Entender la situación: vender una vivienda en pleno divorcio #
Vender una vivienda ya es un reto en circunstancias normales. Si a eso le sumamos que el propietario (o propietarios) están en procedimiento de divorcio aún no liquidado, la cosa se complica… pero no es imposible. Solo hace falta hacer las cosas bien, con cabeza y con orden.
Desde nuestra experiencia como agencia inmobiliaria en Valencia, nos encontramos a menudo con parejas que nos dicen algo como:
“Nos estamos divorciando, la vivienda está a medias, el divorcio aún no ha terminado… ¿podemos vender? ¿qué hacemos? ¿y si uno quiere vender y el otro no? ¿y si compramos nosotros ahora y luego Hacienda…?”
La mezcla de emociones, papeles y tiempos judiciales puede convertir una operación sencilla en un auténtico rompecabezas. Pero precisamente por eso es tan importante entender el proceso y actuar con seguridad desde el primer momento.
En este artículo vamos a centrarnos en un único tema:
Cómo gestionar la compraventa de una vivienda en España cuando el vendedor está en procedimiento de divorcio aún no liquidado.
Nada más. Ni hipotecas normales, ni herencias, ni otros casos. Solo este.
Si eres comprador, vendedor, o simplemente te ves venir la situación, esto te interesa. Y mucho.
Lo primero: ¿qué significa “divorcio aún no liquidado”? #
Cuando hablamos de que el vendedor está en procedimiento de divorcio aún no liquidado, nos referimos a que:
- La pareja está separándose o divorciándose (o ya se ha divorciado),
- Pero el régimen económico matrimonial (los bienes, deudas, casa, etc.) todavía no se ha repartido oficialmente, es decir, no se ha hecho la liquidación de gananciales o del régimen que corresponda.
En castellano sencillo:
La casa está “a medias” o vinculada al matrimonio, y el Juzgado todavía no ha cerrado cómo se va a repartir.
Tipos de regímenes económicos más habituales #
En España, los más frecuentes son:
- Sociedad de gananciales: Lo que se adquiere constante matrimonio suele ser de los dos, salvo que se pacte lo contrario. Es lo que la mayoría de la gente tiene sin darse ni cuenta.
- Separación de bienes: Cada uno es dueño de lo que compra, aunque haya parejas que compran a medias y figuran los dos en la escritura.
- Participación (más raro): Durante el matrimonio funciona como separación de bienes, pero al final del mismo se suman las ganancias.
En la práctica, en la mayoría de casos que vemos en Valencia, hablamos de gananciales o de una vivienda comprada a nombre de ambos en separación de bienes.
¿Y por qué esto es importante?
Porque según el régimen y el momento del divorcio, puede cambiar:
- Quién puede vender.
- Cómo se reparte el dinero de la venta.
- Qué autorizaciones hacen falta.
- Qué riesgos tiene para el comprador.
¿Se puede vender una vivienda si el divorcio no está liquidado? #
Sí, se puede. Pero no de cualquier manera.
Aquí hay que distinguir varias situaciones típicas que vemos casi todas las semanas en la agencia.
Caso 1: Están casados en gananciales y siguen legalmente casados #
La vivienda es ganancial y el matrimonio no está disuelto aún, solo están “en trámites”. En este escenario:
- Figuran los dos como titulares (o uno, pero a efectos puede considerarse ganancial según las circunstancias).
- Para vender con tranquilidad, el notario va a pedir comparecencia y consentimiento de ambos cónyuges, o el poder suficiente.
Si uno se niega, la venta no puede hacerse de forma ordinaria. Se podría entrar ya en temas judiciales más delicados, pero como operación inmobiliaria estándar, la venta se bloquea.
Caso 2: El divorcio ya está declarado, pero no se han repartido los bienes #
Aquí el matrimonio ya está legalmente disuelto, pero:
- No hay todavía liquidación de gananciales.
- La vivienda se sigue considerando “de la comunidad postganancial” (básicamente, sigue siendo de los dos).
