Por qué el “porcentaje bruto” ya no basta para invertir bien en inmuebles #
Si llevas tiempo mirando pisos, locales o edificios en España, seguro que has escuchado esta frase mil veces:
“Este piso da un 5% de rentabilidad bruta, está muy bien”.
Suena bien… pero ese número, solo, es una trampa.
En el mercado inmobiliario actual, y especialmente en ciudades dinámicas como Valencia, Barcelona o Madrid, invertir solo mirando la rentabilidad bruta es como conducir con los ojos entrecerrados. Puedes avanzar, sí, pero también puedes estrellarte con un imprevisto de comunidad, un inquilino que no paga o unos intereses que te comen vivo.
En una inversión inmobiliaria seria, necesitas ir más allá del porcentaje bruto y apoyarte en métricas como:
- Cashflow (flujo de caja)
- TIR (Tasa Interna de Retorno)
- Payback (plazo de recuperación)
- Y otros matices clave: impuestos, financiación, revalorización, vacíos, etc.
Te lo vamos a contar en lenguaje claro, sin tecnicismos inútiles y con el foco muy puesto en la realidad de España y, especialmente, Valencia, donde operamos a diario y vemos inversiones funcionar… y otras hundirse por errores evitables.
La gran mentira de la “rentabilidad bruta” #
Vamos a empezar desmontando el mito.
La famosa rentabilidad bruta se calcula así:
Rentabilidad bruta = (Alquiler anual / Precio de compra) × 100
Ejemplo típico:
- Piso en Valencia: 180.000 €
- Alquiler mensual: 900 €
- Alquiler anual: 900 × 12 = 10.800 €
Rentabilidad bruta = 10.800 / 180.000 × 100 = 6%
Muchos inversores se quedan aquí, ven el 6% y piensan:
“Perfecto, mejor que el banco, adelante”.
El problema es que este cálculo:
- No descuenta gastos fijos (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento…).
- No contempla vacíos (meses sin alquilar).
- Ignora impuestos.
- No tiene en cuenta si compras con hipoteca.
- No refleja el ritmo real al que recuperas tu dinero.
- No valora que tu retorno puede ser mayor por revalorización.
Es un número bonito para la comercialización, pero insuficiente para tomar decisiones de inversión.
Si quieres jugar en serio, necesitas ir al siguiente nivel:
cashflow, TIR y payback.
Y aquí es donde la cosa se vuelve realmente interesante.
El corazón de la inversión: el cashflow real #
El cashflow (o flujo de caja) es, en realidad, lo que más debería preocuparte como inversor.
Es la respuesta a una pregunta muy sencilla:
“¿Cuánto dinero entra y sale de mi bolsillo cada mes o cada año con este inmueble?”
Si al final del año estás en positivo, tu inversión te está dando oxígeno.
Si estás en negativo, la propiedad te está costando dinero, aunque la rentabilidad bruta parezca buena.
Cómo calcular el cashflow de una inversión en España #
Vamos a desmenuzarlo en pasos muy prácticos.
Ingresos anuales:
- Alquiler mensual estimado × 12
- Ajustado por una tasa de vacancy (meses vacíos)
Gastos anuales típicos:
- IBI
- Comunidad
- Seguro de hogar y/o impago
- Mantenimiento y pequeñas reparaciones
- Suministros (si los asumes tú en algún tipo de alquiler)
- Gestión (si usas agencia de administración)
- Gastos financieros (intereses de hipoteca)
- Parte de los gastos de compra si quieres amortizarlos mentalmente (notaría, registro, impuestos, etc.)
Ingresos netos antes de impuestos:
Ingresos por alquiler – Gastos
Después puedes descontar impuestos para ver el cashflow “limpio-limpio”.
Ejemplo realista: piso en Valencia con hipoteca #
Imagina este escenario:
- Piso en barrio consolidado de Valencia: 180.000 €
- Gastos de compra aproximados: un 10% ⇒ 18.000 €
(ITP o IVA, notaría, registro, gestoría, etc.) - Total desembolso inicial sin hipoteca: 198.000 €
Pero vamos a meter hipoteca. - Aportación propia: 20% + gastos ⇒ 36.000 + 18.000 = 54.000 €
- Hipoteca: 144.000 € a 25 años al 3% de interés.
- Cuota aproximada: unos 682 € / mes (interés + amortización)
- Alquiler mensual: 900 €
- Vacíos: asumimos 1 mes al año sin alquilar ⇒ cobras 11 meses.
