Guía infalible para formalizar el alquiler entre familiares y evitar problemas con Hacienda

Por qué es tan importante formalizar bien un alquiler entre familiares #

Alquilar una vivienda a un hijo, a unos padres, a un hermano o a un sobrino es algo muy habitual en España, y en Valencia se ve constantemente: pisos de los padres que pasan al hijo que se independiza, apartamentos en la playa alquilados a familiares, pisos de estudiantes entre primos… y muchas veces todo se hace “de palabra”.

Suena cómodo, rápido y muy de confianza. Pero, a nivel fiscal y legal, puede convertirse en un lío tremendo si no se hace bien.

Cuando el arrendador y el inquilino son familiares, Hacienda mira con lupa ese alquiler. Y, si no está bien organizado, puede pasar:

• Que el contrato no sea válido fiscalmente (y pierdas deducciones o tengas problemas en una inspección).
• Que surjan malentendidos futuros sobre dinero, arreglos, duración, o incluso herencias.
• Que la relación familiar se resienta por algo tan tonto como un recibo mal hecho o un acuerdo no escrito.

La buena noticia es que hacer un alquiler entre familiares bien montado no es complicado… pero hay que saber cómo.

Desde la experiencia diaria en el mercado inmobiliario en Valencia, vemos que los contratos familiares bien hechos traen tranquilidad, tanto económica como emocional. Y de eso va este artículo: de que todo quede claro, sea justo para ambas partes y, sobre todo, que Hacienda no tenga nada que objetar.

Qué exige Hacienda para que el alquiler entre familiares sea válido #

Cuando el alquiler es entre familiares directos (padres, hijos, hermanos, etc.), la Agencia Tributaria se fija en si:

1. El alquiler es real, no simulado.
2. La renta es razonable y se acerca al valor de mercado.
3. Se puede demostrar el pago del alquiler.
4. El contrato y la situación son coherentes con la realidad.

Hacienda sospecha cuando ve:

• Rentas ridículamente bajas.
• Contratos que no se cumplen (por ejemplo, nadie paga nada).
• Gastos deducidos que no tienen sentido.

Para evitar problemas, el alquiler debe ser:

• Existente: con contrato por escrito, fechas, firma y condiciones claras.
• Pagado de verdad: transferencias o ingresos que se puedan justificar.
• A precio razonable: no hace falta que sea el precio máximo del mercado, pero tampoco un alquiler simbólico que se vea como un “regalo encubierto”.

El precio del alquiler: el punto clave a nivel fiscal #

Aquí es donde más suele fallar un contrato de alquiler entre familiares.

Qué entiende Hacienda por “precio de mercado” #

Hacienda no te obliga a alquilar al precio exactamente igual que al de un desconocido, pero sí espera que el alquiler no se aleje demasiado del valor de mercado.

En la práctica, se suele aceptar como razonable un rango aproximado entre el 75% y el 100% del alquiler que podrías pedir a un tercero.

Por ejemplo, en Valencia ciudad:

• Si un piso similar en el mismo barrio se alquila por unos 800 € al mes,
• Alquilarlo a un hijo por 600 € – 700 € suele tener sentido.
• Alquilarlo por 150 € al mes “para que Hacienda vea que hay algo” es donde empiezan los problemas.

No hay una regla matemática perfecta, pero sí un criterio de sentido común: el precio debe ser defendible con anuncios de portales inmobiliarios, tasaciones o datos del mercado de la zona.

Qué pasa si el alquiler es demasiado bajo #

Si el alquiler es muy bajo, la Agencia Tributaria puede considerar que el rendimiento mínimo que deberías declarar es el 2% del valor catastral del inmueble (o el 1,1% en ciertos casos). Y esto puede ser más alto que lo que realmente estás cobrando.

Resultado:

• Puedes terminar declarando más ingresos de los que recibes realmente.
• Y encima, perder parte de las ventajas fiscales que se aplican al alquiler de vivienda habitual.

Por eso, aunque quieras ayudar a tu hijo o a tus padres, es más inteligente fijar una renta realista, y luego, si quieres, ayudarles de otro modo (por ejemplo, haciéndote cargo tú de ciertos gastos, o ayudándoles con otras cosas).