Para vender:
- Deben firmar ambos ex cónyuges en la escritura de compraventa, o uno con poder notarial del otro.
- El repartirse el dinero de la venta es “otro capítulo”: puede hacerse en el mismo acto o más adelante, pero el comprador no debe involucrarse en ese reparto interno.
Caso 3: Solo uno aparece como titular, pero el matrimonio era en gananciales #
Típico ejemplo:
“Compré yo, estoy como único propietario, pero fue durante el matrimonio en gananciales”.
Posibles escenarios:
- Aun siendo solo uno el titular registral, legalmente puede considerarse bien ganancial, y el notario puede exigir la intervención del otro cónyuge para vender.
- Si ya hay convenio regulador aprobado judicialmente donde se adjudica la vivienda a uno de los dos, entonces ese adjudicatario sí podría vender en solitario, una vez se haya inscrito esa adjudicación en el Registro de la Propiedad.
Moraleja:
No te fíes solo de lo que pone la escritura antigua. El estado civil y el régimen económico de cuando se compró tienen mucho que decir.
Riesgos principales para el comprador #
Si estás pensando en comprar una vivienda y te dicen “los propietarios se están divorciando”, es normal que te dé un poco de respeto. Y haces bien.
Los principales riesgos, si no se hace todo correctamente, son:
-
Nulidad o impugnación de la venta:
Si uno de los propietarios no ha consentido o la venta perjudica gravemente sus derechos, puede intentar impugnarla. -
Embargos o cargas inesperadas:
Si hay deudas derivadas del matrimonio o medidas cautelares del Juzgado, podrían aparecer embargos o anotaciones que afecten a la finca. -
Bloqueos de última hora:
Hemos vivido firmas en Valencia en las que uno de los ex cónyuges se echa atrás el día antes de notaría por desacuerdos con el reparto… y todo se paraliza. -
Litigios prolongados:
Si no se ha coordinado bien la operación con abogados y Juzgado, el comprador puede verse metido en un lío que no es suyo.
Por eso, cuando un cliente comprador nos dice: “He visto una vivienda en la que los vendedores están divorciándose”, la respuesta siempre es la misma:
Se puede comprar, pero con vigilancia máxima y con todo bien atado.
Claves para comprar con seguridad cuando el vendedor está en divorcio #
Vamos a ir a lo práctico, que es lo que interesa.
Revisar muy bien la situación jurídica de la vivienda #
Antes de ilusionarte demasiado, hay que mirar:
- Nota simple registral actualizada.
Para ver titulares, hipotecas, embargos, demandas, anotaciones. - Estado civil de los titulares y régimen económico en el momento de la compra.
Suele verse en la escritura de adquisición anterior.
En el caso de divorcio:
- Preguntar si existe ya sentencia de divorcio.
- Y si existe, si el convenio regulador o la sentencia mencionan o adjudican la vivienda.
Un comprador prudente nunca se conforma con “no te preocupes, está todo bien”. Quiere ver papeles.
Asegurarse de quién tiene que firmar #
Regla de oro:
En situaciones de divorcio aún no liquidado, lo más seguro es que firmen los dos ex cónyuges la escritura de compraventa, salvo que:
- Uno tenga poder notarial suficiente del otro, o
- Ya haya una adjudicación inscrita en el Registro a favor de uno solo.
Si el Notario y el Registro lo permiten, perfecto. Pero conviene no forzar al límite. Cuantos menos flecos, mejor.
Coordinarse con los abogados de familia #
Cuando hay un divorcio en marcha, suelen intervenir abogados de familia. No son un enemigo, al contrario:
Si se trabaja de la mano con ellos, la operación fluye mejor.
Lo ideal:
- Que los abogados conozcan el precio de venta,
- Que estén de acuerdo en que esa venta no perjudica a ningún cónyuge,
- Que se establezca claramente cómo se va a repartir el dinero.
