Vender para comprar en Valencia: la operación en cadena que muchos temen… y que puede salir muy bien #
Vender un piso para comprar otro en Valencia es una de las decisiones más importantes que puedes tomar. No solo por el dinero que se mueve, sino porque afecta directamente a tu calidad de vida: barrio, comodidades, colegios, trabajo, playa, familia… todo.
En Valencia este tipo de operación es muy frecuente. Gente que vende su piso en Benicalap para pasar a un ático en Ruzafa, parejas que dejan su piso en Patraix para irse a una vivienda más grande en Campanar, familias que se mudan de extrarradio a zonas como Algirós o Benimaclet para estar más cerca de los hijos… O al revés: vender en el centro para irse a una casa más amplia en l’Horta Nord o l’Horta Sud.
Lo que casi nadie te cuenta con claridad son dos cosas clave:
tiempos y fiscalidad.
Y justo ahí es donde suelen aparecer los nervios, los errores… y las sorpresas desagradables con Hacienda.
Vamos a desgranarlo todo con calma, en lenguaje sencillo y desde la experiencia real del día a día en el mercado inmobiliario de Valencia.
La gran pregunta: ¿vendo primero o compro primero? #
Si estás pensando en cambiar de vivienda, seguro que ya te has hecho esta pregunta. Y es normal, porque de esta decisión dependen las demás: hipoteca, plazos, estrés, negociación…
En Valencia, por cómo se está moviendo el mercado, la mayoría de las veces se recomienda vender primero y comprar después, pero no siempre es así. Depende de tu situación económica, de tu prisa y del tipo de vivienda que buscas.
Opción 1: Vender primero y luego comprar #
Es la opción más segura a nivel financiero y también la que Hacienda ve con mejores ojos si lo montas bien.
Ventajas principales:
- Sabes exactamente cuánto dinero tienes para comprar.
- Negocias con más fuerza el precio del nuevo piso porque ya no dependes tanto del banco.
- Evitas pagar dos hipotecas a la vez.
- Puedes planificar mejor los tiempos de la escrituración y la mudanza.
Inconvenientes:
- Puede que tengas que pasar por un alquiler temporal si no encajas bien las fechas.
- Existe el miedo a “¿y si vendo y luego no encuentro nada que me guste?”.
En Valencia, si el piso que vendes está en una zona con demanda, como Ruzafa, Extramurs, Campanar, Benimaclet, Patraix o algunas zonas reformadas de Malilla, se vende relativamente rápido si está bien de precio. Eso ayuda mucho a que esta opción sea viable.
Opción 2: Comprar primero y luego vender #
Es una opción más arriesgada, pero que algunas personas eligen porque aparece la vivienda perfecta y no quieren perderla.
Ventajas:
- Aseguras tu nueva vivienda sin esperar a vender la actual.
- Puedes hacer la mudanza con más calma.
- Evitas estar en un alquiler puente.
Inconvenientes:
- Puedes quedarte un tiempo con dos hipotecas.
- El banco puede poner más pegas para conceder la financiación.
- Si tardas en vender, te comes gastos y puede verse afectada tu fiscalidad (por plazos de exención de ganancia patrimonial, por ejemplo).
Aquí la clave es que el piso que tienes en propiedad sea muy vendible en el mercado actual de Valencia. Si tu vivienda está fuera de precio o en una zona con poca demanda, el riesgo de pillar dos hipotecas durante meses es muy real.
Tiempos clave: cuánto se tarda realmente en vender y comprar en Valencia #
Cuando hablamos de “tiempos” en una operación de vender para comprar, hay que entender tres relojes que empiezan a correr:
- El tiempo que tardas en vender tu piso.
- El tiempo que tardas en encontrar y cerrar la compra del nuevo.
- Los tiempos de Hacienda para aplicar exenciones y beneficios fiscales.
Tiempo medio para vender un piso en Valencia #
No hay una cifra mágica, pero, a nivel práctico:
- Un piso en zona de demanda media-alta de Valencia capital, bien presentado y con un precio ajustado, puede tardar entre 1 y 3 meses en venderse.
- Si el precio está desajustado, el piso necesita reformas importantes o está en zonas menos buscadas, se te puede ir fácilmente a 6 meses o más.
Lo que marca la diferencia:
- Que el precio esté alineado con el mercado real, no con lo que “te gustaría sacar”.
- Que el piso se presente bien: reportaje profesional, orden, limpieza, pequeñas mejoras.
- Que la documentación esté lista: nota simple, IBI, certificado de eficiencia energética, cargas, comunidad, etc.
Tiempo para comprar otro piso #
Aquí entran más variables emocionales: exigencias de zona, metros, luz, reforma, transporte, colegios… Pero a grandes rasgos:
- Encontrar piso ideal puede llevar entre 1 y 4 meses, a veces más si eres muy exigente o buscas algo muy concreto (ático con terraza, vivienda singular, cerca del río, etc.).
