Empecemos por lo importante: ¿por qué no coinciden los precios? #
Si estás pensando en vender tu piso o casa en Valencia, seguramente te has encontrado con dos conceptos que, a primera vista, parecen lo mismo: tasación bancaria y valoración comercial.
Y ahí viene la sorpresa:
tu vecino dice que vendió su piso por 260.000 €, el banco te tasó el tuyo en 220.000 €, y una agencia inmobiliaria te habla de un precio de salida de 250.000 €.
¿Quién tiene razón? ¿Quién está “mintiendo”?
La respuesta corta:
nadie miente… pero tampoco están hablando de lo mismo.
En Valencia, y especialmente en barrios muy buscados como Ruzafa, Pla del Remei, El Carmen, Benimaclet o Patacona, la diferencia entre lo que dice el banco y lo que dice el mercado puede ser enorme.
Entenderla no es un detalle técnico: es clave para no perder dinero, ni tiempo, ni nervios al vender.
Vamos a desgranarlo todo, con ejemplos reales de lo que pasa hoy cuando se vende en Valencia.
Qué es realmente una tasación bancaria #
La tasación bancaria es un informe técnico que realiza un tasador homologado, generalmente contratado por un banco, para determinar:
“¿Hasta cuánto dinero me puedo permitir prestar con cierta seguridad si este inmueble se usa como garantía?”
No la hacen pensando en ayudarte a vender mejor.
La hacen para proteger al banco, y por eso suele ser más conservadora.
Quién la hace y para qué sirve #
La tasación bancaria la hace un tasador homologado por el Banco de España, siguiendo una normativa muy concreta.
Se utiliza principalmente para:
- Conceder una hipoteca al comprador.
- Refinanciar o ampliar un préstamo.
- Garantizar un crédito.
Para ti como vendedor, la tasación bancaria no marca el precio al que “debes” vender.
Lo que marca es, sobre todo, hasta cuánto le puede prestar el banco al comprador.
Ejemplo sencillo:
Si la tasación dice que tu piso en Algirós vale 210.000 € y el comprador quiere que el banco le financie el 80 %, el banco le prestará aproximadamente 168.000 €.
Si el comprador no tiene ahorros para cubrir el resto, puede que la operación se caiga… aunque el mercado esté dispuesto a pagar más.
Cómo se calcula una tasación bancaria en Valencia #
El tasador analiza cosas como:
- Superficie construida y útil.
- Antigüedad del edificio.
- Estado de conservación.
- Calidad de la construcción.
- Situación del inmueble: barrio, calle, entorno urbano.
- Si tiene ascensor, garaje, trastero, terraza, vistas, etc.
- Operaciones de venta cerradas en la zona (no solo los anuncios).
Pero aquí viene el matiz importante:
suele apoyarse mucho en datos históricos, ventas ya escrituradas, y aplica criterios de prudencia.
Por eso, en zonas de Valencia donde los precios están subiendo rápido (por ejemplo, ciertas partes de Ruzafa, Zaidía o la zona de la Ciudad de las Artes y las Ciencias), la tasación “va por detrás” del mercado.
Qué NO tiene en cuenta (o no del todo) #
La tasación bancaria:
- No se deja llevar tanto por la demanda real actual, sino por referencias cerradas (a veces de hace meses).
- No se adapta igual de rápido a modas del mercado: por ejemplo, el boom de zonas de playa como Patacona, Malvarrosa o Port Saplaya.
- No se centra en tu objetivo de maximizar precio, sino en minimizar riesgo para la entidad financiera.
En otras palabras:
la tasación bancaria mira tu piso como una garantía financiera, no como un producto que se puede colocar al mejor precio posible.
Qué es una valoración comercial cuando quieres vender de verdad #
La valoración comercial es otra historia.
Aquí ya no estamos hablando de prudencia bancaria, sino de estrategia de venta.
La pregunta que responde una buena valoración comercial es:
“¿A qué precio puedo sacar este inmueble al mercado para venderlo en un plazo razonable y con el mejor resultado económico posible?”