Muchos conflictos se evitan si todo esto se habla antes de poner el piso en idealista o de firmar arras.
Cómo estructurar la operación: arras, contrato privado y notaría #
En una compraventa con divorcio en curso, el orden y la documentación lo son todo.
Contrato de arras: atención a quién firma y qué pone #
El contrato de arras, si se hace mal, puede ser el origen de muchos problemas. Algunas pautas:
- Que las arras las firmen todos los que tengan que vender.
Si son dos ex cónyuges titulares, deben firmar ambos. - Que se indique claramente que los vendedores están en proceso de divorcio y que se comprometen a llegar a escritura en el plazo fijado.
- Que se prevean escenarios de bloqueo:
Por ejemplo, qué pasa si uno de los ex cónyuges se niega después a firmar la venta.
Es muy recomendable que este contrato lo revise un profesional que conozca bien tanto el mercado como el ámbito jurídico. En Valencia nos hemos ahorrado muchas “catástrofes” solo puliendo bien el contrato de arras desde el principio.
Plazos: hay que contar con la parte judicial #
Cuando el divorcio aún no está liquidado, hay que ser realista con los plazos.
A veces hace falta:
- Esperar a que se apruebe un convenio regulador,
- O a que se dicte una resolución que aclare la titularidad o el uso de la vivienda.
En estos casos, es mejor:
- Poner plazos de arras un poco más amplios que en una compraventa normal,
- E introducir cláusulas que permitan prórrogas justificadas si hay causas judiciales ajenas al comprador.
Firma en notaría: todo claro y transparente #
En la firma:
- Deben estar presentes todos los que la notaría haya considerado necesarios como vendedores.
- Se suele hacer referencia a:
- La sentencia de divorcio y/o el convenio regulador.
- El régimen económico aplicable.
- El notario comprobará que no hay limitaciones o conflictos evidentes.
Para el comprador, la firma en notaría es el momento de respirar: si hasta aquí se ha llegado con todo limpio y claro, lo normal es que la operación esté bien protegida.
El uso de la vivienda: ¿qué pasa si uno de los dos sigue viviendo allí? #
Otro punto clave es el uso de la vivienda, sobre todo cuando el Juzgado ya ha dicho algo al respecto.
Muchísimas veces nos encontramos con esto:
- La vivienda es de los dos.
- La custodia de los hijos se atribuye, por ejemplo, a la madre o al padre.
- El Juzgado asigna el uso de la vivienda familiar al progenitor custodio.
Y surge la gran duda:
“¿Podemos vender si el uso sigue asignado a uno de los dos?”
La respuesta es:
Vender, sí. Pero el uso y la propiedad son cosas distintas.
- Se puede vender la nuda propiedad (el dominio),
- Pero si el Juzgado ha concedido el uso a uno de los cónyuges y a los hijos, ese derecho de uso puede afectar al comprador.
Lo normal, si se quiere vender con tranquilidad, es que:
- O bien el Juzgado autorice la venta,
- O bien en el convenio regulador se contemple que, al vender, se extingue el uso y se compensa de otra forma.
En la práctica de Valencia, lo que más vemos es:
- Parejas que se ponen de acuerdo para vender la vivienda familiar,
- Reparten el dinero según pacten o según lo que diga su convenio,
- Y buscan cada uno una vivienda distinta, adaptada a su nueva situación.
Cuando hay acuerdo y voluntad de avanzar, todo es más sencillo. Cuando hay conflicto, la casa se queda bloqueada y pierde valor con el tiempo.
Perspectiva del vendedor: qué debe tener claro antes de sacar la casa al mercado #
Si estás en pleno divorcio y estás pensando en vender la vivienda, hay varias cosas que conviene que tengas muy claras desde el minuto uno.
1. No puedes actuar como si la otra parte “no existiera” #
Por mucho que la relación esté rota, si la casa:
- Es ganancial, o
- Está a nombre de los dos,
la realidad jurídica es que la otra persona tiene voz y voto. Ignorarla solo lleva a conflictos y a perder tiempo y dinero.
