Introducción: el momento más esperado… y más delicado #
La entrega de llaves y el traspaso de suministros en la firma de compraventa en España es ese instante mágico en el que el piso, la casa o el chalet deja de ser “un inmueble” y se convierte en tu hogar. Pero también es uno de los momentos donde más errores, malentendidos y disgustos se generan.
En nuestra experiencia como agencia inmobiliaria en Valencia, vemos a menudo que compradores y vendedores se centran tanto en el precio, la hipoteca y la notaría… que dejan para el final (o directamente olvidan) coordinar bien ese último paso: llaves, contadores, suministros, comunidad, impuestos pendientes. Y es justo ahí donde luego aparecen las sorpresas.
La buena noticia: si se planifica con cabeza, todo puede fluir de forma simple, rápida y sin dramas. Vamos a ver, paso a paso, cómo coordinarlo todo para que el día de la firma sea una mezcla perfecta de tranquilidad y emoción, y no de prisas y nervios.
Antes de la firma: preparar el terreno #
Fijar desde el principio cuándo se entregan las llaves #
Lo primero: no des por hecho que la entrega de llaves será automáticamente el mismo día de la firma. En la mayoría de operaciones sí es así, pero no siempre.
Hay casos en los que:
- El vendedor necesita unos días para mudarse.
- Se ha pactado una posesión diferida (el comprador firma, pero entra más tarde).
- El comprador quiere hacer obras y acuerdan una entrega condicionada.
Lo ideal es que en el contrato de arras o en el compromiso de compraventa quede bien claro:
- Cuándo se entregan las llaves: mismo día de notaría, días después, a una fecha concreta, etc.
- Dónde: normalmente en notaría, pero a veces se hace en el propio inmueble.
- Condiciones: piso vacío, con ciertos muebles, libre de inquilinos, etc.
Cuanto más definido esté esto desde el inicio, menos margen hay para confusiones o discusiones de última hora.
Revisar el estado del inmueble antes de firmar #
Otro punto clave, que muchas veces se pasa por alto: visitar el inmueble unos días antes de la firma. Así te aseguras de que todo está en el estado acordado.
Es recomendable comprobar:
- Que el piso o la casa está vacío si así se pactó, o con los muebles acordados.
- Que no hay daños nuevos desde la última visita.
- Que suministros esenciales (luz, agua) siguen dados de alta si se va a necesitar ocupación inmediata.
Si algo no cuadra, es antes de la firma cuando se debe hablar y solucionar, no cuando ya has firmado y pagado.
Qué hacer días antes: documentos y datos que hay que tener a mano #
Para que el día de la firma no sea un caos, tanto vendedor como comprador deberían llegar con los deberes hechos.
El vendedor: dejar todo preparado #
El vendedor debe asegurarse de:
- Tener todas las facturas recientes de suministros: luz, agua, gas y, si aplica, internet.
- Tener a mano sus datos de contrato con las compañías: CUPS de la luz, código de contrato del gas, número de referencia del agua, etc.
- Solicitar, si corresponde, un certificado de estar al corriente de pago de la comunidad.
- Comprobar que el IBI y las tasas de basura están al día o, al menos, saber qué se ha pagado ya y qué no.
- Guardar todas las llaves: puerta principal, buzón, trastero, garaje, accesos comunes, mandos de garaje, tarjetas electrónicas, etc.
Cuantas menos cosas falten ese día, menos vueltas habrá que dar después.
El comprador: organizar el traspaso y sus nuevas contrataciones #
El comprador, por su parte, puede ir avanzando en:
- Ver qué compañías de luz, gas, agua, internet le interesan.
- Revisar si le compensa más cambio de titular de los contratos existentes o darse de alta de cero.
- Tener ya preparada la documentación que le pedirán las compañías: DNI, IBAN, escritura, dirección completa, etc.
Además, es buena idea que el comprador pida al vendedor:
- Una relación de suministros activos: qué está contratado exactamente y con quién.
- El código CUPS de la luz y los datos básicos de los contratos (aparecen en cualquier factura).
Esto acelera muchísimo el proceso al día siguiente de la firma.
