Introducción: el alquiler de temporada, el gran “desconocido” que puede ser tu mejor aliado #
Si tienes un piso en España y estás pensando en alquilarlo, probablemente ya te suenen estas tres palabras: alquiler turístico, alquiler de larga duración y, quizá un poco menos, alquiler de temporada.
La mayoría de propietarios sabe más o menos lo que es un alquiler turístico o uno de larga duración, pero el alquiler de temporada (3-11 meses) suele quedarse en tierra de nadie. Y, sin embargo, puede ser una opción muy interesante, sobre todo en ciudades como Valencia, donde hay mucha demanda de estudiantes, profesionales desplazados, sanitarios, profesores, nómadas digitales y gente que viene por proyectos temporales.
En este artículo te voy a contar, como si estuviéramos sentados en una cafetería de Ruzafa o de la Alameda, cómo funciona realmente el alquiler de temporada, en qué se diferencia legalmente del turístico y del de larga duración, qué debes saber sobre fiscalidad y qué puntos clave no pueden faltar en un contrato seguro para que duerma tranquilo tanto el inquilino como tú.
La idea es clara: que cuando acabes de leer tengas una sensación de control, sepas qué estás haciendo y puedas decidir si este tipo de alquiler encaja con tu piso, tu perfil de propietario, y tus objetivos.
Vamos paso a paso.
Qué es exactamente el alquiler de temporada (3-11 meses) #
El alquiler de temporada es un tipo de arrendamiento que se hace por un tiempo limitado, normalmente entre 3 y 11 meses, y que tiene una característica fundamental:
La finalidad principal del contrato no es servir de vivienda habitual y permanente del inquilino, sino cubrir una necesidad temporal concreta.
Por ejemplo:
- Un estudiante que viene un curso o un cuatrimestre.
- Un médico o enfermero que viene con un contrato por unos meses.
- Un trabajador desplazado por una obra o proyecto específico.
- Una persona que viene a hacer prácticas o un máster.
- Una familia que se traslada a Valencia mientras reforma su vivienda principal.
Esto es importante: no es el tiempo lo que convierte el contrato en “de temporada”, sino el motivo. El tiempo ayuda, sí, pero lo que manda es la causa del arrendamiento.
En términos generales, la ley distingue entre:
- Arrendamiento de vivienda: cuando el piso se alquila para ser la residencia habitual del inquilino.
- Arrendamiento para uso distinto de vivienda: cuando se alquila por un motivo diferente (por ejemplo, alquiler de temporada, o alquiler de local, oficina, etc.).
El alquiler de temporada entra en esta segunda categoría. Eso significa que no se aplican las mismas normas protectoras que en el alquiler de larga duración para vivienda habitual (duración mínima, prórrogas obligatorias, etc.).
Y aquí es donde empiezan las ventajas… y también las responsabilidades.
Diferencias legales con el alquiler turístico y el alquiler de larga duración #
Vamos al meollo: en qué se diferencia el alquiler de temporada del alquiler turístico y del alquiler de larga duración. Porque aquí es donde muchos propietarios se lían y, sin querer, pueden terminar haciendo algo que a Hacienda, o a la administración autonómica, no le gusta nada.
Diferencias con el alquiler de larga duración (vivienda habitual) #
El alquiler de larga duración (el típico contrato “normal” de vivienda) es aquel que se firma cuando el inmueble se destina a ser vivienda habitual del inquilino. Ahí aparece toda la regulación protectora de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Con el alquiler de temporada, la película es distinta.
Puntos clave que lo diferencian:
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Finalidad del contrato
En la vivienda habitual, el inquilino se empadrona, recibe correspondencia, fija allí su vida diaria.
En el alquiler de temporada, el inquilino vive allí, claro, pero con una finalidad temporal y justificada: estudios, trabajo temporal, reforma de su casa, etc. -
Duración y prórrogas
En un alquiler de vivienda habitual, si pactas un año, la ley te obliga a ir ampliando hasta una duración mínima (si el inquilino quiere seguir), salvo casos muy concretos.
En el alquiler de temporada, no hay obligación de prórroga. Se respeta lo pactado en el contrato, siempre que esté bien justificado como uso temporal. -
Protección del inquilino
La ley protege más al inquilino de vivienda habitual: prórrogas obligatorias, actualización de renta limitada, etc.
