Entender la plusvalía mortis causa en Valencia… sin volverse loco #
Cuando alguien hereda una vivienda en Valencia, casi siempre aparece la misma duda:
“¿Cuánto voy a pagar de plusvalía por la herencia?”
Y sobre todo:
“¿Hay bonificaciones para herederos directos que me ayuden a pagar menos?”
La respuesta corta es: sí, las hay, pero dependen del ayuntamiento, de cómo se calcule el impuesto y de cómo se haga la gestión. Y aquí es donde muchos herederos pierden dinero sin darse cuenta.
Vamos a verlo paso a paso, con calma, y en un lenguaje que se entienda, igual que se lo explicamos cada semana a nuestros clientes cuando heredan una vivienda en Valencia.
Qué es realmente la plusvalía mortis causa #
La famosa “plusvalía” de la que todo el mundo habla es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
En lenguaje humano: un impuesto municipal que se paga cuando un terreno urbano (por ejemplo, un piso o una casa en ciudad) aumenta de valor y ese cambio se transmite por:
- Venta
- Donación
- Herencia (mortis causa)
En este artículo nos centramos solo en la plusvalía mortis causa, es decir, cuando heredas.
En una herencia, el sujeto pasivo eres tú como heredero, y el hecho imponible es que te conviertes en propietario de un inmueble urbano que ha ganado valor desde que el anterior dueño lo compró hasta su fallecimiento.
Y aquí viene la parte interesante: cada ayuntamiento tiene su propia ordenanza y puede aplicar bonificaciones, sobre todo a los herederos directos (hijos, cónyuge, a veces padres).
Quiénes son considerados herederos directos #
Para las bonificaciones habituales de plusvalía mortis causa, suelen considerarse familiares directos:
- Cónyuge
- Hijos/as (biológicos o adoptivos)
- En muchos municipios, también padres que heredan de sus hijos
Son, por decirlo claro, los que tienen más probabilidades de obtener una reducción potente en la cuota del impuesto.
Es clave revisar la ordenanza fiscal del ayuntamiento donde se ubica el inmueble, porque no todos los municipios tratan igual a los herederos, ni ofrecen las mismas bonificaciones.
Cómo se calcula la plusvalía mortis causa en Valencia #
Aunque cada consistorio tiene su matiz, la lógica general es similar:
- Se mira el valor catastral del suelo, no de la construcción.
- Se calcula el incremento teórico de valor del terreno desde que lo compró el fallecido hasta la fecha de fallecimiento.
- Se aplica un coeficiente según los años transcurridos.
- Sobre esa base se aplica un tipo impositivo que fija el ayuntamiento.
- Y por último, se aplican bonificaciones y reducciones (aquí está tu oportunidad de pagar menos).
Lo bueno es que, tras los últimos cambios normativos, normalmente se pueden usar dos métodos de cálculo y elegir el más beneficioso para el heredero: uno objetivo y otro que atiende más al valor real de transmisión.
Conclusión: si no comparas métodos, puedes pagar de más.
Plazos: el error que más caro sale #
Cuando hablamos de herencias en Valencia, hay un detalle que nunca se puede olvidar: los plazos.
La plusvalía mortis causa se debe presentar generalmente en el plazo de 6 meses desde la fecha de fallecimiento, con posibilidad de prórroga en algunos casos si se solicita a tiempo.
Si se deja pasar el plazo, la Administración puede:
- Reclamar la plusvalía
- Añadir recargos
- Sumar intereses de demora
- Iniciar un procedimiento ejecutivo
Y todo esto sin ninguna necesidad. Desde una inmobiliaria que trabaja herencias cada mes, lo vemos mucho: familias que pierden una parte importante del valor heredado por no haber gestionado los plazos a tiempo.
Diferencia clave: Valencia ciudad vs. resto de municipios #
Algo que genera bastante confusión es pensar que “en Valencia se paga tanto de plusvalía”.
En realidad, el impuesto es municipal, así que no es lo mismo:
- Un piso en Valencia capital
- Un chalet en Torrent
- Un apartamento en Sagunto
- Una vivienda en Paterna, Gandia, Alzira, etc.
Cada uno de estos ayuntamientos puede:
- Fijar tipos impositivos diferentes
- Aplicar coeficientes distintos
- Establecer sus propias bonificaciones para herederos directos
Por eso, para asesorar bien a alguien que hereda, no basta con conocer la ley estatal: hay que tener claro cómo funciona cada municipio del área de Valencia.
Bonificaciones para herederos directos en la plusvalía mortis causa #
Vamos al punto que más interesa: cómo pueden ahorrar los herederos directos.
En muchos municipios del área de Valencia, el cónyuge y los hijos pueden obtener bonificaciones que van desde un 15% hasta un 95% de la cuota del impuesto, dependiendo de:
- El valor del inmueble
- Si se trata de la vivienda habitual del fallecido
- El grado de parentesco
- El cumplimiento de ciertos requisitos (mantener la propiedad un tiempo mínimo, empadronamiento, etc.)
