Por qué las arras lo son TODO para un vendedor en Valencia #
Si estás pensando en vender tu vivienda en Valencia, el contrato de arras penitenciales puede ser tu mejor amigo… o tu peor enemigo. Depende de cómo lo redactes.
Suena exagerado, pero no lo es.
Ese "papelito" que muchos firman con prisas, sin leer demasiado, es justamente el documento que puede marcar si:
- Cierras la venta en paz, con seguridad y sin sorpresas,
o - Te quedas atrapado meses con el piso “comprometido” a un comprador que no llega nunca a firmar.
Como agencia inmobiliaria en Valencia, vemos errores todos los días: vendedores que aceptan arras sin garantías, con plazos imposibles, cláusulas confusas o directamente peligrosas. Y luego vienen los disgustos, los enfados, las pérdidas de tiempo… y de dinero.
Vamos a ver, con calma y en lenguaje claro, qué cláusulas son imprescindibles para ti como vendedor cuando firmas unas arras penitenciales en Valencia. Sin tecnicismos innecesarios, pero con la profundidad que necesitas para no ir a ciegas.
Respira, que es más sencillo de lo que parece. Y te interesa mucho.
Qué son realmente las arras penitenciales (y por qué te protegen) #
En Valencia, lo habitual al acordar una compraventa es firmar un contrato de arras penitenciales. Está previsto en el artículo 1454 del Código Civil: básicamente, permite que tanto comprador como vendedor puedan echarse atrás de la operación… pero pagando un precio.
Funciona así:
- El comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor, las famosas arras.
- Si el comprador se arrepiente, pierde ese dinero.
- Si el vendedor se arrepiente, debe devolver el doble de lo recibido.
Por eso es tan importante controlar muy bien qué pones en ese contrato. Porque no es solo un “resguardo de reserva”. Es un documento con un poder jurídico enorme.
En Valencia este tipo de arras se usa muchísimo, sobre todo en compraventas de vivienda habitual. Y si sabes jugar bien tus cartas como vendedor, pueden darte:
- Seguridad: una señal económica que demuestra que el comprador va en serio.
- Fuerza de negociación: tienes por escrito condiciones claras y plazos realistas.
- Protección: si el comprador no cumple porque se echa atrás, tú no te quedas vacío.
Ahora bien, todo eso solo funciona si el contrato está bien redactado.
Cláusulas básicas que jamás deben faltar #
Antes de entrar en las cláusulas más estratégicas y de protección avanzada, empecemos con lo básico, lo mínimo que todo contrato de arras penitenciales en Valencia debería incluir para no ser un coladero de problemas.
Identificación completa de las partes #
Puede parecer obvio, pero vemos contratos con datos incompletos o mal indicados.
Debe figurar claramente:
- Tus datos completos como vendedor: nombre, apellidos, DNI/NIE, domicilio.
- Los datos del comprador o compradores: igual de completos, sin abreviaturas.
- Indicar si alguno actúa en nombre de otra persona o de una sociedad.
Cualquier error aquí puede ser un quebradero de cabeza después si hay conflictos.
Descripción exacta del inmueble #
Nada de vaguedades tipo “piso en Valencia”. No.
Debe quedar identificado con precisión:
- Dirección completa: calle, número, piso, puerta.
- Referencia catastral.
- Superficie construida y, si procede, útil.
- Finca registral y registro de la propiedad donde está inscrita.
Cuanto más detallado, menos espacio hay para malentendidos o “pensaba que incluía el garaje”. Si hay anexos (garaje, trastero, terraza privativa…) deben mencionarse uno por uno.
El precio y la “letra pequeña” que te interesa como vendedor #
Precio total y forma de pago #
El contrato debe recoger:
- Precio total de venta: la cifra final acordada.
- Forma de pago: cuánto se entrega en concepto de arras y cuánto se pagará ante notario.
En Valencia es muy habitual que las arras representen entre un 5% y un 10% del precio total, aunque no es obligatorio. Como vendedor, te interesa que sea una cantidad suficientemente seria como para que el comprador no se “escape” con facilidad.
