Descubre los costos ocultos al vender tu piso en Valencia y evita sorpresas desagradables

Vender piso en Valencia: lo que de verdad vas a pagar tú como vendedor #

Vender un piso en Valencia ilusiona: cambio de etapa, quizá una casa más grande, quizá liberarte de una hipoteca... pero hay una parte que nadie explica con claridad desde el principio: los gastos reales del vendedor.

Si creías que “el comprador paga todos los gastos”, mejor que sigas leyendo con calma. Como agencia inmobiliaria especializada en Valencia, lo vemos a diario: propietarios que se sorprenden al descubrir que, entre impuestos, notaría, gestiones y pequeñas sorpresas, la cifra final que reciben en el banco no es la que se habían imaginado.

Vamos a desmenuzarlo todo, con números claros y lenguaje sencillo, para que tengas una idea realista de lo que vas a ingresar al vender tu piso en Valencia.

Los tres grandes bloques de gastos del vendedor #

Cuando vendes un piso en Valencia, tus gastos se pueden agrupar en tres grandes bloques:

1. Impuestos que pagas tú como vendedor.
2. Gastos de notaría y registros ligados al vendedor.
3. Otros gastos y costes indirectos que casi nadie cuenta, pero existen.

El comprador se hace cargo de lo suyo (como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y su propia notaría, si se pacta así), pero tú también tienes una parte importante.

Vamos uno por uno.

Impuestos que paga el vendedor en Valencia #

Aquí es donde se va el grueso del dinero. En una venta, el impuesto estrella para el vendedor es la plusvalía municipal y, a nivel estatal, el IRPF por la ganancia patrimonial.

Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) #

Es el famoso impuesto que cobra el Ayuntamiento cuando vendes, donas o heredas un inmueble urbano. En Valencia ciudad, como en otros municipios, la plusvalía grava el supuesto incremento de valor del terreno desde que lo compraste hasta que lo vendes.

Aunque cambien los detalles técnicos, la idea básica es esta:

• No se grava el edificio, sino el terreno donde está construido.
• Se calcula sobre el valor catastral del suelo y el tiempo que has sido propietario.
• Lo recauda el Ayuntamiento de Valencia o el municipio donde esté el inmueble (Patraix, Benimaclet, Ruzafa… sigue siendo Valencia ciudad, pero el ayuntamiento es el mismo).

Hoy en día hay dos formas de calcularla: sistema objetivo y sistema en función de la ganancia real. A nivel práctico, lo habitual es que el ayuntamiento aplique una fórmula estándar con coeficientes según los años de tenencia, pero el contribuyente puede intentar acogerse a la opción que le resulte más favorable, si se dan las condiciones.

Lo importante para ti como vendedor es entender que:

• El impuesto lo pagas tú, salvo que por contrato se pacte algo distinto (lo cual no es habitual).
• Se paga aunque no hayas tenido una ganancia enorme, salvo casos muy concretos.
• Si has vendido con pérdidas acreditadas, es posible que no debas pagarlo o que puedas reclamar, según el caso.

Un esquema simplificado sería:

Un ejemplo práctico:
Imagina que compraste hace 15 años un piso en Campanar y lo vendes ahora. El valor catastral del suelo ha ido aumentando, y el Ayuntamiento entiende que el terreno se ha “revalorizado”. Ahí es donde entra la plusvalía.
La cifra exacta hay que calcularla con datos concretos (valor catastral, años, coeficientes). Nuestra recomendación siempre es pedir una simulación antes de poner el piso a la venta, para no llevarte sustos.

IRPF por la ganancia patrimonial #

Aquí nos vamos a Hacienda (la Agencia Tributaria estatal).
Cuando vendes una vivienda, si el precio de venta (menos ciertos gastos) es superior al precio de compra (más ciertos gastos), se genera una ganancia patrimonial. Esa ganancia se declara en tu IRPF.

En cristiano:
Si compraste tu piso en Valencia por 150.000 € y lo vendes por 220.000 €, la diferencia no es simplemente “beneficio limpio”. Hacienda mira esa diferencia y te hace pagar un porcentaje, con unos tipos progresivos sobre la ganancia.

