Entender de verdad cuánto cuesta comprar una vivienda en España #
Comprar una vivienda no es solo juntar el dinero de la entrada y conseguir una hipoteca. Ojalá fuera tan sencillo. El gran susto suele llegar cuando el banco, la notaría o la gestoría empieza a hablar de impuestos, aranceles y honorarios, y te das cuenta de que hay un buen puñado de gastos que quizá no habías calculado.
Como agencia inmobiliaria en Valencia, esto lo vemos cada semana: personas que tenían muy bien controlado el precio de compra, pero no tanto los gastos totales. Y claro, eso puede romper una operación o, como mínimo, obligarte a improvisar con prisas.
Vamos a hacer justo lo contrario: poner orden, explicarte cada gasto paso a paso, con un lenguaje claro, cercano, y sin tecnicismos innecesarios. La idea es que al terminar de leer esto sepas:
- Qué gastos vas a tener sí o sí al comprar una vivienda en España.
- Cuáles dependen de si la vivienda es nueva o de segunda mano.
- Cómo se calculan, en qué momento se pagan y a quién.
- Aproximadamente cuánto dinero extra necesitas, más allá del precio de compra.
Y muy importante: aunque vamos a hablar del mercado inmobiliario en general, te iré comentando detalles específicos de Valencia y la Comunitat Valenciana, porque hay matices que marcan la diferencia.
Respira, coge papel y boli (o notas en el móvil), y vamos paso a paso.
Diferencia clave: obra nueva vs segunda mano #
Antes de hablar de notaría, registro, gestoría e impuestos, hay una pregunta esencial:
¿La vivienda es de obra nueva (primera transmisión de promotor) o es de segunda mano (reventa)?
Porque los impuestos cambian bastante según el caso, y eso impacta directamente en cuánto dinero necesitas.
Vivienda de obra nueva #
Cuando compras una vivienda nueva a un promotor, normalmente se aplican:
- IVA en lugar de ITP.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados) sobre la escritura de compraventa y, si hay hipoteca, también sobre el préstamo hipotecario, según la normativa autonómica.
El IVA se calcula sobre el precio de venta de la vivienda. En la mayor parte de España, la vivienda habitual tributa a un tipo reducido frente a otros bienes, pero sigue siendo un porcentaje considerable sobre todo cuando hablamos de importes altos.
En Comunitat Valenciana, para vivienda nueva destinada a uso residencial, se aplica el IVA general correspondiente a vivienda (consultar tipo vigente, que suele diferenciarse de otros bienes y servicios). A eso se suma el AJD, que depende del valor declarado en la escritura.
Vivienda de segunda mano #
Cuando la vivienda ya ha tenido uno o varios propietarios, lo habitual es que pagues:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
- En algunos casos muy concretos, podría haber IVA, pero en la compra residencial típica entre particulares, lo normal es ITP.
En la Comunitat Valenciana, el tipo de ITP estándar para viviendas de segunda mano oscila en función del uso y posibles bonificaciones (por ejemplo, jóvenes, familias numerosas, vivienda habitual, protección oficial…). Pero como regla práctica, muchos compradores trabajan con un porcentaje estándar aproximado sobre el precio escriturado, y después ven si pueden acogerse a reducciones.
En resumen:
- Obra nueva: IVA + AJD.
- Segunda mano: ITP.
Todo lo demás (notaría, registro, gestoría) es muy parecido en ambos casos.
Los cuatro grandes bloques de gastos al comprar vivienda #
Cuando te sientas a hacer números, conviene separar los gastos en cuatro grupos principales:
- Notaría: firmar la escritura de compraventa y, si hay hipoteca, la escritura de préstamo.
- Registro de la Propiedad: inscribir a tu nombre la vivienda y, en su caso, la hipoteca.
- Impuestos: IVA, ITP, AJD (según sea nueva o de segunda mano, y la comunidad autónoma).
- Gestoría: quien se encarga de tramitar todo en tu nombre.
