Antes de enamorarte de la vivienda: qué está pasando realmente #
Te encuentras una vivienda que te encanta. Buen precio, buena zona, todo encaja. Pero hay un detalle: el vendedor te dice que hizo una segregación interna hace años, que ahora hay “dos pisos en uno”, o que ha separado una parte para un familiar o para alquilar… y que no cambió las escrituras.
Ahí es cuando empiezan las dudas:
¿Se puede comprar así sin problemas?
¿Es legal?
¿Puede el banco dar hipoteca?
¿Habrá lío con el notario, Hacienda o el Ayuntamiento?
Desde nuestra experiencia como agencia inmobiliaria en Valencia, esto es mucho más habitual de lo que parece, sobre todo en pisos grandes en barrios consolidados (L’Eixample, El Pla del Real, Extramurs…) y en casas de pueblo o chalets donde se han ido “partiendo” espacios con el tiempo.
La buena noticia: en muchos casos tiene solución y se puede vender y comprar sin dramas.
La mala: si no se hace bien, puedes acabar con una operación bloqueada, un banco que no te financia o una vivienda que no coincide con nada: ni Catastro, ni Registro, ni licencia del Ayuntamiento.
Vamos a verlo con calma, pero de forma clara y sin tecnicismos innecesarios.
Qué es exactamente una segregación interna sin modificar escrituras #
Cuando hablamos de segregación interna nos referimos a que el propietario ha “dividido” la vivienda a nivel físico o funcional, pero no ha hecho la segregación legal.
Algunos ejemplos muy típicos en Valencia:
Dos pisos donde legalmente hay uno #
En fincas antiguas del centro o de barrios como Ruzafa, El Carmen o Gran Vía es muy frecuente encontrar:
- Un piso grande de 160 m² que se ha dividido en dos viviendas más pequeñas:
Una con entrada por el recibidor principal y otra con entrada por el pasillo, cerrando tabiques y duplicando cocina y baño.
¿Problema?
En el Registro de la Propiedad sigue constando como una sola finca.
Estudio “independizado” dentro de una vivienda #
Un clásico en zonas de estudiantes o alquiler temporal, cerca de universidades:
- Se crea un estudio con baño y cocina propia dentro del piso, con una puerta independiente desde el rellano o desde la propia vivienda.
A ojos del Registro y Catastro:
Sigue siendo todo una misma vivienda.
A ojos del propietario: “son dos”.
Parte de una casa destinada a otro uso #
En chalets de L’Horta Nord, Campolivar, La Cañada o pueblos del área metropolitana de Valencia encontramos:
- Viviendas donde se “separa” una planta para alquilarla
- Se crea un pequeño apartamento con cocina y baño independiente
- Se adapta una parte de la casa para un familiar
A nivel legal, sin embargo, la finca sigue siendo una única vivienda unifamiliar.
Por qué esto es un problema en una compraventa #
El conflicto aparece cuando se quiere vender o comprar y se descubre que la situación física y la situación legal no coinciden.
Estas son las fricciones más habituales.
El Registro y el Catastro no se enteran de nada #
En las escrituras y en el Registro puede poner, por ejemplo:
“Vivienda de 130 m², compuesta de salón-comedor, tres dormitorios, cocina y baño”.
Y tú visitas el inmueble y ves:
Dos viviendas:
Una de 70 m² con dos dormitorios y cocina
Otra de 60 m² tipo estudio con entrada independiente
Esa diferencia no es un simple detalle. Para el sistema, la finca que existe es la descrita en las escrituras, no la que tú ves con tus ojos.
El banco quiere garantías claras #
Si necesitas hipoteca, el banco manda un tasador.
El tasador se encuentra dos realidades:
- Lo que ve: dos unidades “aparentemente independientes”.
- Lo que dicen las escrituras: una sola vivienda.
Esto puede provocar:
- Tasación a la baja
- Informes con advertencias
- Directamente, denegación de la financiación si no se aclara o regulariza la situación
El notario no firma cualquier cosa #
El notario necesita que la finca que se vende:
- Esté bien descrita
- Coincida razonablemente con la realidad
- Tenga una situación urbanística aceptable
Si lo que se vende “no encaja” con lo que está en el Registro, el notario puede:
- Exigir documentación adicional
- Recomendar regularizar antes de firmar
- O advertir expresamente en la escritura de la discordancia
Nada de esto suena bien si eres comprador y estás a punto de comprometer tus ahorros.
