Comprar un terreno con proyecto básico aprobado: la cara B que nadie te cuenta #
Imagina esto: has encontrado un terreno perfecto, el precio es razonable, la ubicación te encanta y, además, ya tiene un proyecto básico aprobado. Te dicen que “solo falta la licencia de obra” y que eso es un simple trámite. Suena bien, ¿no?
Aquí es donde, desde la experiencia en el mercado inmobiliario de Valencia y alrededores, conviene bajar a tierra: comprar un terreno con proyecto básico, pero sin la licencia de obra todavía concedida, puede ser una gran oportunidad… o una fuente de dolores de cabeza si no se hace con cabeza.
Vamos a ver, sin tecnicismos innecesarios pero con mucha claridad, qué plazos son realistas y qué riesgos de cambio normativo hay de verdad. Porque aquí sí que importa lo que no se ve a primera vista.
Qué es realmente un proyecto básico aprobado (y qué no es) #
Cuando un vendedor o una promotora te dice que el terreno “ya tiene proyecto básico aprobado”, normalmente quiere tranquilizarte: da la sensación de que el proyecto está muy avanzado. Pero hay que entender bien de qué estamos hablando:
El proyecto básico es, simplificando, el diseño general del edificio: cómo será, qué superficie tendrá, cómo se distribuye, qué altura, qué cumple respecto a la normativa urbanística vigente, etc.
Que esté aprobado significa que el Ayuntamiento ha revisado ese proyecto y ha dicho: “En principio, cumple las normas urbanísticas y podemos seguir con el trámite”. Suena bien, pero hay algo clave:
No es lo mismo proyecto básico aprobado que licencia de obra concedida.
Hasta que no haya licencia de obra, no puedes empezar a construir legalmente. Y ahí es donde se juega el verdadero partido, sobre todo si pasa el tiempo y cambian las normas urbanísticas o la interpretación del Ayuntamiento.
Proyecto básico vs licencia de obra: por qué esta diferencia lo cambia todo #
Para entender si te compensa arriesgarte a comprar ese terreno, necesitas tener muy clara esta diferencia. Veamos de forma sencilla qué implica cada cosa:
| Concepto | ¿Qué es? | ¿Qué te permite? |
|---|---|---|
| Proyecto básico | Diseño general revisado por el Ayuntamiento | Presentar solicitud de licencia de obra |
| Licencia de obra | Autorización administrativa definitiva para construir | Empezar legalmente la construcción |
Mientras solo haya proyecto básico aprobado, estás en una fase “prometedora”, pero todavía reversible. Si algo cambia en la normativa antes de que se conceda la licencia, el Ayuntamiento puede exigir adaptaciones, cambios de proyecto, e incluso puede llegar el caso en que lo que se quería construir ya no sea viable tal cual.
En cambio, con la licencia de obra concedida, la situación cambia radicalmente. Ahí ya se reconoce un derecho a construir conforme a ese proyecto, siempre dentro de los plazos que marque la licencia.
Los plazos reales: lo que suele pasar de verdad (no lo que te prometen) #
Uno de los errores más frecuentes que vemos en Valencia y su área metropolitana es que el comprador acepta plazos excesivamente optimistas. Frases típicas:
“En tres meses tienes la licencia seguro”. “Eso está al caer, solo falta la firma”. “El técnico nos ha dicho que está todo bien, es cuestión de días”.
La realidad: los plazos de tramitación de licencias de obra pueden ser muy variables, y los retrasos son más habituales de lo que la gente cree.
Factores que alargan los plazos #
Hay varios motivos por los que una licencia puede tardar:
El Ayuntamiento tiene acumulación de expedientes.
Piden documentación adicional al arquitecto.
Cambian criterios internos de los técnicos municipales.
Surgen informes sectoriales (carreteras, costas, patrimonio, confederación hidrográfica, etc.).
Faltan pequeñas cosas “sin importancia” que, en la práctica, paralizan el expediente.
En municipios de la provincia de Valencia (y en muchas otras zonas), hemos visto desde licencias que salen en 4–6 meses, hasta casos que han tardado más de 18 meses. Y eso, sin que haya una gran controversia técnica.
La clave no es solo cuánto dicen que va a tardar, sino en qué punto real está el expediente.
Qué es un plazo “realista” cuando compras un terreno en esta situación #
No se puede generalizar al milímetro porque depende del municipio y del tipo de obra, pero, de manera muy orientativa, cuando compras un terreno con proyecto básico aprobado pero sin licencia, estas horquillas suelen ser más realistas que lo que se suele prometer:
Entre proyecto básico aprobado y presentación definitiva de proyecto de ejecución: entre 1 y 3 meses (si el arquitecto va ágil y no hay cambios fuertes).