- Desde que firmas el contrato de arras hasta que firmas en notaría, lo habitual son de 1 a 3 meses, en función de si hay hipoteca, tasación, documentación, herencias, etc.
Coordinación de escrituras y mudanza #
Lo que más preocupa a la mayoría es:
“¿Cómo coordino la venta y la compra para no quedarme en la calle?”
Existen varias formas de hacerlo:
- Pactar con el comprador de tu piso que te deje unos días o semanas de margen tras la firma para entregar las llaves, mientras tú cierras la compra.
- Firmar ambas escrituras el mismo día: por la mañana vendes y cobras, por la tarde compras y pagas.
- Hacer un alquiler temporal corto (a veces en la propia vivienda nueva si el vendedor lo permite antes de escriturar, o en un piso de transición).
En Valencia es relativamente frecuente coordinar las escrituras el mismo día, pero para eso la preparación previa tiene que ser impecable: bancos, notaría, documentación, plazos fiscales… todo bien atado.
Fiscalidad: donde de verdad te la juegas si vendes para comprar #
Aquí es donde mucha gente se lleva un susto. Porque no es solo “vendo por 220.000 y compró por 260.000”. Hacienda mira otra cosa: la ganancia patrimonial.
La fiscalidad al vender un piso para comprar otro depende sobre todo de:
- Si el piso que vendes es tu vivienda habitual.
- Si lo que compras será tu nueva vivienda habitual.
- Tu edad.
- Cuánto tiempo llevas viviendo en el piso que vendes.
- Si obtienes ganancia (es decir, vendes por más de lo que te costó, ajustado a ciertos gastos).
La ganancia patrimonial: lo que de verdad se grava #
La ganancia patrimonial es, simplificando, lo que ganas con la venta:
Precio de venta
menos
Precio de compra (más ciertos gastos y tributos que puedas sumar)
Y esa ganancia no se suma a tu sueldo, sino que tributa en la base del ahorro, con sus propios tipos impositivos. No vamos a marear con números exactos, porque cambian con el tiempo, pero sí hay que entender esto:
No pagas impuestos por todo lo que te entra, sino por la ganancia.
Ahora viene lo interesante:
En muchos casos puedes evitar o reducir ese pago si vas a reinvertir en otra vivienda habitual.
Exención por reinversión en vivienda habitual: el gran caballo de batalla #
Si vendes tu vivienda habitual en Valencia y compras otra para vivir en ella, puedes acogerte a la llamada exención por reinversión en vivienda habitual, siempre que cumplas unas condiciones concretas.
Condición 1: Que lo que vendes sea tu vivienda habitual #
Hacienda considera vivienda habitual, en líneas generales, la vivienda donde has residido de forma efectiva y con carácter permanente durante al menos 3 años.
Hay excepciones por separación, movilidad laboral, etc., pero la regla básica es esa.
Si el piso que vendes era tu vivienda habitual y está debidamente justificado (empadronamiento, suministros, etc.), estás en buen camino para la exención.
Condición 2: Plazo para reinvertir #
Este plazo es clave.
Desde que vendes tu vivienda habitual, tienes un total de 2 años para reinvertir el dinero en la nueva vivienda habitual.
La reinversión puede ser:
- Antes de vender (si compras primero).
- Después de vender.
- O una combinación de ambas.
Lo importante es que, en el global, el dinero de la venta vaya a la compra de tu nueva vivienda habitual dentro de ese marco de tiempo.
Condición 3: Debe ser tu nueva vivienda habitual #
No vale comprar un piso para alquilarlo.
La nueva vivienda tiene que ser tu residencia habitual en un plazo razonable.
Es decir: tienes que vivir en ella, empadronarte, y que quede claro que no es una inversión, sino tu hogar.
¿Qué pasa si solo reinviertes parte? #
Si vendes, por ejemplo, por 250.000 euros y reinviertes solo 150.000 en la nueva casa, la exención será proporcional.
No es “todo o nada”, pero la parte no reinvertida sí tributa.
Imagina:
- Ganancia patrimonial: 80.000 euros.
- Reinviertes el 75 % del importe obtenido.
- Entonces solo el 75 % de la ganancia podría quedar exento, y el restante 25 % tributaría.
Por eso es tan importante planificar bien los números antes de lanzarte.
Mayores de 65 años: un caso muy especial #
Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual en Valencia, la normativa te da una ventaja enorme:
La ganancia patrimonial puede quedar exenta, aunque no reinviertas en otra vivienda.
Esto abre posibilidades muy interesantes:
- Vender el piso grande de toda la vida en el Eixample o en Campanar.
- Comprar algo más pequeño, más cómodo, o irte a una zona más tranquila.