A esto, muchas veces, tendrás que añadir otros gastos que no son estrictamente “gastos de compraventa”, pero que sí tienes que pagar para poder comprar:
- Tasación (si hay hipoteca).
- Comisión de apertura del banco (si la hay).
- Copias de escritura adicionales, si las pides.
Lo ideal es que no te quedes solo con “aproximadamente un 10–12 % del precio de compra”, que es una frase muy típica pero muy poco precisa. Vamos a desmenuzarlo.
La notaría: cuánto se paga y por qué #
La notaría es donde se firma la escritura pública de compraventa y, en su caso, la escritura de préstamo hipotecario. El notario da fe de que todo se hace con garantías legales, explica las cláusulas y deja constancia de la operación.
Los honorarios del notario no son algo que se inventa cada despacho: son aranceles regulados por ley, que dependen de varios factores:
- El importe de la compraventa.
- Si hay o no hipoteca.
- El número de páginas de la escritura, anexos, etc.
Aunque cada caso es particular, se suele mover en un rango similar.
Quién paga qué en notaría #
En compraventa, la costumbre (no siempre la obligación legal) es que:
- La escritura de compraventa la paga el comprador.
- Si hubiera otra escritura (por ejemplo, cancelación de hipoteca del vendedor), suele ir a cargo del vendedor.
En la hipoteca, la normativa actual protege mucho más al consumidor, y ciertos gastos vinculados al préstamo los asume el banco, aunque siempre merece la pena revisar con el asesor o el propio banco cómo se aplica en tu caso concreto.
Cuánto suele costar la notaría #
Para que te hagas una idea muy orientativa:
- Escritura de compraventa de una vivienda tipo puede andar en un rango aproximado de 600 a 1.000 euros, dependiendo del precio del inmueble y de la complejidad.
- La escritura de hipoteca puede tener un coste adicional similar o algo inferior, en función del importe del préstamo y del contenido del documento.
No son cifras fijas, pero te sirven para dimensionar: no es un gasto de 100 euros, pero tampoco un monstruo de 5.000 euros en una operación residencial estándar.
Registro de la Propiedad: consolidar que la vivienda es realmente tuya #
Firmar en notaría no es el final del proceso, aunque mucha gente lo viva como “el gran día”. Para estar totalmente protegido, tu compra debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Qué se inscribe #
Se inscriben:
- La escritura de compraventa: para que aparezcas como propietario de la vivienda.
- La escritura de hipoteca: si financias la compra con un préstamo, el banco inscribe su garantía sobre tu vivienda.
Esto es crucial porque, en España, la inscripción registral protege tu derecho frente a terceros. Dicho de forma simple: es la manera oficial de que nadie pueda discutir que esa vivienda es tuya (salvo en casos muy especiales).
Cuánto cuesta el Registro #
Ig igual que la notaría, el Registro funciona con aranceles regulados. El coste depende del:
- Valor del inmueble.
- Importe de la hipoteca, si la hay.
En una operación de vivienda habitual estándar, puedes esperar algo así como:
- Entre 300 y 600 euros por la inscripción de la compraventa.
- Una cantidad adicional si se inscribe hipoteca, en un rango similar.
De nuevo, no son números cerrados, pero sí útiles para no ir a ciegas.
Los impuestos: el gran bloque de gasto que no puedes ignorar #
Aquí es donde realmente hay que parar y hacer números con calma. Los impuestos son, con mucho, el bloque más importante de gastos al comprar vivienda, y el que más puede variar según:
- Si la vivienda es nueva o de segunda mano.
- La comunidad autónoma donde compres.
- El tipo de vivienda (habitual, lujo, protegida…).
- Tu perfil (jóven, familia numerosa, discapacidad, etc.).
Vamos a ver los grandes impuestos paso a paso.
IVA: el impuesto que pagas en la obra nueva #
El IVA solo lo pagas cuando compras una vivienda nueva (generalmente, directamente al promotor). No se paga en las operaciones típicas de segunda mano entre particulares.