Un detalle importantísimo: dejar claro que lo recibido son arras penitenciales, no simplemente un anticipo a cuenta. Luego profundizamos en esto, porque cambia radicalmente las consecuencias jurídicas.
Diferencia entre arras confirmatorias y penitenciales #
Muchos contratos se redactan con frases ambiguas tipo: “el comprador entrega en este acto la suma de X euros en concepto de arras y señal”.
Eso, en un juicio, puede interpretarse como arras confirmatorias, no penitenciales.
¿Problema?
Con las arras confirmatorias, si el comprador falla, tú no puedes resolver libremente el contrato quedándote las arras. Se abre la puerta a exigir cumplimiento o daños y perjuicios, pero es más complejo.
Tú lo que quieres como vendedor de una vivienda en Valencia, en la mayoría de los casos, es algo más claro:
“Si tú no llegas a la notaría, yo me quedo con las arras y sigo con mi vida”.
Por eso te interesa que la redacción sea algo muy parecido a:
“Las partes acuerdan expresamente que la cantidad entregada en este acto tiene el carácter de arras penitenciales, al amparo del artículo 1454 del Código Civil, facultando a cualquiera de ellas para desistir del contrato de compraventa, perdiendo el comprador las arras entregadas o devolviendo el vendedor el doble de las mismas”.
Ese tipo de frase deja muy poca duda.
Plazos: la trampa silenciosa de muchos vendedores #
El plazo para firmar la escritura pública de compraventa en la notaría no es un detalle menor. Es uno de los puntos donde más se equivoca el vendedor.
Fijar un plazo realista (y por escrito) #
En Valencia, con hipoteca de por medio, obtener financiación, tasación, revisión de documentación, nota simple, etc., puede llevar varias semanas. Y en épocas de más movimiento o con entidades más lentas, incluso más.
Si eres vendedor, te interesa que el plazo sea:
- Claro: con fecha concreta, no “aproximadamente”.
- Suficiente: pero no tan largo como para dejarte bloqueado media vida.
Un buen contrato debería decir algo como:
“Las partes se comprometen a elevar a escritura pública la compraventa del inmueble antes del día XX de XXXX en la notaría que designen de común acuerdo.”
Y, si quieres ir aún más seguro, puedes añadir:
“Transcurrido dicho plazo sin haberse otorgado la escritura por causa imputable al comprador, las arras se tendrán por vencidas y el vendedor podrá resolver el presente contrato, haciendo suyas las cantidades entregadas en concepto de arras penitenciales.”
Esto te evita el típico: “no he podido conseguir todavía la hipoteca, dame un mes más… y otro… y otro”.
Cláusula de prórroga controlada #
Puedes ser flexible, pero a tu manera.
Por ejemplo, incluir que:
“Las partes podrán prorrogar de mutuo acuerdo el plazo para el otorgamiento de la escritura, dejando constancia de ello por escrito, por un periodo máximo de X días adicionales.”
Así tú decides si te interesa o no, y no quedas atrapado por la indefinición.
La condición estrella: financiación del comprador #
En Valencia, muchas operaciones dependen de hipoteca. Y este tema, mal incluido o mal redactado, es una fuente constante de conflictos.
¿Conviene aceptar una cláusula de “sujeta a financiación”? #
Desde el punto de vista del comprador, es lógico querer protegerse por si el banco finalmente no concede la hipoteca. Pero tú eres el vendedor, y tu prioridad es no tener tu piso “secuestrado” para que luego el comprador se vaya de rositas porque el banco no le presta.
Si decides aceptar que la compra esté condicionada a la financiación, añade límites muy claros:
- Cantidad exacta de financiación que necesita.
- Plazo máximo para obtener una respuesta del banco.
- Obligación del comprador de demostrar documentalmente la denegación.
Por ejemplo:
“Las partes acuerdan que la presente operación queda condicionada a la obtención por parte del comprador de financiación hipotecaria por importe mínimo de X euros, en un plazo máximo de X días desde la firma del presente contrato.
