Descubre cómo vender tu piso en Valencia con alquiler y opción de compra sin contratiempos fiscales

Vender un piso con contrato de alquiler con opción a compra en Valencia: fiscalidad y claves para no meter la pata #

Si tienes un piso en Valencia y te estás planteando venderlo mediante un contrato de alquiler con opción a compra, seguramente ya te han surgido varias dudas:

• ¿Cómo tributa este tipo de operación?
• ¿Cuándo se paga el impuesto: ahora, al final, o en las dos fases?
• ¿Es realmente buena idea o me estoy complicando la vida?
• ¿Qué pasa si al final el inquilino no compra?

Vamos a verlo todo con calma, pero con un enfoque muy práctico, pensando en ti como propietario que quiere vender bien, sin sustos fiscales y sacando el máximo partido a su piso en Valencia.

Nos centramos sobre todo en la fiscalidad y en cómo encajar este tipo de operación dentro del mercado inmobiliario valenciano actual.

¿Qué es exactamente un alquiler con opción a compra? #

Un alquiler con opción a compra es un contrato mixto donde, por un lado, el inquilino entra a vivir en el piso como arrendatario y, por otro, se le da el derecho a comprar la vivienda más adelante, en las condiciones que se pacten.

Se suelen fijar tres elementos clave:

1. Una renta mensual de alquiler
   El inquilino paga mensualmente como en un alquiler normal.

2. Una prima de opción de compra (o no)
   A veces el inquilino paga una cantidad inicial por tener ese derecho a comprar. En otros casos, no se cobra nada inicial y se juega solo con las rentas.

3. Un precio de venta y un plazo para ejercer la opción
   Normalmente se fija un precio de compraventa desde el principio, o una fórmula clara para calcularlo. Y un plazo: por ejemplo, que el inquilino pueda comprar en un máximo de 3, 5 u 8 años.

Lo más interesante para el comprador es que suele pactarse que parte de las rentas pagadas se descuentan del precio final. Y lo más interesante para ti, como propietario, es que:

• Tienes ingresos recurrentes mientras tanto.
• Mantienes un compromiso potencial de venta, que a menudo acaba materializándose.
• Puedes hacer más atractivo tu piso frente a otros pisos en venta en Valencia que solo ofrecen compra directa.

Por qué en Valencia este tipo de operación tiene tanto sentido #

En el mercado inmobiliario de Valencia se da una combinación muy particular:

• Mucha demanda de vivienda, sobre todo en barrios con vida de barrio y buena comunicación: Ruzafa, Benimaclet, Patraix, Campanar, El Cabanyal, Malilla, Jesús, Benicalap, Extramurs…
• Bastantes compradores potenciales que todavía no tienen ahorros suficientes para la entrada que exige el banco.
• Inversores y propietarios que quieren vender, pero no están dispuestos a malvender, ni a tener el piso vacío meses y meses.

El alquiler con opción a compra se adapta muy bien a este contexto, porque permite:

• Atraer a compradores que hoy no podrían cerrar hipoteca.
• Conseguir una venta futura con un precio pactado, mientras el piso no se queda muerto.
• Diferenciar tu vivienda de otras en el portal de turno, ofreciendo flexibilidad.

Eso sí: el diablo está en los detalles. Sobre todo, en los detalles fiscales.

Dos fases, dos fiscalidades diferentes #

Para entender bien la fiscalidad de un alquiler con opción a compra en Valencia, hay que separar mentalmente la operación en dos bloques:

1. Fase de alquiler
   El inquilino vive en el piso y paga rentas.
   Fiscalmente se trata como un alquiler normal, con algún matiz si hay prima de opción.

2. Fase de compra (si se ejerce la opción)
   El inquilino decide comprar dentro del plazo pactado.
   Ahí entra en juego la venta de la vivienda, con su tributación correspondiente.

Mientras el inquilino no ejerce la opción, estás en “modo arrendador”.
Cuando la ejerce, pasas a “modo vendedor”.

Y Hacienda distingue claramente entre ambas cosas.

Fiscalidad del alquiler con opción a compra para el propietario #

1. ¿Cómo tributan las rentas del alquiler? #

Si eres persona física (no una sociedad), las rentas que cobras por el alquiler se declaran en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario.

En líneas generales:

• Incluyes en tu declaración la suma de rentas cobradas en el año.
• Puedes deducir gastos relacionados con la vivienda alquilada:
  seguros, IBI, comunidad, amortización, intereses de hipoteca, algunas reparaciones, etc.
• El resultado (rentas – gastos) tributa como rendimiento del capital inmobiliario, con el tipo que te corresponda por tu nivel de renta.