Ingresos anuales:
- 900 × 11 = 9.900 €
Gastos anuales aproximados:
- IBI: 350 €
- Comunidad: 600 €
- Seguro: 250 €
- Mantenimiento medio (pequeñas cosas): 400 €
- Gestión (si usas agencia, digamos 8% sobre alquiler cobrado): 9.900 × 0,08 ≈ 792 €
- Intereses de hipoteca (solo la parte de intereses, no amortización, para ver el coste financiero).
En los primeros años, de los 682 € de cuota mensual, pongamos que unos 360 € son intereses (aprox.), es decir:
- 360 × 12 = 4.320 € de intereses anuales
Total gastos aproximados:
350 + 600 + 250 + 400 + 792 + 4.320 = 6.712 €
Cashflow antes de impuestos:
9.900 – 6.712 = 3.188 € / año, es decir, unos 265 € / mes.
Esto ya responde a una pregunta vital:
“¿Cuánto me deja limpio, al mes, este piso, después de pagarle al banco y los gastos?”
Si además tienes en cuenta que:
- Parte de la cuota de hipoteca va a amortización de capital (te haces “más dueño” cada mes).
- La vivienda puede revalorizarse con el tiempo.
Esa inversión probablemente es bastante más interesante que un simple 6% bruto.
Y aquí entra otra métrica clave: la TIR.
La TIR: la métrica que todo inversor serio debería mirar #
La Tasa Interna de Retorno (TIR) es la herramienta favorita de muchos inversores profesionales.
Su objetivo es medir la rentabilidad real anualizada de tu inversión, teniendo en cuenta:
- El dinero que tú pones al principio.
- Los flujos de caja (cashflows) anuales que produce la propiedad.
- El valor al que planeas vender la propiedad en el futuro.
- El tiempo que mantendrás la inversión.
En lenguaje sencillo:
La TIR te dice:
“Si todos estos cobros y pagos fueran un producto financiero, ¿qué interés anual estaría generando tu dinero?”
Por qué la TIR es tan poderosa #
Porque junta en un solo número:
- El cashflow que recibes todos los años.
- La revalorización (o pérdida) cuando vendas.
- La duración de la inversión.
- El efecto de la financiación (si calculas sobre tu capital propio).
Eso sí: la TIR no se calcula de cabeza. Necesitas:
- Una hoja de cálculo (Excel, Google Sheets, etc.).
- La función TIR o TIR.NO.PER.
- Un mínimo de orden con tus números.
Ejemplo simplificado de TIR en una inversión residencial #
Volvamos al piso en Valencia del ejemplo, pero pensando a 10 años vista.
Supongamos:
- Inversión inicial: 54.000 € de tu bolsillo (entrada + gastos).
- Cashflow neto anual medio: unos 3.000 € (simplifiquemos un poco).
- Revalorización conservadora: el piso se vende en 10 años por 210.000 €.
- Hipoteca pendiente dentro de 10 años: pongamos que quedan unos 110.000 €.
¿Qué ocurre el año 10?
- Vendes por 210.000 €
- Cancelas hipoteca: -110.000 €
- Recibes neto: 100.000 € (antes de impuestos de plusvalía, etc.).
- Más el cashflow de ese año.
Flujos aproximados (muy simplificados):
- Año 0: -54.000 €
- Años 1 a 9: +3.000 € cada año
- Año 10: +3.000 € de cashflow +100.000 € de neto por venta = +103.000 €
Metes estos valores en una hoja de cálculo y calculas la TIR.
Probablemente te salga algo bastante superior a lo que parecía aquel “6% bruto” inicial, porque la TIR:
- Está midiendo el rendimiento sobre tu capital propio, no sobre el precio total del piso.
- Está incluyendo la parte de amortización de hipoteca y la revalorización.
Ahí es donde muchos inversores dicen:
“Ahora sí entiendo por qué vale la pena apalancarse con hipoteca en lugar de pagar al contado”.
El payback: cuánto tardas en recuperar tu dinero #
Otra métrica muy intuitiva (y emotiva, porque apela a la paciencia) es el payback o plazo de recuperación.
Se trata simplemente de saber:
“¿En cuántos años voy a recuperar el dinero que he puesto con los flujos de caja del inmueble?”
Hay dos formas de verlo, y ambas son útiles:
- Payback por cashflow: cuántos años tardas en recuperar tu aportación contando solo el flujo de caja anual.
- Payback incluyendo el posible precio de venta final: cuánto tardarías en estar en “break even” asumiendo que vendes.
Ejemplo de payback por cashflow #
Si en el ejemplo anterior:
- Has puesto 54.000 €
- Obtienes 3.000 € al año de cashflow neto antes de impuestos
Payback simple:
54.000 / 3.000 = 18 años
Es decir, solo con los ingresos anuales por alquiler, tardarías 18 años en recuperar tu inversión inicial.
