Vender tu vivienda habitual con más de 70 años: la verdad sobre los impuestos (aunque no reinviertas) #
Vender tu casa en España cuando ya has pasado de los 70 años no es solo una operación económica. Es dejar atrás una etapa de tu vida, una casa llena de recuerdos, para ganar tranquilidad, liquidez o simplemente simplificar. Y, claro, justo cuando crees que has tomado una gran decisión… aparece la palabra mágica: Hacienda.
Vamos a ser claros: aunque seas mayor de 70 años y no vayas a reinvertir ese dinero en otra vivienda, no siempre estás obligado a pagar impuestos por la ganancia. Hay matices muy importantes, y en la práctica muchísima gente paga más de lo que debería por desconocimiento.
Desde nuestra experiencia en el mercado inmobiliario de Valencia, ayudando cada año a muchos propietarios mayores a vender su casa, podemos decirte algo con total tranquilidad: la fiscalidad se puede planificar. Y entenderla a tiempo puede ahorrarte un buen dinero y, sobre todo, muchos disgustos.
Este artículo te lo vamos a explicar de forma sencilla, directa y sin tecnicismos innecesarios. Como si estuviéramos sentados contigo en la mesa de la cocina, con un café por delante, revisando los números de tu venta.
Lo básico: qué impuesto te afecta al vender tu vivienda habitual #
Cuando vendes tu vivienda habitual en España, hay dos grandes “mundos” fiscales que te afectan:
- El impuesto estatal (IRPF): graba tu ganancia patrimonial.
- El impuesto municipal (plusvalía municipal): graba el incremento del valor del suelo.
En este artículo vamos a centrarnos sobre todo en el IRPF, porque es donde entra en juego tu edad y si reinviertes o no.
La plusvalía municipal también es importante, pero funciona de otra forma y no distingue por edad. Aun así, la comentaremos brevemente para que tengas la foto completa.
Qué entiende Hacienda por "ganancia patrimonial" en la venta #
Hacienda no mira solo cuánto dinero recibes ahora, sino cuánto has ganado respecto a lo que te costó esa vivienda.
En resumen, la ganancia es:
Precio de venta – Precio de compra – Gastos y mejoras deducibles
Por ejemplo:
| Concepto | Importe (€) |
|---|---|
| Precio de venta | 240.000 |
| Precio de compra | 90.000 |
| Gastos y mejoras deducibles | 10.000 |
| Ganancia patrimonial | 140.000 |
Esta ganancia patrimonial es la que puede pagar impuestos en tu declaración de la renta, salvo que estés exento por alguno de los motivos que veremos ahora.
La gran clave a partir de los 70: la exención por ser mayor de 65 años #
Si tienes más de 70 años, lo primero que debes saber es que ya superaste un umbral clave: el de los 65 años. Y eso, fiscalmente, cambia todo el escenario.
La ley establece que, cuando una persona mayor de 65 años vende su vivienda habitual, la ganancia patrimonial está totalmente exenta de IRPF, con independencia de:
- El precio de venta.
- El importe de la ganancia.
- Si reinvierte o no el dinero.
Es decir: si vendes tu vivienda habitual con más de 65 años, no tienes que reinvertir en otra vivienda para no pagar IRPF por la ganancia. La exención es automática si se cumplen los requisitos.
Y aquí viene lo que te interesa:
Si tienes 70, 72, 80 o 90… sigues estando bajo esta norma.
La edad relevante para la exención es “a partir de 65”.
Pero… ¿qué se considera “vivienda habitual” a efectos de Hacienda? #
Este punto es crucial, y a veces es donde se producen los errores.
Para que Hacienda acepte que es tu vivienda habitual, tiene en cuenta normalmente:
- Que haya sido tu residencia efectiva y continuada durante al menos tres años.
- Que la hayas ocupado de forma efectiva en el plazo de 12 meses siguientes a su compra (salvo situaciones especiales: matrimonio, separación, traslado laboral, etc.).
No basta con que esté a tu nombre:
Lo importante es que sea tu residencia principal, donde estás empadronado y donde realmente vives.
Si, por ejemplo, te compraste un apartamentito en la playa para veranear o una segunda residencia en un pueblo, esas viviendas no se consideran vivienda habitual, aunque lleves años con ellas.
Por eso es tan importante revisar bien:
- Dónde estás empadronado.
- Desde cuándo resides allí.
- Si en el pasado ha sido alquilada o utilizada como segunda residencia.
