Descubre todo lo que necesitas saber para vender tu piso alquilado sin complicaciones y ganar dinero

Vender un piso con “inquilino que se queda”: lo que nadie te cuenta (pero necesitas saber) #

Vender una vivienda en Valencia que ya está alquilada puede ser una gran oportunidad… o un dolor de cabeza. Todo depende de un detalle clave: el inquilino se queda.
Y la cosa se complica aún más cuando el alquiler está por debajo de precio de mercado y el contrato es de larga duración.

Si estás pensando en vender un piso en alquiler en Valencia y tu inquilino paga “poco” para lo que se está pidiendo ahora en la zona, este artículo es para ti. Vamos a bajar todo a tierra, sin tecnicismos innecesarios, para que sepas qué puedes hacer, qué no y cómo no perder dinero por el camino.

Respira. No estás solo en esto. Es un caso mucho más frecuente de lo que imaginas.

Qué significa realmente “el inquilino se queda” #

Cuando hablamos de “figura del inquilino que se queda” nos referimos a situaciones en las que:

Tu piso está alquilado a largo plazo.
El contrato sigue en vigor y el inquilino tiene derecho a permanecer.
Tú quieres vender la vivienda, pero no puedes echar al inquilino solo porque has decidido vender.
Por tanto, el piso se vende con el inquilino dentro, manteniendo el contrato en las mismas condiciones.

El comprador pasa a ser el nuevo arrendador, se subroga en el contrato y está obligado a respetarlo: misma renta, mismas condiciones, misma duración restante.

Cuando además ese alquiler está bastante por debajo del mercado, el inmueble se convierte en un producto especial:
No es una vivienda ideal para quien quiere entrar a vivir ya, pero puede ser muy interesante para un inversor… si se plantea bien.

El marco legal, explicado sin dormirse #

En España, la base de todo esto es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). No vamos a recitar artículos, pero sí lo esencial que afecta a tu bolsillo.

El inquilino mantiene sus derechos aunque vendas #

La venta de la vivienda no extingue el contrato de alquiler.
Eso quiere decir que, si tienes un contrato vigente y en regla, el inquilino:

Sigue viviendo allí.
Sigue pagando lo pactado.
Conserva la duración y prórrogas legales que le correspondan.

Y el comprador tiene que respetar todo eso.

Esto se aplica especialmente al arrendamiento de vivienda habitual, que es el más protegido.

¿Puede el nuevo propietario subir el alquiler al comprar? #

No, no puede “llegar y cambiarlo”.
Mientras el contrato esté en vigor, el nuevo propietario:

No puede subir la renta más allá de lo previsto en el propio contrato y lo permitido por la ley.
No puede introducir condiciones nuevas perjudiciales de forma unilateral.

Hasta que el contrato termine (o llegue la primera fecha en la que legalmente se pueda renegociar), la renta sigue igual.

Si el piso está alquilado por debajo de mercado, esa situación se mantiene.
Es decir: el inversor que compre va a heredar una renta baja, al menos durante un tiempo.

El gran tema: alquiler por debajo del mercado #

Aquí está el meollo. En ciudades como Valencia, donde los precios del alquiler han subido fuerte en muchos barrios, es muy habitual que:

Un contrato firmado hace años esté hoy muy desfasado a la baja.
La diferencia entre lo que paga tu inquilino y lo que se está anunciando ahora en portales sea enorme.

Por ejemplo:

Y aquí llega la pregunta que se hacen muchos propietarios:

“¿Quién va a querer comprar mi piso si el inquilino paga tan poco?”

La respuesta es: alguien que lo mire como inversión a medio o largo plazo, no como vivienda para entrar a vivir mañana.

Pero, para que a ese alguien le encaje, hace falta ajustar el precio de venta a esta realidad.
Si intentas vender “como si estuviera libre”, chocarás contra un muro.

Cómo ve esto un comprador (especialmente un inversor) #

Ponte un momento en los zapatos del comprador.

Está mirando pisos en Valencia para invertir. Compara:

Un piso vacío, que puede alquilar desde ya a precio de mercado, con libertad para seleccionar al inquilino.
Tu piso, ya alquilado, con una renta baja y congelada durante varios años.

Entre dos opciones similares, el inversor se preguntará:

¿Cuánto voy a ingresar al año?
¿Cuándo podré actualizar ese alquiler?
¿Qué rentabilidad me sale realmente?

Si tu alquiler está muy por debajo de mercado, el inversor solo se interesará si el precio de compra compensa ese menor ingreso futuro.

Podemos verlo de forma muy sencilla:

No se trata de “regalar” tu piso, sino de asumir que la renta baja tiene un precio.
Si no ajustas nada, el piso se ve caro para un inversor… y casi imposible para alguien que quiere vivir allí. Resultado: se enfría el mercado para tu vivienda.

El impacto real en el valor de tu vivienda #

Cuando hay un inquilino que se queda con renta baja, el piso ya no se analiza solo como vivienda, sino como activo de inversión.

Dos formas de valorar el piso #

En una agencia inmobiliaria profesional solemos mirar tu caso desde dos ángulos:

Valor de mercado “libre”
Cuánto se vendería el piso si estuviera vacío y disponible para entrar a vivir o alquilar a precio actual.