Opciones reales: vender tal cual o regularizar #
Aquí viene una decisión clave, tanto para el vendedor como para el comprador:
¿Se vende la vivienda tal y como está, asumiendo la segregación interna no inscrita?
¿O se intenta regularizar antes o durante la operación?
Vamos por partes.
Vender sin regularizar: se puede, pero con condiciones #
En muchos casos, se puede firmar la compraventa aunque la segregación interna no esté reflejada en escritura, siempre que:
- El notario acepte la operación
- El comprador esté perfectamente informado y lo asuma
- No se intente vender “dos viviendas” cuando legalmente hay solo una
Esto suele funcionar mejor cuando:
- El comprador no necesita hipoteca
- El comprador asume que compra una única finca aunque esté físicamente partida
- No hay riesgos urbanísticos graves (por ejemplo, obras que infringen la normativa de forma evidente)
En una ciudad como Valencia, donde hay mucho comprador inversor que paga al contado, esto es más habitual de lo que parece. Pero ojo: hay que dejarlo muy claro en el contrato.
Regularizar la segregación: la opción profesional #
La otra vía es hacer las cosas bien:
- Ver si la segregación es técnica y urbanísticamente viable.
- Tramitar el proyecto de segregación con un técnico habilitado (arquitecto o arquitecto técnico).
- Obtener, si procede, la autorización o licencia municipal.
- Elevar la segregación a escritura pública ante notario.
- Inscribir las nuevas fincas resultantes en el Registro de la Propiedad y coordinar con Catastro.
Esto no siempre es posible (por normativa, metros mínimos, fachadas, ascensor, antigüedad), ni siempre compensa al vendedor, pero:
- Da seguridad jurídica
- Facilita financiación
- Aumenta la atractividad comercial del inmueble
Cómo analizar el caso: paso a paso antes de lanzarte #
Tanto si eres vendedor como comprador, lo primero es radiografiar la situación. No adivinar. Verla con datos.
1. Revisar escrituras y Registro de la Propiedad #
Lo fundamental:
- Qué superficie figura
- Cómo se describe la vivienda
- Si habla de una sola vivienda o varias
- Si hay menciones anteriores a segregaciones, agrupaciones, ampliaciones, etc.
En muchas operaciones en Valencia nos hemos encontrado con pisos “partidos” cuyo origen era una antigua agrupación de dos viviendas que luego se volvieron a separar, pero sin actualizar el Registro. Un lío… pero con solución.
2. Comprobar Catastro #
Después, se revisa Catastro:
- Cuántas unidades catastrales figuran
- Qué uso tienen (vivienda, local, otros)
- Qué superficies declaran
- Si aparece ya dividida o no
Muchas veces Catastro sí refleja dos unidades, pero Registro no.
O al revés.
Esa descoordinación se puede corregir, pero hay que tenerla en cuenta para Hacienda y para el Ayuntamiento.
3. Verificar la normativa urbanística #
Aquí entra en juego el Ayuntamiento (en nuestro caso, el Ajuntament de València o el del municipio correspondiente):
- ¿La normativa permite dividir la vivienda en dos?
- ¿Se respetan los metros mínimos de vivienda?
- ¿Cada unidad tiene las condiciones de ventilación, iluminación, salidas, etc.?
- ¿Se ha tocado estructura o elementos comunes de la comunidad?
Sin esta parte clara, pensar en legalizar una segregación es como conducir con los ojos cerrados.
Papel del vendedor: honestidad, documentación y estrategia #
Si eres vendedor y has hecho una segregación interna sin actualizar escrituras, lo peor que puedes hacer es “ocultar” la situación esperando que no se note.
Se nota.
La ve el banco, la ve el notario, la ve el comprador, la ve el técnico.
Y al final vuelve contra ti: negociaciones tensas, bajadas de precio, operaciones que se caen en el último momento.
Lo que deberías tener preparado #
Lo ideal sería contar con:
- Copia simple actualizada de la escritura y nota simple del Registro
- Último recibo del IBI, para ver cómo figura en Catastro
- Planos de cómo está actualmente la vivienda
- Cualquier informe técnico que se haya hecho: certificados de antigüedad de obras, informes de un arquitecto, etc.
Cuanta más transparencia, más confianza generas.
Y la confianza vende. Y mucho.
