Descubre los secretos de comprar viviendas con contrato rent to rent que nadie te revela

Comprar una vivienda con contrato “rent to rent” en vigor: lo que nadie te cuenta (pero deberías saber) #

Comprar una vivienda en España ya tiene sus complicaciones normales: hipoteca, impuestos, notaría, reformas… Pero cuando esa vivienda ya está alquilada a un intermediario que a su vez la subarrienda (el famoso modelo de “rent to rent”), la película cambia por completo.

En Valencia lo vemos cada vez más: propietarios que firmaron hace años contratos con empresas o autónomos que garantizaban una renta fija a cambio de poder subarrendar la vivienda y sacar un margen. Y ahora, cuando quieren vender el piso, se encuentran con un escenario lleno de dudas:

¿Puedo echar al intermediario?
¿Estoy obligado a respetar el contrato?
¿Y los inquilinos finales, qué pasa con ellos?
¿Puedo vivir yo en la vivienda si la compro?

Vamos a contártelo todo en lenguaje claro, sin tecnicismos innecesarios, y desde la experiencia del día a día en el mercado inmobiliario de Valencia. Queremos que, si estás pensando en comprar una vivienda con un “rent to rent” en vigor, sepas exactamente dónde te metes… y cómo sacarle partido sin dolores de cabeza.

Qué es exactamente un contrato “rent to rent” en España #

En España, el “rent to rent” no es un tipo de contrato regulado con ese nombre en la ley. Lo que suele haber en la práctica es:

Un contrato de arrendamiento principal entre el propietario y un intermediario (empresa o profesional), que se compromete a pagar una renta fija y asume el uso del inmueble.

Un subarriendo: el intermediario alquila a su vez la vivienda (total o parcialmente) a inquilinos finales, normalmente con una renta superior para generar beneficio.

El problema aparece cuando llega el momento de vender la vivienda. Porque ya no solo hay un propietario y un inquilino. Ahora hay:

Propietario (actual o futuro comprador).
Intermediario (arrendatario principal).
Subinquilinos o inquilinos finales (los que realmente viven allí).

Cada uno tiene sus derechos y sus plazos. Y entenderlos es básico antes de firmar ninguna compraventa.

Quién es quién: propietario, intermediario y subinquilino #

Para que se entienda bien, imaginemos un piso en Ruzafa, Valencia:

El dueño del piso firma un contrato con una empresa de gestión de alquileres.
Esa empresa paga, por ejemplo, 800 € al mes.
Después, alquila 3 habitaciones por separado y cobra en total 1.300 €.

En este escenario hay tres niveles:

Propietario #

Es el titular registral del inmueble. Es quien vende la vivienda y quien, en principio, quiere tener el máximo control. Pero si ya hay un contrato firmado con un intermediario:

Tiene un contrato de arrendamiento en vigor que, salvo error grave o incumplimiento, no desaparece porque se venda la vivienda.
Quien compre la vivienda se subroga en la posición del arrendador: hereda derechos y obligaciones del contrato con el intermediario.

Intermediario (arrendatario principal) #

Es quien tiene contrato directo con el propietario. Suele ser:

Una empresa de gestión de alquileres.
Un profesional que explota el inmueble en alquileres por habitaciones.
Una empresa que lo utiliza como vivienda para empleados, estudiantes, etc.

Este intermediario:

Tiene derecho a mantener el contrato hasta su vencimiento, si está bien hecho y se ajusta a la ley.
Puede subarrendar si el contrato lo permite de forma expresa.
Responde frente al propietario del pago de la renta y del cuidado del inmueble.

Subinquilino o inquilino final #

Es quien realmente vive en la vivienda o en una habitación. Aquí suele haber contratos de:

Habitaciones.
Temporada (estudiantes, desplazados por trabajo, etc.).
Vivienda, aunque menos frecuente si hay intermediario explotando.

Este subinquilino tiene derechos como arrendatario, pero su posición es más frágil, porque:

Su contrato depende del contrato principal.
Si el contrato entre propietario e intermediario termina, el subarriendo normalmente también se ve afectado.

Qué pasa con el contrato “rent to rent” si compras la vivienda #

Esta es la parte clave: si compras una vivienda con un contrato “rent to rent” en vigor, no partes de cero. No estás comprando una vivienda vacía, sino una vivienda con una realidad jurídica ya montada.