Por qué el contrato debe ser siempre por escrito (aunque haya mucha confianza) #

Cuando hay confianza, es muy tentador dejarlo todo en plan: “ya hablaremos”, “mientras tanto me vas ingresando algo” y “tú te encargas de la luz y el agua, ¿vale?”.

El problema es que, con el tiempo, la memoria falla, la situación cambia, y lo que un día se dijo de forma informal se vuelve un campo de batalla.

El contrato por escrito:

• Protege al arrendador y al inquilino.
• Evita “malentendidos” y disputas familiares.
• Aporta prueba de que ese alquiler existe y es real.
• Te permite justificar las deducciones fiscales.

Además, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se aplica igual, haya parentesco o no. Así que es mejor apoyarse en ella desde el principio y no improvisar.

Cláusulas imprescindibles para un alquiler entre familiares #

Vamos a lo práctico: ¿qué debe incluir, sí o sí, un contrato de alquiler entre familiares para que esté bien montado?

Datos de ambas partes y del inmueble #

Parece obvio, pero conviene dejarlo muy claro:

• Datos completos del arrendador: nombre, DNI, domicilio a efectos de notificaciones.
• Datos del inquilino: nombre, DNI, domicilio (normalmente la vivienda alquilada).
• Dirección exacta de la vivienda, referencia catastral si se quiere afinar.
• Indicar si es vivienda habitual del inquilino (importante para la fiscalidad).

Cuanta más claridad, mejor. Si en el futuro hay cualquier inspección, todo estará perfectamente identificado.

Duración del contrato y prórrogas #

Aquí conviene seguir los criterios de la LAU para vivienda habitual:

• Plazo inicial de un año (o más, si se quiere).
• Prórrogas obligatorias anuales hasta llegar a la duración mínima legal (si el inquilino quiere seguir y el arrendador no tiene causa legal para recuperar la vivienda).
• Posibilidad de fijar un plazo más largo desde el principio si da tranquilidad a ambas partes.

Lo ideal es escribirlo de forma que todos entiendan qué ocurre llegado cada año: si se renueva automáticamente, cuándo hay que avisar si no se quiere renovar, etc.

Renta, forma de pago y actualizaciones #

Este punto hay que dejarlo cristalino:

• Importe mensual de la renta.
• Día de pago (por ejemplo, “entre el 1 y el 5 de cada mes”).
• Forma de pago: lo más recomendable es siempre transferencia bancaria, para que quede constancia.
• Cuenta bancaria del arrendador.
• Sistema de actualización de la renta (normalmente según un índice oficial, como el IPC u otro índice permitido). También se puede pactar “sin actualización” por algunos años, si se desea.

Es muy recomendable evitar pagos en efectivo para no tener problemas con Hacienda, ni dudas en el futuro sobre si se ha pagado o no.

Fianza y garantías #

Aunque sea un hijo o un padre, la ley exige fianza en los arrendamientos de vivienda.

• Normalmente, un mes de renta como fianza legal.
• La fianza debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente (en la Comunitat Valenciana, en el IVACE/Generalitat, según normativa vigente).

Además de la fianza, se puede pactar una garantía adicional (por ejemplo, otra mensualidad), aunque en familia muchas veces se opta por no complicar tanto este punto. Aun así, lo importante es dejarlo por escrito.

Reparaciones, gastos y responsabilidades #

Este es uno de los temas que más discusiones genera cuando no está bien definido.

En general, se suele diferenciar:

• Gastos de conservación y grandes reparaciones: los asume el arrendador (arreglar un problema estructural, cambiar una instalación vieja que revienta, etc.).
• Pequeñas reparaciones por uso diario: las asume el inquilino (una persiana que se rompe por uso, un grifo que gotea, etc.).
• Suministros: agua, luz, gas, internet… se suelen poner a nombre del inquilino, que los paga directamente.
• Gastos de comunidad e IBI: lo más habitual es que los pague el propietario; si se acuerda lo contrario, hay que especificarlo muy bien.

Conviene escribir claramente quién paga qué. En familia es fácil caer en el “ya veremos”, pero precisamente ahí empiezan los problemas futuros.

Cómo hacer que el contrato sea sólido frente a Hacienda #

Además de la parte legal básica, hay ciertos detalles que suman credibilidad cuando se trata de un alquiler entre familiares.