Lo sano (y práctico) es:
- Hablar con el abogado,
- Ver si la venta encaja con el plan de divorcio,
- Dejar claro cómo se repartirá el precio de la venta.
2. Mejor un buen acuerdo que una guerra larga #
Un error muy frecuente es usar la vivienda como arma en la batalla del divorcio:
“No vendo”, “no firmo”, “me quedo yo”, “pues me quedo yo también”.
Mientras tanto:
- La vivienda se deteriora,
- Sigue generando gastos (IBI, comunidad, suministros, hipoteca),
- Y se pierde atractivo en el mercado.
En Valencia, hemos visto casos en que, por alargar el conflicto dos o tres años, la vivienda al final se ha vendido más barata de lo que se podía haber obtenido al principio.
Cuando ambas partes entienden que vender es una forma de cerrar etapa y de mejorar su situación económica futura, todo cambia.
3. Orden y transparencia con la agencia inmobiliaria #
Para que podamos ayudarte de verdad, como agencia necesitamos que seas muy claro:
- Si estás o no en divorcio.
- Si hay o no convenio regulador.
- Si la otra parte está de acuerdo en vender o no.
No nos asusta que estés divorciándote. Lo que nos complica es enterarnos a mitad de operación. Cuanta más información tengamos, mejor podemos diseñar:
- La estrategia de venta,
- Los plazos,
- La forma de explicar la situación a potenciales compradores.
Documentación clave que suele intervenir en estas operaciones #
Sin entrar en tecnicismos excesivos, resumimos los documentos que suelen entrar en juego en una compraventa con divorcio:
| Documento | ¿Para qué sirve? |
|---|---|
| Escritura de compraventa original | Acredita quién compró, cuándo y cómo |
| Nota simple registral | Confirma titulares, cargas y anotaciones |
| Certificado de matrimonio y divorcio | Acredita el estado civil y el fin del vínculo |
| Convenio regulador / Sentencia divorcio | Determina uso vivienda y reparto de bienes |
| DNI y estado civil actual | Identificación y situación personal actual |
Y, por supuesto, toda la documentación habitual en una compraventa:
- Certificado de eficiencia energética,
- Recibos de IBI, comunidad, suministros, etc.
Pero lo que marca realmente la diferencia en estos casos es tener muy localizados los documentos del divorcio y ponerlos sobre la mesa desde el principio.
El papel del notario y del Registro de la Propiedad #
En una compraventa normal, notaría y Registro ya son importantes. En una compraventa con divorcio de por medio, se vuelven imprescindibles.
Notario: el árbitro jurídico de la operación #
El notario no está solo para “dar fe” y poner su firma. También:
- Verifica que quienes venden tienen capacidad y legitimación para hacerlo.
- Revisa si hay datos en la escritura antigua o en la nota simple que indiquen que la vivienda es familiar, ganancial o está afecta al matrimonio.
- Puede exigir la comparecencia del cónyuge o ex cónyuge, o pruebas del divorcio y su liquidación.
Si el notario tiene dudas, puede negarse a autorizar la escritura tal como está planteada, o pedir más documentación. Esto, aunque a veces frustre, es precisamente lo que protege al comprador.
Registro de la Propiedad: donde queda todo “escrito en piedra” #
Una vez firmada la escritura, la operación se inscribe en el Registro.
¿Qué nos interesa especialmente aquí?
- Que la compraventa acceda al Registro sin defectos,
- Que no existan anotaciones previas que puedan afectar al derecho del comprador,
- Que, si hay algún derecho de uso o limitación, quede claro si se cancela o se mantiene.
En casos de divorcio, a veces nos encontramos con:
- Anotaciones de demandas entre cónyuges,
- Medidas cautelares,
- Embargos por deudas de uno de los dos.
Todo eso se ve en la nota simple y debe analizarse antes de lanzarse a comprar.