Esta valoración la hace una agencia inmobiliaria especialista en tu zona, que conoce muy bien:
- Lo que se está pidiendo.
- Lo que realmente se está pagando.
- Lo que se está quedando sin vender.
- Lo que se vende rápido y por qué.
En qué se fija una valoración comercial en Valencia #
Aquí empezamos a mirar tu inmueble con ojos muy diferentes.
La valoración comercial tiene en cuenta, por ejemplo:
- Cómo se percibe tu piso frente a otros anuncios activos en Idealista, Fotocasa, etc.
- Cuánto tardan en venderse pisos parecidos en tu barrio: meses, semanas o incluso días.
- Qué tipo de comprador hay en la zona (inversor, familia, extranjero, primera vivienda…).
- Nivel de demanda real: contactos, visitas, llamadas.
Además, se valora:
- Si tu piso tiene algo que lo haga especial: terraza amplia, techos altos, reforma con diseño, balcón a una calle emblemática, patio interior agradable, reforma recién hecha, garaje en el mismo edificio.
- La posibilidad de revalorización a corto plazo: si la zona está en pleno auge (por ejemplo, algunas calles de Cabanyal, Safranar, Benicalap o Jesús).
La mentalidad es otra:
ya no se trata de “cuánto vale sobre el papel”, sino de qué precio de salida tiene más sentido para vender bien, sin eternizarse ni regalarlo.
Comparando ambas: tasación bancaria vs valoración comercial #
Para verlo muy claro, puedes echar un ojo a esta tabla comparativa:
| Aspecto | Tasación bancaria | Valoración comercial |
|---|---|---|
| Objetivo principal | Proteger al banco | Vender al mejor precio posible |
| Quién la hace | Tasador homologado | Agente inmobiliario experto en la zona |
| Base de cálculo | Normativa, ventas escrituradas, prudencia | Mercado real, oferta y demanda actual |
| Orientación | Conservadora | Estratégica y competitiva |
| Uso práctico | Concesión de hipoteca | Fijar precio de salida y plan de marketing |
| Ritmo respecto al mercado | Más lenta, va por detrás | Se adapta casi en tiempo real |
Y hay otra diferencia clave:
la tasación bancaria es “fría”, muy técnica; la valoración comercial es “de campo”, hecha oyendo al mercado día a día.
El caso típico en Valencia: “el banco dice una cosa, la agencia otra…” #
Imagina esta situación, muy real en barrios como Ruzafa, Extramurs, Benimaclet o Campanar.
Tienes un piso reformado, bien decorado, con mucha luz, en una calle con demanda.
Una agencia te dice:
“Podemos salir a 250.000 € sin problema; si lo presentamos bien, lo vendemos rápido”.
El banco, cuando tu comprador va a pedir la hipoteca, encarga su tasación… y sale 225.000 €.
Y aquí empieza el lío.
¿Quién está equivocado? #
Puede que ninguno.
Lo que pasa en muchos casos:
- El mercado, con la emoción del barrio, la falta de oferta y los compradores compitiendo, está dispuesto a pagar cerca de 250.000 €.
- Pero el banco, con sus criterios, no quiere asumir ese nivel de riesgo y lo ve más prudente en 225.000 €.
Resultado:
tu comprador necesita más ahorros… o tú necesitas ajustar el precio… o hay que buscar al comprador adecuado, con mayor capacidad de financiación.
En muchas zonas de Valencia donde hay alta demanda y poca oferta, la valoración comercial suele estar por encima de la tasación bancaria.
Por qué esta diferencia puede jugar a tu favor (o en tu contra) #
Todo depende de cómo gestiones esta información.
Si te agarras solo a la tasación bancaria, puedes caer en un error muy típico:
“Si el banco dice que vale 220.000 €, lo pongo en 220.000 € y listo”.
El problema es que quizá el mercado estaba dispuesto a pagarte 240.000 €.
Y esas diferencias duelen.