Tramitación de licencia de obra a partir del proyecto de ejecución: entre 6 y 12 meses es totalmente normal; menos de 6 meses es rápido; más de 12 meses empieza a ser preocupante, pero pasa.
Conclusión: si compras hoy un terreno sin licencia, mentalmente deberías preparar escenario de empezar obras entre 9 y 18 meses después, salvo que ya haya gestiones muy avanzadas y demostrables.
El gran elefante en la habitación: el riesgo de cambio normativo #
La pregunta clave que hay que hacerse antes de firmar: ¿qué pasa si la normativa urbanística cambia mientras espero la licencia de obra?
Aquí es donde muchas operaciones que parecían chollos, en realidad no lo eran tanto.
Cómo y por qué puede cambiar la normativa #
La normativa urbanística no es algo estático. En una ciudad dinámica como Valencia y otros municipios de la provincia, es relativamente frecuente:
Que se revise el plan general del municipio.
Que se modifique la ordenanza de una zona concreta.
Que se limite la edificabilidad máxima en ciertas áreas.
Que se cambien las condiciones de altura, retranqueos, ocupación, etc.
Puede pasar por motivos de sostenibilidad, presión vecinal, protección del patrimonio, cambios políticos en el Ayuntamiento o reorganización del modelo de ciudad.
Y, aquí viene lo importante: si la normativa cambia antes de que tengas licencia de obra concedida, el Ayuntamiento suele aplicar la norma nueva al resolver tu expediente, salvo ciertas excepciones muy concretas.
Qué derechos tienes sin licencia de obra: la cruda realidad #
Aunque haya proyecto básico aprobado, el derecho realmente sólido se consolida con la licencia de obra. Hasta entonces, estás en terreno inestable.
En la práctica, esto significa que, si:
Ha cambiado el planeamiento urbanístico.
Han modificado la ordenanza que regula tu parcela.
Se ha suspendido la concesión de licencias en tu ámbito.
…el Ayuntamiento muy posiblemente adaptará la resolución de tu licencia a la nueva normativa. ¿Qué puede suponer eso en tu caso?
Que tengas que reducir metros construibles.
Que pierdas una planta entera de altura.
Que te obliguen a cambiar completamente la distribución.
Que el proyecto, tal cual lo compraste “ya adelantado”, deje de ser viable.
¿Duele? Sí. ¿Ocurre? Más de lo que se reconoce públicamente.
Ejemplos típicos de problemas que vemos en Valencia y alrededores #
Sin dar nombres, te resumo situaciones que se repiten con bastante frecuencia:
Terreno donde estaba permitido construir tres alturas, se compra confiando en un proyecto básico con tres plantas, y meses después se aprueba un cambio que reduce a dos alturas. Resultado: hay que modificar el proyecto y se pierden cientos de metros vendibles.
Solar en una zona en transformación donde el Ayuntamiento anuncia revisión de ordenación. El comprador no se asesora bien, compra confiando en el “está todo aprobado”, pero se suspenden licencias durante un tiempo y el proyecto queda bloqueado.
Parcela junto a zona verde o equipamiento público. El planeamiento cambia ligeramente, se reducen alineaciones o se incrementan retranqueos, y el edificio debe “encogerse”.
En todos estos casos, la sensación del comprador es la misma: “Si lo hubiera sabido antes, habría negociado distinto… o no habría comprado”.
El problema casi nunca es que el proyecto básico esté “mal”, sino que la compra se hizo pensando que todo estaba mucho más seguro de lo que realmente estaba.
Cómo minimizar el riesgo: lo que haría un comprador prudente #
La buena noticia es que se puede comprar un terreno con proyecto básico aprobado y dormir razonablemente tranquilo, pero no a ciegas. Hay varias cosas que un comprador inteligente hace siempre, especialmente en una plaza compleja como Valencia:
1. Pedir un informe urbanístico serio antes de firmar #
No basta con que el vendedor te diga que “urbanísticamente está perfecto”. Lo ideal es:
Solicitar un informe urbanístico municipal (si existe esa posibilidad).
Encargar a un arquitecto o urbanista de confianza un informe privado donde analice:
-
Normativa actual de la parcela.
-
Situación del planeamiento: si está en revisión, si hay moratorias, etc.
-
Riesgos de cambio a corto/medio plazo.
Con esto, pasas de “creer” a saber dónde te metes.