Conceptos que puedes sumar al precio de compra (para reducir la ganancia):

• Gastos de notaría y registro de cuando lo compraste.
• Impuestos que pagaste en la compra (como el ITP si compraste de segunda mano, o IVA y AJD si compraste obra nueva).
• Inversiones y reformas importantes justificados con factura (cambios de ventanas, reformas integrales, etc.).

Conceptos que puedes restar al precio de venta (también reducen la ganancia):

• Gastos de notaría de la venta que por contrato te corresponda pagar.
• Comisión de la agencia inmobiliaria.
• Certificado de eficiencia energética.
• Gastos de cancelación de hipoteca (notaría, gestoría, registro, comisión de cancelación).

La ventaja es que una buena planificación puede reducir bastante la base imponible.

Pero, y esto es clave, no todas las personas pagan IRPF por la ganancia al vender su vivienda. Hay exenciones importantes.

Exención por reinversión en vivienda habitual #

Si lo que vendes es tu vivienda habitual y vas a reinvertir lo obtenido en otra vivienda habitual (comprando o reformando otra), puedes quedar exento del pago de IRPF por la ganancia, siempre que:

• Reinviertas el dinero obtenido en un plazo determinado (normalmente dos años antes o dos años después).
• Lo hagas en otra vivienda habitual (no un apartamento de vacaciones ni una plaza de garaje suelta).
• Lo declares adecuadamente en la renta, marcando la opción de reinversión.

Si no reinviertes todo, solo quedará exenta la parte proporcional.
Por ejemplo, si ganas 80.000 € de beneficio y reinviertes 40.000 €, solo la mitad de la ganancia quedaría exenta.

Exención para mayores de 65 años #

Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, la ganancia patrimonial queda exenta de IRPF, aunque no reinviertas el dinero. Es decir, puedes vender el piso, irte a alquiler o a vivir con familiares y no pagar IRPF por esa ganancia.

Además, hay una exención específica si vendes cualquier inmueble (no solo vivienda habitual) y destinas lo obtenido a una renta vitalicia, siempre que cumplas ciertas condiciones.

Este punto es importantísimo si estás en esa franja de edad y te estás planteando vender tu piso en Valencia para ganar liquidez. Se pueden ahorrar cantidades muy importantes.

Notaría: qué paga el vendedor y qué paga el comprador #

En Valencia, como en toda España, los aranceles notariales están regulados. El coste de la escritura de compraventa depende del precio del inmueble y de algunas variables, pero hay usos y costumbres sobre quién paga qué.

La práctica más frecuente es:

• El comprador paga la mayor parte de los gastos de notaría de la compraventa.
• El vendedor asume los gastos notariales de cancelación de hipoteca, si aún existe.

Ahora bien, esto puede pactarse en el contrato privado o en la propia escritura. Lo que se firma, va a misa. Hay veces que, por negociación, el vendedor asume una parte mayor para cerrar la operación, o porque se acuerda así.

Escritura de compraventa #

Lo habitual:

• Quien elige notaría suele ser el comprador, porque es quien está obligado a inscribir su derecho.
• Se entiende que el comprador asume la matriz (escritura principal), pero hay variantes.

En la práctica en Valencia, el vendedor suele tener unos gastos mínimos salvo que se pacte otra cosa. El foco principal para el vendedor está en otra escritura: la cancelación de hipoteca.

Escritura de cancelación de hipoteca #

Si tu piso tiene una hipoteca pendiente o simplemente la amortizaste pero no está cancelada registralmente, para venderlo en condiciones normales el banco acudirá a notaría para hacer la escritura de cancelación.

Esta escritura genera gastos:

• Honorarios de notaría.
• Gastos de registro de la propiedad.
• Posibles gastos de gestoría (si se utiliza).
• Y, en su caso, la comisión de cancelación anticipada que pueda tener tu hipoteca.

Aquí, la costumbre en Valencia (y prácticamente en toda España) es clara: lo paga el vendedor, porque es su hipoteca.

