Vender tu segunda residencia en la Comunidad Valenciana: lo que Hacienda no te cuenta tan claro #
Vender una segunda residencia en la Comunidad Valenciana puede ser una mezcla de ilusión y miedo: ilusión por el dinero que vas a recibir y por cerrar una etapa… y miedo por lo que pueda pasar con Hacienda.
Si estás pensando en vender un piso en la playa de Cullera, un apartamento en Benicàssim o una casita en la huerta de Valencia, este tema te afecta directamente: ¿cómo tributa la venta en el IRPF?
Vamos a verlo de forma clara, con ejemplos, sin tecnicismos innecesarios y con el enfoque práctico que usamos cada día en una agencia inmobiliaria en Valencia cuando asesoramos a propietarios como tú.
Lo primero: ¿qué entiende Hacienda por “segunda residencia”? #
En el IRPF, una segunda residencia es cualquier inmueble que no sea tu vivienda habitual.
Y esta diferencia lo cambia todo.
Tu vivienda habitual es, simplificando mucho, la que:
- Es tu residencia durante al menos 3 años continuados.
- Has vivido en ella de forma efectiva y permanente en un plazo máximo de 12 meses desde la compra.
Si la casa que vendes no cumple estas condiciones, Hacienda la considera segunda residencia. Y entonces, al venderla, se genera una ganancia o pérdida patrimonial que se declara en el IRPF.
Si tienes un apartamento donde vas los fines de semana, una casa en la montaña, un piso heredado que no utilizas para vivir… todo eso entra en el saco de segunda residencia.
La clave del IRPF: la ganancia patrimonial #
Cuando vendes una segunda residencia, lo que tributa en el IRPF no es el dinero que te entra en la cuenta, sino la ganancia patrimonial.
La fórmula básica es sencilla:
Ganancia patrimonial = Valor de transmisión – Valor de adquisición – Gastos y mejoras deducibles
O dicho de forma más humana:
“Lo que sacas al vender – lo que te costó comprar – lo que has invertido y pagado en ciertos gastos”.
Vamos por partes.
Cómo se calcula el valor de adquisición #
El valor de adquisición no siempre es solo el precio que pagaste, y aquí mucha gente comete errores por desconocimiento.
Incluye:
- El precio que pagaste cuando compraste la vivienda.
- Los gastos asociados a la compra:
Notaría, registro, gestoría, parte de la escritura, y sobre todo el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si compraste de segunda mano, o el IVA + AJD si fue de obra nueva. - El coste de las mejoras: por ejemplo, reformas importantes como cambiar la cocina entera, renovar instalaciones eléctricas, cerrar la terraza, tirar tabiques, etc.
No se incluyen simples reparaciones o mantenimiento (pintar, arreglar una persiana, cambiar una puerta suelta…).
Si recibiste la vivienda por herencia o donación, el valor de adquisición será el que se utilizó a efectos del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (más ciertos gastos).
Ejemplo sencillo de valor de adquisición #
Te compraste un apartamento en la playa de Gandía:
- Precio de compra: 120.000 €
- ITP y otros gastos: 10.000 €
- Reforma integral de la cocina y baño: 15.000 €
Tu valor de adquisición sería:
120.000 + 10.000 + 15.000 = 145.000 €
Esa será la cifra que usarás como base para calcular si has ganado o perdido dinero al vender.
Cómo se calcula el valor de transmisión #
El valor de transmisión es, en principio, el precio real de venta.
Pero también puedes restarle ciertos gastos que tú asumes al vender.
Incluye:
- El precio de venta que figura en la escritura.
- Menos los gastos y tributos que paga el vendedor:
Honorarios de la agencia inmobiliaria, gestoría, certificado de eficiencia energética, plusvalía municipal (OJO: esta no se descuenta en el IRPF, pero afecta al resultado total económico), etc.
En muchos casos, el gasto más relevante que puedes restar es el de la comisión de la inmobiliaria, si la pagas tú como vendedor.
Ejemplo básico de valor de transmisión #
Vendes ese mismo apartamento de Gandía:
- Precio de venta: 190.000 €
- Comisión de la agencia inmobiliaria: 7.000 € (la pagas tú)
Tu valor de transmisión sería:
190.000 – 7.000 = 183.000 €
Cálculo de la ganancia: aquí empieza la parte que mira Hacienda #
Siguiendo el ejemplo:
- Valor de adquisición: 145.000 €
- Valor de transmisión: 183.000 €
Ganancia patrimonial:
183.000 – 145.000 = 38.000 €
Sobre esos 38.000 € es sobre lo que vas a tributar en tu IRPF, no sobre los 190.000 € de venta.