Cómo se calcula el IVA #
Se aplica un porcentaje sobre el precio de compra. No sobre hipoteca, no sobre tasación: sobre el valor total de la vivienda (y, si las compras, garaje o trastero vinculados).
Por ejemplo (cifras solo ilustrativas, no contratos reales):
Si compras un piso nuevo en Valencia por 250.000 € y el IVA aplicable a vivienda es, por ejemplo, un 10 %:
- IVA = 250.000 € x 10 % = 25.000 €
Ese importe se paga junto con el precio al promotor, normalmente en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa (lo más habitual) o en los hitos pactados si compras sobre plano.
En algunas operaciones especiales o regímenes de vivienda protegida, puede haber tipos reducidos. Por eso, si estás comprando VPO o algún tipo particular de vivienda, conviene confirmarlo con tu asesor, tu agente inmobiliario o tu gestor.
ITP: el impuesto rey en las viviendas de segunda mano #
Cuando compras una vivienda de segunda mano, el gran protagonista es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es un impuesto autonómico, así que la Comunitat Valenciana puede fijar su propio tipo general y reducciones.
Cómo se calcula el ITP #
El importe se calcula como:
Valor de la vivienda (normalmente el de la escritura, salvo comprobaciones)
×
Tipo impositivo aplicable (según normativa autonómica)
Por ejemplo, si el tipo general aplicable fuera, a modo orientativo, del 10 % y compras una vivienda en Valencia por 200.000 €, el cálculo sería:
- ITP = 200.000 € x 10 % = 20.000 €
Pero aquí es donde entran en juego las bonificaciones y tipos reducidos. En Comunitat Valenciana, suele haber beneficios fiscales si:
- La vivienda va a ser tu vivienda habitual.
- Eres menor de cierta edad (jóvenes).
- Eres miembro de una familia numerosa.
- Tienes determinados grados de discapacidad.
Cada caso tiene condiciones concretas: límites de renta, topes de precio de la vivienda, etc. Lo importante es que no des por hecho que te toca el tipo más alto sin consultarlo.
AJD: el impuesto silencioso que aparece con las escrituras #
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) suele pasar más desapercibido porque no se habla tanto de él, pero en vivienda nueva, y cuando hay hipoteca, tiene impacto.
Cuándo se paga AJD #
En general, se paga cuando hay:
- Escritura pública.
- Objeto económico valuable (una compraventa, un préstamo, etc.).
- Inscribible en un registro público (Registro de la Propiedad, Mercantil, etc.).
En vivienda, se aplica típicamente:
- A la escritura de compraventa de obra nueva.
- A la escritura de hipoteca.
Es un impuesto autonómico, así que la Comunitat Valenciana fija su tipo. Ese tipo se aplica sobre lo que se llama la base imponible, que normalmente es:
- El valor declarado de la vivienda, en la compraventa.
- El importe garantizado del préstamo (capital + intereses + otros conceptos), en la hipoteca.
Ejemplo muy simplificado #
Si compras vivienda nueva en Valencia por 250.000 € y el tipo de AJD aplicable fuera, por ejemplo, del 1,5 %:
- AJD compraventa = 250.000 € x 1,5 % = 3.750 €
Si además hay hipoteca por 200.000 €, con una base imponible similar:
- AJD hipoteca = 200.000 € x 1,5 % = 3.000 €
Total AJD aproximado: 6.750 €
Las cifras son orientativas. Lo que interesa aquí es ver que el AJD no es un impuesto simbólico: suma.
Gestoría: quien hace el trabajo “sucio” por ti #
La gestoría es esa figura que muchos compradores apenas conocen antes de empezar, pero a la que casi todos acaban recurriendo (voluntariamente o a través del banco).
Su labor es muy práctica:
- Presenta las escrituras en la Oficina Liquidadora de impuestos.
- Paga en tu nombre los impuestos (ITP, AJD, etc.), con el dinero que tú le has facilitado.
- Lleva la documentación al Registro de la Propiedad para inscribir la vivienda y la hipoteca.
- Recoge las escrituras ya inscritas y te las entrega.