Por eso, si sabes que vas a vender tu piso, es muy útil:

• Consultar con el banco qué capital pendiente queda por pagar.
• Preguntar si existe comisión por cancelación.
• Pedir una estimación de los gastos de cancelación y registro.

Registro de la Propiedad: gastos ligados a la cancelación #

El Registro de la Propiedad es donde se inscriben las escrituras para que todo el mundo sepa, de forma oficial, quién es el dueño y qué cargas tiene el piso.

En una venta, el principal gasto registral para el vendedor es:

• La inscripción de la cancelación de la hipoteca.

Como esa cancelación está vinculada a un préstamo tuyo, lo normal es que sea también a tu cargo. El coste no es desorbitado comparado con otros gastos, pero suma.

Por el lado del comprador, será él quien inscriba la nueva propiedad y, si se hipoteca, su hipoteca. Esos gastos no los asumes tú, salvo pacto rarísimo.

Otros gastos que el vendedor suele pagar (y casi nadie menciona) #

Además de impuestos y notaría, hay una serie de gastos más pequeños pero inevitables si quieres vender sin problemas y sacando un buen precio. Muchos propietarios no los tienen en cuenta y luego sienten que “se les escapa dinero por todas partes”.

Certificado de eficiencia energética #

Es obligatorio para vender una vivienda. Sin este certificado, no se puede publicitar legalmente la venta. Lo emite un técnico competente (arquitecto, aparejador, ingeniero…).

Lo paga el vendedor, y su coste varía según:

• Tamaño de la vivienda.
• Ubicación.
• Profesional que lo emita.

En Valencia es bastante habitual encontrar precios muy razonables, pero conviene pedirlo con tiempo.

Cédula de habitabilidad (si aplica) #

En la Comunidad Valenciana ya no se exige la cédula de habitabilidad clásica para la compraventa en la mayoría de los casos, pero sí puede ser necesaria para algunos trámites o para viviendas muy antiguas o con situaciones especiales.

En caso de ser necesaria, también se encarga y la paga el vendedor, porque forma parte de la documentación mínima para acreditar que la vivienda es habitable.

Deudas con la comunidad, IBI y suministros #

Al firmar la venta, el comprador quiere recibir la vivienda libre de deudas. Eso significa que el vendedor suele tener que ponerse al día en:

• Recibos de comunidad.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) del año en curso.
• Tasasa de basura u otras tasas municipales, si las hay.
• Consumos pendientes de agua, luz, gas.

En Valencia, es común que el IBI del año se reparta entre comprador y vendedor a prorrata en función de la fecha de la venta, pero lo importante es:

• Llevar a notaría un certificado de estar al corriente de pago de la comunidad.
• Tener claro cómo se va a repartir el IBI y dejarlo reflejado, si se negocia.

Aunque esto no se percibe como un “gasto extra”, en la práctica puede suponer una cantidad relevante si arrastras derramas o comunidades elevadas.

Agencia inmobiliaria #

Si has decidido vender tu piso con una agencia inmobiliaria en Valencia, tendrás que contar con la comisión pactada. Normalmente, la agencia cobra un porcentaje del precio de venta o un importe fijo.

La buena noticia es que, a efectos de IRPF, esta comisión es un gasto deducible que puedes descontar del precio de venta a la hora de calcular la ganancia patrimonial. Es decir, te ayuda a pagar menos impuestos sobre la ganancia.

Muchos propietarios se plantean vender “por su cuenta” para ahorrarse la comisión, pero acaban:

• Vendiendo más barato por falta de estrategia o negociación.
• Cometiendo errores en contrato y documentación.
• O tardando mucho más en vender.

Cuando la agencia trabaja bien, suele compensar con creces su coste: mejor precio de venta, más seguridad jurídica, y menos dolores de cabeza.

Resumen práctico: qué partidas debe tener en mente el vendedor #

Para que tengas una visión rápida, piensa que como vendedor de un piso en Valencia te vas a enfrentar, en general, a estos gastos:

Cada caso es un mundo, pero casi siempre pasan por aquí.

Cómo calcular lo que realmente vas a recibir al vender tu piso #

La clave para no decepcionarte es hacer números antes de poner el piso a la venta. En la agencia lo hacemos siempre con el propietario, y la diferencia entre “lo que se cree que se va a ganar” y “lo que realmente entrará en el banco” puede ser considerable.

