Por qué la memoria de calidades es tu mejor amiga (y a veces tu peor pesadilla) #
Cuando visitas una vivienda de obra nueva en Valencia, todo parece perfecto: el piso piloto huele a nuevo, la luz entra a raudales, las infografías son espectaculares y el comercial te lo pinta todo de color de rosa. Pero la realidad de lo que te van a entregar no está en el piso piloto ni en el folleto bonito. Está en un documento mucho menos glamuroso: la memoria de calidades.
Y aquí viene la parte clave: si no sabes leer y analizar bien esa memoria, puedes llevarte sorpresas no tan agradables cuando te den las llaves. Pequeños cambios en materiales, acabados o instalaciones pueden marcar la diferencia entre una vivienda que parece de revista… y otra que “cumple lo justo”.
Vamos a ver, paso a paso, cómo usar la memoria de calidades para comparar lo prometido en el folleto comercial con lo que realmente van a construir. Y sobre todo, cómo detectar esas diferencias sutiles que muchos compradores pasan por alto hasta que ya es demasiado tarde.
Como agencia inmobiliaria en Valencia que ve promociones de obra nueva todos los días, te puedo asegurar que este tema es absolutamente clave para comprar con cabeza y no solo con el corazón.
Qué es de verdad la memoria de calidades (y qué no es) #
La memoria de calidades es un documento que describe, con cierto detalle, qué materiales, sistemas e instalaciones va a tener la vivienda: suelos, carpinterías, aislamiento, climatización, sanitarios, cocinas, etc.
No es un simple listado bonito: es una referencia jurídica y técnica. Lo que ahí aparece es lo que, en principio, el promotor se compromete a entregar.
El problema está en que el comprador muchas veces ve antes:
- El folleto comercial
- La web de la promoción
- El piso piloto
- Rendings e infografías
Y después, a lo último, le echa un vistazo rápido a la memoria de calidades, casi sin leerla a fondo. Ahí es donde nacen las decepciones.
Porque:
- El folleto y las imágenes son material publicitario, a menudo lleno de frases ambiguas.
- La memoria de calidades es lo que verdaderamente marca la línea de lo que puedes exigir.
Si hay contradicción entre folleto y memoria, suele pesar más lo que esté por escrito de forma detallada y vinculante. Por eso te interesa dominar este documento.
Cómo prepararte antes de analizar la memoria #
Antes de entrar al detalle, te recomiendo tres cosas muy sencillas que te van a ayudar mucho:
Pide siempre la memoria de calidades por escrito y actualizada #
No te conformes con lo que te enseñan “por encima” en el ordenador. Solicita la memoria de calidades completa, en PDF o en papel, y asegúrate de que:
- Es la versión vigente de la promoción.
- Lleva el nombre de la promoción y del promotor.
- Tiene fecha o alguna referencia de versión.
Si más adelante hay cambios, será más fácil comparar.
Ten a mano el folleto comercial y, si existe, el dossier del piso piloto #
Lo ideal es que puedas tener, aunque sea en fotos o PDF:
- El folleto comercial que te enseñaron.
- Planos con superficies y distribución.
- Alguna imagen del piso piloto, si ya está montado.
Así podrás ir revisando punto por punto dónde encajan y dónde empiezan a chirriar las cosas.
Decide qué es innegociable para ti #
Antes de leer la memoria, ten claro qué cosas son esenciales para ti:
- Tipo de climatización.
- Tipo de suelo.
- Calidades de ventanas y aislamiento acústico.
- Aparentes “extras” que para ti son básicos (persianas motorizadas, aerotermia, domótica mínima, etc.).
Si sabes de antemano qué no estás dispuesto a sacrificar, te resultará más fácil detectar cambios importantes.
Trucos para leer la memoria de calidades sin volverte loco #
Una memoria de calidades no es una novela, pero casi. Además, está llena de términos que parecen todos buenos: “primera calidad”, “gama alta”, “acabados premium”… Son expresiones que suenan bien, pero que no significan nada concreto.
Aquí van algunas pistas para leer entre líneas.
Ojo con las frases vacías #
Frases como:
- “Materiales de primera calidad”
- “Diseño moderno y funcional”
- “Acabados de lujo”
- “Carpintería exterior de alta gama”
Son palabras que no comprometen al promotor. Lo importante es:
- Marca o gama del material.
- Tipo exacto (por ejemplo, “porcelánico rectificado” frente a “gres esmaltado normal”).
