¿En cuánto tiempo venderé mi vivienda? Guía fase a fase

¿Quieres vender tu vivienda pero no sabes cuánto tardarás? Aquí tienes la guía definitiva para entender cada fase y sus plazos reales.

Esta es una pregunta frecuente. Apenas decides poner tu vivienda a la venta, las dudas más importantes serán:

1. ¿A qué precio la puedo vender?
2. ¿Cuánto demoraré en venderla?

En este artículo, me quiero focalizar en los tiempos de venta. Esto es importante por si tienes urgencia por vender, como suele pasar en muchos casos. Ya sea porque necesitas el dinero para comprar otra vivienda, te vas del país o solo quieres deshacerte de una propiedad heredada.

Empezaré describiendo las fases del proceso de venta y después daré una idea del tiempo total.

1. Salida al mercado #

Esta fase inicia desde el momento en que decides empezar la venta y termina cuando ya estás comenzando a ofrecerla a potenciales compradores, es decir, cuando la tienes publicada en diferentes portales.

En el caso de que la vivienda esté en condiciones, esta fase es rápida. Se contacta a una inmobiliaria de confianza, se la autoriza a la venta, se prepara la vivienda, se hacen algunas fotos y ya se puede empezar a ofrecer en el mercado.

Si está en orden, esta fase no debería tomar más de dos semanas.

Ahora, muchas veces la vivienda necesita preparación. Por ejemplo, puede ser que quieras mudarte antes de comenzar a ofrecerla, o que tengas que ponerte de acuerdo en el precio con el resto de los propietarios, o quizás tiene un inquilino que no acepta visitas hasta terminar el contrato. O puede ser que estés terminando de pintarla previo a la venta, o recibiendo la escritura de una vivienda heredada a tu nombre para poder venderla.

Son muchas cuestiones que pueden llevar tiempo de resolver. Dependerá de tu caso en particular.

Pero volviendo a la estimación original, y todo en condiciones, la salida al mercado debería ser rápida.

2. Reserva de la vivienda #

Esta fase comienza cuando la vivienda está publicada. Vas a comenzar a recibir consultas de potenciales compradores que querrán hacer una visita a la propiedad y ver en qué estado se encuentra.

Después de algunas visitas, seguramente tendrás un interesado en avanzar con la compra. Quizás pida una rebaja del precio o condiciones específicas. Y si tú estás de acuerdo, entonces se avanza con la reserva.

Esta reserva se formaliza con un contrato de arras firmado por todas las partes y se deja un depósito demostrando interés real en la compra.

Ahora, ¿cuánto demora esta fase? Depende de un factor principal, que es el precio.

Si la vivienda está en condiciones normales y se publica a valor de mercado, entonces en un plazo razonable deberías tener un potencial comprador con una oferta en firme. ¿Cuánto demora esto? Puede ser algunas semanas.

El punto principal aquí es nuevamente que el precio esté a valor de mercado. Si estás vendiendo a un valor bajo, seguramente no te faltarán interesados. Pero estarás dejando de ganar dinero.

Por el contrario, si estás vendiendo sobre el valor de mercado, seguramente habrá pocos interesados, o ninguno en firme. La vivienda seguirá publicada unos meses sin venderse.

La vivienda puede no ser la ideal, o tener problemas. Es normal. Pero lo importante para venderla es que el precio se adapte en función de esto.

En mi opinión, nunca diría que una vivienda no se vende. En cambio, diría que no está en el precio correcto. Porque si lo estuviese, entonces seguramente se vende.

En otras palabras, todo se vende. Pero al precio correcto.

El riesgo aquí es poner un valor demasiado alto. En este caso, esa fase puede durar meses y te darás cuenta cuando sea tarde.

3. Venta en notaría #

Esta es la fase desde la reserva del inmueble hasta que efectivamente se realiza la venta. Esta se hace ante notario, con entrega de llaves y pago del precio restante de la vivienda.

En este caso, los plazos son más predecibles que en el caso anterior. Al reservar la vivienda mediante arras, siempre se fija un plazo máximo para la firma.

Este plazo es de común acuerdo. Por parte del vendedor, se necesita tiempo para dejar la casa en condiciones, por ejemplo, llevarse sus objetos personales y conseguir la documentación necesaria para la venta.

Por parte del comprador, también se necesita tiempo, por ejemplo, para conseguir el dinero mediante un préstamo o porque aún no está en condiciones de firmar, u otros motivos personales.

Pero siempre hay un acuerdo que fija un periodo para realizar la venta. En caso de compra con hipoteca suele ser de unos dos meses. Aunque si el comprador no necesita financiamiento, puede ser mucho más rápido.

Ahora, como en todo, siempre hay un riesgo de que este plazo no se cumpla. Muchas veces el comprador no consigue el dinero o se echa atrás en la operación. Y lo que sucede es que hay que comenzar de vuelta la búsqueda de otro comprador. Más tiempo todavía inclusive.

El punto a favor es que si el comprador no puede avanzar, entonces el dinero entregado como arras queda para el vendedor en compensación económica.

Debo decir también que esta situación muchas veces se puede evitar. Hay algunos métodos para minimizar estos sucesos.

Por lo tanto, en condiciones normales esta fase demora unos dos meses. Pero también está el riesgo de que la venta se cancele y la búsqueda de un comprador tenga que comenzar de vuelta.

Resumiendo #

En resumen, hemos visto las 3 fases dentro de la venta, y cada una tiene sus casuísticas. Pero en condiciones normales, podríamos estimar estos tiempos:

• Salida al mercado: Medio mes
• Reserva de la vivienda: Un mes y medio
• Venta en notaría: 2 meses
• Total: 4 meses

Espero te sea de utilidad y que sirva para mejorar tus expectativas de tiempo de venta de tu vivienda.

Ante cualquier duda, me puedes escribir.