2. Revisar muy bien la situación del expediente de licencia #
Hay diferencias gigantes entre:
Proyecto básico aprobado, pero ni siquiera presentado todavía el proyecto de ejecución.
Proyecto de ejecución presentado, pero con múltiples requerimientos pendientes.
Expediente prácticamente acabado, a falta de pequeños detalles.
Lo que te interesa es saber exactamente:
En qué fecha se presentó el proyecto de ejecución.
Qué informes técnicos se han emitido ya.
Si hay informes sectoriales favorables/pendientes.
Si el Ayuntamiento ha formulado reparos importantes.
Cuanto más avanzado esté el expediente y más simple sea la tramitación, menos margen hay para que un cambio normativo te afecte. Si todo está en una fase muy inicial, el riesgo es mayor.
3. Negociar un contrato de compraventa que te proteja de verdad #
Aquí es donde se nota si el comprador se ha asesorado o no. Existen fórmulas muy útiles, por ejemplo:
Condicionar parte del pago a la obtención de la licencia de obra.
Introducir una cláusula resolutoria si no se consigue la licencia en un plazo determinado por causas no imputables al comprador.
Revisar que no haya cláusulas que te obliguen a comprar “pase lo que pase con la licencia” sin ninguna salida.
Hay muchas formas de redactarlo, pero la filosofía es clara: si tú estás asumiendo el riesgo de que la licencia no salga o se vea afectada, eso debe reflejarse en el precio y en las condiciones.
4. Ajustar el precio al riesgo real #
En la práctica, cuando un terreno no tiene licencia de obra todavía, pero se está vendiendo como si ya estuviera “todo hecho”, hay que preguntarse:
¿Estoy pagando un precio de solar con todos los derechos consolidados?
¿O me están haciendo pagar como si el riesgo fuera cero, cuando en realidad lo estoy asumiendo yo?
Lo normal es que el precio de un solar sin licencia definitiva sea más bajo que el de un solar con licencia. Si te quieren cobrar “precio de solar llave en mano”, pero el expediente está verde, conviene levantar la mano.
Plazos administrativos vs plazos económicos: no solo es cuestión de tiempo #
No es solo que la licencia tarde 6 o 12 meses más de lo previsto: es que ese retraso tiene un coste financiero brutal si lo miras bien.
Mientras esperas:
Estás pagando intereses de financiación si tienes hipoteca o préstamo promotor.
Estás pagando IBI, comunidad (si aplica), seguros, gastos fijos.
Estás bloqueando capital que no está rindiendo.
Si encima hay riesgo de que al final tengas que modificar el proyecto por cambio normativo, el coste emocional y económico sube todavía más: se pagan honorarios adicionales a técnicos, se pierde edificabilidad, se retrasan ventas o alquileres previstos.
Comprar un terreno con proyecto básico aprobado puede ser una gran oportunidad, pero solo si los números incluyen un colchón realista de tiempos y posibles imprevistos.
¿Y si ya sé que el planeamiento está en revisión? #
Este escenario es delicado, pero no necesariamente catastrófico. En Valencia y en muchos municipios de alrededor, hay sectores en revisión o con adaptaciones pendientes. Si te estás planteando comprar en una zona así:
Analiza si la revisión va a mejor o a peor para tu proyecto.
Pregunta si existe una suspensión de licencias vigente o previsible en esa zona.
Valora si tu uso (residencial, terciario, dotacional, etc.) encaja con la nueva filosofía de ordenación.
Esto es vital: a veces, aunque el planeamiento cambie, tu proyecto no se ve tan afectado, o incluso sale reforzado. Otras veces, directamente deja de tener sentido.
Lo que no vale es hacer como si no pasara nada y comprar solo con la frase de “si ya está aprobado el básico, esto va para adelante sí o sí”. Porque no es verdad.
La diferencia entre especulación y buena inversión #
Hay compradores que se lanzan a este tipo de operaciones simplemente por la sensación de estar “por delante” del mercado. Compran el terreno antes de que esté todo 100 % atado, esperando ganar más.
Eso puede salir muy bien… o muy mal.
La diferencia es esta:
Especulación es comprar sin entender bien el riesgo, confiando en la suerte.
Inversión inteligente es comprar sabiendo:
Qué riesgos hay.
Qué margen de maniobra tienes si las cosas se tuercen.
Qué cláusulas te protegen en el contrato.
Cuánto estás dispuesto a perder si el escenario no es el ideal.
En Valencia vemos ambos perfiles. Y, sinceramente, los que mejor duermen por las noches son siempre los segundos.
