Descubre las Claves Fiscales para Vender tu Vivienda Habitual en la Comunidad Valenciana y Ahorrar Impuestos

Vender tu vivienda habitual en la Comunidad Valenciana: las deducciones fiscales que casi nadie te explica bien #

Vender tu casa no es solo un momento importante a nivel emocional. También es un momento clave a nivel fiscal. Y, si lo haces bien, puedes ahorrarte mucho dinero en impuestos.

En la Comunidad Valenciana hay varios aspectos fiscales muy interesantes cuando hablamos de la venta de la vivienda habitual, pero la mayoría de la gente solo se entera cuando ya es tarde… o cuando ya ha pagado de más.

Vamos a explicarlo de forma clara, sencilla y sin tecnicismos innecesarios. Como lo haríamos con un cliente que viene a la oficina de la inmobiliaria con un café en la mano y un poco de miedo a Hacienda.

Primero: qué entiende Hacienda por “vivienda habitual” #

Este punto es clave. No vale cualquier casa que hayas tenido a tu nombre. Para que Hacienda considere que lo que estás vendiendo es tu vivienda habitual, normalmente se tiene en cuenta:

Se debe tratar de la vivienda en la que has residido de forma efectiva y continuada, al menos durante tres años.
Has debido empadronarte allí y usarla como lugar principal de residencia, no como segunda vivienda, apartamento de verano o piso para alquilar.
Si llevas menos de tres años, puede seguir considerándose vivienda habitual si el cambio se produce por motivos de fuerza mayor: separación o divorcio, traslado laboral, aumento o reducción importante de la familia, pérdida de empleo, cambio de colegio de los hijos, cuestiones de salud, etc.

¿Por qué es tan importante? Porque gran parte de los beneficios fiscales y exenciones se aplican únicamente si lo que vendes es tu vivienda habitual. Si no lo es, el tratamiento fiscal cambia de manera importante.

Ganancia patrimonial: el impuesto que te preocupa (y que se puede reducir) #

Cada vez que vendes una vivienda, Hacienda mira si has tenido una ganancia patrimonial. Dicho en simple: si has ganado dinero con la operación.

La ganancia se calcula más o menos así:

Precio de venta
menos
Precio de compra (incluyendo gastos de notaría, registro, impuestos de la compra y reforma que aumente el valor del inmueble)

El resultado es la base aproximada sobre la que se calculan los impuestos en tu declaración de la renta.

Y aquí es donde viene la parte interesante: en la Comunidad Valenciana y a nivel estatal existen mecanismos para reducir o incluso eliminar esta tributación en algunos casos.

Exención por reinversión en vivienda habitual: la gran estrella #

Si vendes tu vivienda habitual y utilizas el dinero para comprar otra vivienda habitual, puedes beneficiarte de una exención de la ganancia patrimonial. Es decir, puede que no tengas que pagar nada por ese beneficio obtenido, si lo haces bien.

¿En qué consiste exactamente? #

Imagina que vendes tu vivienda por 250.000 euros y la compraste por 150.000 euros (más gastos). Has ganado, por ejemplo, 90.000 euros de beneficio neto.

En principio, esa ganancia tributa. Pero si reinviertes ese dinero en una nueva vivienda habitual, puedes dejar esa ganancia exenta de pagar Impuesto sobre la Renta.

Ojo: la reinversión no es solo comprar una casa, también puede ser:

Adquirir una nueva vivienda para que sea tu nueva vivienda habitual.
Pagar el importe pendiente de la hipoteca de la nueva vivienda habitual si ya la compraste antes de vender la primera, dentro de ciertos plazos.
Construir tu vivienda habitual sobre un terreno de tu propiedad (con condiciones).

Plazo para reinvertir #

La ley te da varios márgenes, pero en términos simples:

Puedes reinvertir en la nueva vivienda hasta dos años antes o dos años después de la venta de tu vivienda habitual.

Es decir, puedes hacer primero la compra y luego la venta, o al revés, siempre que encaje dentro de ese período y se cumpla que la nueva vivienda se convierta en tu residencia habitual.