En el alquiler de temporada, hay más libertad contractual (siempre sin abusos), porque se considera un uso distinto de vivienda habitual. -
Empadronamiento
En la lógica del alquiler de temporada, el inquilino no debería fijar allí su residencia habitual ni utilizar esa vivienda como su domicilio permanente ante la administración, bancos, etc.
Es un matiz importante, aunque en la práctica a veces se difumina. Por eso es tan relevante dejar clara la causa del contrato.
En resumen: el alquiler de temporada te da más control sobre la duración y más flexibilidad, pero exige que el uso temporal esté bien justificado y que el contrato esté muy bien redactado.
Diferencias con el alquiler turístico #
Aquí es donde muchos propietarios de zonas como el centro de Valencia, el Cabanyal o la zona de la Ciudad de las Artes y las Ciencias tienen más dudas.
El alquiler turístico es el que se hace por días o semanas, normalmente acompañado de servicios más cercanos a la hotelería (limpieza frecuente, cambio de sábanas, check-in/check-out, plataforma tipo Airbnb, etc.), y se rige también por normativa autonómica específica (en la Comunitat Valenciana, por ejemplo, regulación de viviendas de uso turístico, obligación de registro, licencias, etc.).
Qué diferencia el alquiler de temporada del turístico:
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Duración
El turístico suele ser muy corto plazo: días o pocas semanas.
El de temporada es para meses, típicamente entre 3 y 11. -
Normativa aplicable
El turístico está fuertemente regulado por la normativa de viviendas turísticas, con obligación de registro, requisitos de calidad, posibles restricciones municipales, etc.
El de temporada se rige por la LAU como arrendamiento para uso distinto de vivienda (no turístico, sino temporal). -
Servicios ofrecidos
En el alquiler turístico es habitual ofrecer servicios propios de alojamiento:
Limpieza periódica incluida, cambio de toallas y sábanas, recepción, atención casi “hotelera”.
En el alquiler de temporada, el piso se alquila como vivienda, amueblado y equipado, pero el inquilino se organiza su limpieza, suministros (según se pacte), etc.
Si empiezas a ofrecer demasiados servicios “tipo hotel”, puedes terminar encajando en el ámbito turístico sin pretenderlo. -
Perfil del inquilino
En el turístico: turistas de paso, vacaciones, ocio.
En el de temporada: estudiantes, profesionales temporales, gente que se traslada por un tiempo definido, etc. -
Control administrativo
Las viviendas turísticas están más vigiladas por ayuntamientos y comunidades autónomas.
El alquiler de temporada, si se hace bien justificado y sin maquillajes, suele tener menos frentes de batalla administrativos.
Eso sí: usar el formato "alquiler de temporada" como excusa para hacer alquiler turístico encubierto (por ejemplo, contratos de un mes encadenados a turistas) es un riesgo. Las administraciones cada vez controlan más estas prácticas.
Peligros de “disfrazar” un alquiler de vivienda habitual como alquiler de temporada #
Muchos propietarios piensan:
“Firmo un contrato de 11 meses, digo que es de temporada, y así me libro de las prórrogas y obligaciones del alquiler de larga duración”.
Error peligroso.
Los jueces miran más la realidad del uso que el título del contrato. Si, en la práctica, tu inquilino vive allí como en su vivienda habitual (se empadrona, no hay causa temporal clara, el contrato se renueva una y otra vez sin justificación, no hay vinculación a estudios ni trabajo temporal), un juez podría decir que en realidad es un alquiler de vivienda habitual y aplicarte toda la normativa protectora de ese tipo de alquiler.
Esto puede suponer:
- Que tu contrato de 11 meses pase a considerarse un contrato de vivienda habitual con sus prórrogas obligatorias.
- Que no puedas recuperar la vivienda cuando pensabas.
- Que parte de las cláusulas que habías puesto (más estrictas) se consideren nulas.
Por eso es esencial que el alquiler de temporada no sea un disfraz. Debe existir una causa real y demostrable que justifique el carácter temporal del uso.
Fiscalidad del alquiler de temporada: lo que Hacienda ve… y lo que no perdona #
Vamos a hablar de impuestos, porque ahí es donde muchos propietarios se relajan… y luego vienen las sorpresas.
Cómo tributa el alquiler de temporada en el IRPF #
En el IRPF, el alquiler de un piso destinado a vivienda (sea temporada o larga duración) tributa como rendimiento del capital inmobiliario.
La gran pregunta es:
¿Tienes derecho a la reducción por alquiler de vivienda habitual que existe para algunos arrendamientos a vivienda permanente?
La clave está en la finalidad del contrato.