- Características técnicas (por ejemplo, aislamiento térmico y acústico de las ventanas).
Cuanta más concreción, mejor para ti.
Aprende a detectar los “cambios flexibles” #
Hay expresiones que indican que el promotor se deja una puerta abierta para cambiar cosas:
- “O similar”
- “O equivalente”
- “Según disponibilidad de mercado”
- “Podrá ser sustituido por otros de características análogas”
Esto no es necesariamente malo, pero te interesa saber hasta qué punto ese “similar” se parece o no al material que anuncian en el folleto. Porque un “similar” puede ser otro porcelánico espectacular… o uno notablemente más barato.
Comparando folleto comercial y memoria de calidades: dónde suelen aparecer las diferencias #
Vamos a entrar en lo jugoso: los puntos concretos donde más frecuentemente detectamos diferencias entre lo que se “vende” en el folleto y lo que se plasma en la memoria y, al final, en la realidad.
Suelos y revestimientos: donde empieza a notarse la calidad real #
En los folletos suele verse un salón precioso con suelos amplios, tonos neutros, aspecto elegante. Pero en la memoria hay que fijarse en:
-
Tipo de material:
- Gres: correcto, pero más básico.
- Gres porcelánico: más resistente y, por lo general, más caro.
- Tarima laminada: hay calidades muy distintas.
- Parquet o madera natural: suele ser gama alta.
-
Marcas o gamas: si no se mencionan marcas, al menos debería indicarse si son “gamas medias” o “superiores”.
-
Diferencias por estancias: a veces el folleto da a entender que todo es “uniforme”, pero en la memoria ves que:
- Salón y dormitorios llevan un material.
- Cocina y baños, otro mucho más básico.
En revestimientos de baños y cocina, revisa si las paredes van hasta el techo o solo hasta cierta altura; eso puede cambiar mucho la sensación de acabado.
Un ejemplo típico de diferencia:
| Folleto comercial | Memoria de calidades |
|---|---|
| “Suelos porcelánicos de gran formato” | “Suelos de gres cerámico, formato estándar 60x60” |
¿Se parecen? Algo sí. ¿Son iguales? No.
Carpintería exterior y ventanas: aislamiento térmico y acústico en juego #
En una ciudad como Valencia, con mucho sol y ruido de tráfico en ciertas zonas, las ventanas son clave.
En el folleto verás frases como “grandes ventanales con Rotura de Puente Térmico” y “aislamiento acústico de alta calidad”. Pero, en la memoria, tienes que mirar:
- Material: aluminio con RPT, PVC…
- Tipo de vidrio:
- Doble acristalamiento estándar.
- Bajo emisivo.
- Con control solar.
- Espesor de cámaras: 4/6/4, 4/12/4, 4/16/4, etc.
También importa el tipo de apertura: correderas, abatibles, oscilobatientes… No todas cierran igual ni aíslan igual.
Un indicio de “rebaja” es pasar de vidrios bajo emisivos con buena cámara a dobles acristalamientos del montón.
Persianas y motorización: el detalle que marca confort diario #
En los folletos se ven persianas bajadas o subidas, pero no te dicen mucho. En memoria, fíjate en:
- Si todas las persianas son motorizadas o solo algunas (por ejemplo, en el salón).
- Si hay persianas en todas las estancias o solo en dormitorios.
- Material de las lamas: aluminio térmico o PVC básico.
Una diferencia típica es: en el folleto se da a entender que hay motorización general, y luego la memoria especifica solo un motor en el salón. Ese tipo de matiz afecta mucho al día a día.
Instalaciones de climatización: donde se nota lo moderno… o lo justito #
En Valencia, una de las primeras preguntas que hacen los compradores es: “¿Tiene aire acondicionado por conductos?”. Pero no basta con eso. Hay muchos niveles de calidad aquí.
Aerotermia, calderas y sistemas híbridos #
Ahora es frecuente que las promociones anuncien en el folleto cosas como:
- “Sistema de aerotermia de última generación”
- “Máximo ahorro energético”
- “Viviendas sostenibles”
En la memoria de calidades debes ir al detalle:
- ¿La aerotermia se usa para ACS (agua caliente sanitaria) solo, o también para climatización?
- ¿Hay suelo radiante o solo radiadores?
- ¿La climatización es por conductos en toda la vivienda o por splits?
- ¿Qué tipo de control tendrá (termostato general, por zonas, domótica básica)?