Si el inquilino usa el piso como vivienda habitual y se cumplen ciertos requisitos, puede aplicarse la reducción sobre el rendimiento neto, aunque esto hay que revisarlo cada año porque la normativa cambia con frecuencia.

Una idea clave: nada de lo que cobras como alquiler es neutro a nivel fiscal. Todo se mira, se declara y se cruza.

2. ¿Y la prima de opción de compra? #

La prima de opción de compra es ese importe que, en algunos contratos, el inquilino paga al principio (o en un momento concreto) para asegurarse el derecho a comprar la vivienda en el futuro.

Desde la óptica del propietario:

• Esa prima se considera rendimiento del capital inmobiliario en el momento en que la cobras.
• Es decir, tributa también en tu IRPF, como si fuera un ingreso extra vinculado al alquiler.

Lo clave es esto:
No esperes a ver si el inquilino compra o no compra para declarar la prima. Para Hacienda, si la has cobrado, ya es tuya a efectos fiscales.

3. ¿Qué pasa si el inquilino no compra al final? #

Si llega el plazo y el inquilino no ejerce la opción de compra, tú como propietario:

• Te quedas con todo lo cobrado: rentas + prima de opción (si la había).
• Desde el punto de vista fiscal, la prima ya fue declarada en su momento. No hay “devolución” fiscal ni ajuste especial solo por el hecho de no haber habido compraventa.

Lo importante es tenerlo muy claro en el contrato:
Que se especifique qué pasa con la prima si el comprador no ejerce la opción. Lo habitual es que el propietario se la quede, pero si se pactara otra cosa, hay que reflejarlo con mucha claridad.

Fiscalidad de la venta cuando se ejerce la opción #

Y ahora llegamos al momento clave: el inquilino se decide, ejerce la opción y tú vendes el piso. Aquí ya entramos en el terreno de la ganancia patrimonial en el IRPF.

1. Cálculo de la ganancia patrimonial #

La ganancia (o pérdida) patrimonial se calcula, a grandes rasgos, así:

Ganancia = Valor de transmisión – Valor de adquisición

• Valor de transmisión:
  Es el precio por el que vendes el piso, menos ciertos gastos y tributos de la venta (por ejemplo, plusvalía municipal a veces no entra aquí, depende de cómo se trate el cálculo global en tu caso; gastos de notaría que asumas tú, comisiones inmobiliarias, etc.).

• Valor de adquisición:
  Es lo que te costó el piso en su día, incluyendo gastos de compra (notaría, registro, ITP o IVA, honorarios de agencia…) y, en general, mejoras importantes que hayas hecho (no simples reparaciones).
  Puede haber también ajustes si has tenido la vivienda alquilada muchos años con amortizaciones, pero esto ya es un análisis más fino.

Una parte delicada:
La prima de opción que cobraste en su momento puede considerarse, a efectos económicos, integrada dentro del precio total de venta. Pero desde el punto de vista fiscal práctico, suele considerarse ya declarada como rendimiento del capital inmobiliario cuando la cobraste, y el precio de venta será el que figure en la escritura.

La clave está en no “contar dos veces” lo mismo ni a la hora de fijar el precio, ni a la hora de declarar. Aquí es donde conviene que el contrato y la escritura estén bien alineados.

2. Tipos impositivos en la ganancia patrimonial #

La ganancia patrimonial por la venta de la vivienda se integra en la parte del ahorro de tu IRPF y tributa a tipos progresivos sobre la base del ahorro (tramos específicos para ganancias de capital).

Es decir:
No se suma al resto de tus ingresos del trabajo para aplicar el mismo tipo. Tiene sus propios tramos y tipos, que van aumentando cuanto mayor es la ganancia.

En ciertos casos, si la vivienda vendida es tu vivienda habitual y reúnes determinados requisitos, puedes acogerte a exenciones o beneficios (por ejemplo, reinversión en otra vivienda habitual, mayores de determinadas edades, etc.).
Pero ojo: en un alquiler con opción a compra, muchas veces no se trata de la vivienda habitual del propietario, sino de una segunda vivienda o piso de inversión. Y ahí la fiscalidad es distinta.

3. ¿Y la plusvalía municipal en Valencia? #

Además del IRPF, al vender una vivienda en Valencia se devenga la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), que gestiona el Ayuntamiento de Valencia.

Aspectos clave:

• Grava el incremento de valor del suelo, no del edificio.
• Se calcula según unos parámetros que fija el ayuntamiento en función del valor catastral y los años de tenencia, aplicando una fórmula o el valor real del incremento.
• Debe pagarlo, por regla general, el vendedor, salvo que se pacte lo contrario.