Por otro lado, si te enamoras de la valoración más alta sin pensar en la parte financiera, puedes fijar un precio de salida tan fuerte que:
- Atrae a compradores… pero luego la hipoteca no llega.
- Las operaciones se caen una y otra vez.
- El piso se quema en portales: la gente lo ve una y otra vez bajando de precio y pierde interés.
La clave está en alinear ambos mundos:
entender hasta dónde llega el banco y hasta dónde puede llegar el comprador… y ajustar tu estrategia de venta.
Cómo se vive esto en distintos barrios de Valencia #
Para verlo más claro, piensa en la realidad actual de algunos barrios:
Zonas muy demandadas y en auge #
Ruzafa, Pla del Remei, Ciudad de las Artes y las Ciencias, ciertos tramos de Cabanyal, Patacona.
En estos barrios:
- Muchos compradores compiten por pocos pisos.
- Los precios de cierre suben rápido.
- La gente paga extras por detalles como una terracita, un buen balcón, techos altos, o estar en una calle “de moda”.
Aquí la valoración comercial suele capturar mejor esa disposición a pagar más.
La tasación bancaria, sin embargo, aún tiene muchas referencias de ventas de hace tiempo o de calles con menos encanto.
Resultado:
es bastante frecuente que la tasación salga por debajo del precio de mercado real.
Barrios más tranquilos o con exceso de oferta #
Alboraya pueblo, Benicalap, Torrefiel, parte de Orriols, algunos puntos de Campanar o Pobles del Nord.
En estas zonas:
- Hay más oferta que demanda en ciertos segmentos.
- Los compradores negocian más, miran muchos pisos, comparan mucho precio/m2.
- La velocidad de venta es menor.
Aquí la tasación bancaria y la valoración comercial tienden a acercarse más.
En ocasiones, la valoración comercial incluso puede recomendar salir algo por debajo si el objetivo es vender rápido.
Cómo debería usar un vendedor estas dos cifras #
Si estás pensando en vender, lo más inteligente no es elegir una de las dos cifras como “la verdad absoluta”, sino saber para qué sirve cada una.
La tasación bancaria: tu suelo de seguridad #
Suele funcionar como una especie de “suelo financiero” para muchos compradores:
- Si vendes por un precio muy por encima de la tasación, necesitarán más ahorros.
- Si el precio de venta y la tasación están muy cerca, la operación será más sencilla para la mayoría.
No tienes por qué vender al precio de tasación, pero conviene saber cuál es, sobre todo si tu inmueble se dirige a un perfil medio de comprador con hipoteca.
La valoración comercial: tu herramienta de estrategia #
Te dice:
- A qué precio de salida es razonable empezar.
- Qué margen de negociación suelen esperar los compradores en tu zona.
- En qué punto un precio deja de ser atractivo y te condena a estar meses anunciado.
Una buena valoración comercial en Valencia no es solo una cifra; incluye:
- Análisis de pisos similares vendidos recientemente
- Competencia actual de tu barrio
- Plazo estimado de venta según rango de precios
- Recomendaciones de mejora para subir percepción de valor
El impacto de fijar mal el precio de salida #
En el mercado de Valencia, lo vemos cada semana:
Si sales demasiado alto #
- Generas visitas de curiosos, pero pocos compradores serios.
- Los compradores que sí pueden pagar ese precio acaban optando por otros pisos mejor posicionados.
- Terminas bajando precio poco a poco, y el anuncio se queda “quemado”.
El comprador habitual piensa:
“Si este piso lleva 5 meses anunciado y ya ha bajado tres veces… algo raro tendrá”.
Y al final, en muchos casos, se acaba vendiendo por debajo de lo que se habría logrado con un precio de salida correcto desde el inicio.
Si sales demasiado bajo #
También pasa:
aceptas la primera valoración que te dan sin contrastar y lanzas al mercado por menos de lo que realmente la gente estaría dispuesta a pagar.
- Vendes muy rápido, sí.
- Pero con la sensación de: “igual podría haber sacado más”.
Y ojo: el mercado de Valencia está muy vivo.