Si la casa que vendes no es tu vivienda habitual, entonces la exención por ser mayor de 65 años no se aplica a esa venta. Y ahí sí entran en juego otras reglas y posibles impuestos.
Entonces, si vendo mi vivienda habitual con más de 70 años y no reinvierto, ¿pago IRPF? #
Si se cumplen las condiciones de vivienda habitual y tienes más de 65 años, la respuesta es clara:
No pagas IRPF por la ganancia patrimonial, aunque no reinviertas ni un solo euro.
Es decir, podrías:
- Vender tu piso en Valencia.
- Cobrar todo el dinero.
- Guardarlo en el banco.
- Ayudar a tus hijos o nietos.
- O simplemente vivir más tranquilo con un buen colchón económico.
Y la ganancia patrimonial de esa venta no tributa en tu declaración de la renta.
La clave está en que la vivienda sea realmente tu vivienda habitual. Esa es la puerta de la exención.
Ojo: la venta puede estar exenta en IRPF, pero no de plusvalía municipal #
Aquí viene un matiz que genera muchas sorpresas.
Aunque no tengas que pagar IRPF por la ganancia patrimonial si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual, sí es posible que tengas que pagar plusvalía municipal.
La plusvalía municipal:
- Es un impuesto del ayuntamiento.
- Se calcula en función del aumento teórico del valor del suelo desde que compraste hasta que vendes.
- No distingue por edad. No hay exención automática por ser mayor de 65 o 70.
Eso sí, con los cambios de los últimos años, si realmente no ha habido incremento de valor del suelo (por ejemplo, compraste más caro de lo que vendes, o el suelo no ha subido), se puede llegar a pagar menos o incluso nada, siempre que se demuestre.
En cualquier caso, conviene calcular ambas cosas:
| Tipo de impuesto | Quién lo cobra | Depende de la edad | Depende de reinversión |
|---|---|---|---|
| IRPF (ganancia patr.) | Hacienda estatal | Sí (exento >65 años) | No, si es vivienda habitual |
| Plusvalía municipal | Ayuntamiento | No | No |
Tener esto claro desde el principio evita malentendidos.
Mucha gente se relaja al saber que no paga IRPF… y luego se sorprende cuando el Ayuntamiento le gira la plusvalía.
¿Y si la vivienda no es habitual? Ahí cambia todo #
Si la vivienda que vendes no es tu vivienda habitual, la exención por edad ya no se aplica.
En ese caso, aunque tengas 70, 75 o 90 años, la Hacienda estatal tratará la operación como una ganancia patrimonial normal en tu IRPF.
Esto suele ocurrir cuando vendes:
- Un piso que heredaste.
- Una antigua vivienda que ahora es segunda residencia.
- Un apartamento en la playa.
- Un local, garaje o trastero adquirido aparte.
En estos casos:
- La ganancia patrimonial tributa.
- No hay exención automática por tener más de 65 años.
- Tampoco se aplica la exención por reinversión en vivienda habitual si no reinviertes.
Aquí sí importa mucho calcular:
- Precio de adquisición, incluyendo herencias o donaciones.
- Gastos de compra y de venta.
- Mejoras realizadas (reformas integrales, cerramientos, etc.).
Cada euro que puedas acreditar como coste o gasto deducible te ayuda a reducir la ganancia y por tanto el impuesto.
¿Cuánto se paga de IRPF si no hay exención? #
En el IRPF, la ganancia patrimonial por la venta de inmuebles se integra en la base del ahorro, con unos tipos que aumentan por tramos.
Los porcentajes pueden cambiar con el tiempo, pero la lógica se mantiene:
Cuanto mayor es tu ganancia, mayor es el tipo aplicable a los tramos superiores.
Imagina una situación típica:
- Compraste una vivienda por 80.000 euros.
- La vendes años después por 210.000 euros.
- Tienes 10.000 euros en gastos y mejoras deducibles.
- Ganancia patrimonial: 120.000 euros.
Si esa casa no es tu vivienda habitual y no estás amparado por ninguna exención, esa ganancia entrará en tu IRPF dentro de los tramos de la base del ahorro. Y el resultado puede ser un impuesto importante.
Por eso insistimos tanto en dos cosas:
- Comprobar si realmente no puede calificarse como vivienda habitual (a veces la gente se equivoca en este punto).
- Revisar todos los gastos y mejoras que puedes sumar al coste para reducir la ganancia.
