Vender un piso en Valencia siendo no residente: impuestos, retención del 3% y cómo no meter la pata #
Vender un piso en Valencia cuando eres no residente en España tiene sus matices… y alguno que otro susto si no sabes bien cómo funciona la famosa retención del 3% y el resto de impuestos.
La buena noticia es que, si lo haces bien, todo es bastante manejable. Y, en muchos casos, puedes recuperar parte de ese 3% o incluso pagar muy poco impuesto sobre la ganancia.
Vamos a explicarlo todo de forma clara, sin tecnicismos innecesarios, pero con el nivel de detalle que necesitas para no perder dinero y evitar problemas con Hacienda.
¿Qué se considera “no residente” para Hacienda? #
Antes de nada, hay que aclarar qué significa ser no residente fiscal en España, porque esto es lo que marca la diferencia en los impuestos al vender tu piso en Valencia.
Eres considerado no residente si:
- No vives en España más de 183 días durante el año natural.
- Tu núcleo principal de intereses económicos (trabajo, negocio, etc.) no está en España.
- No has declarado ser residente fiscal en España ni tributas aquí por tu renta mundial.
Da igual que tengas piso en Valencia, NIE, cuenta bancaria española o incluso hipoteca.
Si tu residencia fiscal está fuera de España, a efectos de esta venta, eres no residente y se te aplican las normas del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR).
El punto clave: la retención del 3% al vender siendo no residente #
Este es el tema que más dudas genera.
Cuando un no residente vende un inmueble en España, el comprador está obligado por ley a retener el 3% del valor de venta y pagarlo a Hacienda en tu nombre.
No es algo opcional. Es obligatorio.
Y funciona así:
- Si vendes por 300.000 €, el comprador te pagará 291.000 €.
- Los 9.000 € restantes (3%) los ingresará directamente en Hacienda con el modelo 211.
Ese 3% no es un impuesto definitivo, sino una retención a cuenta del impuesto que tú, como no residente, debes liquidar por la ganancia de la venta mediante el modelo 210.
Es decir:
Primero te quitan el 3% por si acaso.
Luego tú haces el cálculo real de si has ganado dinero o no con la operación.
Y, según el resultado, o bien:
- Te devuelven parte o todo ese 3%, o
- Te toca pagar más si tu impuesto es superior a ese 3%.
Cómo funciona el impuesto sobre la ganancia para no residentes #
Si eres no residente y vendes un piso en Valencia, tributas por la ganancia patrimonial generada con la venta.
La fórmula básica es muy sencilla:
Ganancia = Precio de venta – (Precio de compra + gastos y mejoras deducibles)
Vamos por partes.
Precio de venta #
Es el precio que figura en la escritura de compraventa, menos algunos gastos asociados a la venta que hayas pagado tú, por ejemplo:
- Honorarios de agencia inmobiliaria (si los pagas tú como vendedor).
- Certificados obligatorios que hayas asumido tú.
- Otros gastos directamente vinculados a la venta.
Cuanto más claros y justificables sean estos gastos, mejor.
Precio de compra #
Aquí entra:
- El precio que pagaste al comprar el inmueble.
- Los gastos de esa compra: notaría, registro, gestoría, e impuestos de entonces (ITP o IVA, según el caso).
Todo eso, bien documentado, aumenta tu coste de adquisición y reduce tu ganancia.
Obras y mejoras #
Las mejoras realizadas en el piso también se pueden añadir al coste, siempre que estén justificadas y sean mejoras reales, no simples reparaciones de mantenimiento.
Por ejemplo:
- Reforma integral de cocina o baño.
- Cambio de ventanas por unas de mayor calidad.
- Instalación de aire acondicionado o sistemas de climatización.
No es lo mismo “pintar” que reformar de verdad.
Las reformas que incrementan el valor del inmueble se pueden sumar al coste.
Tipo de gravamen para no residentes #
Una vez calculada la ganancia, como no residente, tributas a un tipo fijo sobre esa ganancia.