- Si el inmueble se alquila como vivienda habitual del inquilino, y cumples los requisitos, puedes beneficiarte de una reducción (aunque en los últimos años esta reducción se ha ido restringiendo y modulando).
- Si el contrato es de temporada, y el uso no es vivienda habitual sino temporal por estudios, trabajo u otro motivo, esa reducción, como norma general, no se aplica.
Conclusión práctica:
El alquiler de temporada suele tributar con menos ventajas fiscales que un alquiler de larga duración de vivienda habitual, pero a cambio te da más flexibilidad contractual y, a menudo, mayor renta mensual.
A efectos del IRPF:
- Debes declarar la renta bruta que cobras (alquiler).
- Puedes deducir gastos vinculados: IBI, comunidad, seguros, amortización, intereses del préstamo hipotecario, reparaciones, etc., proporcionalmente al tiempo alquilado.
- La diferencia será tu rendimiento neto, sobre el que se aplicará el tipo de IRPF que te corresponda según tu base imponible.
Un matiz clave: aunque el inquilino “viva” allí, si el contrato está configurado y justificado como temporal y no como vivienda habitual, la administración puede considerar que no procede la reducción por vivienda habitual.
Por eso es tan importante ser coherente: si lo planteas como temporada, plantéalo de verdad así. Si en realidad el inquilino va a convertir el piso en su residencia estable, quizá te compense más un contrato de vivienda habitual bien hecho.
IVA y alquiler de temporada #
En el caso del alquiler de vivienda a personas físicas para usos residenciales, el alquiler suele estar exento de IVA.
Esto abarca también, por regla general, el alquiler de temporada destinado a uso residencial, siempre que no incluyas servicios propios de la industria hotelera.
¿Qué podría disparar la necesidad de aplicar IVA?
Que el contrato se parezca demasiado a un servicio de hospedaje:
- Limpieza periódica incluida.
- Cambio de ropa de cama y toallas.
- Servicios de recepción o atención continuada.
- Servicios complementarios tipo hotel.
Si ofreces algo así, Hacienda puede entender que ya no es un “simple alquiler de vivienda”, sino un servicio de alojamiento, sujeto a IVA.
Para un alquiler de temporada clásico (estudiante, profesional desplazado, alquiler por reforma de su casa), donde el inquilino se autogestiona la vida diaria, suele estar exento de IVA, como un alquiler normal.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles y otros #
No cambia gran cosa respecto a otro tipo de alquiler:
- Sigues pagando el IBI al ayuntamiento.
- Sigues pagando tasas de basura, comunidad de propietarios, etc.
- Estos gastos normalmente se pueden repercutir o no al inquilino, según se pacte en el contrato, pero a nivel fiscal te conviene tenerlos bien registrados para poder imputarlos como gastos deducibles.
Cómo redactar un contrato de alquiler de temporada realmente seguro #
Aquí es donde se marcan las diferencias entre “a ver qué contrato me bajo de internet” y hacer las cosas bien.
El contrato de alquiler de temporada tiene que darnos dos cosas:
- Claridad jurídica, para que, si pasa algo, no estés vendido.
- Claridad práctica, para que tú y tu inquilino sepáis a qué ateneros desde el primer día.
Te resumo los puntos fundamentales que debería incluir un buen contrato de alquiler de temporada.
1. Identificación clara de las partes y del inmueble #
Parece básico, pero hay que hacerlo bien:
- Datos completos de propietario y arrendatario.
- Descripción del piso: dirección, planta, referencia catastral si se quiere afinar, anexos (plaza de garaje, trastero…), inventario de muebles y electrodomésticos.
Un inventario detallado, firmado por ambas partes, te puede ahorrar muchas discusiones al final.
2. Declaración expresa del uso temporal y su causa #
Esto es el corazón del contrato de temporada.
No basta con poner “alquiler de temporada”.
Es ideal incluir algo como:
“El presente contrato tiene por objeto el arrendamiento de la vivienda descrita exclusivamente con fines de residencia temporal del arrendatario en la ciudad de Valencia por motivo de [estudios universitarios / desplazamiento laboral / realización de prácticas / reforma de su vivienda habitual situada en ... / etc.], sin que constituya su vivienda habitual y permanente.”
Y, si se puede, vincularlo con un documento:
- Matrícula o carta de admisión de la universidad o escuela.
- Contrato de trabajo temporal, carta de la empresa, orden de desplazamiento.
- Presupuesto o contrato de reforma de su vivienda.