Y aquí llega la pregunta importante:
¿A qué tipo de gravamen se someten esos 38.000 €?
Tipos impositivos en el IRPF: cuánto pagarás por tu ganancia #
La ganancia patrimonial por la venta de una segunda residencia se integra en la base del ahorro del IRPF, con una escala de tipos crecientes.
Sin entrar en tecnicismos, funciona así:
Cuanto mayor sea la ganancia total (sumando otras posibles ganancias del año), mayor es el porcentaje que pagarás.
La escala que se aplica suele ir por tramos, de menor a mayor ganancia.
Por ejemplo, podrías encontrarte con algo similar a esto:
| Tramo base del ahorro | Tipo aproximado |
|---|---|
| Hasta una cierta cantidad (ej. 6.000 €) | Tipo más bajo |
| Siguiente tramo intermedio | Tipo medio |
| Tramo superior | Tipo más alto |
La idea es que no pagas lo mismo por todo, sino que se va aplicando un tipo diferente por tramos de ganancia.
En nuestro ejemplo de los 38.000 € de ganancia, una parte tributaría al tipo más bajo del ahorro, otra al siguiente tramo, y así sucesivamente.
El resultado final suele estar en un porcentaje efectivo medio sobre esa ganancia.
¿Cuándo hay que declarar la venta? #
La venta se declara:
- En el IRPF del año en que firmas la escritura de compraventa.
- Se incluye en la declaración que se presenta entre primavera y verano del año siguiente.
Si vendes el piso este año, lo declararás en la Campaña de la Renta del año próximo.
Importante: da igual cuándo cobres el dinero o si lo recibes en varios pagos; lo que cuenta es la fecha de la escritura.
¿Y si la venta genera una pérdida? #
Esto pasa más de lo que crees, sobre todo con inmuebles comprados en pleno boom inmobiliario:
Si el valor de transmisión (venta) es menor que el valor de adquisición (compra + gastos + mejoras), se genera una pérdida patrimonial.
Esa pérdida:
- Se puede compensar con otras ganancias patrimoniales (por ejemplo, venta de acciones, fondos o de otro inmueble con ganancia).
- Y, si aún así no se compensa todo, puedes usar una parte para reducir los rendimientos del capital mobiliario, y el resto se puede compensar en años posteriores dentro de ciertos límites.
No es agradable vender perdiendo dinero, pero al menos esa pérdida te puede ayudar a pagar menos IRPF en conjunto.
Particularidades de la Comunidad Valenciana: el entorno importa #
En la Comunidad Valenciana, aunque el IRPF es un impuesto estatal con tramos parcialmente cedidos, lo que realmente marca la diferencia en la venta de una segunda residencia son dos cosas:
-
El contexto de precios:
La zona donde está tu vivienda (Valencia ciudad, pueblos de l’Horta, costa de Alicante o Castellón…), el momento del mercado, y la demanda de compradores nacionales y extranjeros influyen directamente en si tendrás ganancia o no.
Y eso, al final, determina cuánto pagas de IRPF. -
Los impuestos autonómicos y municipales que van de la mano de la operación:
No afectan directamente al IRPF, pero sí al resultado económico global para ti:
Plusvalía municipal, gastos locales, posibles políticas de bonificación en algunos municipios, etc.
Aunque el IRPF en sí se regula a nivel estatal, vender en Valencia no es lo mismo que vender en otra región por el tipo de mercado, los precios y el interés inversor de muchas zonas (playa, zonas turísticas, apartamentos para alquiler turístico, etc.).
No confundas IRPF con otros impuestos: el lío habitual #
Cuando vendes una segunda residencia en la Comunidad Valenciana, se cruzan varios impuestos y es fácil confundirlos.
Desde el punto de vista del vendedor, lo más habitual es tener que lidiar con:
| Impuesto | Quién lo cobra | Sobre qué se aplica | Afecta al IRPF |
|---|---|---|---|
| IRPF (ganancia patrimonial) | Agencia Tributaria | Ganancia obtenida por la venta | Sí, es el tema central |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | Ayuntamiento | Incremento de valor del terreno | No directamente, es otro impuesto |
| IBI (si hay recibos pendientes) | Ayuntamiento | Propiedad anual del inmueble | No, pero influye en los ajustes económicos |
El IRPF y la plusvalía municipal son independientes:
Puedes tener ganancia a ojos de Hacienda y poca plusvalía, o al revés, dependiendo de precios catastrales, años de tenencia, etc.
