Comprar piso sin sorpresas: cómo detectar humedades, aluminosis y otras patologías ocultas antes de firmar #
Imagínate esto: has encontrado por fin esa vivienda que “lo tiene todo”. Buena zona, luz natural, distribución cómoda, precio ajustado. Firmas, te mudas, empiezas a pintar… y de repente aparecen manchas de humedad en la pared del dormitorio, el yeso se hincha, notas un olor raro en el baño y, con el tiempo, empiezas a escuchar palabras que nadie quiere oír: filtraciones, estructura, aluminosis.
Ahí es cuando un sueño puede convertirse en un problema caro, largo y agotador.
Como agencia inmobiliaria en Valencia, especializada en compraventas, lo hemos visto demasiadas veces. Y por eso, si estás pensando en comprar una vivienda, especialmente de segunda mano, merece la pena que aprendas a detectar posibles problemas de humedades, aluminosis u otras patologías antes de firmar nada.
No se trata de volverte técnico ni paranoico, sino de ir con ojos muy abiertos, hacer las preguntas adecuadas y, cuando toque, apoyarte en profesionales que sepan dónde mirar.
Vamos por partes.
Antes de todo: por qué es tan importante revisar bien la vivienda #
En España, la compraventa de vivienda se rige en gran parte por el principio de “caveat emptor”, o lo que es lo mismo: el comprador debe inspeccionar lo que compra. El vendedor debe informar de los vicios ocultos, sí, pero demostrar que “lo sabía” a veces es complicado, y los procesos legales son largos y costosos.
Por eso es clave que, antes de firmar arras o escritura, tengas muy claro en qué estado real está la vivienda, más allá de la pintura, los muebles bonitos y el “reformado hace poco”.
En ciudades como Valencia y su área metropolitana, hay factores adicionales:
- Edificios antiguos, muchos de ellos construidos en décadas donde se usaron materiales que hoy sabemos que dan problemas (como el cemento aluminoso).
- Zonas con humedad ambiental elevada, cercanía al mar, bajas ventilaciones en bajos y semisótanos.
- Viviendas con reformas parciales (cambio de cocina y baño) que dejan la estructura o instalaciones antiguas ocultas pero activas.
La buena noticia: con un poco de método, muchas de estas patologías pueden detectarse o, al menos, sospecharse antes de firmar.
Humedades: el enemigo silencioso (y muy caro) #
Las humedades son la patología estrella en las viviendas. No solo son feas: pueden deteriorar revestimientos, carpinterías, instalación eléctrica, incluso elementos estructurales, y generar un ambiente poco saludable.
Tipos de humedades que puedes encontrar en una vivienda #
Sin meternos en tecnicismos extremos, conviene que sepas reconocer las más habituales:
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Humedad por condensación:
Suele aparecer en forma de vaho en cristales, moho negro o verdoso en esquinas, techos o detrás de muebles, principalmente en baños, cocinas y dormitorios poco ventilados.
Suele estar relacionada con falta de ventilación y puentes térmicos. -
Humedad por capilaridad:
Aparece principalmente en plantas bajas, locales y edificios antiguos, sobre todo en zonas con nivel freático alto o próximos al mar o acequias.
Verás manchas en la parte baja de las paredes, rodapiés hinchados, pintura desconchada a media altura. El agua del terreno sube por los muros por efecto “esponja”. -
Humedad por filtración:
Más habitual en cubiertas, terrazas, fachadas orientadas a lluvia y viviendas con patios interiores mal impermeabilizados.
Verás manchas en techos o encuentros con fachadas, zonas abombadas, goteras, escayolas caídas.
Cada tipo de humedad tiene un tratamiento y un coste distinto. Lo importante es que, como comprador, puedas detectar las señales a tiempo.
Cómo detectar humedades en una visita (aunque el piso esté “bonito”) #
Aquí viene la parte práctica. Cuando entres a ver una vivienda, no te limites a mirar la cocina “tan mona” y las vistas. Dedica unos minutos a una inspección rápida pero profunda.
Mira, huele, toca #
Suena simple, pero es muy eficaz:
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Olor:
Un olor a cerrado, humedad, ropa mojada guardada demasiado tiempo es una alerta.