En la práctica, esto significa que si ganas, por ejemplo, 50.000 € con la venta, el importe a pagar será un porcentaje fijo sobre esos 50.000 €.
Aquí es donde entra en juego la retención del 3%:
Ese 3% se descuenta del impuesto que te salga a pagar.
- Si el impuesto real es menor que el 3% retenido, puedes pedir devolución.
- Si el impuesto real es mayor, tendrás que pagar la diferencia.
¿Qué pasa con el 3% retenido? Escenarios reales #
Para verlo más claro, te dejo una pequeña tabla con 3 situaciones muy típicas.
| Escenario de venta como no residente | Resultado fiscal | ¿Qué pasa con el 3% retenido? |
|---|---|---|
| Vendiste con ganancia alta | Impuesto total > 3% | La retención no basta, pagas la diferencia |
| Vendiste con ganancia pequeña | Impuesto total < 3% | Te devuelven parte de la retención |
| Vendiste con pérdidas | No hay impuesto | Puedes reclamar la devolución total del 3% |
Y aquí viene lo importante:
Si no presentas el modelo 210 dentro del plazo, es como si le estuvieras diciendo a Hacienda:
“Quédate con el 3% y no quiero nada de vuelta”.
Y esto, en muchos casos, supone perder miles de euros sin necesidad.
Plazos clave: no te los saltes #
Hay dos plazos muy importantes que conviene grabarse a fuego.
1) Plazo del comprador para ingresar el 3% #
El comprador tiene un mes desde la fecha de la firma en notaría para:
- Presentar el modelo 211.
- Ingresar el 3% de retención en Hacienda.
- Entregar al vendedor (a ti) el recibo justificante de ese modelo.
Ese justificante es oro, porque lo necesitarás para pedir la devolución o regularizar el impuesto.
2) Plazo del vendedor no residente para regularizar su impuesto #
Tú, como no residente y vendedor, tienes 3 meses desde que acaba el plazo del comprador para presentar tu declaración con el modelo 210.
Es decir:
- El comprador tiene 1 mes para ingresar el 3%.
- Tú tienes 3 meses más a partir de ahí para declarar.
En total, son 4 meses desde la fecha de la venta, aproximadamente, para dejar todo atado.
Cómo recuperar el 3% (parcial o total) #
Si de tus números sale que:
- Has tenido pérdidas con la venta, o
- Tu impuesto es inferior a lo que te han retenido,
tienes derecho a que Hacienda te devuelva ese exceso.
El proceso es este:
-
Se presenta el modelo 210 por la venta, indicando:
- Precio de venta.
- Precio de compra.
- Gastos deducibles.
- Importe retenido (3%) con el justificante del modelo 211.
-
Se calcula la ganancia (o pérdida) y el impuesto correspondiente.
-
Si la cantidad pagada con la retención supera el impuesto que sale,
se genera una devolución a tu favor. -
Hacienda realiza la devolución en la cuenta bancaria que indiques,
que puede ser española o extranjera, según el caso.
Es muy importante que los datos bancarios estén bien, y que todo el expediente esté bien documentado.
Cuanto más claro, más fluido suele ir el tema de la devolución.
Documentación que conviene tener lista #
Si quieres que todo vaya rápido y sin dolores de cabeza, conviene preparar bien la documentación desde el principio.
Lo habitual es tener a mano:
- Escritura de compra del piso en Valencia.
- Escritura de venta que estás firmando ahora.
- Facturas de gastos de compra en su día: notaría, registro, impuestos.
- Facturas de reformas y mejoras importantes.
- Factura de la inmobiliaria (si la pagas tú como vendedor).
- Modelo 211 con el justificante de la retención pagada.
Con eso se puede hacer un cálculo muy fino de tu ganancia y de cuánto te corresponde pagar o recuperar.