Demostrar que el alquiler es real #

Hacienda no entra a tu casa, pero sí revisa los datos.

Da mucha fuerza al contrato que:

• El domicilio fiscal del inquilino coincida con la vivienda alquilada (por ejemplo, empadronamiento).
• Los recibos de suministros estén a nombre del inquilino (no es obligatorio, pero ayuda).
• Las transferencias mensuales lleven un concepto claro: “Alquiler vivienda [dirección] – [mes/año]”.

Si hay un contrato bien hecho, pagos regulares y coherencia con el uso del inmueble, cuesta mucho más que Hacienda cuestione que el alquiler es auténtico.

El precio: cómo justificarlo si te preguntan #

En caso de duda, es útil poder enseñar:

• Copias o capturas de anuncios de alquiler de pisos similares en el mismo barrio.
• Informes o valoraciones de agencias inmobiliarias.
• Datos estadísticos orientativos de portales inmobiliarios.

Tú no tienes por qué tener esto preparado desde el principio, pero si el precio que has fijado es razonable, siempre se puede justificar con información pública del mercado.

Fiscalidad del propietario: ingresos y gastos #

Como propietario, deberás declarar en el IRPF los rendimientos del capital inmobiliario.

En resumen:

• Ingresos: la suma de las rentas cobradas al año.
• Gastos deducibles: intereses de hipoteca (si la hay), IBI, comunidad, seguros, amortización del inmueble, ciertos arreglos, etc.

En algunos casos, para alquiler de vivienda habitual, se aplican reducciones al rendimiento neto positivo. Es importante recordar que Hacienda puede dejar de aplicar esas ventajas si considera que la renta es “irreal” o demasiado baja sin justificación.

Documentación que conviene guardar (y no perder nunca) #

Aunque no te lo pidan ahora, mejor tenerlo todo localizable. Te puede salvar de un disgusto el día que llegue una notificación.

Es recomendable conservar:

• Copia firmada del contrato de alquiler y de sus prórrogas.
• Justificante de depósito de fianza en el organismo autonómico.
• Extractos bancarios con las transferencias del alquiler.
• Recibos de gastos del piso (IBI, comunidad, seguros, reparaciones…).
• Si existe, cualquier informe o evidencia del precio de mercado del alquiler.

Lo ideal es guardarlo al menos durante el plazo de prescripción fiscal de los impuestos afectados.

Alquiler entre familiares y herencias futuras #

Un tema delicado, pero muy real: muchas veces el alquiler entre familiares se mezcla con expectativas de herencia.

Si uno de los hijos vive en un piso de los padres pagando un alquiler, mientras los demás no, pueden aparecer tensiones:

• “Él vive en casa de mamá y paga muy poco…”
• “En realidad eso es como un regalo encubierto.”
• “Luego, cuando falten, ¿cómo se cuenta eso?”

Aquí el contrato de alquiler, bien hecho y bien pagado, ayuda a que todo sea transparente. Si el hijo paga un alquiler razonable y demostrable, es mucho más fácil explicar a los demás herederos que esa situación era un acuerdo normal y no un privilegio injustificado.

En la práctica, muchos conflictos de herencias vienen de acuerdos familiares que nunca se pusieron bien por escrito. Vale la pena evitarlo.

Errores típicos en alquileres entre familiares (y cómo evitarlos) #

En la experiencia diaria con propietarios de Valencia y alrededores, estos son los fallos más frecuentes:

1. No firmar nada “porque somos familia” #

Es el clásico. Se confunde cariño con ausencia de normas. Luego vienen las sorpresas:

• Hijo que deja de pagar “porque ahora no puede”.
• Hermanos que discuten porque nadie recuerda bien lo pactado.
• Dificultades para acreditar que la vivienda estaba realmente alquilada.

Solución: aunque suene formal, contrato siempre. No quita cariño, quita problemas.

2. Fijar una renta simbólica #

Lo típico: “Ponemos 100 € para que Hacienda vea que hay algo”.
Esto suele hacer más daño que bien, porque:

• No está alineado con el mercado.
• Genera sospechas de simulación.
• Puede distorsionar la fiscalidad tanto del propietario como del inquilino.