A veces los vendedores ventilan justo antes de la visita o ponen ambientadores fuertes. Desconfía si el aroma es demasiado intenso: puede ocultar otro. -
Paredes y techos:
Fíjate en esquinas, encuentros con el techo, sobre todo en baños, cocinas y habitaciones exteriores.
Busca manchas amarillentas, grisáceas u oscuras, desconchones, pinturas “abombadas”, trozos repintados con un tono ligeramente distinto. -
Zonas bajas de las paredes (especialmente en plantas bajas y primeros):
Examina a la altura del rodapié: si ves yeso hinchado, salitre (como un polvillo blanco), o el rodapié levantado, hay sospecha de capilaridad. -
Detrás de muebles grandes:
No siempre se puede mirar, pero pregunta si se puede separar un poco un armario o un mueble pegado a una pared fría. Muchas veces el moho está justo ahí. -
Ventanas:
Comprueba el estado del marco (madera hinchada, aluminio con óxido, silicona negra). Observa si hay rastro de gotas secas o moho alrededor. Es típico en condensaciones.
Preguntas clave al propietario o agente #
Haz preguntas claras y directas, sin miedo:
- ¿Ha habido alguna vez problemas de goteras o filtraciones en la vivienda?
- ¿Se han tenido que rehacer terrazas, cubiertas o impermeabilizaciones en la comunidad?
- ¿Se han cambiado las ventanas recientemente (y por qué)?
- ¿Hay informes técnicos o actas de la comunidad que mencionen humedades?
Si notas evasivas o respuestas muy vagas del tipo “no, aquí nunca ha pasado nada” cuando ves manchas sospechosas, toma nota mental. Es el momento de plantearte una visita con un técnico.
Aluminosis: el gran fantasma en algunos edificios #
La palabra aluminosis asusta, y con razón. No está presente en todas partes, pero en algunas zonas y épocas de construcción sí. En resumen, hablamos de un problema que afecta a hormigones fabricados con cemento aluminoso, usados sobre todo en ciertas décadas del pasado siglo.
Con el tiempo, este tipo de cemento puede perder resistencia, afectando a vigas y elementos estructurales. No significa que todos los edificios de esa época tengan aluminosis, pero sí que conviene comprobarlo en casos concretos.
¿En qué edificios hay que estar más alerta? #
Sin entrar en fechas exactas, conviene levantar la ceja cuando:
- El edificio es de varias décadas de antigüedad, especialmente en barrios construidos rápidamente durante booms inmobiliarios pasados.
- Existen antecedentes en la zona: portales cercanos con informes de aluminosis, refuerzos estructurales, obras importantes en pilares y vigas.
- La vivienda presenta fisuras o deformaciones extrañas en techos, vigas vistas, o suelos con pendientes raras.
En ciudades como Valencia, algunos barrios levantados en determinadas épocas se revisan de forma especial. Una agencia que conozca bien la zona suele saber qué promociones han dado problemas, o al menos cuáles conviene mirar con lupa.
Señales que pueden indicar un problema estructural (no solo aluminosis) #
No eres técnico, pero sí puedes fijarte en:
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Fisuras en techos y paredes:
Ojo, no todo “grieta” es alarma. Las pequeñas fisuras por retracción del yeso son normales. Pero si ves fisuras diagonales, anchas, que cruzan paredes, o grietas en pilares y vigas, mejor preguntar y profundizar. -
Desniveles en suelos:
Si la pelota rueda sola, o notas claramente que el suelo se inclina, puede haber asientos diferenciales. Tal vez se deba a otra causa, pero es algo a revisar. -
Deformaciones en techos:
Un techo “panza” o flectado puede indicar sobrecarga o pérdida de capacidad portante.
La aluminosis en sí debe ser diagnosticada por un profesional con pruebas específicas. Como comprador, tu objetivo es detectar indicios y decir: “Esto quiero que lo revise un técnico antes de meterme en una operación de este calibre”.
Otras patologías ocultas a las que prestar atención #
Además de humedades y aluminosis, hay otras patologías o problemas que pueden dar muchos dolores de cabeza si no se detectan a tiempo.