¿Y si compraste el piso hace muchos años? #
En Valencia es muy normal que muchos propietarios no residentes hayan comprado su piso hace décadas:
como inversión, como segunda residencia, o porque vivieron aquí una temporada y luego regresaron a su país.
En esos casos, suelen darse dos escenarios:
- Has tenido una gran revalorización del inmueble.
- O bien tuviste un momento de mercado alto y ahora vendes a un precio similar o incluso menor.
Si el piso se ha revalorizado mucho, es posible que tengas una ganancia significativa y el impuesto final supere el 3% retenido.
Pero si el mercado no ha acompañado tanto o compraste en un pico de precios, no es raro que el impuesto real sea inferior al 3%, o incluso que tengas pérdidas.
Aquí es donde se vuelve esencial hacer cuentas y no dejar que ese 3% se pierda sin revisarlo.
¿Qué pasa si el comprador no hace la retención del 3%? #
En teoría, es obligación del comprador practicar esa retención y pagarla a Hacienda.
Si no lo hace, Hacienda puede reclamarle ese 3% a él, con recargos e intereses.
En la práctica, en la notaría esto se vigila muchísimo.
Lo normal es que:
- Se descuente el 3% directamente del precio en el momento de la firma.
- Se pacte claramente quién presenta el modelo 211 (normalmente el comprador, o su asesoría).
Si eres no residente, te interesa que esto se haga bien y por escrito, porque:
- Sin esa retención, se complica tu declaración.
- Y si luego hay problemas, pueden intentar derivar responsabilidades.
En una buena operación, la notaría y las partes dejan esto clarísimo ese mismo día.
¿Tienes que pagar plusvalía municipal siendo no residente? #
Sí, este es otro impuesto que entra en juego: la famosa plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).
Da igual que seas residente o no residente:
Si hay incremento de valor del suelo, el Ayuntamiento puede cobrar este impuesto.
En Valencia ciudad, este impuesto suele gestionarse:
- A través de la propia notaría, que comunica la venta al Ayuntamiento.
- O mediante un gestor que presente la liquidación.
Normalmente, se pacta en el contrato quién paga la plusvalía:
en muchas operaciones la paga el vendedor, aunque también se pueden pactar otras fórmulas.
Este impuesto es independiente del IRNR y del 3% de retención.
Son cosas distintas y hay que mirarlas por separado.
Vender con hipoteca pendiente siendo no residente #
Si aún tienes hipoteca sobre el piso, no pasa nada:
Se puede vender perfectamente y esto es muy habitual.
En estos casos:
- En la firma se destina parte del precio a cancelar la hipoteca.
- El banco emite un certificado de deuda pendiente.
- Se firma la cancelación en notaría y se inscribe en el Registro.
La hipoteca en sí no reduce directamente la ganancia fiscal, porque para Hacienda lo importante es:
- Lo que pagaste al comprar.
- Lo que ingresas al vender.
- Los gastos asociados.
Pero sí influye, por supuesto, en lo que tú realmente recibes en el bolsillo el día de la operación.
Por eso es interesante conocer bien:
- Cuánto te quedará neto.
- Qué vas a pagar de impuestos.
- Y si tienes margen de recuperación del 3%.
Cómo afecta el mercado actual de Valencia a la venta de tu piso #
Valencia se ha consolidado como una de las ciudades más atractivas de España para vivir, invertir y teletrabajar.
Y esto, si eres no residente y vendes, juega en tu favor en muchos casos.
Algunos factores clave:
- Demanda alta de compradores nacionales e internacionales.
- Zona costera muy valorada, pero también barrios urbanos con muchísimo tirón.
- Buena relación calidad de vida / precio frente a otras grandes ciudades.
Todo esto puede ayudarte a:
- Obtener un precio muy competitivo por tu piso.
- Vender en un plazo razonable.
- Negociar condiciones favorables.
Pero, precisamente porque los importes suelen ser importantes, merece la pena que la parte fiscal no se deje al azar.
