Hoy quiero hablar de como interpretar una nota simple. Es un documento con mucha información. Pero no es facil de entender. Ya que hace faltan conocimientos previos para esto.
Este artículo sería una guía rápida de los puntos claves que tenemos que revisar al realizar una operación. Y algo que me gustaría haber tenido antes de iniciarme en el mundo inmobiliario en España.
Además explicaré que revisar al comprar, vender o alquilar una propiedad.
Antes de empezar, hay que pedir la nota simple al Registro de la Propiedad. En el artículo previo mostré como tener una nota simple en 24hs.
Mi recomendación es que este actualizada. Digamos que tenga máximo 3 meses. La razón es que la circunstancias del inmueble cambian con el tiempo.
Si te suministran una nota simple anterior, es muy fácil pedir la nueva. Ya que tienes todos los datos de la vivienda allí.
Los primeros datos que verás en la Nota simple estan relacionados con la Identificación del inmueble.
Se menciona el registro de la Propiedad en la cual esta inscrita. Esto es, localidad del Registro, Número del Registro. Se define la fecha en la que se emitió la nota simple también.
Y los mas importante son los datos de identificación del inmueble. Existen 2 campos para identificar sin ningún tipo de dudas al inmueble.
Uno es el Número de Finca. Hay solo una propiedad en el Registro con este número. Sin embargo, otros registros (de otras ciudades por ejemplo), pueden usar este número también. Para no equivocarnos, siempre se acompañamos el número de finca con la identificación del Registro.
Y el otro campo es el C.R.U, o antes llamado IDUFIR. Este código único para identificar a la propiedad en todo España. Y mi preferido.
Algunas notas simples también suelen incluir el número de Tomo, Libro, Folio e Inscripción. Son 4 números para el personal del Registro, indicando en que libro y folio esa registrada la propiedad.
Estos datos te sirven para cuando tengas que crear una contrato. Por ejemplo contratos de arras, alquiler, o compra de inmueble. Puedes indicar estos datos dentro del contrato para identificar correctamente al inmueble.
Además de estos datos iniciales, la nota simple tiene 3 secciones importantes: Descripción, Titularidad, y Cargas.
Empecemos por la Descripción.
Aquí dejo un ejemplo de un piso:
URBANA. NUMERO TRES. VIVIENDA situada en SEGUNDO PISO, del cuerpo B, del Bloque 1, del edificio en Valencia, con frontera principal a la calle Borriana, número treinta y también con fronteras a las calles _ y __, esta última señalada con el número trece, con acceso por una puerta señalada con el número cuatro…... Se compone de vestíbulo, comedor-estar, tres dormitorios, cocina, aseo y lavadero; ocupa una superficie de ochenta y cinco metros cuadrados. Linda: Frente, con el rellano de la escalera y con la calle particular del edificio; derecha entrando, con vivienda número __ del cuerpo A; izquierda, con edificio de **_** y fondo, con dicho edificio, con patio de luces y con vivienda número ____ del cuerpo A. Tiene asignada una cuota de participación en los elementos comunes, derechos y cargas, en relación al total edificio del dos por ciento. Referencia Catastral: 1234567AB1234N0004X5
En este ejemplo he modificado algunos datos. No quiero divulgar información de la finca.
Notemos que es una vivienda urbana. Pero podría ser zona rural también.
Después se menciona numero tres. Es la identificación de dentro de la finca o bloque de viviendas. Algo que no suelo utilizar.
La descripción tiene un dato clave: La ubicación de la propiedad. Se indica las calle, número, planta, etc. El CRU o Número de finca registral ubican la finca dentro del Registro. Pero nos interesa validar la dirección física de la propiedad.
La descripción también indica las propiedades contiguas en la seccion de Linda
Por otra parte también se muestra una descripción de la disposición interna del piso, tales como superficie, cantidad de dormitorios y baños.
Por último vemos la referencia catastral. Tiene 20 caracteres. Con este número puedes ingresar a la Sede Electrónica de Catastro para ver los datos. Esta es otra identificación mas, del la misma propiedad. Pero es la que usa Catastro.
Aqui, parece que cada uno identifica la propiedad como le conviene.
Yo diria que, si vas a comprar o alquilar un piso, lo más importante de esta sección es verificar que la descripción medianamente coincida con el piso que has visitado.