A nivel emocional, esto duele:
“Vendo la casa, pago IRPF, pago plusvalía y encima la comisión de la inmobiliaria”.
Pero es mejor ir con todo calculado desde el principio que llevarse un susto después.
¿Puedo reducir legalmente lo que pago en IRPF por la venta? #
Aquí viene una parte interesante. En una segunda residencia, las opciones de ahorrar en IRPF son más limitadas que en la vivienda habitual, pero existe margen de maniobra en:
1. Justificar bien todos los gastos y mejoras #
Cada euro que consigas sumar al valor de adquisición o restar legítimamente al valor de transmisión, reducirá tu ganancia patrimonial y, por tanto, tu IRPF.
Es vital guardar y presentar:
- Facturas de reformas importantes (no solo tickets).
- Gastos de notaría, registro y gestoría de la compra.
- Justificantes del ITP o IVA + AJD que pagaste en su día.
- Honorarios de la agencia inmobiliaria al vender.
No vale decir “me costó más o menos tanto”, Hacienda quiere papeles.
En una operación real en Valencia, muchas veces logramos bajar miles de euros de ganancia patrimonial solo poniendo en orden la documentación de gastos y reformas.
2. Planificar el momento de la venta #
En algunos casos, puedes:
- Esperar a un año en que tengas pérdidas en otras inversiones, para compensar.
- Evitar concentrar muchas ganancias en un mismo ejercicio.
No siempre es posible porque la vida real manda, pero cuando se puede planificar, el ahorro puede ser muy notable.
3. Coordinar la venta con otras operaciones #
Si estás pensando en vender otros activos con pérdidas (acciones, fondos, otro inmueble en peor situación), puede interesarte alinear la venta de tu segunda residencia en el mismo año para que tu factura fiscal global sea menor.
¿Hay exenciones o ventajas especiales si la vivienda es segunda residencia? #
Y aquí entra la pregunta que se hace casi todo el mundo:
“¿Y si reinvierto el dinero en otra casa? ¿Me libro del IRPF?”
Cuando se trata de segunda residencia, la famosa exención por reinversión en vivienda habitual no se aplica de forma directa, porque está pensada para la venta de la vivienda habitual, no de una segunda.
Pero hay dos matices importantes:
- Si lo que vendes es una segunda residencia y con ese dinero compras tu vivienda habitual, no se activa la exención clásica. La norma se refiere a la venta de la vivienda habitual, no a la compra.
- Si lo que vendieras fuera tu vivienda habitual, ahí sí podrías tener exención, pero ese es otro escenario distinto.
Otro punto a tener en cuenta:
Existen exenciones especiales para mayores de cierta edad o para quienes destinan el importe de la venta a una renta vitalicia, pero esas figuras tienen requisitos específicos y se aplican sobre inmuebles que pueden ser o no vivienda habitual, según el caso.
Conclusión clara para no liarnos:
En la venta de una segunda residencia, en la mayoría de situaciones vas a tributar por la ganancia. La clave está en calcularla bien y aprovechar las pequeñas palancas que la ley permite para reducirla.
Segunda residencia heredada en la Comunidad Valenciana: el caso típico #
En Valencia es muy habitual heredar:
- El piso de los padres en el barrio de siempre.
- Un apartamento en la playa que se utilizaba para veranear.
- Una casita de pueblo.
Al vender una propiedad heredada que no es tu vivienda habitual, se considera segunda residencia a efectos del IRPF, y el cálculo cambia un poco:
- El valor de adquisición será el valor que se utilizó en el Impuesto de Sucesiones (el de la herencia), más gastos.
- A partir de ahí se calculan las ganancias igual que en cualquier otra venta.
Esto es importante porque, si en el momento de la herencia se valoró el inmueble alto, puede que ahora parezca que la ganancia es menor… o incluso que haya pérdida.
Por eso, cuando asesoramos a herederos en Valencia, revisamos siempre la valoración de herencia y el estado del mercado actual en la zona.
Cómo suele ser el proceso real en Valencia: de la decisión a la Renta #
Para que veas todo el recorrido de forma sencilla, el camino típico de un propietario que vende su segunda residencia sería algo así:
- Decides vender tu piso, apartamento o casa.
- Lo valoramos a precio de mercado actual según su zona (Ruzafa, Benimaclet, Patraix, zona marítima, pueblos de l’Horta, costa, interior…).
- Lo ponemos a la venta, encontramos comprador y se firma la escritura.
- Cobras el precio de venta.