En caso de no obtener dicha financiación, el comprador deberá acreditar, mediante al menos dos denegaciones formales de entidades bancarias, la imposibilidad de obtenerla. De no aportarse dicha acreditación en el plazo establecido, se entenderá que el incumplimiento es imputable al comprador, procediendo la pérdida de las arras.”
Con esto:
- No das carta blanca a un simple “el banco no me la da”.
- Evitas compradores poco serios.
- Te reservas la opción de disolver el contrato quedándote con las arras si no se puede demostrar bien la causa.
Evitar que la financiación se convierta en excusa #
En la práctica en Valencia vemos muchos casos de:
- Compradores que ni siquiera han empezado trámites serios con el banco.
- Compradores que piden condiciones imposibles y luego alegan que no les dan hipoteca.
- Clientes que usan la financiación como pretexto para retrasar la firma indefinidamente.
Por eso, si accedes a esta condición, te conviene pactar que el comprador te entregue:
- Justificantes de haber pedido hipoteca en un plazo breve.
- Documentos de rechazo dentro del plazo pactado.
Y si no, tú decides.
Situación registral y cargas: protege tu espalda #
Como vendedor en Valencia, es clave que dejes por escrito la situación real del inmueble. No ocultes nada, pero tampoco asumas cosas que no te corresponden.
Cargas, hipotecas y deudas #
En el contrato de arras debe constar si la vivienda:
- Está libre de cargas.
- Tiene hipoteca pendiente.
- Tiene embargos o anotaciones preventivas.
Y sobre todo, quién asume qué.
Tabla de ejemplo para aclarar quién asume qué gastos finales:
| Concepto | ¿Quién suele pagarlo? | Recomendación para el vendedor |
|---|---|---|
| Cancelación económica de hipoteca | Vendedor | Asumirla y dejarlo claro |
| Cancela. registral hipoteca | Vendedor | Negociable, pero habitual |
| Plusvalía municipal | Vendedor (por defecto) | Intentar negociar, pero sabiendo que por norma suele ser tuya |
| Gastos de notaría (escritura venta) | A medias o pactado | Especificarlo siempre |
Dejarlo todo claro por escrito evita sorpresas en la notaría tipo: “¿Cómo que lo tengo que pagar yo?”.
Declaración de cargas y responsabilidad #
También es recomendable que el contrato incluya una cláusula donde declares:
“El vendedor manifiesta que sobre el inmueble objeto de compraventa no existen más cargas, gravámenes, arrendamientos, ocupantes ni limitaciones que las expresamente indicadas en este contrato, respondiendo de la evicción y saneamiento en los términos de la ley.”
Eso, traducido, significa: no me guardo ningún as en la manga, está todo sobre la mesa. Y si aparece algo oculto después, tú asumes. Lo que a su vez te obliga a ser sincero desde el principio, para que luego no haya reclamaciones.
Estado del inmueble: evita conflictos y reclamaciones posteriores #
Aunque el contrato de arras no es aún la escritura, es muy útil que recoja aspectos sobre el estado del inmueble, para que luego el comprador no pretenda renegociar precio sobre la marcha con la excusa de “averías” que ya estaban.
Descripción del estado de conservación #
Puedes incorporar una frase del estilo:
“El comprador declara conocer y aceptar el estado físico actual del inmueble, tras haberlo visitado y examinado, renunciando a reclamaciones futuras por vicios aparentes, sin perjuicio de los derechos que pudieran corresponderle por vicios ocultos conforme a la ley.”
Con esto:
- Dejas claro que el comprador ha visto y aceptado el piso tal cual.
- Cierras la puerta a dramas por detalles evidentes (pintura vieja, cocina antigua, etc.).
Si hay algo relevante que el comprador deba saber (humedades conocidas, instalaciones antiguas, reformas a medias), es mejor mencionarlo. A veces decir la verdad ahorra más problemas que ocultar.