Aunque ha habido cambios legales y sentencias importantes que han afectado a este impuesto, en la práctica, si vendes con ganancia, lo normal es que tengas que pagarlo.
En un alquiler con opción a compra, el hecho de que haya habido una fase previa de alquiler no altera, como tal, la obligación de pagar plusvalía cuando finalmente se transmite la propiedad.

¿Cómo se coordina todo esto en la práctica? #

Para verlo de forma más clara, imagina un ejemplo sencillo, típico en Valencia ciudad:

• Piso en Patraix.
• Precio de venta pactado en el contrato: 190.000 €.
• Contrato de alquiler con opción a compra a 3 años.
• El inquilino paga:
  • 800 € al mes de alquiler.
  • Una prima de opción de 10.000 € al firmar el contrato.
• Se acuerda que, si compra dentro de los 3 años, se descontarán del precio:
  • La prima de 10.000 €.
  • El 50% de las rentas pagadas (800 €/mes → 400 €/mes que “acumulan” como parte del precio).

En ese caso:

Durante los años de alquiler:

• Declaras en IRPF los 800 €/mes como rendimientos del capital inmobiliario, restando los gastos.
• Declaras esos 10.000 € de prima también como rendimiento del capital inmobiliario en el año en que los cobras.

Si al cabo de 2 años el inquilino compra:

• Habrá pagado 24 meses x 800 € = 19.200 € en rentas.
• De ellos, 24 x 400 € = 9.600 € se “computan” como parte del precio final, según pactasteis.
• El precio pendiente a pagar en el momento de la compraventa será:
  190.000 € – 10.000 € (prima) – 9.600 € (parte de rentas imputadas) = 170.400 €.

A efectos notariales, el precio que puede aparecer en escritura puede ser:
190.000 € como precio total de transmisión, indicando que parte ya ha sido satisfecha anteriormente en forma de prima y rentas, y que 170.400 € se abonan en ese acto.

A efectos de IRPF:

• Ya habías declarado la prima y las rentas como rendimiento del capital inmobiliario.
• Ahora, además, declaras la ganancia patrimonial derivada de la venta, calculada con el precio de transmisión y de adquisición ajustados correctamente.

La clave es que la operación esté bien estructurada documentalmente para que, si Hacienda revisa, todo encaje.

¿Y el comprador? ¿Qué impuestos paga? #

Aunque estamos hablando desde la perspectiva del propietario-vendedor, es imposible no mencionar, aunque sea brevemente, lo que ocurre del lado del comprador, porque influye en cómo tú cierras el acuerdo.

En la fase de alquiler:

• El inquilino paga su IRPF normal.
• Si la prima de opción no se le devuelve aunque no compre, no la puede deducir como alquiler.

En la fase de compra, en la Comunidad Valenciana, el comprador normalmente paga:

• ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) si la vivienda es de segunda transmisión, con un tipo general que puede variar según la normativa autonómica vigente y las posibles bonificaciones por vivienda habitual, jóvenes, discapacidad, familia numerosa, etc.
• O IVA + AJD si es primera transmisión (obra nueva), con tipos específicos.

Es importante esto porque, si pactáis un precio demasiado bajo o demasiado “extraño” en relación con los valores de mercado, el comprador se puede ver luego con una comprobación de valores de la Generalitat Valenciana y un susto adicional de impuestos.

Por eso, como agencia que se mueve todos los días en el mercado valenciano, solemos recomendar precios de venta alineados con la realidad del mercado, no inventados “a la baja” solo por un cálculo emocional.

Ventajas reales de vender con alquiler con opción a compra en Valencia #

Desde el punto de vista del propietario, este sistema puede ser muy interesante si se usa bien:

• Atrae a un perfil de comprador solvente a medio plazo pero que hoy no puede cerrar hipoteca.
• Puedes mantener una renta mensual atractiva mientras esperas la venta.
• El inquilino-cuasi-comprador suele cuidar más la vivienda, porque la ve como "su futura casa".
• Puedes fijar hoy el precio de venta, lo que te protege si piensas que el mercado puede estancarse o si simplemente quieres seguridad.
• En un mercado tan dinámico como Valencia, es una forma muy buena de no dejar el piso parado.

En barrios demandados como Ruzafa, Arrancapins, Benimaclet, Monteolivete, Camins al Grau o Campanar, este tipo de fórmula despierta mucho interés, especialmente entre parejas jóvenes que aún no llegan al 20-30% de ahorros que pide el banco.