Algunos dirán: “Uf, demasiado tiempo”.
Pero ojo: este cálculo ignora completamente:
- Que estás reduciendo tu deuda cada año.
- Que el activo puede subir de valor y permitirte vender antes con beneficio.
Por eso el payback sirve como termómetro de paciencia, pero no debería ser tu única métrica.
Cómo encajan entre sí: cashflow, TIR y payback #
Imagina estas tres métricas como si fueran tres cámaras distintas enfocando la misma escena:
- El cashflow te dice si la propiedad te da aire todos los meses o te lo quita.
- La TIR te dice cuán rentable es globalmente tu inversión en el tiempo.
- El payback te dice cuánta paciencia necesitas hasta recuperar lo invertido.
Lo ideal es que las tres te den señales razonables:
- Un cashflow positivo (aunque sea moderado).
- Una TIR atractiva frente a otras alternativas (fondos, bolsa, otros inmuebles…).
- Un payback asumible para tu perfil de riesgo y tu horizonte de inversión.
Si algo “chirría” (por ejemplo, buen cashflow pero TIR baja, o TIR alta pero cashflow negativo), hay que analizar qué está pasando:
- ¿Demasiada deuda y cuota muy alta?
- ¿Precio de compra poco ajustado?
- ¿Rentas de alquiler optimistas?
- ¿Gastos infravalorados?
Errores muy comunes al analizar rentabilidad en España #
Aquí es donde, como agencia en Valencia que ve operaciones cada semana, podemos decirte con franqueza dónde suele tropezar la gente.
Confundir rentabilidad sobre precio con rentabilidad sobre capital propio #
No es lo mismo un:
- 5% sobre 200.000 €
que un - 5% sobre los 60.000 € que tú has puesto realmente.
Si estás financiando parte del precio, tu retorno sobre capital propio suele ser mucho más alto que la rentabilidad “bruta” sobre el valor del piso.
Olvidarse de los meses vacíos y la morosidad #
En España, y especialmente en alquiler tradicional, es muy raro estar “100% del año alquilado” durante décadas.
Siempre hay:
- Cambios de inquilino.
- Reparaciones entre contratos.
- Algún mes de anuncio donde no se alquila.
- Riesgo de impago o retraso.
En ciudades como Valencia, la rotación es menor en barrios residenciales estables, pero aun así es prudente contemplar al menos 1 mes vacío al año de media, especialmente en alquiler larga duración.
No contemplar impuestos en la rentabilidad #
Mucha gente calcula la rentabilidad como si no existiera Hacienda.
En el alquiler en España, tributas por los rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF (si eres persona física). Y sí, hay deducciones, amortización, etc., pero al final:
- La TIR y el cashflow después de impuestos pueden bajar notablemente.
- Ignorarlo infla tus expectativas.
No ajustar los gastos de compra iniciales #
El típico cálculo erróneo:
“Compro por 180.000 €, alquilo por 900 €. Divido y ya está”.
Pero en España:
- Entre ITP (o IVA), notaría, registro y demás, puedes irte fácil a un 10–13% extra.
- Esos 18.000–23.000 € que salen de tu bolsillo son parte de tu inversión inicial real.
Si no los cuentas, estás maquillando la rentabilidad.
No diferenciar entre amortización y cashflow #
Otro fallo muy común:
“Estoy pagando 800 € de hipoteca y cobro 900 €, así que gano 100 €”.
No exactamente.
De la cuota:
- Una parte son intereses (gasto real).
- Otra parte es amortización (no es un gasto, es convertir deuda en patrimonio).
Para analizar bien:
- En el cashflow, lo que debes considerar como gasto financiero son los intereses, no toda la cuota.
- La amortización suma a tu patrimonio y afecta positivamente a tu TIR a largo plazo.
Comparar inversiones: un ejemplo simple #
Veamos dos opciones de inversión muy típicas que alguien podría barajar en Valencia o en otra ciudad española.
| Opción | Tipo de activo | Cashflow mensual aprox. | TIR estimada | Payback (solo por cashflow) |
|---|---|---|---|---|
| A | Piso estándar alquiler largo plazo | 200–300 € | 8–11% | 16–20 años |
| B | Vivienda turística bien gestionada | 400–600 € | 12–16% | 10–14 años |
Qué suele pasar:
- La opción B puede dar más cashflow y más TIR, pero:
- Tiene más gestión.
- Más regulación y posibles cambios legales.
- Más volatilidad.
Según tu perfil:
- Si buscas tranquilidad y estabilidad, quizá prefieres algo más modesto en TIR pero muy predecible.