¿Reinversión total o parcial? #

Si reinviertes todo el importe obtenido en la venta (descontando gastos de venta), la ganancia puede quedar totalmente exenta.

Si solo reinviertes una parte, por ejemplo, obtienes 200.000 euros y solo reinviertes 100.000, la exención será proporcional. Es decir, solo estará exenta la parte de la ganancia correspondiente a la cantidad reinvertida.

Esto se traduce en algo muy importante: no siempre hay que reinvertir todo, pero cuanto más reinviertas en tu nueva vivienda habitual, menos tendrás que pagar en la renta.

Mayores de 65 años: vender tu vivienda habitual puede no tributar #

Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, el beneficio fiscal es todavía más potente.

En este caso, la ganancia patrimonial está exenta automáticamente, aunque no reinviertas el dinero en otra vivienda. Es decir, puedes vender tu casa, irte de alquiler, cambiar de ciudad o irte a vivir a la playa… y no pagar impuesto por la ganancia generada en la venta, siempre que se cumplan los requisitos.

Lo importante aquí:

Debe tratarse de tu vivienda habitual.
Es indiferente si reinviertes o no el dinero. La exención no depende de eso.
No hay límite de importe. Da igual si vendes por 100.000 o por 600.000 euros (otra cosa son otros posibles impuestos, pero en IRPF esa ganancia se considera exenta).

Para muchas personas mayores, esta exención es una oportunidad fantástica de:

Vender una vivienda grande.
Mudarse a un piso más pequeño o a una zona con más servicios.
Liberar capital sin una factura fiscal elevada.

Mayores de 65 años: exención por venta de vivienda no habitual si se destina a renta vitalicia #

Hay un matiz muy interesante también para mayores de 65 años, aunque esto ya no es estrictamente vivienda habitual, pero conviene conocerlo porque muchas veces se mezcla.

Si eres mayor de 65 y vendes cualquier inmueble (no necesariamente tu vivienda habitual), puedes no tributar por la ganancia si utilizas el dinero para constituir una renta vitalicia a tu favor dentro de cierto plazo y con ciertos límites.

No es exactamente una deducción de la Comunidad Valenciana, sino una medida estatal, pero es relevante a la hora de planificar la venta de inmuebles en la zona.

Otras situaciones frecuentes: separación, divorcio y vivienda habitual #

Un escenario que genera muchas dudas es el de la vivienda habitual en caso de divorcio o separación.

Imagina que, tras la separación, uno de los cónyuges se queda viviendo en la casa y el otro se marcha, pero sigue siendo copropietario.

A efectos fiscales, mientras uno de los ex cónyuges siga usando la casa como vivienda habitual, Hacienda suele admitir que, para ambos, la vivienda siga considerándose habitual cuando llegue el momento de la venta.

Esto es muy útil porque permite aplicar:

La exención por reinversión en vivienda habitual.
O, en caso de mayores de 65 años, la exención por venta de vivienda habitual sin necesidad de reinvertir.

Muchas personas creen que han “perdido” la vivienda habitual porque ya no viven allí, pero no siempre es así. Analizar bien este punto puede suponer un ahorro fiscal importante cuando se decide vender.

Comunidad Valenciana: contexto de mercado y estrategia de venta #

Aunque las deducciones y exenciones clave son de ámbito estatal, vender vivienda en la Comunidad Valenciana, y en especial en Valencia capital y área metropolitana, tiene una serie de particularidades que afectan indirectamente a la factura fiscal.

En los últimos años, el mercado en muchas zonas de Valencia (Ruzafa, El Carmen, Nuevo Mestalla, Campanar, Quatre Carreres, Poblats Marítims…) ha experimentado revalorizaciones importantes.
Eso significa que la diferencia entre lo que pagaste hace años y lo que obtienes ahora al vender es, en muchos casos, muy alta.

Más ganancia implica más impuestos… a menos que apliques bien las exenciones disponibles.

Por eso, a la hora de vender una vivienda habitual en Valencia, no solo pensamos en:

El precio de venta.
El momento del mercado.
La estrategia comercial.

