Introducción: vender una vivienda con problemas urbanísticos… ¿es posible? #
Vender una vivienda en España cuando pesa sobre ella una orden de demolición, un expediente urbanístico abierto o una situación de ilegalidad urbanística es, hablando claro, una de las operaciones más delicadas que existen en el mercado inmobiliario.
No es imposible. Pero sí es muy arriesgado si no se hace bien.
Si estás leyendo esto, es probable que:
- Tengas una vivienda con algún problema urbanístico y quieras vender antes de que la situación empeore.
- Seas un comprador con experiencia (o un inversor) que se plantea adquirir una vivienda “conflictiva” a buen precio.
- O simplemente quieras entender qué opciones reales hay, qué se puede y qué no se puede hacer legalmente en España.
Desde Valencia, donde la combinación de litoral, suelo rústico, segundas residencias y planes generales cambiantes ha generado miles de casos de infracciones urbanísticas, vemos a menudo este tipo de situaciones: viviendas con órdenes de demolición, inmuebles en suelo no urbanizable, edificaciones ampliadas sin licencia, cambios de uso no autorizados…
Vamos a contarte sin rodeos:
- Qué significa tener una orden de demolición o un expediente urbanístico abierto.
- Qué puedes hacer si quieres vender igualmente.
- Qué riesgos asume el vendedor y qué riesgos asume el comprador.
- Qué estrategias legales y comerciales son más realistas.
Y sobre todo, cómo hacerlo sin arruinarte ni engañar a nadie.
1. Qué es realmente una orden de demolición o un expediente urbanístico #
Antes de hablar de venta, hay que entender el problema.
Orden de demolición: el escenario más serio #
Una orden de demolición es una resolución administrativa (normalmente del Ayuntamiento o de la Comunidad Autónoma, según el caso) que obliga a demoler total o parcialmente una construcción o parte de ella, porque se considera ilegal o incompatible con la normativa urbanística.
Puede deberse a:
- Construcción sin licencia en suelo donde no se puede edificar.
- Ampliaciones no autorizadas (alturas extra, terrazas cerradas, porches convertidos en vivienda…).
- Cambios de uso drásticos (por ejemplo, local convertido en vivienda sin cumplir requisitos).
Cuando la orden es firme (es decir, ya no se puede recurrir en vía administrativa, e incluso, a veces, tampoco en vía judicial), la Administración tiene el deber legal de ejecutarla. Eso significa que, en teoría, tarde o temprano, la demolición va a llegar.
Aquí está el punto clave:
Una vivienda con orden de demolición pierde valor brutalmente y se convierte en un activo de altísimo riesgo, tanto para ti como para cualquier comprador.
Expediente urbanístico abierto: todavía hay partido #
Un expediente urbanístico abierto no siempre implica demolición. Puede ser:
- Un expediente sancionador (multa económica).
- Un expediente de protección de la legalidad urbanística (para restaurar la legalidad: demoler, adaptar, legalizar…).
- Un requerimiento de documentación, subsanación o paralización de obras.
En este punto, aún puede haber margen:
- Para legalizar lo ejecutado (mediante licencia de legalización, declaración de obra antigua, etc.).
- Para corregir lo que esté mal (tirar una parte, ajustar a licencia…).
- O para llegar a un escenario de “fuera de ordenación”, donde el edificio no es plenamente legal, pero se tolera bajo ciertas condiciones.
La diferencia entre tener una resolución firme de demolición y un expediente abierto pendiente de resolver es enorme a efectos de venta.
2. Vender una vivienda con problemas urbanísticos: ¿es legal? #
La pregunta que siempre llega:
“¿Puedo vender mi vivienda aunque tenga una orden de demolición o esté en un expediente urbanístico?”
La respuesta, aunque sorprenda, es: sí, se puede vender, pero con condiciones muy claras:
- No puedes ocultar la existencia del expediente, la orden de demolición o los problemas urbanísticos.
- No puedes engañar al comprador sobre el estado real de la vivienda ni sobre los riesgos que está asumiendo.
- El comprador tiene que saber exactamente qué está comprando.
La compraventa, en sí misma, es un contrato privado entre partes. La Administración no la prohíbe. Lo que sí ocurre es que el inmueble arrastra consigo toda su situación urbanística, independientemente de quién sea el propietario.
En otras palabras:
Cambiar el nombre de quien aparece en la escritura no elimina el expediente urbanístico, la ilegalidad o la orden de demolición.
3. Opciones reales si eres el propietario y quieres vender #
No todas las viviendas están igual de “tocadas” por el urbanismo. Hay distintos niveles.
Te resumo las opciones reales, de más “limpias” a más arriesgadas.