Tu edad también influye de otra forma: planificación, tranquilidad y sucesiones #
Aunque la exención por venta de vivienda habitual se fija en los 65 años, lo cierto es que a partir de los 70 entran otros factores en juego que, aunque no sean estrictamente “impuestos por la venta”, sí influyen en tus decisiones:
- Posible donación de parte del dinero a hijos o nietos.
- Cómo afectará esa liquidez a una futura herencia.
- Si te interesa mantener el dinero a tu nombre, o ir repartiendo en vida.
- Si puede convenirte una venta con reserva de usufructo, renta vitalicia, etc.
Muchos propietarios mayores en Valencia se acercan a vender su vivienda pensando solo en el precio de venta, y sin tener claro cómo se integrará todo eso en el conjunto de su patrimonio familiar.
La relación con tu vivienda no es solo económica, es también emocional. Pero una buena planificación puede ayudarte a disfrutar el fruto de tu vivienda durante tu vida, sin generar un problema fiscal para quienes vengan detrás.
El gran mito: “Si no reinvierto, tengo que pagar sí o sí” #
Este es uno de los errores más repetidos.
Hay mucha confusión porque, para los menores de 65 años, existe la famosa exención por reinversión en vivienda habitual:
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes todo el importe en otra vivienda habitual en un plazo determinado, puedes dejar exenta tu ganancia.
Y de ahí sale esta idea equivocada:
“Si no reinvierto, pago siempre”.
En tu caso, si ya tienes más de 65 años y lo que vendes es tu vivienda habitual, la exención ya no depende de reinvertir o no.
La exención te la da tu edad y el hecho de ser vivienda habitual, no el destino del dinero.
Puedes vender y:
- Irte de alquiler.
- Irte a vivir con un hijo.
- Comprar algo más pequeño o sencillamente no comprar nada.
La ganancia seguirá exenta en IRPF, siempre que se trate de tu vivienda habitual.
Cosas que no deberías dejar al azar cuando decides vender #
Aunque el escenario pueda parecer sencillo (“Tengo más de 65 años, vendo mi vivienda habitual, no pago IRPF”), en la práctica hay detalles importantes que pueden marcar la diferencia:
1. Asegurar que Hacienda la reconoce como vivienda habitual #
Es clave:
- Que tu empadronamiento coincida con esa vivienda.
- Que puedas demostrar tu residencia efectiva.
- Que no hayas declarado esa vivienda como arrendada o como segunda residencia durante los años recientes.
Si ya no vives allí desde hace tiempo y resides en otro lugar, la cosa se complica, y hay que analizar si la vivienda que vendes aún puede considerarse habitual o no.
2. Revisar bien las fechas #
Hay situaciones donde te mudaste recientemente, o donde has heredado y te trasladaste a otra vivienda.
Los plazos de ocupación y el tiempo que has vivido en cada lugar influyen en la calificación de “vivienda habitual”.
En algunos casos es clave saber en qué momento exacto dejaste de vivir allí, porque la exención puede perderse si la vivienda ha dejado de ser tu residencia habitual durante demasiado tiempo antes de la venta.
3. No mezclar operaciones diferentes #
Si vendes varios inmuebles en un mismo año (por ejemplo, tu vivienda habitual y también un piso heredado), cada operación puede tener un tratamiento fiscal distinto.
- La venta de tu vivienda habitual como mayor de 65 años: exenta de IRPF.
- La venta de un piso heredado: sujeta a IRPF por la ganancia patrimonial.
Conviene separar mentalmente cada caso y no arrastrar conclusiones de un inmueble a otro.
El papel de una buena tasación y una buena estrategia de venta en Valencia #
Aunque el tema central aquí es la fiscalidad, no podemos dejar de lado un punto clave:
La mejor fiscalidad no compensa una mala venta.
En Valencia, el valor de tu vivienda puede variar muchísimo según:
- La zona: Ruzafa, El Carmen, Benimaclet, Monteolivete, Malvarrosa, Campanar…
- El estado de conservación.
- La planta, el ascensor, la luz, las vistas.
- La demanda del momento.
Para ti, que ya has superado los 70, la vivienda muchas veces representa:
- Tu principal activo.
- El ahorro de toda una vida.
- Una oportunidad de ganar liquidez, ayudar a la familia o vivir más tranquilo.
Tomar buenas decisiones fiscales está muy bien, pero sacar el mejor precio de mercado es igual o más importante.
Y ambas cosas van de la mano:
Una venta bien planificada a nivel fiscal y comercial maximiza el dinero que realmente te queda en el bolsillo.