Valor como “producto de inversión”
Cuánto está dispuesto a pagar un inversor por un piso con esa renta actual, ese inquilino y esa duración pendiente de contrato.

Cuando la renta está muy por debajo de mercado durante mucho tiempo, el valor como inversión suele ser inferior al valor de mercado libre, al menos a corto plazo.

La clave es:
Cuánto tiempo falta para que puedas renegociar o finalizar el contrato.
Qué perfil de inquilino tienes (moroso, perfecto pagador, conflictivo, persona mayor, familia estable, etc.).

¿Cuánto tiempo se queda el inquilino? #

Este punto es crítico para cualquier comprador. No es lo mismo:

Un inquilino con contrato que vence el año que viene.
Un inquilino con prórrogas, antigüedad y posibilidades de seguir años pagando poco.

Si tu contrato es de larga duración y el inquilino puede alargarlo legalmente, el piso es, para un inversor, como una bono de renta fija bajita durante un tiempo.

Eso puede ser interesante si:

El inversor busca seguridad de cobro.
No le importa esperar años para actualizar la renta.
Valora más la tranquilidad que la máxima rentabilidad inmediata.

Pero también puede ser un freno para otros compradores, que quieren rentabilidades más rápidas o que quizá en unos años quieran usar la vivienda para sí mismos.

¿Es mejor vender o esperar a que acabe el contrato? #

La pregunta del millón.

Depende de tres factores principales:

Renta actual vs renta de mercado
Si la diferencia es pequeña, el impacto en el precio de venta no es tan grande.
Si la diferencia es brutal, vender ahora puede implicar un descuento fuerte.

Cuánto queda de contrato
Si queda poco, a veces compensa aguantar y poner a la venta más adelante, cuando puedas actualizar condiciones.
Si quedan muchos años, igual no tiene sentido esperar tanto.

Tu situación personal y financiera
¿Necesitas vender ya por un cambio de vida, herencia, divorcio, otra inversión?
¿O puedes permitirte esperar y apurar el mercado a tu favor?

No existe una respuesta única. Lo que sí existe es una estrategia óptima para tu caso concreto. Y eso se calcula con números, no con sensaciones.

La negociación con el inquilino: el gran olvidado #

En muchas operaciones, el inquilino es visto como “el problema”.
En realidad, puede ser la clave de la solución, si se habla con él con respeto y transparencia.

Hay varias vías posibles, siempre que se hagan bien y sin presiones ilegales:

Pactar una salida voluntaria #

En ocasiones, puedes proponer al inquilino:

Un acuerdo amistoso para que se marche antes de tiempo.
Una compensación económica razonable por renunciar al tiempo de contrato que le queda.
Ayuda para encontrar otra vivienda (por ejemplo, dentro de tu propia cartera si tienes más pisos, o con apoyo de una agencia).

Esto se llama muchas veces, en la práctica, “negociar una salida pactada”.
No es ilegal si:

No se le coacciona.
No se vulneran sus derechos.
Se formaliza por escrito claramente.

Un acuerdo así puede permitirte:

Vender el piso vacío, a mejor precio.
Cerrar la operación más rápido.

Pero hay que hacerlo con tacto. El inquilino no es tu enemigo.
Tiene una vida, un trabajo, un colegio para los niños, miedos, incertidumbres. Si se siente arrinconado, se bloqueará cualquier negociación.

Mejorar la renta a cambio de algo #

Otra posible vía, más delicada, es ofrecer al inquilino una mejora de condiciones a cambio de revisar algunos puntos del contrato, siempre desde el acuerdo y dentro de la ley.

Por ejemplo:

Ofrecer pequeñas mejoras en la vivienda (reforma de baño, cocina, ventanas) a cambio de una actualización moderada de la renta.
Proponer una ligera subida pactada ahora, con compromiso de estabilidad a varios años, si eso hace más atractiva la vivienda para el inversor.

No siempre funciona, pero en ciertos perfiles de inquilino se puede lograr un punto de equilibrio.

Cómo presentar el piso a inversores para que sí se venda #

Aquí es donde entra mucho el trabajo de una buena agencia que conozca bien Valencia y su realidad de alquiler.

No es lo mismo colgar en un portal:
“Se vende piso con inquilino dentro, paga 600 € y lleva 10 años”

Que presentar la operación como un producto de inversión estructurado, con información clara y profesional:

Renta actual y comparativa de mercado realista por zona.
Histórico de pago: ¿paga puntual? ¿hay impagos?
Tiempo restante de contrato y escenario legal probable.
Gastos de la comunidad, IBI, seguros, mantenimiento medio.
Rentabilidad bruta y neta a corto y medio plazo.

Cuando un inversor ve números claros, baja el ruido y sube la confianza.
Cuando lo ve todo difuso, se echa atrás… o te aprieta el precio “por si acaso”.

Errores típicos de propietarios al vender con inquilino #

Se repiten muchísimo, y te pueden costar varios miles de euros.

Sobrevalorar el piso como si estuviera vacío
Ignorar el impacto real de esa renta baja en la rentabilidad del comprador.