En la práctica, se convierten en el puente entre notaría, Hacienda autonómica, Registro, banco y tú.
Cuánto cobra una gestoría #
Los honorarios de la gestoría no están regulados como los del notario o el registrador. Cada despacho fija sus precios. Pero, en operaciones de compra de vivienda habitual, es habitual ver:
- Honorarios de 300 a 500 euros, en muchos casos.
Si hay hipoteca, la gestoría suele implicarse también en el circuito de documentación del banco, y sus honorarios pueden ser algo superiores. A menudo, cuando firmas una hipoteca, el banco ya tiene una gestoría de confianza con tarifas pactadas.
Otros gastos que se mezclan en el camino #
Además de notaría, registro, impuestos y gestoría, hay otros gastos que forman parte “del pack” de comprar vivienda, aunque técnicamente no sean gastos de la compraventa en sí. Pero te los vas a encontrar en la práctica, así que mejor tenerlos controlados desde el principio.
Tasación de la vivienda #
Si pides una hipoteca, casi seguro que el banco te pedirá una tasación oficial. Es un informe elaborado por una tasadora homologada que indica el valor de mercado y el valor a efectos de garantía hipotecaria.
La tasación suele costar, según tipo de inmueble y tasadora:
- En torno a 250–500 euros, a veces más en viviendas de alto valor o con características especiales.
En muchos casos lo pagas tú directamente, o bien el banco te lo repercute de alguna forma. Sin hipoteca, no es obligatoria (aunque puede ser útil como referencia).
Comisión de apertura del banco #
Algunos bancos aplican una comisión de apertura sobre el importe del préstamo hipotecario, aunque muchas entidades la han reducido o eliminado en sus productos más competitivos.
Si existe, puede ser, por ejemplo, un 0,5 % o 1 % del capital prestado. En una hipoteca de 150.000 €, un 1 % serían 1.500 €.
Conviene clarísimo negociar esto desde el inicio con el banco y no enterarse el último día.
Copias de escritura y otros documentos #
Puedes pedir copias autorizadas o copias simples de las escrituras. Cada copia tiene un coste extra, normalmente pequeño, pero si pides muchas copias, se nota.
A veces notarás cargos por:
- Certificados de deudas de comunidad.
- Certificados de estar al corriente de pago de IBI, si se gestionan.
No suelen ser importes grandes, pero forman parte del rompecabezas.
Cómo se reparten los gastos entre comprador y vendedor #
Aunque tu duda principal suele ser: “¿Cuánto tengo que pagar yo?”, también ayuda entender qué asume normalmente el vendedor.
La práctica habitual en una compraventa estándar de vivienda es:
Para el comprador:
- Notaría (escritura de compraventa, salvo pacto distinto).
- Registro de la Propiedad (inscripción a su favor).
- Impuestos: IVA + AJD (obra nueva) o ITP (segunda mano).
- Gestoría, si la utiliza.
- Tasación, si la hipoteca lo requiere.
- Posibles comisiones bancarias.
Para el vendedor:
- Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), salvo pacto en contrario.
- Cancelación de hipoteca en su caso: notaría y registro de la cancelación (cuando hay préstamo pendiente).
- Honorarios de su agencia inmobiliaria, si los hay.
En algunas compraventas, se pactan repartos distintos, pero lo más habitual es que el comprador cargue con casi todos los gastos asociados a la escritura de compraventa y el vendedor con los suyos.
Ejemplo práctico: cálculo aproximado de gastos #
Vamos a ver un ejemplo muy simplificado para que veas cómo encajan todas las piezas. Imagina que compras una vivienda de segunda mano en Valencia capital por 220.000 €, con hipoteca.
Supongamos un escenario muy orientativo, sin aplicar posibles bonificaciones específicas:
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| ITP (ej. 10 % sobre 220.000 €) | 22.000 € |
| Notaría compraventa | 800 € |
| Notaría hipoteca | 700 € |
| Registro compraventa | 400 € |
| Registro hipoteca | 400 € |
| Gestoría | 400 € |
| Tasación | 350 € |
| Otros (copias, certificados) | 200 € |
Total aproximado de gastos: 25.250 €
Si en lugar de segunda mano fuera obra nueva con IVA y AJD, la tabla cambiaría sustancialmente, sobre todo por el IVA.