La palabra mágica es esta: ordenanza fiscal municipal. Ahí es donde se esconden las normas que marcan la diferencia entre pagar una cantidad razonable o una barbaridad.
La importancia de la “vivienda habitual” #
En muchos municipios, la vivienda habitual del fallecido tiene un tratamiento especialmente favorable para herederos directos.
Suele exigirse:
- Que el inmueble fuese la residencia habitual del fallecido
- Que el heredero sea cónyuge, descendiente o ascendiente
- Y en algunos casos, que el heredero mantenga el inmueble durante un número mínimo de años
Cuando se cumplen estos requisitos, las bonificaciones pueden dispararse, haciendo que la plusvalía a pagar se reduzca de forma muy importante.
Esto significa que, antes de decidir “vendo ya la vivienda heredada”, conviene hacer números:
a veces mantenerla un tiempo mínimo permite aprovechar mejor las bonificaciones y ganar más al final.
Errores típicos que vemos todos los años #
En nuestra experiencia con herencias en Valencia, hay errores que se repiten una y otra vez:
- No revisar la ordenanza fiscal del municipio exacto
- No solicitar bonificaciones disponibles por desconocimiento
- Tramitar la plusvalía “a ciegas”, sin comparar formas de cálculo
- Pasar los plazos y pagar recargos
- Hacer la herencia, pagar impuestos… y luego pensar en vender, sin haber diseñado una estrategia global
Cuando se hereda una vivienda, la plusvalía no es un impuesto aislado. Hay un conjunto:
Impuesto de Sucesiones, Plusvalía municipal, posibles futuros impuestos si se vende con ganancia, gastos notariales, registrales, etc.
Tomar decisiones sin una visión de conjunto es como jugar un partido sin ver el marcador.
Casos en los que la plusvalía puede ser discutible #
Aunque no es el objetivo ponernos técnicos, sí conviene saber algo:
la plusvalía grava el incremento del valor del terreno.
Hay casos en que:
- No ha habido un verdadero incremento de valor
- O incluso se ha producido pérdida
En estas situaciones, dependiendo de los datos concretos (valor de adquisición vs. valor en la herencia), puede estudiarse si la liquidación es correcta, si conviene presentar una autoliquidación a la baja o incluso si hay base para reclamar.
Esto no se puede improvisar: hay que revisar escrituras, valores catastrales, fechas exactas, valores de referencia, etc. Pero es importante saber que no todo es “lo que diga el ayuntamiento sin más”.
Tabla orientativa: aspectos clave a revisar como heredero directo #
La siguiente tabla resume qué deberías tener clarísimo cuando heredas un inmueble urbano en Valencia o alrededores:
| Aspecto | Qué mirar | Por qué importa |
|---|---|---|
| Municipio del inmueble | Ordenanza fiscal de plusvalía municipal | Define bonificaciones y tipos impositivos |
| Parentesco | Si eres cónyuge, hijo/hija o ascendiente | Puedes acceder a las bonificaciones más altas |
| Tipo de inmueble | Vivienda habitual vs. segunda residencia | La vivienda habitual suele tener más ventajas |
| Plazos de presentación | Fecha de fallecimiento y límite de 6 meses (prórrogas) | Evita recargos, sanciones y sustos |
| Métodos de cálculo | Comparar cálculo objetivo y plusvalía real | Permite pagar solo lo justo, no de más |
| Estrategia posterior | Si se va a vender, alquilar o mantener | Influye en el momento óptimo para aceptar la herencia y pagar |
Solo con tener esto claro desde el principio se evita la mayoría de problemas.
Cómo se combinan plusvalía y venta de la vivienda heredada #
Situación muy habitual en Valencia:
heredas un piso en la ciudad, o un chalet en el área metropolitana, y la familia decide venderlo.
Aquí es donde entra el juego completo:
- Se liquida la plusvalía mortis causa
- Se paga, en su caso, el Impuesto de Sucesiones
- Se prepara la vivienda para la venta
- Y cuando se vende, se analiza la posible ganancia patrimonial en Renta
¿El orden importa? Mucho.
Por ejemplo, elegir un buen momento de venta, ajustar el precio de salida al mercado real de Valencia y coordinar la venta con la tramitación de los impuestos puede suponer miles de euros de diferencia en el resultado final.
Lo vemos a diario: familias que se apresuran a vender sin asesoramiento, rebajan de más el precio, pagan impuestos mal calculados… y al final pierden una parte del valor que legítimamente les correspondía.
Plusvalía mortis causa en Valencia ciudad: qué tener especialmente en mente #
Aunque no vamos a entrar en números concretos, en Valencia capital hay algunos puntos que suelen repetirnos nuestros clientes:
- La vivienda habitual del fallecido puede tener bonificaciones importantes para cónyuge e hijos.