Una diferencia sutil pero importante: en el folleto se habla de “climatización eficiente por aerotermia”, y en memoria ves que la aerotermia solo es para el agua caliente; la climatización va por máquinas de aire de otra tecnología. Sigue siendo eficiente, pero no es lo mismo que se intuía.
Zonas de la vivienda con climatización #
También revisa si todos los dormitorios y el salón tienen impulsión por conductos, o si algunos dormitorios se quedan fuera y dependen de preinstalaciones futuras, a cargo del comprador.
Cocinas: la reina de las promesas comerciales #
Las cocinas son la estrella de las infografías: islas preciosas, encimeras de piedra, electrodomésticos integrados… Pero la memoria de calidades te baja a tierra.
Mobiliario, encimeras y electrodomésticos #
Analiza estos puntos:
-
Tipo de encimera:
- Cuarzo compacto (tipo Silestone): buena resistencia.
- Granito: muy resistente, look distinto.
- Laminado: correcto, pero de gama más básica.
-
Electrodomésticos incluidos:
- Solo campana, horno y placa.
- O bien pack completo con lavavajillas, frigorífico, microondas integrable.
-
Marcas: no hace falta que sean de gama altísima, pero ayuda que sean marcas reconocidas. Si la memoria se limita a “electrodomésticos de calidad”, eso no dice demasiado.
-
Módulos y acabados: confirma si los muebles superiores van hasta el techo, o si se quedan más bajos; imaginabas un efecto y tendrás otro.
Un ejemplo claro:
| Folleto comercial | Memoria de calidades |
|---|---|
| “Cocinas equipadas con electrodomésticos” | “Incluye placa, horno y campana extractora. Resto opcional” |
¿Te han engañado? No exactamente… pero tu expectativa quizá era otra.
Baños y sanitarios: donde las diferencias saltan en los detalles #
En fotos, todos los baños parecen de hotel boutique. La realidad la cuenta la memoria.
Platos de ducha, mamparas y grifería #
Fíjate especialmente en:
- Si los platos de ducha son extraplanos y de resina, o de porcelana estándar.
- Si las mamparas están incluidas o son opcionales.
- El tipo de grifería:
- Monomando “normal”.
- Termostática en ducha (un plus importante).
- Si hay muebles de baño incluidos o solo el sanitario pelado.
Muchos folletos muestran baños con mamparas y muebles integrados, pero la memoria aclara que esas mamparas no se incluyen y que los muebles que ves son “a título decorativo”.
Carpintería interior y armarios: estética y funcionalidad real #
Las puertas interiores y los armarios empotrados marcan mucho la sensación de calidad al entrar en casa.
Puertas, frentes y acabados #
Revisa:
- Tipo de puerta interior: lisa lacada, rechapada, maciza o hueca.
- Color y acabado: si vienen lacadas en blanco, suelen mejorar mucho la estética.
- Tiradores y herrajes: una memoria que especifica buenos herrajes suele indicar mimo por el detalle.
En armarios empotrados:
- Si están solo con frente o si vienen revestidos y equipados por dentro (baldas, barra, cajoneras).
- Si son correderas o abatibles; las correderas ahorran espacio pero requieren buena calidad para que no se descuelguen.
El folleto muchas veces muestra armarios perfectos y vestidos; luego, en memoria, se aclara que la dotación interior es mínima.
Aislamiento, certificación energética y confort real #
Muchas promociones resaltan su “alta eficiencia energética”, pero no todas la consiguen del mismo modo.
Qué mirar más allá de la letra de la etiqueta #
En la memoria verifica:
- Nivel de certificación energética previsto (A, B, etc.).
- Tipo de aislamiento en fachadas y cubierta.
- Tratamiento de puentes térmicos.
- Elementos de protección solar (toldos, lamas, voladizos).
No es lo mismo una vivienda “energéticamente mejorada” que una con certificación A real, respaldada por aislamiento y sistemas eficientes.
En una ciudad con clima como el de Valencia, una buena combinación de aislamiento y protección solar es oro: menos calor en verano, menos gasto en climatización y más confort.
Zonas comunes y extras: piscina, gimnasio, garaje y trastero sin sorpresas #
En el folleto comercial suelen lucirse con la piscina comunitaria, la sala social, el gimnasio, la zona infantil, etc. Aquí tienes que cruzar:
- Qué se muestra en infografías.