Observa dos cosas:
- El gran bloque es impuestos.
- Notaría, registro, gestoría y tasación suman una cantidad importante, pero mucho menor que los tributos.
Por eso insistimos siempre en la agencia: no basta con tener ahorrado el 10–20 % de entrada; hay que sumar con cariño todos estos gastos.
Cómo evitar sorpresas desagradables #
Hay varias cosas que puedes hacer desde el primer día para no tener sustos al final:
1. Pide un desglose por escrito #
Desde el momento en que veas una vivienda que te interesa, pregunta y pide por escrito:
- Estimación de ITP o IVA + AJD, según el caso.
- Estimación de notaría, registro y gestoría.
- Estimación de otros gastos (tasación, comisiones bancarias).
En una agencia local seria, acostumbrada al mercado de Valencia, te lo darán sin problema. Es parte de nuestro trabajo.
2. Ten en cuenta que Hacienda puede revisar el valor #
Aunque se suele tomar el valor de la escritura, las haciendas autonómicas pueden comprobar si ese valor se corresponde con el de mercado. Si consideran que has declarado menos de lo que “toca” según sus criterios, pueden girarte una complementaria.
Solo con esto en mente, ya entenderás por qué a veces no es buena idea “bajar artificialmente” el valor de escritura.
3. Reserva un colchón #
Por muy bien que calcules, siempre puede haber pequeñas variaciones: alguna copia más, alguna tasa extra, un certificado adicional. Deja siempre un pequeño colchón sobre lo que te hayan presupuestado, y así no te faltará liquidez el día de la firma.
El caso particular de Valencia: por qué es clave asesorarte localmente #
El marco general de gastos es similar en todo el país, pero:
- El tipo de ITP y AJD depende de cada comunidad autónoma.
- Las bonificaciones por edad, tipo de vivienda, familia numerosa, discapacidad, etc., también varían.
- Las prácticas habituales de reparto de gastos entre comprador y vendedor pueden tener pequeños matices locales.
En la Comunitat Valenciana, y especialmente en plazas tan activas como Valencia capital, el área metropolitana o zonas de costa como la Malvarrosa, Patacona, El Perelló, Canet, etc., es muy útil contar con:
- Una agencia que conozca bien la normativa autonómica.
- Una notaría acostumbrada a trabajar con compraventas y con clientes que usan hipoteca.
- Una gestoría ágil, que no te haga perder tiempo con trámites.
Esto se nota cuando llega el momento clave: tienes tu traslado previsto, tus muebles encargados, y no quieres que un problema de papeles o un cálculo mal hecho retrase la firma.
Resumen práctico: qué debes tener claro antes de dar el paso #
Antes de reservar una vivienda o firmar un contrato de arras, deberías tener muy claro:
- Si es vivienda nueva o segunda mano, para saber si toca IVA + AJD o ITP.
- El porcentaje aproximado de impuestos en tu comunidad y en tu caso personal.
- Una estimación realista de notaría, registro, gestoría y tasación.
- Qué parte de los gastos de la hipoteca (si la hay) asume el banco y cuál tú.
- Si puedes acogerte a bonificaciones por edad, familia numerosa, discapacidad o vivienda habitual.
Cuando tienes todo esto por escrito y entendido, la compra se vive de otra manera: con ilusión, claro, pero también con seguridad. Y eso, cuando estás a punto de comprometer una gran parte de tus ahorros y de tu futuro, no tiene precio.
Comprar vivienda en España, y más aún en una ciudad tan viva como Valencia, es una decisión emocionante. Que los números no te quiten la ilusión, pero tampoco los dejes al azar. Una buena planificación de gastos es, muchas veces, la diferencia entre una operación estresante y una experiencia que recuerdas con una sonrisa cada vez que abres la puerta de tu nueva casa.