Opción 1: Intentar legalizar antes de vender #
Es la opción más lógica siempre que haya alguna posibilidad técnica y jurídica.
Algunas vías habituales (dependerán de la normativa autonómica y municipal):
- Licencia de legalización: si la obra es legalizable a día de hoy (por ejemplo, cumple retranqueos, ocupación, edificabilidad, altura…), aunque en su día no obtuviera licencia.
- Declaración de obra antigua / prescripción urbanística: cuando ha pasado el plazo en el que la Administración podía actuar urbanísticamente (ojo: cada Comunidad Autónoma tiene sus plazos y no siempre conlleva plena legalidad, pero sí puede impedir la demolición).
- Regularización mediante proyecto técnico: ajustar parte de la construcción, abrir huecos, cambiar cerramientos, etc., para adaptarla a normativa.
- Cambio de calificación urbanística o aprobación de planeamiento: casos más complejos y largos, pero a veces decisivos en ámbitos rurales, urbanizaciones consolidadas o cambios de PGOU.
¿Qué ventajas tiene para ti como vendedor?
- Puedes vender a un precio más alto.
- Reduces drásticamente el riesgo jurídico para comprador y vendedor.
- El día de la firma, el notario se sentirá más cómodo y la operación fluirá mejor.
En ciudades como Valencia y su área metropolitana, muchas viviendas antiguas han vivido ampliaciones y cerramientos que, bien gestionados, pueden llegar a regularizarse o, al menos, a encuadrarse en una situación más “aceptable” para el mercado.
Si tienes margen de tiempo y algo de dinero para invertir, esta es casi siempre la mejor jugada.
Opción 2: Vender informando claramente del problema y ajustando mucho el precio #
A veces no puedes, o no te compensa, legalizar.
Puede ser porque:
- La orden de demolición ya es firme, y la Administración no admite legalización.
- El planeamiento urbanístico no permite en ningún caso lo construido.
- La inversión necesaria para regularizar sería tan grande que no te interesa.
En ese caso, aún puedes vender, pero solo de manera muy transparente y generalmente a un precio muy por debajo del mercado.
En este tipo de venta es clave:
- Entregar al comprador toda la documentación del expediente urbanístico.
- Dejar bien reflejado en el contrato que el comprador conoce la situación, ha tenido acceso a la información y asume los riesgos.
- Contar con un abogado urbanista o un asesor especializado que revise toda la operación.
Esta opción suele interesar a:
- Inversores con alto apetito de riesgo.
- Personas que saben que, aunque exista orden de demolición, la Administración en la práctica lleva décadas sin ejecutarla en esa zona, y aun así quieren asumir la lotería.
- Compradores que valoran más el uso temporal o el suelo que la construcción en sí.
Como agencia, en Valencia hemos visto operaciones en las que el comprador ha asumido conscientemente el riesgo de una posible demolición a medio plazo porque el precio del terreno, la ubicación o el uso temporal compensaban. Pero son casos muy específicos, y siempre, siempre, con asesoramiento legal muy fino.
Opción 3: Vender solo el “derecho de uso” o un porcentaje, operaciones complejas #
Hay situaciones donde el propietario:
- No quiere aparecer como único responsable futuro.
- O busca reducir su exposición jurídica o financiera.
Surgen entonces fórmulas “creativas”:
- Venta de una participación indivisa (por ejemplo, vender el 50% del inmueble).
- Cesiones de derecho de uso o contratos atípicos.
Sinceramente, estas operaciones son terreno muy pantanoso:
- A efectos urbanísticos, la Administración va a perseguir la demolición igualmente, haya uno o cinco propietarios.
- A nivel jurídico, son operaciones fácilmente impugnables si hay ocultación de información.
- Generan conflictos futuros casi garantizados.
Son opciones que rara vez recomendamos si tu objetivo es dormir tranquilo.
4. Riesgos para el vendedor: lo que nadie te cuenta claro #
Vender una vivienda con una orden de demolición o un expediente urbanístico no te blinda de responsabilidades.
Hay varios frentes de riesgo.
Responsabilidad por vicios ocultos o información incompleta #
En una compraventa, el vendedor tiene la obligación de informar de los defectos graves que conozca y que no sean fácilmente apreciables por el comprador.
Un expediente urbanístico, una orden de demolición o una situación de ilegalidad urbanística son, claramente, defectos relevantes.
Si:
- No lo comunicas.
- Lo minimizas.
- O presentas la vivienda como “totalmente legal” cuando sabes que no lo es.
Te expones a:
- Reclamaciones por vicios ocultos.
- Posibles acciones de resolución del contrato (el comprador pide anular la compra y que le devuelvas el dinero).
- Indemnizaciones por daños y perjuicios.