- O incluso irte de alquiler y disponer del dinero sin pagar por la ganancia en el IRPF, siempre que se cumplan las condiciones legales.
Además, existe otra exención específica si tienes más de 65 años y usas el dinero de la venta de otro tipo de bienes en crear una renta vitalicia, pero eso ya es otro escenario. Lo importante, en el contexto de vender tu piso para comprar otro, es entender que a partir de cierta edad las reglas cambian y, bien asesorado, puedes ahorrar mucho en impuestos.
IRPF, plusvalía municipal y otros gastos que no puedes olvidar #
Cuando vendes un piso en Valencia para comprar otro, no solo está el IRPF. Hay otros gastos que conviene tener claros para que los números no se te caigan a última hora.
IRPF por la venta #
Se liquida en tu declaración de la renta del año siguiente a la venta.
Aquí es donde entra en juego la ganancia patrimonial y las posibles exenciones por reinversión o por edad.
Es fundamental que, si te vas a acoger a la exención por reinversión, lo señales en tu declaración de la renta y lo hagas correctamente. Si no, Hacienda puede entender que no te acoges y reclamarte.
Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) #
Es un impuesto municipal que se paga al Ayuntamiento (en este caso, el Ayuntamiento de Valencia o del municipio donde esté el inmueble) por el incremento del valor del terreno desde que compraste hasta que vendes.
Puntos clave:
- Lo paga, normalmente, el vendedor, salvo que se pacte otra cosa.
- Depende de los años que hace que tienes el piso, del valor catastral del suelo y de los coeficientes del Ayuntamiento.
- Si no ha habido incremento real de valor, puedes explorar opciones de reducción, pero hay que mirarlo caso a caso.
Impuestos y gastos en la compra del nuevo piso #
En la compra de tu nuevo piso deberás contar con:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si es vivienda de segunda mano.
- IVA y AJD si es vivienda nueva.
- Notaría.
- Registro de la Propiedad.
- Gestoría (si hay hipoteca).
- Tasación, si el banco te la exige.
Estos gastos suelen situarse, de media, alrededor de un 10 % del precio de compra, aunque puede variar según la operación.
Es fundamental tenerlos en cuenta cuando haces el cálculo de “vendo por X, compro por Y”.
Un caso práctico muy típico en Valencia #
Para que se entienda mejor, imagina:
Tienes un piso en Patraix que es tu vivienda habitual. Lo compraste por 140.000 euros (sumando escrituras, impuestos y demás) y ahora lo puedes vender por 200.000.
Te has enamorado de un piso en el Ensanche por 260.000 euros.
- Vendes por 200.000.
- Tu ganancia patrimonial sería, a lo bruto, 60.000.
- Quieres acogerte a la exención por reinversión en vivienda habitual.
- Compras por 260.000 tu nueva vivienda habitual.
Como estás reinvirtiendo todo lo obtenido en una nueva vivienda habitual, podrías dejar exenta esa ganancia patrimonial, cumpliendo plazos y condiciones.
Eso sí, tendrás que pagar:
- Los impuestos y gastos de compra del nuevo piso.
- La plusvalía municipal de la venta, salvo pacto en contra.
Si no reinvertieses todo, una parte de la ganancia tributaría.
Por eso es importante hacer bien los números desde el principio, sobre todo si vas justo de ahorros.
Tabla resumen: vender piso habitual para comprar otro en Valencia #
| Situación | ¿Pagas IRPF por ganancia? | ¿Qué debes cuidar? |
|---|---|---|
| Vendes vivienda habitual y reinviertes todo en nueva vivienda habitual | La ganancia puede estar exenta | Plazo de 2 años, empadronamiento, reinversión real |
| Vendes vivienda habitual y reinviertes solo parte | Tributas por la parte proporcional no reinvertida | Cálculo exacto de importes y plazos |
| Vendes vivienda habitual y NO reinviertes | Tributas por toda la ganancia | Declaración de la renta correcta |
| Mayor de 65 años, vendes vivienda habitual | Ganancia normalmente exenta, aunque no compres otra | Acreditar condición de vivienda habitual |
Hipoteca: cómo encaja cuando vendes para comprar #
En Valencia muchas operaciones de cambio de vivienda se hacen con hipoteca de por medio, y aquí los tiempos son aún más delicados.
Algunas opciones que se usan mucho:
Cancelar y abrir nueva hipoteca #
La forma más clásica:
- Con el dinero de la venta cancelas la hipoteca del piso que tenías.
- Con tu banco (o con otro) negocias una nueva hipoteca para la vivienda que compras.
Ventajas:
- Todo queda más limpio a nivel registral.
- Puedes mejorar condiciones si cambias a un banco con mejor oferta.
Inconvenientes:
- Costes de cancelación registral (no tanto en comisiones como en gestiones).