- Si aceptas más riesgo y trabajo (o externalizas gestión), puedes intentar maximizar la rentabilidad.
La clave es que, sin cashflow, TIR y payback bien calculados, comparar dos oportunidades se convierte en un acto de fe.
Particularidades del mercado español (y qué mirar si inviertes en Valencia) #
España tiene sus reglas, y conviene tenerlas claras cuando analizas rentabilidad.
Fiscalidad y amortización #
Como propietario persona física, tributas por los ingresos de alquiler en tu IRPF, pero puedes deducir:
- Gastos necesarios (IBI, comunidad, intereses, seguros, reparaciones…).
- Una amortización del inmueble que reduce la base imponible.
Esto significa que tu rentabilidad después de impuestos no es tan simple como “me quitan un X% y ya está”. Bien planificado, la factura fiscal se puede optimizar bastante.
Diferencias entre alquiler residencial y turístico #
En ciudades como Valencia, la regulación turística se ha endurecido, y eso impacta en:
- La facilidad de obtener licencia.
- La estabilidad del negocio.
- El tipo de cliente y los ingresos.
En alquiler residencial:
- Mayor estabilidad.
- Menos rotación.
- Algo menos de rentabilidad, pero también menos sobresaltos normativos.
En cualquier caso, las métricas de cashflow, TIR y payback te ayudan a poner números a estas diferencias.
Cómo usar estas métricas en la práctica, paso a paso #
Te propongo un esquema muy sencillo que usamos a menudo con inversores, adaptado a la realidad en España.
1. Define tu objetivo #
No es lo mismo:
- Querer vivir del alquiler a corto plazo.
- Construir un patrimonio para dentro de 15–20 años.
- Buscar una operación más táctica de compra, reforma y venta.
Tu objetivo determina cuánto peso le das al cashflow vs. TIR vs. payback.
2. Calcula una rentabilidad bruta orientativa #
Te sirve como filtro inicial.
- Por debajo de cierto % bruto, según zona, quizá no merece ni estudiar el activo.
- Pero solo como primer filtro, no para decidir.
3. Pasa al cálculo de cashflow detallado #
Incluye:
- Meses vacíos.
- Todos los gastos fijos y variables.
- Escenarios realistas de alquiler (no el valor más optimista).
Asegúrate de que:
- El cashflow anual es positivo o, si es ligeramente negativo, que tengas claro por qué te compensa (por ejemplo, TIR muy alta por revalorización esperada).
4. Proyecta la inversión a varios años y calcula la TIR #
Aquí puedes:
- Proyectar 10, 15 o 20 años.
- Estimar un valor de venta conservador.
- Jugar con diferentes hipótesis (subida moderada, estable, pequeña bajada).
La TIR te dará una visión global: cuánto te rinde realmente esa inversión.
5. Calcula el payback y pregúntate si te cuadra #
¿Te ves cómodo esperando 15–20 años para recuperar tu dinero solo vía cashflow?
¿O prefieres operaciones con paybacks más cortos, aunque con más riesgo?
Que los números cuadren es importante, pero que cuadren también con tu cabeza y tu estómago es fundamental.
Conclusión: invertir con los ojos bien abiertos #
La rentabilidad bruta es como la foto retocada de un piso en un portal inmobiliario:
bonita, pero no cuenta toda la historia.
Cuando analizas una inversión inmobiliaria en España con las herramientas correctas:
- Cashflow: ves si cada mes la propiedad te alimenta o te drena.
- TIR: entiendes la rentabilidad global de tu dinero en el tiempo, con todo incluido.
- Payback: tomas conciencia de cuánta paciencia vas a necesitar.
Además, si inviertes en mercados activos como Valencia, donde confluyen:
- Demanda de alquiler estable.
- Interés turístico en determinadas zonas.
- Universidades, empresas, y una calidad de vida muy atractiva.
Contar con estas métricas marca la diferencia entre:
- Comprar “porque parece buena oportunidad”.
- O invertir con un plan claro, números sólidos y expectativas realistas.
La emoción de la compra está bien. Pero la tranquilidad de saber que tus decisiones se apoyan en datos bien analizados… eso no tiene precio.
Si cada inmueble que te planteas lo sometes a este “triple filtro” de cashflow, TIR y payback, dejarás de depender de frases vagas como:
“Está bien de precio”
“Da buena rentabilidad”
“Es una zona en auge”
Y empezarás a tomar decisiones con una seguridad que se nota, sobre todo, con el paso de los años.
Porque al final, el mejor momento para comprar bien no es cuando “todo el mundo lo dice”, sino cuando tus números te demuestran que la inversión, para ti, está realmente bien pensada.