No tener el contrato de alquiler en orden
Faltan anexos, no está claro cuándo se firmó, renovaciones verbales… Eso genera desconfianza y frena la venta.

Ocultar información sobre el inquilino
Morosidad, conflictos, pagos irregulares. Los buenos inversores lo acaban descubriendo en la due diligence, y la operación se complica o se cae.

No contar con asesoramiento especializado en alquiler
No es lo mismo vender un piso libre que uno con inquilino. Se juega en otra liga.

¿Qué tipo de comprador es ideal en estos casos? #

En nuestra experiencia en Valencia, el perfil ideal para un piso con inquilino que se queda y renta baja suele ser:

Inversor que ya tiene otras viviendas en alquiler
Sabe cómo funciona el juego, valora la estabilidad más que el pelotazo.

Comprador patrimonialista
Compra a largo plazo, suele preferir barrios consolidados, no busca rotación rápida.

Pequeño ahorrador con mentalidad de largo plazo
Quiere proteger su dinero frente a la inflación y no le importa esperar para mejorar renta.

Para todos ellos, un inquilino estable, que paga puntualmente, aunque sea poco, puede ser un activo, no un problema, siempre que el precio de compra esté bien ajustado.

La importancia de conocer bien el mercado de Valencia #

Cada barrio de Valencia es un mundo.
No es lo mismo un piso alquilado barato en:

Ruzafa o El Carmen, con fuerte demanda y presión alcista.
Zonas como Torrefiel, Benicalap, Mislata o Patraix, con un mercado muy dinámico pero distinto.
Avenidas amplias como la zona de Aragón, Blasco Ibáñez, o barrios próximos a universidades y hospitales.

Para valorar bien un inmueble con inquilino que se queda, hace falta:

Dominar las rentas reales que se están firmando en la zona (no solo lo que se ve en anuncios, que muchas veces es fantasía).
Conocer el perfil del inquilino típico del barrio.
Saber cómo se están moviendo los inversores: qué piden, qué rechazan, qué rentabilidades aceptan.

Esta información marca la diferencia entre:

Poner un precio “porque el vecino vendió por tanto”.
Y poner un precio con una estrategia de venta pensada para tu caso específico.

Cómo protegerte como vendedor para no salir perdiendo #

Si decides vender con inquilino que se queda, hay varias cosas que puedes hacer para no ir a ciegas:

Reunir toda la documentación en orden
Contrato de alquiler, prórrogas, recibos de pago recientes, certificado energético, IBI, comunidad, posibles derramas, etc.

Tener claro tu mínimo real de venta
A partir de cuánto ya no te compensa vender ahora y quizás te interese esperar.

Estudiar varios escenarios
Vender ahora con inquilino.
Esperar a renovación o fin de contrato.
Negociar con el inquilino una salida pactada o una actualización.

Apoyarte en una agencia que entienda de verdad el mercado de inversión y alquiler en Valencia, no solo de vivienda libre.

El lado emocional: soltar un piso donde llevas años cobrando una renta #

Hay otro aspecto del que casi nadie habla: el emocional.

Ese piso lleva años en tu vida.
Te ha dado una renta regular.
Tal vez lo heredaste de tus padres.
Quizá te ayudó a pagar la hipoteca de tu casa actual.

Y ahora toca ponerle un precio, analizarlo con frialdad, aceptar que:

No vale lo mismo vacío que alquilado barato y a largo plazo.
La ley protege con fuerza al inquilino.
No puedes “recuperar” así como así lo que no cobraste en su día.

Aceptar esta realidad a veces duele.
Pero, cuando se mira con realismo, con una buena estrategia puedes:

Vender bien, sin regalar el piso.
Elegir al tipo de comprador correcto.
Cuidar al inquilino y evitar conflictos innecesarios.

Al final se trata de cerrar una etapa con cabeza, no con frustración.

Conclusión: el inquilino que se queda no es el enemigo, es una variable más de la ecuación #

Vender una vivienda en España, y muy especialmente en Valencia, con un inquilino que se queda pagando por debajo de mercado a largo plazo, no es imposible.
Solo es distinto.

Requiere:

Entender bien el marco legal.
Aceptar el impacto de la renta baja en el precio de venta.
Enfocar el piso al comprador adecuado (normalmente inversor).
Plantear estrategias con el inquilino desde el respeto y la negociación.
Tener una valoración profesional anclada al mercado real, no a deseos.

Si sientes que la situación te supera, es normal. Nadie nace sabiendo de leyes de arrendamientos, rentabilidades y estrategias de inversión. Para eso estamos los que nos dedicamos a esto cada día.

Lo importante es que no tomes decisiones impulsivas ni te dejes llevar por el “me han dicho que…” del bar o del vecino. Tu piso, aunque tenga un inquilino que se queda y una renta baja, puede venderse bien si se hace con método y con la información correcta.

Y, sobre todo, recuerda algo:
No es solo una operación inmobiliaria.
Es una parte de tu patrimonio, de tu historia y de tu tranquilidad futura.
Merece que la trates con la misma seriedad con la que te costó conseguirla.