Cómo puede influir la venta en tu día a día después de la operación #
Cuando tienes más de 70 años, vender tu vivienda habitual no es solo “un trámite”. Es un cambio vital.
Muchos propietarios nos comentan cosas como:
- “Quiero una casa más pequeña, sin escaleras, y menos gastos.”
- “Prefiero tener el dinero y no depender de que mis hijos vendan la casa el día de mañana.”
- “No quiero que mis nietos se peleen por la herencia.”
El hecho de saber que la venta de tu vivienda habitual no va a penalizarte en IRPF si ya has pasado los 65 cambia la perspectiva:
- Puedes ajustar mejor el precio sin obsesionarte con el “golpe fiscal”.
- Puedes negociar más tranquilo.
- Puedes decidir con cabeza qué harás con ese dinero.
La tranquilidad de saber que Hacienda no se llevará una parte de esa ganancia puede ser un alivio enorme, sobre todo cuando llevas años con la preocupación en la cabeza.
Un resumen muy directo: qué pasa si vendes tu vivienda habitual con más de 70 años y no reinviertes #
Para que lo tengas muy claro, resumimos la situación típica:
- Eres mayor de 70 años.
- Vendes tu vivienda habitual.
- No vas a reinvertir el dinero en otra vivienda.
Fiscalmente, en IRPF:
- La ganancia patrimonial está exenta.
- No tributas por esa ganancia en tu declaración de la renta.
- No se te exige reinversión.
Eso sí:
- Puede existir plusvalía municipal, que gestiona el Ayuntamiento y que se calcula sobre el suelo.
- Es importante comprobar que la vivienda realmente cumple la definición de vivienda habitual ante Hacienda.
Cuando la vivienda no es habitual, entonces sí:
- La ganancia tributa en el IRPF.
- No hay exención por edad.
- No hay exención por reinversión si no reinviertes.
Qué puedes hacer antes de poner el cartel de “Se vende” #
Antes incluso de anunciar tu vivienda en Valencia, hay tres pasos que recomendamos siempre a los propietarios mayores:
1. Confirmar el estatus de la vivienda #
Ver si, a efectos de Hacienda, cumple todos los requisitos para ser considerada vivienda habitual.
Esto se revisa con:
- Empadronamiento.
- Uso real.
- Tiempo de residencia.
2. Calcular la posible ganancia y los impuestos #
Aunque estés exento de IRPF por la venta de tu vivienda habitual, conviene:
- Calcular la plusvalía municipal aproximada.
- Revisar si tienes algún otro inmueble cuya venta sí pueda tributar.
Y si la vivienda no es habitual, hacer un cálculo realista de la ganancia y del impuesto para no llevarte sustos.
3. Diseñar una estrategia completa #
No se trata solo de “vender una casa”.
Se trata de ordenar una etapa de tu vida:
- ¿Quieres comprar algo más pequeño?
- ¿Quieres irte de alquiler?
- ¿Quieres ayudar económicamente a tus hijos o nietos?
- ¿Te interesa formalizar donaciones ahora o dejarlo todo para la herencia?
Cuanto más claras tengas estas respuestas, más fácil será tomar decisiones inmobiliarias y fiscales coherentes.
Conclusión: vender con calma, con información y con la seguridad de que Hacienda no será un problema #
Vender tu vivienda habitual en España cuando ya has pasado de los 70 años no debería ser sinónimo de miedo a Hacienda.
Si esa casa ha sido tu residencia habitual y ya superaste los 65, la ley está, en cierta forma, de tu parte:
La ganancia patrimonial de esa venta no tributa en IRPF, y no tienes obligación de reinvertir.
Lo que marca la diferencia no es tanto la edad “70”, sino ese umbral de los 65 años y la condición de vivienda habitual.
A partir de ahí, todo se centra en:
- Ver si realmente la vivienda cumple el requisito.
- Entender qué impuestos sí pueden aparecer (por ejemplo, la plusvalía municipal).
- Y tomar decisiones tranquilas, sabiendo cuánto dinero te quedará limpio y cómo va a encajar en tu vida y en la de tu familia.
Lo que has construido durante toda una vida en tu casa de Valencia se merece una salida ordenada, rentable y sin sobresaltos fiscales innecesarios.
Con buena información, una planificación sencilla y una estrategia de venta bien hecha, puedes convertir la venta de tu vivienda en una oportunidad real para ganar libertad, liquidez y tranquilidad en esta nueva etapa.