Cuanta más coherencia haya entre el papel y la realidad, menos problemas futuros.
3. Duración del contrato #
En el alquiler de temporada puedes jugar con más libertad, pero hay que fijar bien:
- Fecha de inicio y fecha de finalización.
- Posibilidad (o no) de prórroga, y en qué condiciones.
Es clave que quede claro que, llegada la fecha final, el contrato se extingue salvo que ambas partes decidan expresamente renovarlo.
Si se renueva varias veces sin causa, empezamos a acercarnos peligrosamente al terreno del alquiler de vivienda habitual.
Un ejemplo razonable:
Contrato de 9 meses para un curso académico, prorrogable otros 3 si el alumno repite asignaturas o alarga estancia, siempre que se acredite.
4. Renta, forma de pago y actualización #
Aquí debes definir:
- Importe de la renta mensual.
- Día de pago y forma (transferencia bancaria, domiciliación).
- Si habrá actualización de renta y bajo qué índice (por ejemplo, índice oficial que marque la ley en cada momento), teniendo en cuenta las limitaciones legales existentes.
En el alquiler de temporada, como la duración suele ser relativamente corta, en muchos casos ni compensa hacer actualizaciones durante el mismo contrato, pero es conveniente dejarlo por escrito para evitar interpretaciones.
5. Fianza y garantías adicionales #
La ley prevé una fianza obligatoria, que en arrendamientos para uso distinto de vivienda (como los de temporada) suele ser de dos mensualidades, salvo que la normativa autonómica diga otra cosa.
Además, es muy habitual, especialmente cuando el inquilino es extranjero o no tiene historial en España, solicitar:
- Depósitos adicionales.
- Aval bancario.
- O garantías de pago del empleador o institución educativa.
Eso sí: todo debe quedar claramente detallado en el contrato: cuánto se entrega, dónde queda depositado, y en qué condiciones se devuelve.
6. Suministros y gastos: quién paga qué #
Otro punto donde a veces hay malentendidos.
En un alquiler de temporada, sobre todo con inquilinos extranjeros o estudiantes, es bastante habitual que los suministros (luz, agua, gas, internet) queden:
- O bien a nombre del propietario y luego se repercuten según consumo (mostrando facturas).
- O se incluye una cantidad fija mensual en concepto de suministros, con o sin regularización final.
Lo importante es que quede todo clarísimo:
- Si los suministros están incluidos o no en la renta.
- Si se paga una cantidad fija de suministros y qué pasa si el consumo se dispara.
- Quién paga comunidad, IBI, basuras, etc. (lo más frecuente es que estos corran a cargo del propietario, salvo acuerdo diferente).
7. Uso del inmueble, prohibiciones y convivencia #
En el contrato conviene dejar muy claro:
- Que el arrendatario utilizará la vivienda exclusivamente como residencia temporal, sin desarrollar en ella actividades profesionales, comerciales ni molestas.
- Prohibición (si así lo deseas) de subarriendo o cesión del contrato a terceros.
- Política sobre mascotas, fumar, fiestas, volumen de ruido, normas de la comunidad de propietarios.
En un entorno como Valencia, con mucha vida en la calle, terrazas y ocio, es muy recomendable dejar bien atado el tema de ruidos y respeto a la comunidad, para evitarte quejas vecinales que luego puedan complicarte la vida.
8. Reparaciones, mantenimiento y estado del inmueble #
Otro clásico.
La regla general suele ser:
- El propietario se hace cargo de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad (cuando no haya culpa del inquilino).
- El inquilino se hace cargo de las pequeñas reparaciones por el uso ordinario y de los desperfectos causados por él, sus visitas o su mal uso.
Conviene:
- Adjuntar un reportaje fotográfico del estado del piso al inicio del contrato, firmado o reconocido por el inquilino.
- Indicar cómo y cuándo se pueden realizar visitas para comprobar el estado, siempre respetando la intimidad del inquilino.
9. Resolución anticipada y penalizaciones #
En un alquiler de temporada, es frecuente que surja la pregunta:
“¿Y si el inquilino se quiere ir antes de tiempo?”
“¿Y si tú necesitas la vivienda antes?”
Aquí tienes bastante margen para pactar, pero debe ser equilibrado y claro.
Por ejemplo:
- En caso de desistimiento anticipado del inquilino, que deba avisar con “x” días de antelación (30, 45, 60…) y que pueda haber una pequeña penalización o pérdida de parte de la fianza, proporcional.