También hay que decidir:

Si te interesa vender ahora o dentro de unos meses.
Si conviene comprar primero y vender después.
Cómo planificar la reinversión para encajar en los plazos y maximizar la exención.

Una operación bien diseñada puede suponer miles de euros de diferencia en tu declaración de la renta.

Gastos que reducen la ganancia: otro punto clave que se suele olvidar #

Además de las exenciones y deducciones, hay una parte técnica que puede ayudarte a reducir la ganancia patrimonial: los gastos.

Cuando calculas la ganancia, no solo cuenta el precio de compra y venta. Puedes sumar ciertos gastos al valor de adquisición y restar algunos del valor de transmisión, por ejemplo:

Gastos de notaría, registro e impuestos pagados cuando compraste la vivienda.
Gastos de reformas que hayan aumentado de forma clara el valor del inmueble.
Comisiones y gastos de la inmobiliaria al vender.
Gastos de notaría, gestoría y otros a la hora de la venta, si los asumes tú como vendedor.

Cuanto mejor documentes todos esos gastos, más baja será la ganancia fiscal y, por tanto, los impuestos a pagar.

Comparativa sencilla: vender con y sin exención #

Para verlo más claro, imagina una situación muy simple:

En el Escenario B, gracias a la exención por reinversión en vivienda habitual, podrías llegar a no tributar por esa ganancia.
Esto, traducido, supone un ahorro que puede ir de varios miles a decenas de miles de euros, dependiendo de los tramos y la normativa vigente.

Deducciones autonómicas relacionadas con la vivienda en la Comunidad Valenciana #

Además de las exenciones por venta de vivienda habitual, en la Comunidad Valenciana existen deducciones autonómicas en el IRPF relacionadas con la vivienda, aunque suelen estar más ligadas a:

Alquiler de vivienda habitual.
Compra de vivienda por jóvenes.
Obras de mejora energética, accesibilidad, etc.

La clave aquí es entender que, aunque las exenciones por venta de vivienda habitual son estatales, es en tu declaración de la renta, donde también se aplican las deducciones autonómicas propias de la Comunidad Valenciana, lo que puede mejorar el resultado final de tu declaración.

Cuando realizas una operación importante como la venta de tu vivienda habitual, lo ideal es revisar:

Si tienes derecho a deducciones autonómicas en otros apartados de la renta.
Si puedes combinar beneficios: por ejemplo, exención por reinversión con algún tipo de deducción por adquisición o por características del nuevo inmueble (eficiencia energética, discapacidad, familia numerosa, etc., según la normativa vigente).

Errores típicos al vender vivienda habitual en la Comunidad Valenciana #

Hemos acompañado a muchísimos vendedores en Valencia y hay fallos que se repiten una y otra vez. Algunos son especialmente habituales:

Pensar que da igual cuándo comprar la nueva vivienda
En realidad, el plazo de dos años antes o después de la venta es sagrado para la reinversión. Comprar demasiado tarde, o no justificar correctamente la operación, puede hacer que pierdas la exención.

No guardar o no localizar las facturas y gastos de la compra y reforma
Cada factura que tengas (notaría, registro, ITP, reformas importantes) puede suponer menos impuestos. Tirarlas es casi como tirar dinero a la basura.

No aclarar bien si es vivienda habitual
A veces, una vivienda que se ha usado como segunda residencia o se ha alquilado no cumple los requisitos para ser considerada vivienda habitual, y se descubre tarde. O al revés: se renuncia a beneficios por pensar que no es vivienda habitual y sí podría considerarse como tal.

Vender sin pensar en la edad
Si estás cerca de los 65 años, quizá te convenga planificar la venta para beneficiarte de la exención total para mayores de 65. Un par de años de diferencia pueden cambiar la factura fiscal por completo.

No consultar antes de firmar
Muchos vendedores vienen a buscar consejos cuando ya han vendido y escriturado. El margen de maniobra es mucho menor. Lo ideal es analizar tu situación fiscal antes de cerrar la operación.

Cómo puede ayudarte una buena planificación antes de vender #

Cuando visitas una inmobiliaria en Valencia, normalmente piensas en:

Cuánto puedes pedir por tu piso.
En cuánto tiempo se venderá.
Qué comisión te cobrarán.