Beneficios de hacerlo con asesoramiento especializado en no residentes #
Desde una agencia inmobiliaria acostumbrada a trabajar con propietarios no residentes, lo vemos continuamente:
mucha gente se centra solo en el precio de venta, y se olvida de la foto completa:
- Precio de venta.
- Gastos asociados.
- Impuestos reales.
- Recuperación o no del 3%.
- Plazos y trámites.
Con una buena planificación puedes:
- Poner un precio de salida realista y atractivo, sin malvender.
- Tener calculado de antemano cuánto vas a recibir neto.
- Presentar el modelo 210 correctamente y a tiempo.
- Reclamar la devolución del 3% si corresponde.
Y, sobre todo, vender con tranquilidad.
Porque vender piso en otro país, con otros impuestos, otras normas y en otro idioma, ya genera suficiente estrés por sí solo como para encima improvisar con Hacienda.
Errores típicos de no residentes al vender en Valencia #
Te resumo algunos errores que vemos a menudo, para que los esquives:
No revisar la retención del 3%
Muchas personas piensan:
“Ya me han retenido el 3%, ya está pagado todo”.
Y no. O puede ser que estés pagando de más y te toque devolución.
No guardar facturas y escrituras
Cada factura de reforma, de compra, de gastos, etc. puede ayudarte a pagar menos impuesto.
Perder esa documentación es casi regalar dinero.
Dejar pasar los plazos
Si no presentas el modelo 210 dentro del plazo, la devolución del 3% se complica muchísimo o se pierde.
Y recuperar después ese dinero es un dolor innecesario.
Poner un precio sin estudiar el mercado real de Valencia
A veces se piden precios que no encajan con la realidad actual del barrio, la calle o el estado del piso.
Esto retrasa la venta y, al final, se termina bajando el precio con prisas.
Paso a paso: cómo sería una venta bien organizada #
Para que tengas una imagen clara, te resumo cómo suele ser un proceso ideal si eres no residente y quieres vender tu piso en Valencia sin sobresaltos:
- Valoración realista del piso en función de la zona, estado, características y demanda actual.
- Cálculo aproximado de:
- Lo que puedes obtener con la venta.
- Cuánto podrías tener de ganancia.
- Qué impacto fiscal podrías tener como no residente.
- Preparación de documentación: escrituras, IBI, certificados, facturas de reformas, etc.
- Comercialización del piso con buena estrategia: fotos, difusión, filtrado de compradores.
- Reserva y contrato de arras con el comprador, dejando claro el tema de la retención del 3%.
- Firma en notaría:
- El comprador retiene el 3%.
- Presenta modelo 211.
- Se liquidan hipoteca y otros gastos si los hubiera.
- En los meses siguientes, presentación del modelo 210:
- Se calcula el impuesto real.
- Se pide devolución del exceso si corresponde.
- Recepción de la devolución de Hacienda, si te corresponde, en tu cuenta bancaria.
Y listo. Piso vendido, impuestos aclarados y sin sobresaltos futuros.
Conclusión: vender piso en Valencia siendo no residente puede jugar a tu favor #
Vender tu piso en Valencia siendo no residente no tiene por qué ser un lío ni un agujero económico.
La clave está en:
- Entender bien qué es la retención del 3% y que no es un impuesto perdido.
- Calcular correctamente tu ganancia real (o tu pérdida).
- Presentar en plazo el modelo 210 con buena documentación.
- Y, por supuesto, no olvidar el resto de impuestos como la plusvalía municipal.
Valencia es un mercado muy atractivo y, si se hace bien, puedes conseguir una venta muy interesante y una fiscalidad bastante razonable.
La diferencia entre perder dinero o vender con inteligencia suele estar en estos detalles que muchos dejan pasar.
Si tienes un piso en Valencia y eres no residente, lo mejor que puedes hacer es planificar la operación con calma, informarte bien y rodearte de profesionales que ya estén acostumbrados a este tipo de ventas.
Así conviertes un trámite que asusta a muchos en una oportunidad bien aprovechada.