacer preguntas.
Ahí es donde el Certificado de Antigüedad se vuelve clave para:
- Evitar que el banco rechace la hipoteca por falta de concordancia.
- Dar seguridad al comprador, que quiere saber qué está comprando exactamente.
- Regularizar la situación y dejar tu propiedad “limpia” para vender sin miedo.
Obras antiguas: sí, se pueden regularizar (casi siempre) #
Muchos propietarios en Valencia nos dicen:
“Esto lo hizo mi padre hace 30 años, ya estará todo prescrito, ¿no?”
“Si nadie ha dicho nada en tanto tiempo, será que está bien.”
Aquí hay una verdad a medias.
Es cierto que, pasado cierto tiempo, el Ayuntamiento ya no puede sancionarte ni obligarte a demoler en la mayoría de los casos. Pero eso no significa que:
- Esa ampliación esté legalizada.
- Aparezca correctamente en el Registro de la Propiedad.
- El banco la considere válida a efectos de tasación e hipoteca.
Para que esa obra antigua deje de ser un “fantasma” y pase a ser parte oficial de tu vivienda, hacen falta dos claves:
- Acreditar la antigüedad: demostrar desde cuándo existe.
- Regularizarla registralmente: presentando documentación (donde el Certificado de Antigüedad es protagonista).
Sin ese movimiento, tu casa puede ser:
- Una cosa “en la realidad”.
- Otra distinta “en los papeles”.
Y esa doble vida se lleva fatal con las compraventas.
Qué suele aparecer “fuera de registro” en las viviendas #
En nuestra experiencia en Valencia, lo más habitual es encontrar:
Terrazas cerradas #
La típica galería en Ruzafa, extramuros, Benicalap, Campanar… que se cerró con aluminio y ahora es parte de la cocina, un lavadero o una habitación pequeña.
El problema:
En plano figura como terraza abierta; en realidad, es interior.
Ampliaciones en chalets y casas de pueblo #
Por ejemplo:
- Una habitación más en la primera planta.
- Un porche que ahora está cerrado y es salón.
- Una escalera interior que antes no existía.
El problema:
La superficie registrada no coincide con lo que ve el tasador ni con lo que pisa el comprador.
Buhardillas, altillos y semisótanos convertidos en vivienda #
Espacios que eran “cámaras” o trasteros y ahora son dormitorios, estudios o incluso pequeños apartamentos.
El problema:
Su uso real es de vivienda, pero en papeles puede constar como desván, bajo cubierta, trastero…
Piscinas, paelleros, barbacoas, garajes… #
Elementos muy habituales en zonas como La Cañada, El Vedat, urbanizaciones de l’Horta Nord y l’Horta Sud, Camp de Túria, etc.
El problema:
No constan ni en catastro ni en el Registro, o constan como algo muy distinto (almacén, cobertizo).
En todos estos casos, el primer paso para regularizar es casi siempre el mismo: un buen Certificado de Antigüedad.
Cómo te afecta a la hora de vender #
Pongamos en palabras sencillas qué problemas concretos puedes tener si vendes sin regularizar esas obras antiguas.
Problema 1: El banco del comprador dice “no” #
Los bancos, en Valencia, están cada vez más estrictos. Cuando la tasación detecta diferencias importantes entre:
- Lo que dicen la escritura y el registro.
- Lo que ve el tasador en la visita.
Pueden suceder cosas muy incómodas:
- Tasación más baja de lo esperado.
- Bloqueo de la operación hasta que se aclare la situación.
- Directamente, denegación de la hipoteca.
Y el comprador, por mucha ilusión que tenga, si no tiene hipoteca, no compra.
Problema 2: El notario “frena” la operación #
En la notaría se revisa todo: datos registrales, cargas, superficies, descripciones…
Si lo que se va a vender no coincide con lo que está inscrito, el notario suele advertirlo. Y eso puede generar:
- Incertidumbre en el comprador.
- Modificaciones de última hora en la escritura.
- Peticiones de aplazamiento para regularizar antes de firmar.
A nadie le gusta llegar a notaría con nervios e improvisaciones. Y mucho menos con la sensación de “a ver qué pasa”.
Problema 3: El comprador se asusta (o pide descuento) #
El comprador actual está mucho más informado que hace unos años. Sabe que:
- Lo que no está en papeles puede darle problemas en el futuro.
- Si quiere hipotecar, vender o heredar, lo irregular le complicará la vida.
Cuando percibe que hay metros que “no existen” legalmente, su reacción normal es:
- Exigir que se regularice antes de firmar.
- Pedir una rebaja importante por el riesgo.
- O directamente, irse a otra vivienda.
En un mercado donde la oferta va en aumento, no puedes permitirte dar excusas para que se vayan.
Cómo ayuda el Certificado de Antigüedad a regularizar #
El Certificado de Antigüedad no es magia, pero bien hecho es una herramienta potentísima.
Qué incluye normalmente #
Aunque cada técnico tiene su estilo, un buen Certificado de Antigüedad suele contener:
- Identificación del inmueble: referencia catastral, dirección, tipo de finca.
- Descripción detallada: distribución por plantas, superficies, usos.