Quién paga qué: repartir bien los gastos #
En Valencia hay costumbres bastante claras, pero lo mejor siempre es dejarlo por escrito en las arras, para que nadie se llame a engaño cuando lleguéis a la notaría.
Impuestos y gastos principales #
Lo habitual es:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): lo paga el comprador.
- Plusvalía municipal (IIVTNU): recae sobre el vendedor, salvo pacto en contrario.
- Gastos de notaría: se pueden repartir, pero suele asumirse escritura de venta por el vendedor y copia e inscripciones por el comprador, o lo que se acuerde.
- Gestoría, registro, posible hipoteca: los asume el comprador.
Deja todo esto muy claro en el contrato. Algo tan simple como:
“Serán de cuenta del comprador todos los gastos e impuestos derivados de la compraventa, incluidos el ITP y los gastos de inscripción registral. Serán de cuenta del vendedor la plusvalía municipal y los gastos de cancelación económica y registral de la hipoteca que grava la finca, en caso de existir.”
Eso reduce muchísimo discusiones.
Penalizaciones adicionales: tu escudo como vendedor #
Además de las arras penitenciales, puedes reforzar tu posición añadiendo alguna cláusula penal si el comprador genera retrasos injustificados.
Penalización por retraso imputable al comprador #
Imagina que el plazo para firmar es el 30 de un mes, pero el comprador no está listo y va pidiendo días y días. Tú ya lo tienes todo organizado: mudanza, otra compra, etc.
Puedes pactar, por ejemplo:
“En caso de retraso en la firma de la escritura pública de compraventa por causa imputable al comprador, éste abonará al vendedor, en concepto de penalización, la cantidad de X euros por cada día natural de retraso, sin perjuicio de la facultad del vendedor de resolver el contrato si el retraso supera X días.”
No es obligatorio, pero te da fuerza real de negociación si el comprador empieza a dilatar.
Documentación a entregar: dejarlo negro sobre blanco #
Para que todo fluya, es buena idea que el contrato de arras recoja qué documentos te comprometes a entregar como vendedor, y cuándo.
En Valencia, habitualmente, hablamos de:
- Últimos recibos del IBI.
- Certificado de estar al corriente de gastos de comunidad.
- Certificado de eficiencia energética.
- Escritura de propiedad.
- En su caso, documentación de obras y licencias.
Puedes incluir algo como:
“El vendedor se obliga a facilitar al comprador, con una antelación mínima de X días a la fecha prevista para el otorgamiento de la escritura, la siguiente documentación: …”
Esto genera confianza, y además te organiza a ti mismo.
Qué pasa si uno de los dos se echa atrás: dejarlo cristalino #
Este es el momento clave del contrato de arras penitenciales. Tiene que estar clarísimo qué ocurre si:
- Se arrepiente el comprador.
- Te arrepientes tú.
- No se firma por causa ajena a ambos.
Desistimiento del comprador #
La cláusula debería dejar sin margen a interpretaciones:
“En caso de que el comprador desista unilateralmente de la presente operación, por causa que le sea imputable, perderá en favor del vendedor todas las cantidades entregadas en concepto de arras penitenciales, sin derecho a devolución ni indemnización adicional.”
Tú, como vendedor, te quedas las arras y puedes volver a poner la vivienda a la venta sin ataduras.
Desistimiento del vendedor #
Aquí es donde tú debes ser muy consciente: si te echas atrás, no es gratis.
“En caso de desistimiento por parte del vendedor por causa que le sea imputable, éste devolverá al comprador el doble de las cantidades recibidas en concepto de arras penitenciales, quedando ambas partes liberadas de cualquier otra obligación derivada del presente contrato.”
Es duro si te arrepientes, pero es la regla del juego de las arras penitenciales. Y tiene lógica: el comprador ha parado su búsqueda, ha hecho planes, etc.
Causas ajenas a las partes #
¿Y si, por ejemplo, aparece un embargo inesperado, muere una de las partes antes de la firma, o surge alguna imposibilidad legal sobrevenida?