Además, en la era de la información, es muy fácil que el comprador descubra la existencia del expediente después de la compra pidiendo una simple consulta al Ayuntamiento o revisando el historial urbanístico.
Responsabilidad administrativa: no desaparece por vender #
Aunque vendas el inmueble, la Administración puede:
- Reclamarte a ti como antiguo propietario actuaciones realizadas cuando tú eras titular.
- Exigir la ejecución subsidiaria o el coste de la demolición si ya estabas identificado en el expediente.
La transmisión de la propiedad no borra tu historial.
Lo único que cambia es que, a partir de cierto punto, la Administración también tendrá identificado al nuevo propietario.
Responsabilidad moral y emocional #
Más allá de lo legal, hay un punto que vemos mucho en la práctica:
Personas que, años después, viven con la sensación de haber “colocado un marrón” a otra familia.
Si quieres vender, procura hacerlo de forma que, mirándote al espejo, puedas decir:
“Fui claro, expliqué los riesgos, el precio se ajustó a la realidad y el comprador sabía perfectamente lo que hacía”.
5. Riesgos para el comprador: jugar con fuego… o invertir con cabeza #
Si eres comprador y te estás planteando adquirir una vivienda con problemas urbanísticos, necesitas entender en qué escenario te metes.
Riesgo 1: Pérdida total o parcial del inmueble (demolición) #
Este es el riesgo más evidente.
Si la orden de demolición se ejecuta:
- Puedes perder toda la construcción.
- Puedes perder solo una parte (un piso añadido, una terraza cerrada, un altillo…).
- El terreno puede quedar con limitaciones de uso.
Aunque hayas pagado poco, psicológicamente y económicamente es un golpe fuerte.
Riesgo 2: Imposibilidad de financiación hipotecaria #
Los bancos, por lo general:
- No quieren saber nada de inmuebles con órdenes de demolición.
- Son muy reacios a dar hipoteca si el informe urbanístico no está limpio o claro.
Eso significa que, probablemente, tengas que pagar:
- Al contado, o
- Mediante financiación privada (más cara y arriesgada).
Y si en el futuro quieres vender tú esa vivienda, tus futuros compradores también tendrán más dificultades para conseguir hipoteca.
Riesgo 3: Multas, sanciones y costes de regularización #
Aunque compres barato, puedes encontrarte con:
- Multas urbanísticas pendientes o futuras.
- Costes de demolición parcial o total.
- Obligación de redactar proyectos, informes técnicos, abogados…
Es decir, el coste real de la operación puede dispararse con el tiempo.
Riesgo 4: Imposibilidad de obtener cédula de habitabilidad o licencia turística #
Si tu idea es:
- Vivir allí legalmente.
- Alquilar la vivienda de larga duración con todas las garantías.
- O destinarla a alquiler turístico.
La situación urbanística puede impedir que obtengas:
- Cédula de habitabilidad.
- Licencia de ocupación.
- Licencia turística.
En muchas zonas de Valencia y la costa, este punto es crítico. Puedes tener una casa preciosa junto al mar, pero urbanísticamente “tocada”, sin posibilidad de explotarla turísticamente de forma legal. Eso derrumba buena parte de su rentabilidad.
6. Cómo abordar la venta de forma profesional y honesta #
Si ya has decidido que quieres o necesitas vender, el cómo lo hagas marcará la diferencia.
Paso 1: Obtener un informe urbanístico serio #
Antes de poner la vivienda en venta, es fundamental saber exactamente:
- Qué tipo de expediente hay.
- En qué estado se encuentra (iniciado, en trámite, con resolución, firme…).
- Qué plazos maneja la Administración.
- Si existe posibilidad de legalizar en algún grado.
Esto se consigue:
- Pidiendo informes por escrito al Ayuntamiento.
- Consultando el planeamiento urbanístico.
- Hablando con un abogado urbanista o arquitecto con experiencia en la zona.
Sin este mapa, todo lo que hagas será improvisar.
Paso 2: Ajustar el precio a la realidad (sin autoengaño) #
Una vivienda con orden de demolición o con un expediente serio:
- No vale lo mismo que una vivienda completamente legal.
- Incluso si se ha vivido en ella años sin problema, el riesgo tiene un precio.
El mercado percibe estas viviendas como productos de alto riesgo, así que el descuento debe ser muy significativo para despertar interés real y compensar los posibles problemas.
En Valencia hemos visto:
- Viviendas vendiéndose un 30%, 40% o incluso 60% por debajo del valor de mercado “normal”, precisamente por su situación urbanística.
El error más común del propietario es pensar:
“Bueno, tengo este problema, pero no voy a regalar la casa”.
