Cuando compras una casa en España, hay un "amigo" llamado IVA que te va a acompañar, o quizá no. ¡Vamos a desenmascararlo!

El IVA, ¿qué es y por qué me importa? #

El IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) es un impuesto que pagamos por casi todo lo que compramos: desde unas zapatillas hasta la entrada del cine. Y sí, también por una casa o local. Es como una "propina obligatoria" que se lleva el Estado. En el mundo inmobiliario, la cosa se pone interesante porque no siempre se aplica.

¡IMPORTANTE! IVA e ITP: Elige uno, ¡no los dos! ❌✅ #

Aquí tienes una regla de oro: NUNCA pagarás IVA e ITP por la misma compra de vivienda. O pagas uno, o pagas el otro. Son como dos caminos diferentes, y solo puedes tomar uno.

¿Cuándo sí y cuándo no? ¡El gran dilema! #

Aquí está la clave de todo:

a) Si la casa es "a estrenar" (Vivienda Nueva) 🏗️ #

Si eres el primer dueño de esa casa recién construida, que huele a pintura fresca y no ha vivido nadie antes, entonces SÍ pagas IVA.

  • ¿Cuánto? En España, normalmente el 10% del precio de la casa. Si la casa cuesta 100.000€, el IVA son 10.000€. ¡A sumar!
  • ¿Quién lo paga? Tú, el comprador. Pero se lo das al promotor (la empresa que ha construido la casa), y él es quien lo ingresa a Hacienda.
  • ¡Ojo con la VPO! Si es una Vivienda de Protección Oficial (VPO), diseñada para ayudar a la gente a acceder a una casa, el IVA puede ser más bajo, incluso un 4% o un 10% dependiendo de dónde vivas y del tipo de VPO. ¡Es un buen descuento!

b) Si es una Vivienda Usada 🏡 #

Si la casa ya ha tenido dueños antes que tú (es de "segunda mano" o posteriores), ¡buenas noticias! NO pagas IVA.

  • ¿Entonces qué pago? En su lugar, pagas el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas). Este impuesto varía un montón según la Comunidad Autónoma donde compres la casa (Andalucía, Cataluña, Madrid...). Puede ir desde un 4% hasta un 10% o más.
  • ¿Quién lo paga? También tú, el comprador. Y este se lo pagas directamente a Hacienda.

¿Tipos especiales de IVA? (¡Cosas raras!) #

  • Canarias: Si compras en las Islas Canarias, no se paga IVA ni ITP como tal, sino el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario). Es su propia versión y también tiene sus tipos.
  • Terrenos y Locales: Si compras un terreno sin construir, o un local para montar tu negocio, la cosa cambia. Puede llevar IVA o no, y a veces se aplican reglas especiales entre empresas.

¿Quién se rasca el bolsillo con el IVA? #

Siempre eres tú, el comprador, quien soporta el IVA. El vendedor (el promotor) simplemente actúa como un intermediario que lo recoge y se lo da a Hacienda.

¿Cómo se calcula el IVA? #

Es pan comido:

  • Precio de la casa (sin impuestos) x Tipo de IVA = Cantidad de IVA

Ejemplo: Una casa nueva de 150.000€ 150.000€ x 10% (IVA) = 15.000€ de IVA Total a pagar: 150.000€ + 15.000€ = 165.000€

Otros gastos que te esperan (¡prepárate!) #

El IVA o ITP es solo el principio. También tendrás:

  • Notaría: Por firmar las escrituras.
  • Registro de la Propiedad: Para inscribir la casa a tu nombre.
  • AJD (Actos Jurídicos Documentados): Otro impuesto que se paga si la casa es nueva y hay hipoteca de por medio (su cálculo es un poco más complejo y también varía por Comunidad Autónoma).
  • Gestoría: Si quieres que alguien te haga todo el papeleo (¡muy recomendable!).
  • Tasación: Si necesitas hipoteca, el banco te pedirá tasar la casa.

¿Compro a un particular o a una empresa? ¡Aquí está la clave! #

Esto es CRUCIAL para saber qué impuesto pagas:

  • Si compras a un PARTICULAR: Casi siempre será una vivienda usada y pagarás ITP.
  • Si compras a una EMPRESA:
    • Vivienda NUEVA: Si la empresa es el promotor y te vende la casa por primera vez, pagas IVA (normalmente el 10%).
    • Vivienda USADA vendida por una EMPRESA: Si una empresa (no un particular) te vende una vivienda usada, generalmente no lleva IVA (está exenta de IVA), y en su lugar, pagas ITP. Solo en casos muy, muy específicos (y normalmente entre empresas) se podría renunciar a esa exención de IVA y aplicar IVA. Pero para ti, como particular comprando una vivienda usada a una empresa, lo normal es ITP.