Impuestos y reparto del dinero entre ex cónyuges #
Este tema es muy amplio, pero sí conviene dejar claros dos puntos generales.
Impuestos del comprador: básicamente, lo de siempre #
Para el comprador, normalmente no cambia la fiscalidad por el hecho de que el vendedor esté en proceso de divorcio. Seguirá pagando:
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), si es vivienda de segunda mano,
- O IVA y AJD, si es vivienda nueva de promotor.
La clave está en que la operación sea jurídicamente correcta, no en que haya o no divorcio.
Reparto del dinero entre los ex cónyuges #
Esto ya es un “mundo aparte” y suele estar íntimamente ligado:
- Al régimen económico matrimonial,
- A la liquidación de gananciales,
- A lo que diga el convenio regulador o la sentencia.
A efectos prácticos:
- El comprador paga el precio a quien le indiquen en escritura (normalmente, se reparte o se ingresa en cuentas separadas de cada ex cónyuge).
- Su obligación es pagar a quienes figuran como vendedores en la escritura, en la forma que ahí se detalla.
Los posibles ajustes internos, compensaciones o repartos adicionales entre ex cónyuges son asunto suyo, no del comprador. Y es importante que así se mantenga.
Cómo trabajamos estos casos desde una agencia en Valencia #
Desde la perspectiva de una agencia inmobiliaria con experiencia en Valencia, cuando vemos que un inmueble está afectado por un divorcio no liquidado, solemos seguir una especie de “guion interno”:
-
Verificar con el propietario o propietarios:
- Estado civil real (no solo “estoy separado”, sino cómo y desde cuándo),
- Existencia de sentencia de divorcio o convenio regulador.
-
Revisar documentación:
- Escritura, nota simple, recibos,
- Cualquier referencia a la vivienda en el convenio regulador.
-
Hablar claro:
- Explicar a los vendedores que, si no hay cooperación entre ambos, la vivienda será muy difícil de vender bien.
- Acordar desde el principio cómo se gestionará la reputación del inmueble frente a compradores: transparencia, pero sin dramatizar.
-
Coordinarse con abogados y notaría:
- Para no dar pasos en falso,
- Para marcar plazos realistas,
- Para asegurarnos de que la escritura final será inscribible sin sustos.
-
Acompañar al comprador:
- Explicando la situación desde el principio,
- Mostrando la documentación necesaria,
- Reforzando la seguridad jurídica de la operación.
Cuando todos los actores tiran en la misma dirección, una vivienda afectada por un divorcio puede venderse con total normalidad, incluso más rápido de lo esperado.
Conclusión: sí, es posible y puede ser una oportunidad… si se hace bien #
Comprar o vender una vivienda en España cuando el vendedor está en procedimiento de divorcio aún no liquidado no es un terreno prohibido, ni mucho menos. Es simplemente un terreno donde:
- Los detalles jurídicos importan,
- El orden y la planificación marcan la diferencia,
- Y la comunicación entre todas las partes lo es todo.
Si eres comprador, no huyas automáticamente cuando escuches “divorcio”.
Piensa:
¿Está la documentación clara?
¿Firman todos los que deben firmar?
¿El notario y la agencia me han dado transparencia total?
Si eres vendedor y estás en pleno divorcio, plantéatelo así:
Vender tu vivienda puede ser la llave para cerrar una etapa, ordenar tus finanzas y empezar de cero con más tranquilidad. Pero para lograrlo, necesitas:
- Información clara,
- Asesoramiento profesional,
- Y un mínimo de acuerdo con la otra parte.
La buena noticia es que, con la experiencia adecuada y el acompañamiento correcto, estas operaciones dejan de ser un problema y se convierten en una oportunidad de solución para todos los implicados.
Y si estás en Valencia o alrededores, y te reconoces en alguna de estas situaciones, no eres el primero ni serás el último. Se puede hacer, se puede hacer bien… y se puede hacer sin perder la cabeza por el camino.