El día de la firma en notaría: el gran momento #
Qué ocurre legalmente en la firma #
En el momento de la firma de la escritura pública de compraventa ante notario:
- El comprador paga (normalmente mediante cheque bancario o transferencia previa).
- El notario lee la escritura y verifica identidad, capacidad, cargas, etc.
- Se firma la escritura, y ese documento hace oficial el cambio de titularidad.
En cuanto se firma, y siempre que no haya un acuerdo previo distinto, se entiende que:
- La propiedad pasa al comprador.
- La posesión (es decir, el uso y disfrute) también, si no se ha pactado una fecha diferente.
Y con ello llega el momento simbólico y práctico:
La entrega de llaves #
La entrega de llaves suele hacerse ahí mismo, en la notaría, justo después de firmar.
Es un momento muy emocionante, pero conviene que no sea solo una foto bonita, sino también un acto ordenado. Lo ideal es:
- Entregar todas las copias de llaves disponibles.
- Entregar los mandos de garaje y tarjetas o llaves magnéticas.
- Entregar llaves de trasteros, portales, zonas comunes con cierre, etc.
Para evitar líos a futuro, muchas veces dejamos por escrito en la propia escritura (o en un documento adjunto) algo como:
“En este acto se hace entrega al comprador de X juegos de llaves y X mandos de garaje”.
No es obligatorio, pero ayuda si algún día surge una duda.
Coordinación del traspaso de suministros: cambio, baja o alta nueva #
Aquí es donde suelen aparecer las preguntas:
¿Se cambian de nombre los suministros existentes? ¿Se dan de baja? ¿Empiezo todo de cero?
Vamos a verlo por tipos.
Electricidad: la reina de los suministros #
Lo más habitual es que el vendedor tenga la luz activa. Entonces hay dos opciones principales:
-
Cambio de titular:
- Es lo más práctico y rápido.
- El contrato sigue, con las mismas condiciones (potencia, tarifa), pero cambia el nombre y la cuenta bancaria.
- Evita costes de alta o enganche.
-
Baja y nueva alta:
- Tiene sentido si el contrato actual está en condiciones poco favorables o si la luz estaba cortada y hay que hacer actuaciones técnicas.
- Puede generar costes de alta, derechos de acceso, etc.
- Suele tardar más.
En el 90% de los casos, cuando se trata de una vivienda ya en uso, recomendamos cambio de titular. Es más sencillo, más rápido y no te quedas sin luz.
Agua: depende mucho del municipio #
El agua, sobre todo en ciudades como Valencia, suele gestionarse a través de la empresa concesionaria del ayuntamiento. En la mayoría de casos:
- Existe la posibilidad de cambio de titularidad.
- A veces se exige un depósito o fianza al nuevo titular.
- En algunas localidades se tramita presencialmente y en otras se puede hacer online o por teléfono.
También aquí, si el suministro está activo, lo normal es hacer un cambio de titular evitando cortes.
Gas natural: especial cuidado con revisiones #
Si el inmueble tiene gas natural:
- Se puede hacer cambio de titular de forma similar a la luz.
- Es posible que la compañía exija que las revisiones periódicas estén al día.
- Si el gas está de baja, puede que haya que hacer una actuación técnica y revisión de la instalación.
En viviendas antiguas o que han estado mucho tiempo vacías, hay que prever que estos trámites llevan más tiempo. Mejor no dejarlo para el último minuto si quieres entrar a vivir y tener todo funcionando.
Internet y otros servicios #
Con internet, telefonía o televisión de pago no suele hacerse un “traspaso” como tal:
- Lo normal es que el vendedor cancele su servicio.
- El comprador contrata el operador que prefiera.
No es recomendable intentar “heredar” contratos de telecomunicaciones. Es más limpio que cada uno tenga el suyo.
¿Quién paga qué? Reglas prácticas en la compraventa #
Suministros: hasta cuándo paga el vendedor #
La regla más habitual es:
- El vendedor paga los consumos hasta la fecha de escritura.
- El comprador paga a partir de ese momento.