No se trata de regalarla; se trata de adaptar el precio a un producto que ya no es “normal” en el mercado.
Paso 3: Máxima transparencia con el comprador #
En el proceso de venta:
- Enseña toda la documentación urbanística.
- Permite que el comprador acuda con su propio abogado o arquitecto.
- Si firmas arras, deja por escrito que el comprador ha sido informado de la situación.
Es mejor que el comprador se eche atrás antes de la firma, que tener un conflicto después.
Un comprador bien informado que sigue adelante es un comprador que, probablemente, no te demandará mañana.
Paso 4: Reflejarlo todo en el contrato y en la escritura #
El contrato de arras y la escritura de compraventa deben incluir:
- Referencia expresa a la existencia del expediente urbanístico, orden de demolición o estado de “fuera de ordenación” si es el caso.
- Declaración del comprador de que conoce y acepta la situación.
- En su caso, reparto de responsabilidades sobre sanciones pendientes o actuaciones futuras.
Esta redacción no es para asustar a nadie, sino para que las reglas estén claras y ambas partes se sientan más seguras.
7. ¿Conviene esperar? El factor tiempo en urbanismo #
En urbanismo, el tiempo lo cambia todo:
- Puede hacer que una infracción prescriba (según normativa de cada Comunidad Autónoma).
- Puede hacer que un planeamiento nuevo regularice lo que antes era ilegal.
- O puede acelerar la ejecución de una demolición si los plazos ya se han agotado.
Por eso, una decisión clave es:
¿Me conviene vender ahora, esperar, o intentar primero regularizar y luego vender?
Dependerá de:
- Tu situación económica (¿puedes esperar un año, dos, cinco?).
- El estado del expediente (¿está al principio o ya muy avanzado hacia la demolición?).
- La previsión de cambios urbanísticos en tu municipio.
En nuestro día a día en Valencia, hay casos en los que decimos al propietario:
- “No vendas aún, invierte primero en regularizar; el valor de la vivienda se duplicará cuando esté limpia”.
Y otros en los que, siendo sinceros, la recomendación es:
- “La orden de demolición está muy avanzada. Si vas a vender, tiene que ser ahora, siendo transparente, asumiendo un gran descuento, y dirigiéndote a un perfil muy concreto de comprador”.
Cada caso es único, y la respuesta generalista rara vez sirve.
8. El papel de una agencia inmobiliaria especializada #
En operaciones tan delicadas como esta, la elección de la agencia no es un detalle menor.
Una agencia que solo “abre puertas y hace fotos” aquí no vale.
Necesitas profesionales que:
- Conozcan bien el urbanismo local (en Valencia, la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, el PGOU, los planes especiales, etc.).
- Tengan contactos con técnicos, arquitectos y abogados especializados.
- Sepan redactar anuncios y contratos con honestidad, sin echarse la soga al cuello ni engañar a nadie.
Una buena agencia te ayuda a:
- Definir una estrategia realista: legalizar y vender más caro, o vender ya asumiendo el problema.
- Identificar el tipo de comprador adecuado (inversor, particular muy informado, etc.).
- Negociar condiciones que protejan tu posición dentro de lo posible.
Y sí, también te dirá algo que muchas veces no quieres oír:
“Con este problema urbanístico, a este precio, no lo vas a vender”.
9. Conclusión: vender con problemas urbanísticos es posible, pero no es un juego #
Vender una vivienda en España con una orden de demolición o un expediente urbanístico abierto es una operación de alto voltaje.
Se puede hacer, pero:
- Requiere información técnica seria.
- Obliga a ser radicalmente transparente con el comprador.
- Implica ajustar el precio a la realidad (no al deseo).
- Y casi siempre exige la ayuda de profesionales especializados.
Si eres propietario, plantéate:
- ¿Puedo legalizar o mejorar la situación antes de vender?
- ¿Estoy dispuesto a vender con un importante descuento?
- ¿Qué me conviene más a nivel emocional y económico: esperar, regularizar, o vender ya y cerrar etapa?
Si eres comprador:
- No des ni un solo paso sin conocer el estado urbanístico exacto.
- No te fíes de “no pasa nada, aquí nunca tiran nada”.
- Y si aun así te encaja, que sea porque sabes perfectamente lo que haces.
Desde la experiencia en el mercado inmobiliario de Valencia, una cosa está clara:
Las operaciones con problemas urbanísticos no son para improvisar. Cuando se trabajan bien, pueden ser una salida digna para el vendedor y una oportunidad calculada para el comprador.
Cuando se hacen mal, dejan heridos a todos.
Si estás en esta situación, rodéate de buenos profesionales, pide toda la información posible y toma decisiones con la cabeza fría… aunque por dentro el tema queme.