Los inversores, en especial, olfatean rápidamente cuando un piso está por debajo de su valor.
Si recibes muchas llamadas en pocas horas y varias ofertas casi al contado… es una señal muy clara de que quizá has salido demasiado bajo.
Un ejemplo realista de diferencia entre ambas en Valencia #
Pongamos un piso en Benimaclet, reformado, bien distribuido, con balcón y mucha luz, cerca del metro.
- La tasación bancaria, con sus referencias y prudencia, puede situarlo en 190.000 €.
- El análisis de la agencia, viendo lo que se está vendiendo en la zona con características similares y la falta de oferta de pisos reformados, lo sitúa en 210.000 – 220.000 € de salida.
Si se fija un precio de salida de 220.000 €:
- Seguramente llegarán ofertas alrededor de 205.000 – 215.000 €.
- El banco, al tasar en 190.000 €, pondrá un tope a la hipoteca.
- Si el comprador puede asumir la diferencia, la operación se cierra. Si no, habrá que renegociar.
Una estrategia muy usada en estos casos:
- Salir a un precio atractivo pero no desorbitado (por ejemplo 215.000 €).
- Presentar el piso de forma muy cuidada (fotos, home staging, descripción emocional).
- Tener desde el primer momento claro el escenario de tasación para anticipar posibles problemas con la hipoteca.
Cómo sacar partido a esta diferencia si quieres vender en Valencia #
La diferencia entre tasación bancaria y valoración comercial no es un problema en sí.
Se convierte en un problema cuando:
- No sabes por qué existen discrepancias.
- Fijas el precio de forma emocional (“mi piso lo vale porque sí”).
- O te agarras a una sola cifra sin contexto.
Lo ideal es:
- Tener una valoración comercial honesta, basada en datos reales de tu barrio.
- Entender el rango en el que se mueven las tasaciones bancarias en tu zona.
- Definir una estrategia de precio y marketing que tenga en cuenta ambos mundos.
En algunos casos, incluso se puede hablar desde el principio con los interesados sobre:
- Qué pasa si la tasación sale por debajo.
- Qué alternativas tienen (más entrada, otra entidad bancaria, otro tipo de financiación).
- Cómo gestionar plazos y condiciones.
La pregunta clave: ¿con qué cifra me quedo? #
Si esperabas una cifra mágica única, lo siento: en el mundo real de la compraventa en Valencia, no existe.
Pero sí puedes seguir esta lógica:
- La tasación bancaria te marca una referencia del máximo que, con prudencia, un banco está dispuesto a reconocer como valor financiero de tu inmueble.
- La valoración comercial te marca el precio al que puedes jugar la partida del mercado para vender bien.
Entre ambas se abre un espacio de maniobra donde se decide:
- Si vendes rápido o tardas meses.
- Si pierdes dinero sin darte cuenta.
- O si consigues ese equilibrio perfecto entre buen precio y operación fluida.
Conclusión: dominar este tema te ahorra disgustos (y miles de euros) #
Vender un piso en Valencia hoy no es solo colgar un anuncio y esperar.
El mercado se mueve rápido, los bancos van a su ritmo, los compradores miran decenas de pisos, comparan todo y negocian fuerte.
Si entiendes:
- Qué es y qué no es una tasación bancaria.
- Qué busca realmente una valoración comercial.
- Por qué ambas cifras pueden ser diferentes.
Tienes una enorme ventaja.
Podrás:
- Evitar poner un precio erróneo que te haga perder meses.
- Negociar con seguridad cuando aparezcan las primeras ofertas.
- Anticipar problemas con hipotecas y no llevarte sorpresas al final.
- Defender mejor el valor de tu vivienda… con argumentos, no solo con emociones.
Al final, tu piso o tu casa en Valencia es probablemente uno de tus bienes más importantes.
Tomarte el tiempo de entender la diferencia entre lo que dice el banco y lo que dice el mercado no es un tecnicismo: es una forma muy directa de cuidar tu patrimonio y tomar decisiones con calma, con inteligencia y con la tranquilidad de saber dónde estás pisando.