Ahora bien, las compañías facturan por periodos (mensuales o bimensuales). Por eso:
- Si llega una factura que incluye días antes y después de la firma, hay que prorratear entre vendedor y comprador según el número de días.
- Lo ideal es que se pacte de forma amistosa, con una simple cuenta.
Una manera muy práctica de evitar conflictos es que el vendedor aporte en el momento de la firma:
- La última factura pagada de cada suministro.
Y que en unos días o semanas se revisen los cargos finales y, si hace falta, se ajuste la diferencia. Cuando se hace con buena comunicación, no tiene mayor complicación.
IBI y basuras #
En España, el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y, cuando existe, la tasa de basuras se liquidan una vez al año. Legalmente, el sujeto pasivo suele ser el propietario a 1 de enero del año que se devenga, pero en la práctica, en muchas compraventas se pacta otra cosa.
Lo más frecuente es:
- Prorratear el IBI según los meses de disfrute.
- Dejar reflejado en la escritura quién asume qué parte.
En Valencia, por ejemplo, es muy habitual que el vendedor haya domiciliado el IBI y que, a la hora de la firma, se acuerde una compensación económica para repartirse ese gasto de manera proporcional.
Documentación útil en el momento de la entrega #
Hay una serie de documentos que, si se tienen a mano el día de la firma, convierten el proceso en un paseo:
Qué debería entregar el vendedor al comprador #
- Últimas facturas de luz, agua y gas (idealmente las más recientes).
- Códigos CUPS y números de contrato.
- Referencia de IBI y, si puede ser, justificante del último pago.
- Datos de la comunidad de propietarios: nombre del administrador, contacto, importe de la cuota, periodicidad.
- Normas básicas de la comunidad (si existen): uso piscina, garajes, horarios, etc.
- Manuales o garantías de electrodomésticos que se queden en la vivienda.
No es solo cuestión de cordialidad; también es una forma de cerrar bien el ciclo como propietario.
Lo mínimo que necesita el comprador para mover hilos #
Con esa documentación, el comprador puede:
- Llamar a las compañías y pedir el cambio de titular.
- Ir al ayuntamiento o usar la sede electrónica para cambiar datos a efectos de IBI.
- Contactar con la administración de fincas y registrarse como nuevo propietario en la comunidad.
Cuanto antes lo haga, antes dejará de recibir el vendedor cartas y cargos que ya no le corresponden.
Tabla resumen: quién hace qué en la práctica #
Para verlo más claro, una tabla sencilla de responsabilidades típicas (puede haber excepciones según lo que se pacte):
| Trámite | Vendedor (antes de la firma) | Comprador (después de la firma) |
|---|---|---|
| Entrega de llaves | Reunir todas las llaves y mandos | Confirmar que están todas y guardarlas |
| Luz | Mantener contrato activo hasta la firma | Solicitar cambio de titular |
| Agua | Tener facturas al día | Solicitar cambio de titular |
| Gas | Mantener contrato si está en uso | Cambiar titular o reactivar si está de baja |
| Internet/TV | Dar de baja sus servicios | Contratar nuevos servicios |
| Comunidad de propietarios | Aportar certificado de estar al corriente de pago | Registrarse como nuevo propietario |
| IBI y basuras | Aportar recibos y acordar prorrateo si procede | Asumir la parte proporcional pactada |
Cómo evitar los errores más frecuentes #
Error 1: no dejar claro cuándo se entregan las llaves #
Si no se especifica con claridad, pueden darse situaciones muy incómodas:
- Compradores con la mudanza preparada y el piso todavía ocupado.
- Vendedores que se ven presionados para salir antes de tiempo.
Solución: dejarlo por escrito desde el principio y, si la entrega no es el mismo día, firmar un pequeño acuerdo de posesión donde consten fechas y condiciones.
Error 2: cortar los suministros antes de tiempo #
A veces el vendedor, con buena intención, da de baja la luz o el agua antes de la firma para “no molestar”.
Resultado: el comprador entra a la vivienda y no tiene luz ni agua hasta que se tramitan nuevos contratos, lo que puede tardar varios días o más.