Decidir si regularizar antes o vender tal cual #
Hay casos claros en los que conviene regularizar antes de salir al mercado:
- Cuando el perfil probable de comprador va a necesitar hipoteca
- Cuando se quiere vender como “dos viviendas independientes” y pedir un precio superior
- Cuando la segregación está muy bien hecha y es legalizable sin demasiadas complicaciones
Y otros en los que quizá compense no meterse en obras legales:
- Viviendas de importe más bajo, en las que el coste de regularizar podría comerse buena parte de la ganancia
- Operaciones entre familiares o inversores que asumen conscientemente el estado de la finca
- Casos donde la normativa actual ya no permitiría la segregación (pero la obra es antigua y consolidada)
La clave es no improvisar: se estudia el caso, se hacen números, se pide opinión técnica y jurídica y se decide con cabeza.
Papel del comprador: protegerse sin dejar escapar oportunidades #
Si eres comprador y encuentras una vivienda así, lo primero no es huir:
Es entender qué estás comprando.
En Valencia hay auténticas oportunidades en pisos “mal descritos” o “mal documentados” que asustan al principio, pero que con un buen análisis se convierten en compras muy inteligentes.
Pedir toda la información antes de reservar #
Antes de dar una señal, conviene tener:
- Nota simple actualizada
- Escritura de propiedad
- Referencia catastral
- Información urbanística básica (si es posible)
- Explicación clara de qué se ha hecho y cuándo
Y si algo no encaja, no pasa nada por decir:
“Necesito que esto lo revise mi abogado / mi asesor / mi notario antes de seguir”.
Valorar los riesgos reales #
No todos los casos son iguales.
Hay diferencias fuertes entre:
- Una segregación interna que cumple la normativa y solo falta reflejarla
- Una obra que altera elementos comunes de la comunidad sin permiso
- Una vivienda que se ha dividido de forma que una de las partes casi no tiene ventilación, o no cumpliría mínimos habitables hoy
En muchas operaciones acompañamos al comprador con un técnico de confianza para que emita un informe corto: qué se puede legalizar, qué no, qué riesgos hay.
Eso da muchísima tranquilidad.
Cómo afecta a la hipoteca y a la tasación #
Este punto es crítico para la mayoría de compradores.
Lo que ve el tasador #
El tasador tiene que cuadrar tres cosas:
- La realidad física de la vivienda
- La documentación registral
- La documentación catastral
Si no coinciden, a veces puede tasar “con salvedades”, pero el banco puede no aceptarlo.
Ejemplo habitual en Valencia:
Piso de 150 m² dividido internamente en dos.
En el Registro: una única vivienda de 150 m².
El tasador puede valorar como una sola unidad, aunque físicamente estén separados.
Pero si el propósito del comprador es “comprar dos viviendas”, ya hay un descuadre entre expectativas y realidad jurídica.
Estrategias cuando hay segregación interna #
Hay varias formas de plantearlo:
- Asumir que se compra una sola vivienda, a efectos de hipoteca y Registro, aunque internamente esté dividida
- Negociar un precio ajustado por la irregularidad, sabiendo que quizá haya que invertir en regularizar después
- En algunos casos, condicionar la operación a que el vendedor inicie (o concluya) la regularización antes de la firma
Lo importante es que ni el precio ni el proyecto de vida del comprador se basen en algo que no existe legalmente.
Cláusulas y contratos: cómo reflejarlo bien #
A la hora de firmar, tanto el contrato de arras como la escritura deben hablar claro.
En el contrato de arras #
Es habitual incluir referencias a:
- La superficie y descripción registral oficial
- La situación real de la vivienda, explicando la segregación interna existente
- Quién asume el coste y la responsabilidad de una eventual regularización
- Qué pasa si la entidad bancaria deniega la hipoteca por causa directa de esa discrepancia
Aquí es donde un buen asesoramiento marca la diferencia.
Hemos visto arras donde no se menciona nada… y luego empiezan los reproches: “yo no sabía que…”.
En la escritura de compraventa #
En notaría, lo normal es que:
- El notario advierta de la discordancia entre realidad y Registro, si la hay
- Se describa la finca según Registro
- Se recoja, si procede, una descripción complementaria de la situación física actual
Es importante que comprador y vendedor escuchen y entiendan lo que el notario explica. A veces, en la emoción del momento, se asiente sin procesar bien la información.
Casos típicos en Valencia y alrededores #
Sin entrar en direcciones concretas, hay patrones que vemos una y otra vez.
Piso antiguo dividido en dos en el centro #
Propietario que hace años decidió dividir un piso grande en dos:
Uno lo habita, el otro lo alquila. Nunca se tocaron las escrituras.