La idea es muy sencilla:

Obtienes el precio de venta, restas:

• Capital pendiente de hipoteca.
• Gastos de cancelación (notaría, registro, comisión).
• Coste del certificado energético.
• Comisión de la agencia, si la hay.
• Plusvalía municipal estimada.
• Y, si no estás exento, una previsión de IRPF por la ganancia patrimonial.

El resultado aproximado será tu neto real.

No pasa nada si luego los números se mueven un poco arriba o abajo, pero tener una estimación buena desde el principio te permite:

• Fijar mejor el precio mínimo que estás dispuesto a aceptar.
• Saber si te compensa vender ahora o esperar.
• Planificar tu siguiente compra o tu nuevo proyecto de vida con tranquilidad.

Errores típicos del vendedor en Valencia (que salen caros) #

Hemos visto muchos casos, pero algunos errores se repiten una y otra vez:

No mirar la hipoteca con tiempo
Te enteras en el último momento de que tienes una comisión de cancelación importante o una cantidad pendiente mayor de la que pensabas. Siempre, siempre, habla con tu banco antes de anunciar el piso.

No tener en cuenta la plusvalía municipal
Hay propietarios que se llevan un susto cuando el Ayuntamiento les reclama una cifra mucho mayor de lo esperado. Es vital pedir una estimación con antelación.

Olvidar el impacto en el IRPF
Vendes, cobras, te lo gastas, y al año siguiente, en la declaración de la renta, llega el golpe: Hacienda te reclama por la ganancia patrimonial. Más de uno se ha tenido que apretar el cinturón por no haberlo previsto.

No aprovechar exenciones
Especialmente en casos de vivienda habitual, reinversión o propietarios mayores de 65 años. Muchas personas pagan de más por no estar bien asesoradas.

Cómo reducir legalmente la factura del vendedor #

No se trata de “esquivar” impuestos, sino de usar las reglas a tu favor.

Algunas ideas:

Aprovechar la exención por reinversión
Si vas a comprar otra vivienda habitual, organiza los tiempos y cantidades para que la reinversión sea clara y total o parcial, pero siempre bien documentada.

Recopilar todas las facturas de reformas
Ventanas nuevas, cocina reformada, instalación de aire acondicionado, mejoras importantes… todo eso suma al “coste de adquisición” y reduce la ganancia.

Incluir todos los gastos ligados a la venta
Comisión de la agencia, certificado energético, gastos de cancelación hipotecaria… no los dejes fuera cuando calcules la ganancia patrimonial.

Asesorarte antes de firmar nada
Un buen agente inmobiliario en Valencia, junto con un asesor fiscal cuando la operación es compleja, puede ahorrarte muchos disgustos.

Vender tu piso en Valencia con tranquilidad #

Vender un piso no es solo colgar un anuncio, enseñar la vivienda y firmar en notaría. Es una operación económica importante, y es normal sentir un poco de vértigo cuando empiezas a oír palabras como plusvalía, IRPF, cancelación de hipoteca, registro...

Lo bueno es que, una vez entiendes bien qué gastos son tuyos y cómo afectan a tu bolsillo, todo se vuelve más sencillo. Puedes decidir mejor:

• A qué precio poner el piso.
• Qué ofertas te convienen y cuáles no.
• Cuándo es el mejor momento para vender.
• Cómo organizar tu siguiente paso, ya sea comprar otra vivienda, irte de alquiler o simplemente disponer de ese dinero.

Nuestro consejo como agencia es clarísimo: antes incluso de hacer las fotos del piso, siéntate a poner números realistas sobre la mesa. Con eso, ganarás seguridad, evitarás sorpresas y podrás vivir el proceso de venta con mucha más calma.

Si lo haces bien, la venta de tu piso en Valencia puede ser esa oportunidad de cambio que estabas buscando, sin sobresaltos ni sustos de última hora en la notaría o en la declaración de la renta.

Y, sobre todo, con la sensación de que has tomado la decisión bien informado y con todo bajo control.