Te subrogas en la posición del arrendador #

En la práctica, al comprar te conviertes en:

Nuevo arrendador del intermediario.
Nuevo propietario frente a registros y administración.

Eso significa:

Tienes que respetar el contrato firmado por el antiguo dueño, salvo que sea claramente nulo o ilegal.
No puedes “echar” al intermediario de un día para otro solo porque ahora eres tú el dueño.
Cualquier derecho que tuviera el antiguo propietario (subidas de renta, actualizaciones, garantías) ahora te pertenece a ti.

Cuidado con el tipo de contrato: vivienda o uso distinto #

Aquí está una de las grandes claves. En la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), no es lo mismo:

Contrato de vivienda habitual (para vivir de forma permanente).
Contrato de uso distinto de vivienda (por ejemplo, para explotación por empresa, alquiler turístico, oficinas, etc.).

En un “rent to rent”, lo más lógico y prudente es que el contrato entre el propietario y el intermediario sea de uso distinto de vivienda, porque el intermediario no vive allí, sino que explota la propiedad.

¿Por qué importa?

Los plazos mínimos y la protección del inquilino son distintos.
En uso distinto de vivienda hay mucha más libertad pactada entre las partes.
Es más fácil negociar salidas anticipadas y condiciones especiales.

Si el contrato se ha firmado como vivienda cuando en realidad es una explotación económica, puede haber problemas y conflictos de interpretación. Como comprador, te interesa revisarlo con lupa.

Derechos del propietario (y del futuro comprador) en un “rent to rent” #

Si estás pensando en comprar una vivienda en Valencia con este tipo de contrato, estos son los derechos clave que deberías tener en el radar.

Derecho a recibir la renta pactada #

Como nuevo propietario, tienes derecho a:

Cobrar la renta mensual que el intermediario estaba pagando al antiguo propietario.
Exigir el cumplimiento de las garantías: avales, fianzas, depósitos, seguros, etc.

Te interesa revisar en la compraventa cómo se traspasa:

Elemento Quién lo tenía antes Qué debe pasar al comprar
Fianza LAU Antiguo propietario Te la deben transferir
Depósito adicional Antiguo propietario Te lo deben transferir
Aval bancario A favor antiguo propietario Modificar beneficiario o renovar
Seguro de impago Contratado por quién Revisar beneficiario y vigencia

Derecho a exigir el cuidado del inmueble #

El intermediario:

Debe mantener la vivienda en buen estado de uso, salvo desgaste normal.
Suele asumir pequeñas reparaciones y, según contrato, incluso algunas mayores.

Si compras una vivienda en este esquema, conviene:

Visitarla con calma.
Pedir fotos o inventario al inicio del contrato original.
Revisar si hay cláusulas de penalización por daños o por superar aforo, subarrendar sin permiso, etc.

Derecho a no renovar el contrato al vencimiento #

En los contratos de uso distinto de vivienda, generalmente:

Se pacta una duración concreta.
Se suele prever si hay prórrogas automáticas o no.

Como nuevo propietario, puedes:

Permitir que el contrato siga hasta el final.
Negociar una salida anticipada con compensación.
No renovar cuando llegue su vencimiento, respetando los plazos de preaviso.

Derechos del intermediario: por qué no es tan fácil “echarlo” #

Muchas veces, el comprador cree que por ser propietario puede recuperar el piso para vivir él o ponerlo a su gusto. Con un “rent to rent” en vigor, la cosa no es tan sencilla.

Derecho a permanecer hasta el final del contrato #

Si el contrato del intermediario:

Está bien firmado.
Es claro en su objeto.
No ha sido incumplido de forma grave.

Entonces, el intermediario tiene derecho a:

Mantener el uso del inmueble hasta el plazo pactado.
Subarrendar en las condiciones firmadas (si tiene permiso expreso).
Exigir que el nuevo propietario respete el contrato.

Esto significa que, si el contrato termina dentro de 3 años y todo va bien, como comprador debes:

Aceptar que no podrás entrar a vivir.
Aceptar que no podrás alquilar directamente a otros inquilinos hasta que acabe.

Derecho a explotar el inmueble según lo pactado #

El intermediario se ha quedado el piso para:

Subarrendarlo.
Explotarlo con cierto modelo (habitaciones, temporada, etc.).