Puedes añadir algo más neutro:
“En caso de imposibilidad de otorgar la escritura pública de compraventa por causa no imputable a ninguna de las partes, las arras serán restituidas íntegramente al comprador, sin que ninguna de las partes pueda reclamarse a la otra cantidad alguna por ningún concepto.”
De este modo, si pasa algo excepcional realmente ajeno a ambos, nadie sale “castigado”.
Jurisdicción y resolución de conflictos: mejor dejarlo cerrado #
Aunque nadie firma unas arras pensando en ir a juicio, pasa. Y mucho más de lo que crees.
Por eso, en Valencia es muy habitual incluir una cláusula del tipo:
“Para cuantas cuestiones se deriven de la interpretación y cumplimiento del presente contrato, las partes se someten a los Juzgados y Tribunales de la ciudad de Valencia, con renuncia expresa a cualquier otro fuero que pudiera corresponderles.”
Sencillo y práctico: ya sabes dónde se resolvería un conflicto.
Errores típicos que vemos en Valencia (y que a ti no te pasarán) #
Después de ver cientos de contratos de arras en Valencia, hay patrones que se repiten una y otra vez. Y casi todos juegan en contra del vendedor.
Algunos de los más frecuentes:
- No mencionar claramente que son arras penitenciales.
- No fijar una fecha límite realista para la firma de la escritura.
- No concretar nada sobre la financiación del comprador.
- No dejar claro quién paga qué gastos e impuestos.
- Firmar arras con una cantidad ridícula, que no compromete a nadie.
- No especificar el estado de cargas ni la situación de la vivienda.
- No firmar todas las páginas del contrato, dejando flancos abiertos.
Todo esto se evita con una buena redacción. No es cuestión de meter diez páginas de texto legal incomprensible, sino de tocar los puntos clave con claridad y con frases bien pensadas.
Pequeño resumen práctico para el vendedor en Valencia #
Si tuviéramos que condensar todo en lo esencial que debe protegerte como vendedor en un contrato de arras penitenciales en Valencia, sería algo así:
- Que conste por escrito, sin dudas, que se trata de arras penitenciales.
- Que el precio, la cantidad entregada y el plazo de firma estén perfectamente definidos.
- Que la cláusula de financiación, si la hay, tenga límites y requisitos claros.
- Que se especifique el reparto de gastos e impuestos.
- Que se describa la situación del inmueble y sus cargas de forma honesta.
- Que se detallen con precisión las consecuencias si alguno desiste.
- Que se firme todo correctamente, con fechas, nombres completos y referencias.
Con eso bien atado, las arras dejan de ser una fuente de miedos para convertirse en lo que deben ser:
un acuerdo serio, claro y equilibrado que te da seguridad como vendedor y marca el camino hacia la notaría.
Una última reflexión como profesionales del sector #
Vender una vivienda en Valencia no es solo una operación económica. Es también una decisión emocional: cierres de etapas, cambios de ciudad, nuevas oportunidades, a veces incluso herencias.
En medio de eso, lo último que necesitas es un contrato mal hecho que te deje bloqueado, sin poder vender, o atrapado en discusiones eternas con un comprador que no cumple.
El contrato de arras no es un trámite menor. Es la base de todo lo que viene después. Si lo firmas con prisas o usando un modelo genérico de internet sin adaptarlo a tu caso, estás jugando con fuego.
Con unas cuantas cláusulas bien pensadas, se puede pasar de la incertidumbre al control:
- Saber qué pasará si el comprador falla.
- Saber qué pasará si tú, por lo que sea, necesitas rectificar.
- Saber cuánto tiempo vas a estar “comprometido” con ese comprador.
- Saber qué gastos vas a asumir y cuáles no.
Y, sobre todo, tener la tranquilidad de que, pase lo que pase, tu posición como vendedor en Valencia está protegida.
Si vas a firmar unas arras, léelas con calma, pregunta, pide que se ajuste lo que no veas claro. Ese rato que inviertas antes de firmar puede ahorrarte meses de problemas después. Y te lo dice alguien que ve, cada semana, cómo un buen contrato marca la diferencia.