- Indicación de la obra objeto del certificado: ampliación, cerramiento, piscina, etc.
- Justificación de la fecha aproximada de ejecución: fotos antiguas, ortofotos, testimonios, documentación previa…
- Conclusiones del técnico: antigüedad, estado actual y adecuación a la normativa aplicable (en lo que proceda).
Además, suele ir acompañado de planos y reportaje fotográfico, algo que aporta mucha claridad a los registradores, notarios y bancos.
Cómo se usa después #
Una vez tienes el Certificado de Antigüedad firmado, el siguiente paso habitual es:
- Presentarlo, junto con el resto de documentación, en el Registro de la Propiedad.
- Actualizar, si hace falta, la información en Catastro.
- Reflejar esas obras regularizadas en la escritura cuando se venda o se otorgue una escritura de declaración de obra nueva antigua.
Con todo ello, consigues que:
- La casa que vendes “en realidad” sea la misma que vendes “en papeles”.
- El comprador pueda hipotecar sin trabas.
- La operación sea limpia, clara y defendible jurídicamente.
Antes y después de un Certificado de Antigüedad: ejemplo típico #
Imagina una vivienda en un barrio consolidado de Valencia capital: un tercer piso con terraza posterior que, hace 25 años, se cerró para ampliar la cocina y ganar una habitación.
Situación sin Certificado #
-
En escritura y registro:
Vivienda de 90 m² y terraza descubierta de 10 m². -
En realidad:
Vivienda cerrada de 100 m², la terraza ya no existe como tal.
Consecuencias al vender:
- El tasador ve 100 m² aprovechables, pero el papel dice 90 m² + 10 de terraza.
- El banco duda y se plantea tasar solo 90 m².
- El comprador sospecha que “hay algo raro”.
- Puede que se exija regularizar o, como mínimo, se dificulte la financiación.
Situación con Certificado de Antigüedad #
- Un técnico acredita que el cerramiento se hizo hace más de X años.
- Se aporta el Certificado al Registro y se actualiza la descripción.
- En escritura pasa a constar vivienda de 100 m² construidos, con la distribución actual.
Resultado al vender:
- El tasador ve 100 m² y papeles que dicen 100 m².
- El banco está tranquilo.
- El comprador entiende lo que compra y no percibe riesgo.
- La operación fluye.
Diferencias entre Catastro, Registro y realidad física #
Algo que genera muchísima confusión entre propietarios en Valencia es que Catastro y Registro no son lo mismo, y a menudo no coinciden ni entre ellos ni con la realidad.
Por eso es tan útil ver esta diferencia con una pequeña tabla:
| Aspecto | Catastro | Registro de la Propiedad |
|---|---|---|
| Finalidad | Fines fiscales (IBI, valores catastrales) | Seguridad jurídica sobre la propiedad y cargas |
| Qué describe | Superficies, usos, construcciones | Titularidad, cargas, descripción jurídica |
| Valor legal en venta | Referencia importante pero no decisiva | Documento clave en compraventas e hipotecas |
| Quién lo gestiona | Ministerio de Hacienda | Registradores de la Propiedad |
El Certificado de Antigüedad se usa principalmente para ajustar la realidad física al Registro. Después, si procede, se puede alinear también con Catastro.
Si solo cambias Catastro pero no Registro, en una venta sigues teniendo un problema: al notario y al banco les importa, sobre todo, lo que dice el Registro de la Propiedad.
Cuándo conviene pedirlo (y no esperar a última hora) #
A nivel práctico, nuestra recomendación en Valencia es muy clara:
En cuanto empieces a pensar seriamente en vender tu inmueble, revisa:
- Escritura.
- Registro de la Propiedad.
- Catastro.
- Y compáralos con la realidad actual de la vivienda.
Si ves que:
- Has ampliado superficie respecto a lo que figura.
- Has cerrado terrazas, cambiado distribuciones importantes o añadido elementos fijos (piscina, paellero grande, garaje cerrado).
- O simplemente, no te cuadra la superficie que aparece en tus papeles.
Es el momento de consultar con un técnico y con una agencia que conozca bien el mercado y la parte legal.
Porque si esperas a tener ya un comprador, un arras firmado, una fecha de notaría… y luego salen los problemas, puede que:
- Tengas que retrasar la firma.
- Rehacer contratos.
- Hasta perder la operación.
Cómo se vive todo esto desde la experiencia de una agencia en Valencia #
Desde dentro del día a día inmobiliario en Valencia, hemos visto de todo:
- Operaciones que parecían imposibles, salvarse gracias a un buen Certificado de Antigüedad y una regularización rápida y bien enfocada.
- Propiedades que llevaban meses en el mercado sin venderse, por desconfianza de los compradores, desbloquearse tras poner todos los papeles al día.
- Vendedores que no eran conscientes del problema hasta que el tasador o el notario lo pusieron sobre la mesa… con el comprador ya esperando.
Te lo decimos con total sinceridad:
La tranquilidad que da entrar en una venta sabiendo que lo que enseñas es lo que vendes, y lo que vendes es lo que está registrado… no tiene precio.