Mejor un precio razonable, aunque sea algo más bajo que el de mercado, pero defendible.

3. Cobrar en efectivo sin dejar rastro #

Cuando todo se mueve en metálico:

• No puedes demostrar los pagos.
• Es más difícil justificar las deducciones fiscales.
• Te debilita ante cualquier revisión.

Solución: transferencias bancarias, siempre que se pueda.

4. Mezclar el alquiler con otros favores o deudas #

A veces se oye: “Tú no me pagues alquiler, así compensamos aquella ayuda que te di hace años” o “Te descontaré lo que me debes del alquiler”.

Desde el punto de vista familiar puede tener lógica, pero fiscalmente es un lío enorme y puede parecer un alquiler invisible.

Si se quiere compensar algo, mejor hacer:

• Un alquiler claro y transparente.
• Y, aparte, si hace falta, acuerdos privados de otro tipo, bien documentados.

¿Hay que registrar el contrato de alquiler? #

En España, el contrato de alquiler no tiene por qué inscribirse obligatoriamente en el Registro de la Propiedad para ser válido. Pero en algunas comunidades autónomas existe la obligación de depositar la fianza en un organismo público, y eso sí es muy importante cumplirlo.

Registrar el contrato puede dar un plus de seguridad jurídica, pero en muchos alquileres familiares no es estrictamente necesario, siempre que:

• El contrato esté bien redactado.
• Haya prueba clara de los pagos.
• La vivienda se destine a lo que dice el contrato (por ejemplo, vivienda habitual).

En cualquier caso, una buena agencia o asesor puede ayudarte a valorar si en tu caso concreto conviene o no dar algún paso adicional.

Cómo adaptar el contrato a la realidad de cada familia #

Cada familia es un mundo, y no es lo mismo:

• Padres que alquilan a un hijo que empieza su vida laboral.
• Hijos que alquilan a sus padres para que vivan cerca de ellos.
• Hermanos que comparten la propiedad de un piso alquilado a otro hermano.
• Alquiler de un apartamento en la costa a un familiar que lo usa parte del año.

Lo importante es que el contrato refleje de verdad lo que se va a hacer, sin inventarse una ficción para “quedar bien con Hacienda”.

Por ejemplo:

• Si el hijo va a vivir allí todo el año: contrato de vivienda habitual.
• Si es uso temporal (verano, estudios por unos meses, etc.): contrato de temporada, bien definido.
• Si el familiar solo va a usarlo puntualmente y casi no paga: a veces puede tener más sentido aclarar que no es un alquiler propiamente dicho, sino un uso gratuito, asumiendo las consecuencias fiscales de ello.

La clave es coherencia: lo que se firma, lo que se hace y lo que se declara deben ir de la mano.

Un ejemplo sencillo de estructura de contrato familiar #

A modo orientativo, esta tabla te puede ayudar a visualizar los bloques principales que deberías tener en tu contrato:

No hace falta un contrato de 30 páginas, pero sí que cada bloque esté bien descrito y adaptado a tu caso.

Conclusión: cuidar el contrato es cuidar la relación familiar #

Un contrato de alquiler entre familiares no es una falta de confianza, es todo lo contrario: es una forma de proteger la buena relación, de evitar reproches futuros y de que nadie tenga que “tirar de memoria” dentro de cinco años.

Si:

• Fijas un alquiler razonable, cercano al mercado.
• Lo dejas todo por escrito y claro.
• Pagas y cobras siempre por banco, con conceptos definidos.
• Depositas la fianza donde corresponde.
• Guardas documentación básica (contrato, recibos, gastos).

Entonces tendrás un contrato válido fiscalmente, sólido ante Hacienda y, lo más importante, una convivencia familiar mucho más tranquila.

En Valencia, donde el mercado de la vivienda está muy activo y las operaciones entre familiares son cada vez más frecuentes, organizar bien estos contratos marca la diferencia entre vivir con calma… o vivir con miedo a una carta de la Agencia Tributaria o a un conflicto familiar inesperado.

Si te tomas el tiempo de hacer las cosas bien desde el principio, el alquiler deja de ser un motivo de preocupación y pasa a ser lo que debería ser: una ayuda mutua, beneficiosa para todos, sin sorpresas y sin malos rollos.