Qué haríamos nosotros antes de recomendarte comprar ese terreno #
Si un cliente entra en nuestra oficina con un terreno bajo el brazo y nos dice: “Tiene proyecto básico aprobado, quiero comprarlo ya”, el proceso que seguimos suele ser algo así:
Revisar toda la documentación urbanística disponible: normativa aplicable, planos de ordenación, fichas urbanísticas.
Pedir al propietario o a su arquitecto el expediente completo: resolución del proyecto básico, informes, planos, memoria.
Hablar con un arquitecto de confianza para que nos dé una opinión técnica independiente sobre el riesgo de cambios y el grado de madurez del expediente de licencia.
Consultar, si es necesario, con el Ayuntamiento el estado del expediente (con autorización, claro).
Analizar el precio de venta comparándolo con otros solares similares que sí tengan licencia.
Solo después de eso recomendamos cerrar la operación… o renegociarla. A veces, la conclusión es: “Compra, pero con estas condiciones”, y otras veces es un claro “mejor espera, o busca otra oportunidad”.
El problema no es el concepto “proyecto básico aprobado”, el problema es comprar a ciegas.
Cuándo sí tiene sentido asumir ese riesgo #
No todo es negativo. Hay situaciones en las que comprar un terreno así puede ser muy interesante:
Cuando el expediente de licencia está muy avanzado y bien documentado.
Cuando el planeamiento está estable y no hay revisiones en marcha ni moratorias anunciadas.
Cuando el precio refleja claramente que todavía no hay licencia y se descuenta ese riesgo.
Cuando tienes flexibilidad en tu proyecto y puedes adaptarte a pequeños cambios normativos sin hundir la rentabilidad.
Cuando estás comprando para autopromoción (tu propia vivienda) y priorizas ubicación y diseño por encima del calendario perfecto.
En estos casos, la operación puede ser muy atractiva. Pero lo sigue siendo porque sabes bien dónde están las grietas, no porque las ignores.
Señales de alarma que deberían hacerte frenar #
Hay ciertas frases o actitudes que, si las escuchas durante la negociación, conviene que activen tu radar:
“Eso de la licencia es un simple trámite, no te preocupes”.
“No hace falta que mires tanto lo urbanístico, está todo miradísimo”.
“El Ayuntamiento no va a cambiar nada, eso seguro”.
“No hace falta meterse en abogados ni técnicos, encarece la operación”.
“Si no lo compras tú ahora, tengo otros compradores interesados”.
Cuando alguien tiene tanta prisa en que firmes sin que preguntes demasiado, algo no encaja. En una compra de este nivel, lo normal, lo sano, es la transparencia.
Cómo aprovechar realmente la ventaja de un proyecto básico aprobado #
Hecha toda esta advertencia, hay que decirlo: tener un proyecto básico aprobado no es poca cosa. Puede ser una ventaja si la utilizas bien:
Te ayuda a ver con claridad qué se pretende construir y si encaja contigo.
Permite que tu arquitecto valore el proyecto y te diga si es sólido o no.
Acelera la tramitación si el proyecto está bien hecho y el arquitecto es ágil con el de ejecución.
Te da una base real para negociar el precio, porque ya sabes qué volumen y qué uso se ha planteado.
La clave es no idealizarlo. No es una garantía absoluta, pero sí una pista muy valiosa.
Conclusión: comprar con ojos abiertos, no con prisas #
Comprar un terreno en España, y especialmente en zonas muy vivas como Valencia y su área metropolitana, con un proyecto básico aprobado pero sin licencia de obra, puede ser tanto una oportunidad magnífica como un potencial quebradero de cabeza.
Todo depende de:
Si entiendes bien los plazos reales: asume de entrada que la licencia puede irse perfectamente a 9–18 meses.
Si mides de verdad el riesgo de cambio normativo y no te quedas solo con lo que te diga el vendedor.
Si te rodeas de buenos profesionales: arquitecto, técnico urbanista, agente inmobiliario especializado, abogado si hace falta.
Si negocias un precio y un contrato coherentes con el nivel de riesgo que asumes.
Y, sobre todo, si compras con la mentalidad adecuada: esta no es una operación para dejarse llevar por la emoción del “me lo quitan de las manos”, sino para pensar con calma, juntando corazón y cabeza.
Si estás valorando una parcela de este tipo en Valencia o alrededores y quieres una opinión clara, sin humo, lo más inteligente que puedes hacer es poner toda la información sobre la mesa antes de dar el paso. Las licencias, los plazos y las normas no son un detalle técnico: son el verdadero esqueleto de tu inversión. Y cuando ese esqueleto está sano, todo lo demás fluye mucho mejor.