- Tensar los tiempos entre cobrar por la venta y pagar por la compra.
Hipoteca puente #
Algunos bancos ofrecen una hipoteca puente que te permite:
- Comprar la nueva vivienda antes de vender la antigua.
- Tener un período temporal donde pagas una cuota que integra ambas cosas.
Es una solución útil si aparece una oportunidad muy buena de compra y todavía no has vendido, pero hay que medir muy bien tu capacidad de pago, porque no deja de ser una financiación compleja.
Subrogación y novación #
En algunos casos puedes:
- Subrogarte en una hipoteca ya existente en la vivienda que compras, si te interesan las condiciones.
- O cambiar las condiciones de tu hipoteca actual (novación) y adaptarla, aunque esto suele estar más limitado cuando hay cambio de vivienda.
La clave, una vez más, es planificarlo con tiempo: hablar con tu banco, comparar ofertas y decidir si te conviene vender primero, comprar primero con puente o esperar.
Cómo minimizar el estrés y los errores en la operación #
Más allá de Hacienda, notaría y banco, hay algo que pesa muchísimo en estas operaciones: la parte emocional.
Cambiar de piso implica cambiar de vida.
Y hacer dos operaciones (venta y compra) a la vez puede resultar abrumador.
Algunos consejos que ayudan de verdad:
Ten muy claro tu objetivo #
No es solo “quiero un piso más grande” o “quiero estar más cerca del centro”.
Define cosas concretas:
- Barrios que te interesan y barrios que descartas.
- Mínimo de metros.
- Altura, luz, orientación.
- Estado de la vivienda (para entrar a vivir o para reformar).
- Presupuesto realista, sumando gastos.
Cuanto más claro lo tengas, menos tiempo perderás visitando viviendas que no encajan y menos probabilidad tendrás de tomar decisiones por impulso.
No sobreestimes el valor de tu piso #
En Valencia es muy típico decir:
“Mi vecino vendió por X hace unos años, así que yo quiero X + 20.000”.
El mercado cambia.
Tu piso no es exactamente igual al de tu vecino.
Y, sobre todo, si inflas el precio, puedes tardar en vender y perder las ventanas fiscales para la reinversión.
Lo más inteligente es ajustarse al valor real de mercado, incluso aunque sea algo menos de lo que tenías en mente. Muchas veces, vender bien y a tiempo compensa mucho más que apurar al máximo el precio.
Rodéate de buenos profesionales #
Hay tres figuras que marcan una diferencia enorme:
- Un buen agente inmobiliario que conozca de verdad Valencia, los barrios, los precios reales y sepa coordinar venta y compra.
- Un asesor fiscal o alguien que domine bien la parte de IRPF y exenciones si tu caso es complejo.
- Un interlocutor bancario que te dé soluciones claras y no te haga perder meses en trámites.
Cuando estas tres patas están alineadas, la operación se vuelve mucho más fluida.
Cuando no lo están, empiezan las prisas, los sustos, las firmas a última hora y los problemas con Hacienda.
Errores frecuentes que conviene evitar #
Para cerrar, merece la pena repasar los errores que más vemos cuando alguien vende un piso para comprar otro en Valencia:
- Pensar solo en el precio de venta, y no en la ganancia patrimonial y su fiscalidad.
- No contar con el coste de impuestos y gastos de compra del nuevo piso.
- Inflar demasiado el precio de salida y perder tiempo precioso de mercado.
- No coordinar bien plazos de hipoteca, venta y compra, generando tensiones de liquidez.
- No constar correctamente en la declaración de la renta que te acoges a la exención por reinversión.
- No tener plan B si el comprador se retrasa o si la nueva vivienda necesita más tiempo de reforma.
Vender tu piso para comprar otro en Valencia puede ser un salto enorme… o un lío monumental #
La buena noticia es que, con una buena planificación, esta operación se puede convertir en una de las mejores decisiones de tu vida: cambiar de barrio, ganar espacio, mejorar luz, acercarte a lo que te importa… Y, además, hacerlo sin pagar más impuestos de los necesarios.
Lo esencial es:
- Tener claro el orden de la operación (vender primero, comprar primero o hacerlo en paralelo).
- Entender cómo funciona la exención por reinversión en vivienda habitual y si te interesa.
- Respetar los plazos que marca Hacienda.
- Calcular bien todos los gastos ocultos: impuestos, notaría, plusvalía, hipoteca.
- Apoyarte en profesionales que conozcan de verdad el mercado de Valencia.
Cambiar de piso no es solo cambiar de paredes.
Es cambiar de vida.
Si lo haces con cabeza, con números claros y con una buena estrategia fiscal, el proceso puede ser muchísimo más llevadero… y el resultado, exactamente la vida que quieres en tu nueva casa en Valencia.