- A partir de ahí, hay que:
- Guardar y organizar toda la documentación de compra, reformas y gastos.
- Recibir la liquidación de plusvalía municipal, si procede.
- Preparar la declaración de la Renta del año siguiente, calculando bien la ganancia patrimonial y los tipos aplicables.
Donde más dudas y sorpresas suelen aparecer no es en la notaría, sino meses después, cuando llega la Campaña de la Renta.
Por eso insistimos tanto en que los números estén claros desde el principio: precio de venta, gastos, previsión de IRPF, plusvalía, etc. Mejor saber a qué atenerse que descubrirlo tarde.
Errores frecuentes que vemos (y que conviene evitar) #
Hay una serie de fallos que se repiten una y otra vez y que hacen que la gente pague más de lo que debería o se lleve sustos con Hacienda:
Pensar que solo tributa lo que cobras en mano.
No. Tributa la ganancia, no el total de lo que recibes por la venta.
Olvidar incluir reformas importantes en el valor de adquisición.
Eso puede inflar tu ganancia patrimonial artificialmente. Una cocina y baño nuevos, una redistribución completa, cambios de ventanas… todo suma si tienes facturas.
No contar con la comisión de la inmobiliaria como gasto deducible en el valor de transmisión (cuando la paga el vendedor).
Es perfectamente deducible para reducir tu ganancia.
Confundir plusvalía municipal con IRPF.
No son lo mismo, no se calculan igual, no van al mismo sitio.
No planificar el impacto fiscal de una venta con mucha ganancia.
Si la operación es grande, un buen asesoramiento previo puede suponer un ahorro considerable.
¿Compensa vender ahora tu segunda residencia? #
Más allá de la pura teoría fiscal, hay una pregunta muy humana:
“¿Me compensa vender ahora o espero?”
Aquí entran factores personales (herencias, divorcios, necesidad de liquidez, cansancio de mantener una segunda casa que casi no usas…) y factores de mercado (precios al alza o a la baja, demanda del barrio o de la zona de costa, cambios en el alquiler turístico, etc.).
Lo que sí está claro es que, en la Comunidad Valenciana:
- Hay una fuerte demanda de segundas residencias en zona de costa y áreas con buena comunicación con Valencia ciudad.
- El mercado de compradores extranjeros sigue teniendo peso en muchas zonas.
- Los precios en algunas áreas se han recuperado e incluso superado máximos de otras épocas, lo que hace que muchos propietarios estén ahora en un punto ideal para vender con ganancia.
Eso sí:
Si vendes con ganancia, el IRPF va a aparecer en la ecuación.
Por eso es tan importante que, antes de poner la vivienda a la venta, tengas una idea clara de:
- Cuánto puedes conseguir de precio real de mercado.
- Cuántos gastos tendrás.
- Qué ganancia patrimonial aproximada se generará.
- Cuánto podrías pagar de IRPF.
Con esa fotografía clara, podrás tomar una decisión tranquila y consciente.
Conclusión: vender tu segunda residencia en la Comunidad Valenciana sin miedo a Hacienda #
La venta de una segunda residencia en la Comunidad Valenciana:
- Sí tributa en el IRPF como ganancia o pérdida patrimonial.
- Lo que importa es la diferencia entre lo que te costó (más gastos y mejoras) y lo que recibes al vender (menos ciertos gastos).
- La ganancia se integra en la base del ahorro del IRPF y se le aplican tipos progresivos.
- No es lo mismo vender con o sin planificación: documentar bien los gastos, aprovechar las reformas, coordinar con otras operaciones y elegir el momento adecuado puede marcar una gran diferencia.
- Plusvalía municipal, IBI, gastos de notaría y agencia son piezas del puzzle que hay que tener en cuenta para entender el beneficio real de la operación.
Si estás valorando vender tu piso, casa o apartamento en la Comunidad Valenciana, lo ideal es combinar dos cosas:
Una buena estrategia de venta (precio, presentación, tiempos, negociación).
Un buen enfoque fiscal para que Hacienda se lleve lo justo, no más de la cuenta.
Y eso, cuando se hace con calma, números claros y un acompañamiento experto, convierte lo que podría ser un quebradero de cabeza en una operación rentable, ordenada y sin sustos cuando llegue la Renta.
Si te ronda por la cabeza la idea de vender tu segunda residencia, el mejor primer paso no es irte directo a la notaría, sino poner los números sobre la mesa: cuánto puedes vender, cuánto pagarías en impuestos y cuánto neto te quedaría de verdad en el bolsillo. A partir de ahí, la decisión se vuelve mucho más fácil.