- La ordenanza municipal cambia cada cierto tiempo, de modo que lo que se aplicó hace unos años puede no ser igual ahora.
- Tanto en herencias de pisos en barrios como Ruzafa, Benimaclet, Patraix, como en viviendas de zonas de expansión como Campanar, Quatre Carreres, Malilla o Benicalap, la clave siempre es la misma: revisar bien valor catastral, años transcurridos y posibles bonificaciones por parentesco y uso de la vivienda.
Si tienes una herencia en Valencia ciudad, lo más sensato es no aplicar “reglas generales”. Cada barrio, cada inmueble y cada caso puede tener matices. Y la Agencia Tributaria Municipal no suele perdonar errores del contribuyente por desconocimiento.
Zonas metropolitanas: Torrent, Paterna, Mislata, Burjassot… #
En el área metropolitana de Valencia la película se repite con otras normas.
Municipios como:
- Torrent
- Paterna
- Mislata
- Burjassot
- Quart de Poblet
- Xirivella
- Sagunto
- Gandia
- Alzira
Tienen ordenanzas propias que marcan el importe final de la plusvalía mortis causa.
En algunos de ellos, las bonificaciones para herederos directos son muy atractivas, especialmente cuando se trata de la vivienda habitual. En otros, las bonificaciones son más tímidas o están condicionadas a requisitos muy concretos.
Por eso, cuando alguien nos dice “mi tío en otro pueblo pagó mucho menos de plusvalía”, la respuesta suele ser:
“No se compara lo que pasa en un municipio con lo que pasa en otro sin mirar las normas de cada uno”.
Qué estrategia seguir si eres heredero directo y quieres pagar lo justo (ni más ni menos) #
Si has heredado una vivienda en Valencia o alrededores y quieres evitar errores caros, la estrategia mínima debería incluir:
- Identificar bien el municipio y conseguir la ordenanza fiscal actualizada.
- Ver claramente si eres heredero directo y qué bonificaciones te corresponden.
- Comprobar si se trata de vivienda habitual del fallecido y si eso mejora las bonificaciones.
- Revisar con detalle el valor catastral del suelo, los años transcurridos y las dos formas de cálculo disponibles.
- Planificar si te interesa mantener la vivienda, venderla pronto o esperar, según tu situación económica y los requisitos de bonificación.
- No improvisar con los plazos: agenda la fecha límite desde el primer día.
Con esto ya estás jugando en otra liga: pasas de “pagar lo que me diga el banco o el primero que me lo tramite” a tomar decisiones informadas.
La herencia no es solo un trámite: es un patrimonio que puedes proteger #
Detrás de cada vivienda heredada en Valencia hay una historia:
la casa donde se criaron los hijos, el piso de los abuelos en el barrio de toda la vida, el apartamento donde la familia veraneaba.
Cuando llega el momento de hacer números, es fácil caer en la trampa de verlo todo como un simple impuesto más.
Pero esa vivienda, ese inmueble, es parte del esfuerzo de toda una vida.
A nivel emocional, los herederos muchas veces están desbordados: papeles, bancos, notaría, discusiones familiares… y nadie se para a diseñar una estrategia inteligente para esa propiedad.
Ahí es donde un buen asesoramiento especializado en mercado inmobiliario de Valencia y fiscalidad de herencias marca la diferencia.
Porque no se trata solo de “vender un piso”, sino de conservar el máximo valor posible después de impuestos y gestiones.
Plusvalía mortis causa: lo que de verdad deberías recordar #
Si tuviéramos que resumir todo en pocas ideas clave para herederos directos en Valencia, serían estas:
La plusvalía mortis causa es un impuesto municipal que se puede reducir mucho si conoces bien las bonificaciones de tu ayuntamiento.
Los herederos directos (cónyuge, hijos y a veces padres) tienen casi siempre la mejor posición para pagar menos, sobre todo cuando se trata de la vivienda habitual del fallecido.
No todos los municipios del área de Valencia funcionan igual; cada ordenanza es un mundo. Lo que pagó tu vecino no tiene por qué parecerse a lo que te tocará a ti.
Los plazos no son negociables: si se pasan, el coste sube. Y bastante.
Antes de vender la vivienda heredada, conviene haber calculado bien los impuestos, las bonificaciones y el momento óptimo para sacarla al mercado de Valencia.
Y lo más importante: no estás obligado a navegar todo esto en solitario.
Es un tema complejo, muy técnico en algunos puntos, pero que se puede explicar y gestionar de forma clara, humana y cercana. Como se merece el patrimonio que te han dejado.
Si estás en ese momento de la vida en el que acabas de heredar un inmueble en Valencia y te sientes un poco perdido con la plusvalía, las bonificaciones y la posible venta, lo normal es que tengas mil dudas.
Resolverlas bien no es solo una cuestión de impuestos: es la forma de honrar el esfuerzo de quien te ha dejado esa vivienda, y de tomar decisiones tranquilas, con toda la información sobre la mesa.