Al querer vender, se encuentra con:
- Un comprador que quiere hipoteca
- Un banco que rehúye la financiación de “dos viviendas dentro de una”
Solución habitual:
- Vender como una sola finca, ajustando el precio
- Reflejar claramente en contrato la configuración interna
- En algunos casos, el comprador posteriormente regulariza una de las partes o vuelve a unificar espacios
Chalet con apartamento independiente #
En urbanizaciones de L’Eliana, La Cañada, Bétera, etc., es muy común que se habilite:
- Un apartamento en la planta baja para un hijo o para alquilar
- Una parte de la vivienda con acceso separado
A nivel mercado, esto puede ser un punto fuerte:
“Perfecto para dos familias”, “ideal para invitados”, etc.
Pero si no está regularizado, hay que:
- Verificar si el planeamiento permite dos viviendas
- Aclarar que, legalmente, se compra una sola finca
- Informar muy bien al comprador de lo que está comprando realmente
Cómo trabajamos este tipo de casos desde una agencia en Valencia #
Como agencia especializada en venta de inmuebles en Valencia, este tipo de situación es bastante cotidiana.
La diferencia entre un drama y una operación fluida suele estar en cómo se gestiona desde el principio.
Metodología práctica #
A grandes rasgos, los pasos que seguimos suelen ser:
- Análisis documental inicial: escrituras, Registro, Catastro, IBI.
- Visita técnica al inmueble: entender qué se ha hecho exactamente.
- Valoración con técnico y, si hace falta, con abogado urbanista.
- Definir si conviene regularizar o vender tal cual, y en qué condiciones.
- Preparar un dossier claro para cualquier interesado, evitando sorpresas.
- Coordinar desde el principio con notaría y, si hay hipoteca, con la entidad bancaria.
Cuando se hace así, muchas operaciones que “asustan” al comprador al inicio terminan cerrándose de forma satisfactoria, con ambas partes tranquilas y sabiendo perfectamente lo que firman.
Tabla resumen: vender con segregación interna sin modificar escrituras #
Para verlo más claro, aquí tienes un resumen simplificado:
| Situación | Ventajas potenciales | Riesgos si no se gestiona bien | Enfoque recomendable |
|---|---|---|---|
| Vender sin regularizar, comprador al contado | Operación más rápida, sin esperar licencias ni procedimientos largos | Desconfianza del comprador, posible bajada de precio, advertencias en escritura | Máxima transparencia, buen contrato de arras, asesoramiento jurídico |
| Regularizar antes de vender | Mayor seguridad jurídica, más atractivo para compradores con hipoteca, posible mejora de precio | Costes de técnico, tasas y notaría, plazos más largos | Estudiar viabilidad urbanística y retorno económico antes de iniciar trámites |
| Vender condicionando a regularización parcial | Reparte esfuerzos entre vendedor y comprador, flexibilidad en negociación | Complejidad contractual, más elementos a coordinar | Pactar por escrito quién hace qué, cuándo y quién paga qué, con plazos claros |
Cómo gestionar tus expectativas (y tus nervios) #
Cuando entra en juego una segregación interna, es normal que aparezcan emociones:
- Miedo a que “se caiga la operación”
- Agobio por la documentación
- Sensación de que todo es complicadísimo
La realidad es que, con información clara y un buen acompañamiento, la mayoría de problemas se vuelven gestionables.
Si vendes, piensa en esto como en poner la casa “a punto” para la venta, pero a nivel legal y documental.
Si compras, míralo como una oportunidad de negociar un mejor precio o conseguir una vivienda con un potencial que otros descartan por desconocimiento.
Conclusión: se puede, pero no se debe improvisar #
La compraventa de una vivienda en España donde el vendedor ha hecho una segregación interna sin modificar escrituras no es un muro infranqueable, pero tampoco es un tema para tomar a la ligera.
Lo esencial:
- La realidad física y la realidad legal deben entenderse y explicarse.
- Vendedor y comprador han de saber exactamente qué se está comprando y qué se está vendiendo.
- La decisión entre regularizar o no debe ser consciente, informada y, a poder ser, asesorada por profesionales.
En un mercado como el de Valencia, lleno de fincas con historia, reformas creativas y soluciones “caseras” de espacio, estos casos van a seguir apareciendo.
La diferencia está en cómo se gestionan.
Si tienes una vivienda en esta situación o estás pensando en comprar una con segregación interna, lo más inteligente es no recorrer este camino solo. Con un buen equipo a tu lado, lo que hoy te parece un problema puede convertirse en una operación sólida, segura… y muy rentable.