Instalaciones antiguas y peligrosas #
Una vivienda "muy mona" por fuera puede ocultar instalaciones muy viejas:
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Electricidad:
Cuadros antiguos, cables textiles, toma de tierra inexistente.
Señales: enchufes sueltos o quemados, diferenciales viejos, falta de magnetotérmicos diferenciados.
Consecuencia: necesidad de rehacer instalación completa, con su coste. -
Fontanería:
Tuberías de hierro galvanizado o plomo (muy antiguas), frecuentes en edificios viejos.
Señales: poca presión de agua, agua que sale con tono marrón al principio, tuberías vistas oxidadas en patios de luces. -
Gas:
Instalaciones antiguas sin revisiones, conducciones improvisadas.
Señales: llaves de corte oxidadas, ausencia de documentación reciente de revisión.
No son patologías estructurales, pero su sustitución puede suponer reformas importantes y, por tanto, un gasto que debes prever.
Carpinterías y cerramientos deficientes #
No es solo estética. Unas ventanas muy viejas, de aluminio sin rotura de puente térmico o de madera deteriorada, pueden implicar:
- Condensaciones constantes.
- Pérdida de energía brutal (más gasto en calefacción y aire acondicionado).
- Ruidos del exterior que convierten el piso en un lugar poco habitable.
Si ya detectas de entrada que todas las ventanas habrá que cambiarlas, súmale esa inversión mentalmente al precio de la vivienda. Eso cambia la operación.
Revestimientos “maquillados” #
A veces una vivienda ha sido repintada justo antes de la venta. Eso no es malo en sí, pero puede ocultar:
- Antiguas humedades que no se han tratado bien (solo tapado el síntoma).
- Grietas y movimientos estructurales enmascarados con masilla.
- Moho cubierto con pintura, que reaparecerá en pocos meses.
Si la reforma parece muy superficial y reciente, conviene preguntar: ¿Qué se ha hecho exactamente? No es lo mismo cambiar puertas y pintar, que renovar instalaciones y aislamientos.
Cómo preparar una visita “inteligente” a una vivienda que te interesa #
Vamos a poner orden y ayudarte a aprovechar bien tu tiempo en cada visita.
Llega unos minutos antes y observa el entorno #
Antes de subir al piso, mira el edificio y la calle:
- Fachada con grietas, desconchones, zonas reparadas parcialmente.
- Portales colindantes con andamios o carteles de obra por “refuerzo estructural”, “patologías”, etc.
- Presencia de humedad en bajos, garajes o zonas comunes.
Todo eso te da pistas del nivel de mantenimiento del inmueble y de posibles problemas generales.
Dentro de la vivienda: recorrido con ojos “técnicos” #
Sin listas ni obsesión, pero sí con atención:
Empieza por los techos. Recorre mentalmente cada estancia mirando arriba, en busca de manchas, parches, zonas con texturas distintas.
Luego pasa a paredes y esquinas. Fíjate en cambios de color, desconchones, repintes parciales.
En baños y cocina, observa:
- Encuentros de alicatados con techos.
- Falsos techos con placas manchadas o cambiadas.
- Ventilación (¿hay ventanas? ¿solo extractor?).
En habitaciones, mira paredes que dan a patios o fachadas frías. Ahí suele aparecer el moho por condensación.
Finalmente, revisa ventanas, persianas y balcones. Y si hay terraza, sube siempre que se pueda: una mala impermeabilización puede ser la fuente de muchos problemas.
Documentación y comunidad: la parte menos sexy, pero crucial #
Aunque visualmente todo parezca bien, hay otro frente fundamental: la documentación y las actas de la comunidad.
Lo que deberías pedir (o al menos revisar) antes de firmar #
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Últimas actas de la comunidad:
Ahí suelen recogerse acuerdos sobre obras, problemas de humedades, informes de arquitectos, derramas, etc.
Si ves menciones repetidas a cubiertas, fachada, estructura, humedades en garaje… pon especial atención. -
Informe de ITE (Inspección Técnica del Edificio) si el edificio ya la ha pasado:
Este documento es oro puro: te indica si el edificio tiene deficiencias leves, graves o muy graves, y qué tipo son (estructurales, de humedades, de seguridad, etc.). -
Certificados del administrador:
Pregunta si hay derrmas aprobadas o previstas para obras importantes. No es lo mismo comprar un piso con la cubierta recién hecha, que uno donde van a empezar a cobrarte una derrama fuerte durante años.