Pero, sinceramente, si solo te ayudan con eso, se están quedando a medias.

En una operación de venta de vivienda habitual, para hacerlo bien hay que mirar también:

Si el inmueble cumple como vivienda habitual ante Hacienda.
Si tienes previsto comprar otra vivienda y en qué plazos.
Si eres, o vas a ser pronto, mayor de 65 años.
Si has hecho reformas importantes que puedan computarse.
Cómo afecta todo esto a tu próxima declaración de la renta.

Una buena planificación puede incluir, por ejemplo:

Ajustar el calendario de la firma de la venta y la compra.
Preparar la documentación de gastos de compra, venta y reformas.
Diseñar la operación de manera que puedas aprovechar la reinversión al máximo.

Preguntas que deberías hacerte antes de poner tu vivienda a la venta #

Antes de publicar el anuncio de tu piso o chalet en Valencia, plantéate:

¿Esta vivienda fue realmente mi vivienda habitual? ¿Durante cuánto tiempo?
¿Estoy pensando en comprar otra vivienda para vivir en ella? ¿Cuándo?
¿Tengo más de 65 años, o los cumpliré pronto?
¿Conservo las facturas de compra, notaría, reformas importantes, comisiones de agencia, etc.?
¿En qué momento estoy, a nivel personal y profesional, que pueda justificar un cambio de vivienda (traslado, familia, trabajo, salud)?

Responder a estas preguntas te ayudará a saber por dónde enfocar la estrategia, tanto de venta como fiscal.

Venta de vivienda habitual y emociones: más allá de los números #

Vender tu casa no es solo una operación financiera. Es cerrar una etapa.

El piso donde crecieron tus hijos, la casa donde te fuiste a vivir con tu pareja, el apartamento que compraste con tanto esfuerzo cerca de la playa, ese ático en Ruzafa donde montaste tu primer despacho en casa… Cada vivienda cuenta una historia.

Y es normal que mezcles ilusión (por lo que viene) con miedo (por lo que puedes perder, también económicamente).

Por eso, entender bien las deducciones fiscales y las exenciones por la venta de tu vivienda habitual es una forma de ganar tranquilidad. De saber que estás tomando una decisión importante con toda la información en la mano, sin sorpresas desagradables después.

En la Comunidad Valenciana, el mercado inmobiliario tiene su propia personalidad: barrios que se están revalorizando, zonas de costa muy demandadas, pueblos del área metropolitana que han explotado de precio… Todo eso hace que la ganancia patrimonial al vender pueda ser significativa.

Si a esa ganancia la acompañas de una buena estrategia fiscal y usas correctamente las exenciones disponibles por vivienda habitual, el resultado puede marcar la diferencia entre una operación “buena” y una operación redonda.

Resumen práctico para quedarte con lo esencial #

Vender tu vivienda habitual en la Comunidad Valenciana puede tener un impacto fiscal muy distinto según cómo lo plantees:

Si reinviertes el dinero en otra vivienda habitual (en el plazo aproximado de dos años antes o después), puedes dejar exenta total o parcialmente la ganancia.
Si tienes 65 años o más y es tu vivienda habitual, la ganancia puede estar completamente exenta, aunque no compres otra casa.
Si vendes en un contexto de separación o divorcio, puede que la vivienda siga considerándose habitual a efectos fiscales, aunque tú ya no vivas allí.
Una buena recopilación de gastos y facturas de compra, reformas y venta puede reducir de forma notable la ganancia que tributa.
El mercado de Valencia suele generar ganancias importantes al vender, así que aprovechar al máximo estas exenciones y deducciones no es un detalle menor: es una parte clave de la operación.

Si estás pensando en vender tu vivienda habitual en Valencia o alrededores, no lo veas solo como “pongo el piso a la venta y ya está”. Plantéatelo como un proyecto completo: precio, tiempos, reinversión, fiscalidad y tu nueva etapa de vida.

Porque sí, vender bien es importante.
Pero vender bien y pagar lo justo (y solo lo justo) en impuestos, lo es todavía más.