Mitos frecuentes sobre el Certificado de Antigüedad #
Hay varias ideas que se repiten una y otra vez entre propietarios. Vamos a desmontarlas:
“Como está prescrito, ya está todo bien” #
Prescrito significa, en muchos casos, que el Ayuntamiento ya no te puede sancionar por esa obra.
Pero eso no quiere decir que esté:
- Registrada.
- Reconocida a efectos de tasación.
- Libre de generar dudas jurídicas en una venta.
“Si el catastro lo tiene así, ya vale” #
No. Catastro es importante para impuestos, pero en compraventas e hipotecas, el que manda es el Registro.
Si tu ampliación solo existe en catastro, te falta dar un paso clave.
“El notario ya se encargará” #
El notario puede advertir, asesorar y, en algunos casos, proponer soluciones, pero no viene a solucionar un problema que podía y debía haberse previsto antes.
Si llegas a notaría con todo regularizado, el notario fluye contigo; si llegas con lío, el notario te frena.
“Es mucho lío, ya lo arreglará el comprador” #
Cada vez menos compradores aceptan comprar algo “con problemas” para solucionarlos ellos luego.
Y los que lo aceptan, suelen pedir:
- Fuerte rebaja de precio.
- O condiciones muy duras.
En la mayoría de los casos, te sale más rentable regularizar tú y vender bien que intentar pasar el problema al siguiente.
Ventajas de vender con las obras antiguas regularizadas #
Una vez superado el trámite del Certificado de Antigüedad y la regularización, los beneficios se notan en varios niveles.
Más compradores dispuestos a avanzar #
Cuando enseñas una vivienda y puedes explicar con total transparencia:
- “Sí, esta estancia antes era terraza, pero está regularizada y figura en Registro con Certificado de Antigüedad y todo al día.”
El comprador respira. Siente que no le escondes nada y que, además, no va a heredar un problema.
Menos sorpresas en tasación y notaría #
La parte técnica se alinea:
- Tasador ve lo que dicen los papeles.
- Notario ve una descripción ajustada a la realidad.
- Banco se siente cómodo.
Y tú ves cómo la operación avanza sin frenazos.
Mejor defensa del precio de venta #
Una propiedad en regla se defiende mejor. Si tienes que justificar tu precio, siempre es más fuerte decir:
- “Está todo legalizado, sin obras pendientes de regularizar, la casa está al día a nivel técnico y documental.”
Eso tiene peso. El mercado lo valora, aunque a veces no se diga explícitamente.
El papel de una agencia inmobiliaria experta en Valencia #
Gestionar un Certificado de Antigüedad y su posterior regularización no es solo “pedir un papel y ya”. Requiere coordinación:
- Con el técnico que va a certificar la antigüedad.
- Con el Registro de la Propiedad.
- Con la notaría que llevará la compraventa.
- Y, en su caso, con Catastro.
Una agencia que conoce la realidad de Valencia y sus ayuntamientos te puede ayudar a:
- Detectar desde el principio qué parte de tu vivienda está “fuera de papeles”.
- Valorar si compensa regularizar antes de poner en venta.
- Acompañarte en todo el proceso de obtención del Certificado y su uso posterior.
- Plantear la estrategia de comercialización teniendo en cuenta tiempos y pasos legales.
Lo importante es que, cuando salgas al mercado, no vayas a ciegas.
Porque vender una casa no es solo hacer fotos bonitas y subir un anuncio; es también asegurarte de que la operación sea sólida de principio a fin.
Qué puedes hacer hoy si sospechas que tienes obras antiguas sin regularizar #
Si estás leyendo esto y se te han encendido varias alarmas, es normal. Muchas viviendas en Valencia están en tu misma situación.
Estos pasos simples pueden marcar la diferencia:
- Revisa tu escritura y una nota simple del Registro de la Propiedad.
- Compara metrajes y descripciones con lo que realmente tienes construido.
- Si ves diferencias claras, habla con una agencia especializada y/o con un técnico que trabaje habitualmente en Valencia.
- Valora tiempos y costes del Certificado de Antigüedad frente a los beneficios de vender sin miedos ni sustos.
La sensación de tener tu casa regularizada, preparada para enseñarla y venderla con total tranquilidad, es liberadora:
- Duermes mejor.
- Negocias mejor.
- Y transmites mucha más confianza al comprador.
Y eso, en un mercado cada vez más exigente como el de Valencia, es una ventaja enorme.
En resumen: un “papel” pequeño, un impacto enorme #
El Certificado de Antigüedad puede parecer un documento más entre tantos, pero en realidad es la llave para que:
- Tus obras antiguas dejen de ser un problema escondido.
- Tu vivienda sea atractiva y segura a ojos de compradores y bancos.
- Tu compraventa se desarrolle sin baches, sin sustos y sin dramas de última hora.
Si tienes una propiedad en Valencia con cerramientos, ampliaciones o ese típico “esto lo hicimos hace muchos años y nunca pasó nada”, no lo dejes correr.
Pon la situación sobre la mesa, rodéate de buenos profesionales y convierte esa parte “irregular” en una oportunidad: la de vender más tranquilo, más rápido y mejor.