Esta información te ayuda a entender no solo el estado de tu futura vivienda, sino también el de todo el edificio, que es igual de importante.
Cuándo merece la pena contratar a un técnico antes de comprar #
Hay casos en los que, sinceramente, es totalmente recomendable que un arquitecto o aparejador visite la vivienda contigo o por su cuenta:
- Edificios antiguos donde sospechas problemas de estructura o aluminosis.
- Viviendas con signos claros de humedades recurrentes.
- Pisos que requieren gran reforma y tú no tienes claro el alcance real.
- Operaciones de importe importante para ti, donde un fallo técnico sería un drama económico.
El coste de esa visita técnica suele ser pequeño comparado con el riesgo de cometer un error gordo. Además, con un informe en la mano puedes:
- Negociar mejor el precio.
- Solicitar al vendedor la reparación de ciertas cosas.
- O, sencillamente, decidir que no te compensa y buscar otra vivienda.
Cómo usar los defectos a tu favor en la negociación #
Algo muy importante: que una vivienda tenga humedades, instalaciones viejas o necesidad de refuerzos no significa que haya que descartarla siempre. A veces, precisamente por eso, el precio se puede ajustar.
La clave es saberlo antes, cuantificar el problema y tomar una decisión consciente.
Si detectas patologías:
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Puedes pedir una rebaja argumentada:
“He consultado con un técnico y la reparación de estas humedades/instalaciones/aluminosis me va a suponer aproximadamente X euros; necesito que el precio lo refleje”. -
Puedes solicitar que se ejecuten ciertas reparaciones antes de la firma:
Idealmente, con documentación y garantías, no solo “una mano de pintura”. -
O puedes decidir retirarte de la operación sin drama, antes de haber firmado arras o compromisos económicos serios.
El objetivo no es buscar el piso perfecto e inmaculado (a veces ni existe), sino entender lo que compras y no llevarte sorpresas desagradables.
La importancia de una buena agencia que conozca la zona #
En mercados muy específicos como Valencia y alrededores, tener a tu lado una agencia que conozca el parque de viviendas, las promociones, los constructores de cada época y los problemas típicos de cada barrio marca la diferencia.
Una buena agencia:
- No va a intentar esconderte patologías graves. Al revés: te las va a explicar.
- Te va a orientar sobre qué edificios han tenido patologías habituales, cuáles están bien mantenidos y qué comunidades funcionan mejor.
- Sabe interpretar informes, actas, ITE y resumirte lo más relevante en un lenguaje claro.
- Puede recomendarte técnicos de confianza si necesitas una inspección más a fondo.
No se trata solo de abrirte puertas y enseñarte pisos, sino de acompañarte en una de las decisiones financieras y personales más importantes de tu vida.
Resumiendo: compra con ojos abiertos, no con ojos enamorados #
Cuando uno entra en un piso y se imagina desayunando en ese balcón o decorando ese salón, es fácil pasar por alto detalles que luego van a marcar tu día a día.
Para evitarlo, quédate con estas ideas clave:
- Las humedades no son solo manchas: son un síntoma de algo que hay que entender y solucionar.
- La aluminosis y otras patologías estructurales no se ven a simple vista, pero sí puedes detectar señales y, ante la duda, llamar a un técnico.
- Las instalaciones antiguas y los maquillajes rápidos de pintura pueden ocultar problemas serios.
- Revisar actas de la comunidad, ITE e informes es tan importante como ver la cocina y el baño.
- Y, por encima de todo, no tengas prisa: una vivienda es una decisión enorme. Si algo no te cuadra, párate, pregunta, revisa.
Encontrar la casa ideal en Valencia (o en cualquier ciudad) es posible, y es mucho más agradable cuando sabes que no hay sorpresas escondidas en las paredes o en la estructura.
Si aprendes a mirar más allá de la primera impresión, vas a tomar decisiones con mucha más tranquilidad, seguridad y, sobre todo, con la sensación de que tú controlas la operación… y no al revés.
Y eso, cuando se trata de tu futuro hogar, no tiene precio.