- En caso de que tú necesites resolver el contrato por alguna razón grave (incumplimiento, impago, uso distinto al pactado, molestias reiteradas a los vecinos), detallar las causas que permiten resolver el contrato.
Cuanto mejor redactado está este punto, menos papeleo y disgustos tendrás si algo se tuerce.
Cómo protegerte de impagos y problemas sin ser un casero “pesado” #
Es normal tener miedo a los impagos, destrozos o conflictos. La clave está en prevenir, más que en ir apagando fuegos.
Algunas recomendaciones prácticas:
-
Selecciona bien al inquilino:
Pide referencias, contratos, cartas de admisión, avales. No tengas prisa por cerrar “al primero que pase”. Es mejor tardar un poco más y tener un inquilino fiable. -
Pide garantías coherentes con el perfil:
Para un estudiante extranjero, a veces es mejor una parte de la renta pagada por adelantado o una fianza mayor.
Para un profesional desplazado, una carta de la empresa puede darte tranquilidad. -
Utiliza un buen contrato:
Olvídate del copiar y pegar sin criterio. Adapta el contrato a la realidad de ese inquilino concreto, ese piso y esa duración. -
Seguro de impago de alquiler:
Puede ser una gran herramienta. En muchos casos se puede contratar incluso con contratos de temporada, siempre que la aseguradora acepte el perfil.
Te puede cubrir meses de impago y defensa jurídica. -
Comunicación fluida:
A veces, un problema pequeño (una fuga, una humedad, una factura dudosa) se convierte en conflicto grave porque nadie habla. Mantén un canal de comunicación claro y razonable con tu inquilino.
Ventajas y desventajas del alquiler de temporada para ti como propietario #
Te resumo lo más importante para que puedas valorar si el alquiler de temporada encaja con lo que quieres.
Ventajas:
- Más flexibilidad de plazos:
No estás atado a las largas prórrogas del alquiler de vivienda habitual. - Mayor control sobre el uso del piso:
Puedes ajustar la duración a los ciclos reales: curso académico, contrato temporal, proyecto de obra, etc. - Posibilidad de rentas más altas que en un alquiler de larga duración, sobre todo en zonas muy demandadas de ciudades como Valencia.
- Menos rotación frenética que en el alquiler turístico, por lo que la gestión es más llevadera.
- Perfecto si quieres usar el piso en ciertas épocas: veranos, periodos concretos, etc.
Inconvenientes:
- Fiscalmente, normalmente no disfrutas de la misma reducción que en el alquiler de vivienda habitual.
- Tienes que hilar más fino con la justificación de la temporalidad; si se hace mal, te arriesgas a que se considere vivienda habitual encubierta.
- Requiere una gestión algo más activa que un alquiler tradicional, porque en muchos casos tendrás contratos más cortos y más cambios de inquilino que en un alquiler a 5-7 años.
Consejos finales para alquilar tu piso por temporada con cabeza… y sin sustos #
Si estás pensando en alquilar tu piso en Valencia, o en cualquier ciudad española, a través de alquiler de temporada (3-11 meses), quédate con estas ideas prácticas:
- El alquiler de temporada es una opción muy potente si quieres flexibilidad, tienes un piso en zona demandada y tu perfil de inquilino ideal es estudiante, profesional desplazado o similar.
- No lo utilices como “truco” para esquivar a toda costa el alquiler de larga duración. La realidad manda: si el uso es de vivienda habitual, te conviene asumirlo y estructurarlo bien.
- Cuida muchísimo la causa temporal: que esté explicada en el contrato y, a ser posible, documentada.
- Ten claro que, fiscalmente, puede que pagues algo más que con un alquiler de vivienda habitual, pero te llevas a cambio más control sobre tu propiedad.
- Redacta un contrato donde se hable claro de:
Duración, renta, fianza, suministros, uso permitido, reparaciones, resolución anticipada. - Y, sobre todo, piensa a medio plazo:
El mejor negocio inmobiliario no es exprimir al máximo un mes concreto, sino tener tu piso ocupado, bien cuidado y generando ingresos estables con los menos quebraderos de cabeza posibles.
Si gestionas bien el alquiler de temporada, puede convertirse en una herramienta ideal para sacarle partido a tu vivienda, mantener el control sobre tu propiedad y adaptarte a un mercado, como el de Valencia, lleno de movimiento, oportunidades… y gente que necesita justo eso: un hogar temporal, cómodo y bien gestionado.