¿Hay "devolución" del IVA de la casa? #

Si eres un particular, no. El IVA que pagas por tu casa es un gasto más y no se te devuelve. Solo las empresas o autónomos que compran un inmueble para su actividad económica y que pueden deducirse el IVA, podrían "recuperarlo" de alguna forma.

Comprar como empresa: ¿Siempre puedo deducirme el IVA? (¡Importante!) #

Aquí es donde la cosa se pone un poco más compleja y hay que tener cuidado:

  • Sí, si el inmueble está directamente afecto a tu actividad empresarial: Si tu empresa compra un local para montar una tienda, una oficina para sus trabajadores o un almacén, y este inmueble genera ingresos sujetos a IVA, entonces SÍ podrás deducirte el IVA que pagues por la compra (siempre que la operación lleve IVA, claro). Es decir, ese IVA es un gasto deducible y Hacienda te lo devolverá o lo compensarás con el IVA que tú cobres a tus clientes.
  • Si es una inversión (para alquilar, por ejemplo): Si tu empresa compra viviendas nuevas para alquilarlas, la actividad de alquiler de viviendas está exenta de IVA (no cobras IVA por el alquiler). Y como no cobras IVA, NORMALMENTE NO PUEDES DEDUCIRTE EL IVA de la compra de esa vivienda. Es un IVA que "te comes", convirtiéndose en un mayor coste para la empresa.
  • Excepciones para inversión: Solo si el alquiler es, por ejemplo, a una empresa para que la use como oficina, o para estancias muy cortas con servicios hoteleros (turístico, donde sí se cobra IVA), entonces sí podrías deducirte el IVA de la compra.

En resumen: Para poder deducir el IVA de la compra de un inmueble como empresa, ese inmueble debe estar destinado a una actividad que GENERE IVA. Si genera operaciones exentas de IVA (como el alquiler de vivienda a particulares), entonces no podrás deducírtelo.

La "inversión del sujeto pasivo" y sus reglas. #

  • ¿Qué es la inversión del sujeto pasivo?

¡Tranquilo, que esto es más sencillo de lo que suena! Normalmente, el vendedor te cobra el IVA y luego lo paga a Hacienda. Pero en algunos casos muy específicos (sobre todo entre empresas), el comprador es el que directamente paga el IVA a Hacienda, en vez de dárselo al vendedor. Es como si Hacienda dijera: "Mira, tú, comprador, ya que eres una empresa, hazme el favor y págame el IVA directamente, sin pasar por el vendedor". Esto ocurre para simplificar y evitar fraudes en operaciones entre profesionales.

Se aplica en situaciones muy específicas, principalmente entre empresarios y profesionales

  • ¿Cuándo se aplica?

    • En entregas de inmuebles por renuncia a la exención del IVA: Cuando una empresa vende un inmueble usado (que normalmente no llevaría IVA) a otra empresa, y deciden "renunciar a la exención" para que la operación sí lleve IVA. En este caso, el comprador (empresa) es quien se encarga de pagar ese IVA directamente a Hacienda.
    • En ejecuciones de obra y rehabilitaciones: Si una empresa contrata a otra para una obra grande o rehabilitación de un inmueble, y quien contrata (el cliente) es también un empresario o profesional. El IVA de esos trabajos lo paga directamente el cliente a Hacienda.

  • ¿Cuál es la idea? Simplificar: el IVA "no pasa" por el vendedor, sino que el comprador (que también es empresa) lo autoliquida (se lo paga a Hacienda). Esto facilita las cosas y hace más difícil el fraude.

¿Dónde consulto más? #

Las reglas pueden cambiar y, como ves, el ITP o AJD dependen de tu Comunidad Autónoma. Lo mejor es que, cuando te decidas, hables con un asesor fiscal o con un experto inmobiliario. ¡Ellos te pondrán al día de todo!


Espero que con esto tengas una idea mucho más clara de cómo funciona el IVA (y el ITP) al comprar una vivienda en España. ¡Mucha suerte con tus futuras compras! 🏡✨