- Qué se detalla realmente en la memoria.
A veces la piscina que ves en el folleto parece casi un resort, pero la memoria especifica un vaso más pequeño y sin ciertos detalles (p. ej., sin zona de jacuzzi integrado o con acabado estándar en lugar de un revestimiento vistoso).
También conviene revisar:
- Acabados en portales y zonas de paso.
- Pavimentos en garaje (pintado básico o tratamiento más elaborado).
- Iluminación y ventilación de trasteros y aparcamientos.
Son elementos que quizá no te emocionan al principio, pero luego influyen mucho en la sensación general de calidad del edificio.
Cómo detectar contradicciones sutiles entre folleto y memoria #
Vamos a resumir el método práctico que usamos cuando revisamos documentación para un comprador de obra nueva:
Paso 1: Identifica las “promesas estrella” del folleto #
En el folleto casi siempre destacan 4 o 5 puntos clave: por ejemplo, “aerotermia”, “suelos porcelánicos”, “cocinas de diseño equipadas”, “grandes ventanales”, “altas calidades”.
Hazte una lista corta de esas promesas principales.
Paso 2: Búscalas una a una en la memoria de calidades #
No dejes que te ganen las prisas. Ve comparando:
- ¿Aparece realmente esa característica?
- ¿Se concreta o se queda en algo genérico?
- ¿Se limita a parte de la vivienda o a todas las estancias?
Si, por ejemplo, el folleto destaca “domótica integrada”, ve a la parte de instalaciones de la memoria y mira si pone exactamente:
- Qué sistemas incluye (apertura, climatización, persianas, iluminación).
- Si está prevista solo una “preinstalación” o domótica completa.
- Si depende de contratar servicios extra.
Paso 3: Anota todo lo que suene a “puede ser distinto” #
Subraya cada “o similar”, “podrá modificarse por exigencias técnicas” o “las imágenes son orientativas y no contractuales”. No significa que vayan a cambiarlo seguro, pero sí que constituyen la puerta por la que se pueden colar diferencias importantes.
Paso 4: Pregunta y pide que te lo aclaren por escrito #
Cuando detectes una posible discrepancia, no te quedes con la duda. Pregunta al comercial y, si la respuesta te tranquiliza, intenta que quede reflejada en:
- Un anexo a la memoria.
- Una aclaración firmada.
- O, al menos, en un correo oficial de la promotora.
Si algo es muy importante para ti (por ejemplo, la motorización de todas las persianas o la inclusión de cierto tipo de encimera), procura que no se quede solo en “me lo dijo el comercial”.
Señales de alerta que deberían encenderte una bombillita #
Hay ciertas situaciones que, desde la experiencia, suelen indicar que hace falta mirar las cosas con lupa:
- El promotor se resiste a entregarte la memoria de calidades completa.
- La memoria es excesivamente vaga: muchas frases bonitas y pocos datos concretos.
- Hay diferencias fuertes entre lo que ves en el piso piloto y lo que lees en la memoria (por ejemplo, el piloto tiene suelo de madera y la memoria dice tarima laminada).
- Te dicen que “ya se ajustará más adelante” o “eso ya se concretará” con temas clave como climatización o ventanas.
Nada de esto significa que la promoción sea mala, pero sí que tienes que ser especialmente meticuloso para evitar malentendidos.
Consejos finales para no arrepentirte cuando te den las llaves #
Para cerrar, una especie de mini-guía emocional y práctica:
- No te dejes llevar solo por la emoción del piso piloto. Es precioso, claro, está pensado para enamorarte. Pero tu mejor defensa es la memoria de calidades.
- Piensa en cómo vas a vivir realmente la casa: suelos que pisarás descalzo, ruidos exteriores, luz, temperatura, armarios que usarás todos los días… y revisa la memoria con eso en mente.
- Pregunta todo lo que necesites. No molestas. Estás tomando una de las decisiones económicas más importantes de tu vida.
- Y, si puedes, deja que alguien con experiencia te acompañe en la revisión: un técnico, un abogado, o una agencia que conozca bien el mercado de obra nueva en Valencia y sepa dónde suelen aparecer los trucos.
Cuando analizas bien la memoria de calidades, el folleto deja de ser un “sueño difuso” y se convierte en algo que puedes comparar, validar y exigir. Y esa es exactamente la posición en la que quieres estar: emocionado por tu futura casa, sí, pero con los ojos muy abiertos.