Riesgos y errores típicos que vemos en Valencia #

También hay algunos errores muy repetidos que conviene evitar:

Contratos mal redactados #

Se usan plantillas genéricas descargadas de internet que:

• No dejan claro cómo se descuentan exactamente las rentas del precio.
• No especifican bien qué pasa con la prima si el comprador no ejerce.
• No indican con detalle plazos, forma de ejercicio de la opción, penalizaciones, reparaciones, etc.

Cuando eso llega a la notaría o, peor, a un conflicto, todo se complica.
Y, a nivel fiscal, un contrato ambiguo es una invitación a que Hacienda interprete lo que le resulte más favorable.

No pensar en la fiscalidad desde el principio #

Otro fallo típico:
Se pacta verbalmente “algo” sobre cómo se imputarán las rentas, pero luego:

• No se refleja con claridad en el contrato.
• No se declara correctamente la prima o parte de las rentas.
• Se mezcla lo que, a efectos fiscales, son cosas distintas.

La consecuencia puede ser doble:

• Requerimientos de Hacienda.
• Perder ventajas o deducciones posibles por no haberlo hecho bien desde el inicio.

Precios de venta irreales #

Por miedo a “perder al comprador”, algunos propietarios aceptan precios de venta demasiado bajos, solo para cerrar el contrato.
El problema:
En barrios donde el precio está claramente por encima, la Administración puede revisar valores. Y puede encontrar discrepancias importantes.

Al final, nadie quiere una operación que se complique a base de impuestos extra.

Cómo plantear bien una operación de alquiler con opción a compra en Valencia #

Para que la operación sea sólida y tú duermas tranquilo, lo ideal es:

• Definir desde el principio un precio de venta coherente con el mercado de tu zona concreta de Valencia.
• Tener clara la duración del contrato: ni demasiado corta (que no dé tiempo al inquilino a organizarse), ni tan larga que te deje atado demasiado tiempo.
• Ajustar la renta mensual para que sea atractiva, pero tenga sentido con el valor del piso.
• Decidir si quieres o no prima de opción y en qué importe, sabiendo que fiscalmente es ingreso desde el día uno.
• Pactar y dejar por escrito qué porcentaje de las rentas se descuenta del precio y cómo se reflejará después en notaría.

Todo esto, además, coordinado con:

• Un buen contrato redactado con precisión.
• Una visión clara de cómo vas a declarar en IRPF todo lo que vayas cobrando.
• Una estimación de cuánto vas a pagar aproximadamente por la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal cuando llegue la venta.

Resumen rápido: qué debes tener claro como propietario #

A modo de esquema mental, podríamos resumir así:

Tener clara esta tabla en la cabeza te ayuda a no confundir conceptos:

• Alquiler = rendimiento del capital inmobiliario.
• Venta = ganancia patrimonial.
• Prima = rendimiento desde el primer día.

A partir de ahí, ya se puede afinar con cada caso particular.

¿Vale la pena? Nuestra visión desde dentro del mercado de Valencia #

Desde la experiencia diaria como agencia inmobiliaria especializada en Valencia, vemos que el alquiler con opción a compra:

• No es para todos los propietarios.
• Pero puede ser una herramienta muy potente cuando se usa en el momento y el contexto adecuados.

Funciona especialmente bien si:

• Tienes un piso que te gustaría vender, pero no quieres regalarlo.
• Estás dispuesto a esperar un poco, siempre que mientras tanto recibas una renta mensual interesante.
• Estás abierto a un acuerdo claro, transparente y bien planteado, tanto jurídicamente como fiscalmente.

Cuando se hace bien, no solo vendes el piso:
Consigues un ingreso extra durante varios años, atraes a un comprador que probablemente cuidará la vivienda como si ya fuera suya y reduces bastante el riesgo de tener el piso vacío y generando solo gastos.

El punto clave es este:
No improvisar. Ni en el contrato, ni en el precio, ni en la fiscalidad.

Si estás pensando en vender tu piso en Valencia con un contrato de alquiler con opción a compra, lo ideal es:

• Analizar primero tu caso concreto: barrio, tipo de vivienda, si la tienes hipotecada, qué objetivos tienes (liquidez rápida, renta a medio plazo, reinversión, etc.).
• Ver qué tipo de comprador puedes atraer y con qué condiciones.
• Hacer números reales: lo que vas a cobrar, lo que vas a pagar en impuestos y lo que te quedará limpio en el bolsillo.

Y, a partir de ahí, decidir si para ti esta fórmula es un plan excelente… o simplemente no encaja con lo que necesitas ahora.