Digo “medianamente”, porque no suelen coincidir del todo. Por ejemplo si se hizo una reforma y se agrego una habitación mas. O la calle cambio de nombre o numeración. O la superficie quizás no es exactamente la misma que tiene el piso, o Catastro. Y si no no se transmitieron los cambios al Registro, entonces podrás encontrar alguna diferencia. Pero suele ser algo normal, sobre todo en viviendas registradas hace muchos años.
La sección siguiente en la nota simple es la Titularidad. Vamos a un ejemplo:
Don José López Garcia con D.N.I.: 12.345.678-A, en cuanto a la totalidad del PLENO DOMINIO con carácter privativo. Adquirida por Herencia, en escritura otorgada en Valencia, de fecha 11 de Enero de 2015, ante su Notario Don Eduardo González Fernández, con su número de protocolo 1327.
Esta descripción es muy sencilla. Indica el propietario del inmueble, y cuando adquirió la propiedad.
En caso que estés comprando o alquilando una vivienda, este es el dato mas importante de la nota simple. Asegúrate siempre que estas firmando con el verdadero titular de la vivienda.
Y si acabas de comprar una vivienda, asegúrate de inscribirla en el Registro de la Propiedad a tu nombre. La gestoría del banco lo hace siempre que estés comprando con hipoteca. Y unos 3 meses después de la compra, verifica que efectivamente haya quedado registrada a tu nombre.
Hay algunos casos donde el propietario del inmueble no es el mismo que aparece en nota simple. Esto es porque la compro y todavía no la registro. O quizás no quiere registrarla. Esto último me ha pasado solo una vez. Yo personalmente prefiero ser cauto y no avanzo con una operación si el titular no esta debidamente inscripto en el registro de la propiedad.
La próxima sección es la de Cargas. Aquí se indican principalmente deudas que la propiedad esta garantizando.
La carga mas común es una hipoteca. En este caso la propiedad actúa como resguardo para el pago de la deuda. Y en caso de impago el banco podrá ejecutar la vivienda en un procedimiento de subasta. Así recupera la deuda.
La nota simple suele mencionar el banco acreedor, el total hipotecado al inicio del préstamo, y el período de pago.
Otra carga normal son las afecciones fiscales. Por ejemplo:
Esta finca queda afecta durante el plazo de 4 años al pago de la liquidación o liquidaciones que en su caso puedan girarse por el Impuesto sobre T.P. y A.J.D.
Al venderse una propiedad, el comprador debe pagar impuestos (ITP o AJD). Si no los paga, o paga el monto incorrecto, la propiedad queda en garantía de cobro de dicha deuda. Sin embargo, caduca en unos años.
Otras cargas frecuentes son los embargos judiciales o administrativos. También pueden registrarse servidumbres, o contratos de arrendamiento.
Hay muchas variantes en cuanto a cargas. En casos de dudas puedes consultar a un abogado o especialista inmobiliario.
Lo mas importante aquí, es que si compras una vivienda, debe estar libre de cargas. En el caso que tenga una hipoteca como carga, generalmente se suele cancelarla al firmar la venta de la propiedad. En la práctica, una parte del dinero va directamente al banco acreedor de la hipoteca, para saldar su deuda.
En el caso de afecciones fiscales, no suelen cancelarse, y se deja que caduquen. Pero puedes pedir el comprobante de pago o liquidación al vendedor si quieres estar mas tranquilo.
Respecto del la cargas, si estas vendiendo tu propiedad, es importante verificar que no haya ninguna carga. O que puedan ser canceladas antes de la compra. El comprador querrá comprar libre de cargas
La siguiente sección en la nota simple son los documentos Pendientes de despacho. Aquí se indican cambios que afectan al los registros de la propiedad, y se están inscribiendo. Si ves algo aquí, significa que habrá cambios en la nota simple en cuestión de días.
Por último en la nota simple figuran aclaraciones e indicaciones genéricas del Registro de la Propiedad. Varias hojas de notas. Aunque no suelo leerlas.
Como habrás visto, la nota simple tiene información clave del inmueble. Es casi como su documento de identidad. Y es imprescindible obtener e interpretar correctamente su contenido antes de comprometerse a cualquier operación.