Si el contrato lo permite, el propietario:

No puede cambiar unilateralmente el uso.
No puede prohibir de repente el subarriendo.

Sólo en casos de:

Incumplimientos graves.
Usos ilegales o no autorizados por ley o por comunidad.

Podría iniciarse un procedimiento de resolución de contrato, con abogados, tiempo y, muchas veces, juicio.

Y el inquilino final, ¿qué pinta en todo esto? #

El subinquilino, aunque a menudo es el “gran olvidado”, vive allí. Es quien sufre los cambios de propietario y las tensiones entre propietario e intermediario.

Sus derechos como arrendatario #

Si tiene un contrato válido con el intermediario:

Tiene derecho a permanecer en la vivienda o habitación según lo pactado.
Debe ser respetado por el intermediario y, en muchas ocasiones, también por el propietario.

Ahora bien:

Su relación directa es con el intermediario, no con el propietario.
Si el contrato principal entre intermediario y propietario termina, su posición puede complicarse.

Lo que debe quedar muy claro #

En un “rent to rent” serio, en Valencia acostumbra a especificarse:

Que el inquilino final sabe que está en un subarriendo.
La duración máxima de su contrato.
Qué pasa si el contrato principal termina antes de tiempo.

Como comprador, es importante conocer:

Cuántos inquilinos finales hay.
Qué tipo de contratos tienen (vivienda, temporada, habitaciones).
Qué ingresos está generando realmente la explotación.

Plazos: el corazón del problema en la compra #

Cuando compras un piso con un “rent to rent” en vigor, lo que más te interesa no es solo “cuánto cobra el intermediario”, sino cuánto dura el contrato que vas a heredar.

Duración del contrato principal #

En uso distinto de vivienda, la duración es la que se pacte. Puedes encontrar:

Contratos de 1 año renovables.
Contratos de 5, 7, 10 años o más.
Prórrogas automáticas salvo denuncia.

Lo importante es revisar:

Fecha de inicio.
Duración inicial.
Prórrogas.
Plazo mínimo de obligado cumplimiento para cada parte.

Plazos de preaviso #

Suele existir una cláusula que dice que, si no se quiere renovar:

Debe avisarse con X meses de antelación antes del vencimiento.

Si compras la vivienda y ese plazo está cerca, tienes:

Oportunidad de no renovar y recuperar la vivienda.
Oportunidad de renegociar con el intermediario antes de que venza.

Si el vencimiento está lejos, quizá te interese:

Negociar una compensación para terminar antes.
Aprovechar la situación actual para invertir y obtener rentabilidad mientras tanto.

Plazos de subarriendo #

Los contratos con los inquilinos finales pueden tener sus propias fechas. Es importante entender si:

Están coordinadas con el contrato principal.
Son de corta duración (temporada, estudiantes) o larga (vivienda).

Cuanto más coordinado esté todo, menos riesgo para ti como comprador.

Riesgos habituales al comprar una vivienda con “rent to rent” #

En Valencia hemos visto de todo. Antes de ilusionarte con la idea de “comprar un piso ya rentabilizado”, conviene que seas consciente de los riesgos reales.

Contrato mal redactado o ambiguo #

Uno de los grandes problemas:

Contratos de vivienda firmados con empresas que no viven allí.
Falta de autorización expresa para subarrendar.
Cláusulas confusas sobre duración y prórrogas.

¿Qué genera eso?

Inseguridad jurídica.
Riesgo de conflictos futuros.
Dificultad para echar al intermediario o para mantener la rentabilidad.

Explotación irregular o no permitida #

Algunos intermediarios:

Utilizan la vivienda como alquiler turístico sin licencia.
Subarriendan por habitaciones en comunidades que lo prohíben.
Superan aforos razonables, provocando problemas con la comunidad de vecinos.

Como comprador, podrías heredar:

Conflictos vecinales.
Posibles sanciones administrativas si se detectan usos prohibidos.
Una mala reputación del inmueble en el entorno.

Falta de control sobre quién vive realmente en la vivienda #

Cuando hay varios niveles de contrato:

El propietario no siempre sabe quién está dentro.
La rotación puede ser muy alta.

Eso, si compras para invertir, puede ser aceptable si se gestiona bien.
Pero si compras para vivir tú en el futuro, es clave saber cuándo podrás entrar realmente.