Solución: lo ideal es mantenerlos activos hasta la firma y, a partir de ahí, que el comprador haga cambios de titularidad. Sale más limpio y rápido para todos.
Error 3: no hablar del prorrateo de IBI y otros gastos #
Aunque legalmente haya una norma, en la práctica muchas partes actúan pensando otra cosa. Y al final aparecen reclamaciones, pequeños roces y mal sabor de boca.
Solución: dejar pactado por escrito si se va a prorratear el IBI y cómo, y qué pasa con otros gastos (por ejemplo, una derrama de la comunidad aprobada antes de la compraventa).
Error 4: olvidarse de la comunidad de propietarios #
El comprador a veces tarda semanas en presentarse ante el administrador de fincas. Entre tanto:
- Las notificaciones siguen yendo al vendedor.
- Puede llegar un cargo inesperado (por ejemplo, una derrama) que, en realidad, ya debería afrontar el nuevo propietario.
Solución: nada más firmar, el comprador debería contactar con la administración y actualizar sus datos lo antes posible.
Recomendaciones prácticas para un traspaso redondo #
Para el vendedor #
- Haz una pequeña carpeta del piso: facturas, manuales, datos de comunidad, etc. Al comprador le parecerá oro puro.
- No tengas prisa por cortar la luz o el agua; espera a que todo esté firmado.
- Haz una última lectura de contadores (o haz fotos) el día de la firma o justo antes. Ayuda si luego hay que ajustar algo.
- Deja la vivienda limpia y ordenada; además de un gesto de respeto, transmite confianza y puede evitar reclamaciones.
Para el comprador #
- Lleva apuntados todos los datos que vas a necesitar para hacer los cambios de suministros.
- Después de la firma, intenta llamar a las compañías lo antes posible; si esperas semanas, te llegarán facturas aún a nombre del vendedor.
- Haz un pequeño checklist al entrar: llaves, mandos, funcionamiento básico de luz, agua, gas, persianas, cerraduras. Si algo raro aparece, mejor detectarlo pronto.
- Guarda siempre una copia de la escritura accesible: te la pedirán para casi todo.
La experiencia en una ciudad como Valencia #
En Valencia y su área metropolitana, hay ciertos matices que vemos muy a menudo:
- Muchas comunidades tienen zonas comunes (piscina, garajes, trasteros conjuntos) con llaves, tarjetas o mandos específicos; es fácil que alguno se pierda por el camino si no se hace inventario.
- En barrios con edificios antiguos y reformas recientes, no es raro encontrar situaciones de suministros compartidos o contadores comunitarios de agua. Eso exige un poco más de coordinación y a veces implica hablar con la comunidad antes de la compraventa.
- Las tasas municipales (como la de basuras) pueden venir integradas con el IBI o por separado, según el municipio. Conviene revisarlo con calma.
Cuando estas particularidades se explican bien y se coordinan desde la agencia, se evitan quebraderos de cabeza después.
Conclusión: una entrega de llaves sin sorpresas sí es posible #
La entrega de llaves y el traspaso de servicios en una compraventa en España no tienen por qué ser complicados. Es un momento que debería vivirse con ilusión y tranquilidad, no con nervios, discusiones ni llamadas frenéticas a las compañías.
La clave está en tres ideas simples:
- Planificar con antelación: dejar claro desde el inicio cuándo y cómo se entregan las llaves y en qué estado debe estar el inmueble.
- Documentar y comunicar: tener a mano facturas, datos de suministros, información de comunidad, y hablar abiertamente de prorrateos y gastos.
- Coordinar el “después” de la firma: cambios de titular, presentación en la comunidad, actualización de datos de IBI y tasas.
Cuando comprador y vendedor tienen claras sus responsabilidades y cuentan con una guía práctica, el día de la firma se convierte en lo que debería ser: el inicio de una nueva etapa, sin sobresaltos ni dolores de cabeza innecesarios.
Y si en algún momento notas que te pierdes entre papeles, compañías, contadores y plazos, apoyarte en profesionales que viven este proceso cada día marca una diferencia enorme: el camino se vuelve más corto, más fácil y, sobre todo, mucho más tranquilo.