Cómo protegerte si quieres comprar un piso con “rent to rent” en marcha #

No todo son problemas. Bien gestionado, un piso con contrato “rent to rent” en vigor puede ser una fuente de ingresos estable mientras esperas el momento ideal para recuperar la vivienda o venderla con buena rentabilidad.

La clave es entrar bien informado y bien protegido.

Revisar toda la documentación, en serio #

No basta con que te digan “hay un contrato con una empresa que te paga cada mes, va perfecto”. Necesitas:

Copia íntegra del contrato entre propietario e intermediario.
Anexos, renovaciones y modificaciones.
Relación de fianzas, avales y garantías.
Listado de contratos de subarriendo en vigor (si es posible).

Con eso sobre la mesa, puedes:

Analizar plazos, riesgos y rentabilidad real.
Decidir si te compensa el escenario actual.

Negociar condiciones en la compraventa #

Muchas veces, el punto clave está en la negociación:

Rebajar el precio de compra si el contrato “rent to rent” te limita durante muchos años.
Pactar que el vendedor solucione ciertos problemas antes de la venta.
Asegurar en contrato que se te entregan todas las garantías asociadas al principal arrendamiento.

Incluso puedes plantear:

Firmar un acuerdo tripartito: vendedor, comprador e intermediario, para aclarar desde ya la situación y el futuro del contrato.

Estrategias según tu perfil de comprador #

Cada comprador tiene un objetivo. Y el “rent to rent” puede jugar en tu contra o convertirse en tu gran aliado, según lo que busques.

Si compras para vivir tú #

Tu prioridad es clara: entrar a vivir en la vivienda.

En este caso, te interesa:

Saber cuándo termina el contrato con el intermediario.
Ver si hay alguna cláusula que permita resolver antes por causas objetivas.
Negociar con el intermediario una salida anticipada, quizá con compensación económica.

Si el plazo que queda es corto y el precio de compra acompaña, puede tener sentido esperar.
Si el plazo que queda es muy largo, plantéate si este inmueble es el adecuado para tu proyecto personal.

Si compras como inversión a largo plazo #

Aquí puedes ver el “rent to rent” como algo positivo:

Tienes un inquilino profesional que gestiona todo y te paga una renta fija.
Te olvidas de lidiar con inquilinos finales, cobros mensuales, rotación, etc.

En ese caso, te interesa:

Que la renta que paga el intermediario tenga sentido para el mercado de la zona.
Que el contrato esté bien hecho y sea sólido.
Que haya garantías de pago (aval, seguro, etc.).

Si la explotación está funcionando bien y el intermediario es serio, podrías incluso renovar el contrato en el futuro con mejores condiciones.

Una tabla rápida para orientarte #

Para ayudarte a visualizarlo, aquí tienes una comparación muy simple:

Perfil comprador Ventaja principal Inconveniente principal
Quieres vivir tú Puedes negociar precio a la baja Puede que no entres a vivir en años
Inversor conservador Ingreso fijo y estable Dependencia de un solo intermediario
Inversor dinámico Posible renegociación rentable Requiere análisis jurídico y de negocio
Comprador “emocional” Precio quizá atractivo Frustración si no entiendes bien los plazos

En resumen: ¿merece la pena comprar con “rent to rent” en vigor? #

Depende de ti, de tu objetivo y de cómo esté montado el contrato.
Lo que está claro es que:

Un “rent to rent” no es un problema por definición, pero sí un escenario que exige más análisis.
No puedes actuar como si el piso estuviera vacío cuando no lo está, ni física ni jurídicamente.
Si conoces bien derechos y plazos de cada parte, puedes transformar lo que parece un lío en una oportunidad muy interesante.

En Valencia, donde el alquiler por habitaciones, los estudiantes y los desplazados por trabajo tienen mucho peso, no es raro encontrarse con viviendas en este modelo. Por eso es tan importante:

Mirar más allá de la fachada.
No quedarse solo con “paga X al mes, todo perfecto”.
Entender qué contrato vas a heredar y durante cuánto tiempo.

Si te tomas el tiempo de revisar bien el contrato “rent to rent”, valorar los plazos y hablar claro con intermediario y vendedor, puedes tomar una decisión tranquila, consciente y alineada con tus planes de vida o inversión.

Y ahí es cuando comprar una vivienda con un “rent to rent” en vigor deja de dar miedo… y empieza a tener mucho sentido.