Por qué la documentación es clave en la primera visita (aunque nadie te lo diga así de claro) #
Cuando un comprador entra por primera vez en tu piso en Valencia, no solo está mirando metros cuadrados, luz y distribución. También está pensando:
“¿Este piso es seguro a nivel legal?”
“¿Habrá alguna sorpresa oculta?”
“¿Puedo hacer una oferta con tranquilidad?”
Y ahí es donde tú, como propietario, puedes marcar la diferencia.
Tener preparada y clara toda la documentación básica desde la primera visita genera algo muy valioso: confianza inmediata. Y la confianza, en la compraventa inmobiliaria, se traduce en más interés, mejores ofertas y menos regateo agresivo.
Muchos vendedores se centran solo en “poner bonito” el piso. Que sí, es importante. Pero el comprador que viene mínimamente asesorado va a empezar a hacerte preguntas del tipo:
- “¿Tienes la nota simple?”
- “¿Hay hipoteca pendiente?”
- “¿La comunidad está al día?”
- “¿Se han hecho derramas recientemente?”
- “¿Puedo ver el IBI?”
Si en ese momento empiezas con el típico “pues no lo tengo ahora mismo”, “ya lo buscaré”, “eso me lo lleva el gestor”… su confianza baja. Puede que no lo diga, pero lo siente.
Vamos a ver, con calma y en lenguaje sencillo, qué documentación suele pedir un comprador en la primera visita y cómo puedes tenerlo todo listo para transmitir seguridad desde el minuto uno.
El documento estrella: la Nota Simple Registral #
Qué es y por qué les importa tanto #
La nota simple es el documento que “chiva” al comprador la verdad sobre tu piso, más allá de lo que tú le cuentes. Se pide en el Registro de la Propiedad y resume:
- Quién es el propietario.
- Cargas que tiene el inmueble (hipotecas, embargos, servidumbres…).
- Descripción registral: superficie, uso, participación en elementos comunes, etc.
Así de claro: un comprador serio en Valencia no se va a comprometer sin, como mínimo, saber qué dice la nota simple. Aunque no te la pida físicamente en la primera visita, muchos la pedirán antes de hacer una oferta formal.
Qué esperan ver en la nota simple #
Cuando un comprador te pide la nota simple, en realidad lo que quiere saber es:
- Que tú eres realmente el dueño.
- Si hay hipoteca, y si la cancelarás en la venta.
- Si hay embargos o cargas raras.
- Si la superficie más o menos coincide con la realidad de lo que está viendo.
Si tú la tienes ya descargada, reciente y preparada para enviarle por WhatsApp o email tras la visita, su percepción será:
“Esta persona va en serio. Todo está claro.”
Cómo usarla a tu favor durante la visita #
No hace falta que se la imprimas en un marco dorado, pero sí puedes decirle algo como:
“Tengo la nota simple actualizada, si quieres luego te la paso por correo para que la revise tu gestor o tu banco.”
Eso baja sus defensas. Deja de ir con la idea de “a ver dónde está la trampa” y empieza a pensar en “cómo podría encajar este piso en mi vida”.
Escritura de compraventa y coincidencia con la realidad #
Qué es lo que realmente mira el comprador #
Puede que te pidan ver una copia de tu escritura de compraventa. No siempre pasa en la primera visita, pero muchos compradores curiosos preguntan:
“¿Tienes un documento donde se vea que tú compraste el piso?”
Más que leerla entera, les interesa:
- Ver tu nombre como propietario.
- Comprobar la dirección y referencia catastral.
- Ver la superficie que figura en escritura.
Por qué es importante que coincida con lo que enseñas #
En Valencia es bastante habitual que las superficies no coincidan del todo entre escritura, catastro y realidad. Pero esto, si no se explica bien, puede generar sospechas.
Imagina que en la escritura pone 85 m² construidos y tú lo anuncias como 100 m². Si el comprador se da cuenta, pueden pasar dos cosas:
- Desconfía: “Algo no me cuadra aquí.”
- Te utiliza esa diferencia para bajar drásticamente la oferta.
Lo ideal es que, si hay diferencias, tengas preparado un argumento claro y sencillo:
“En escritura figuran X m² porque antes no se contabilizaban los elementos comunes de la misma forma, pero el catastro refleja X m² y el plano actual coincide con lo que anunciamos.”
Cuanta más claridad, menos guerra de precios después.
El IBI y los gastos: el lado económico que el comprador quiere entender #
El recibo del IBI: mucho más que un simple impuesto #
Muchos compradores te dirán:
“¿Cuánto pagas de IBI?”
“¿Podría verlo?”
Quieren saber dos cosas:
- El importe anual, para calcular gastos fijos.
- La referencia catastral, que también figura ahí.
Les da una idea de si el piso está “en precio” respecto a lo que el Ayuntamiento considera. Y también comprueban que no haya nada raro a primera vista.
Tener a mano el último recibo del IBI (aunque sea en foto en el móvil) es un detalle que da confianza y sensación de transparencia.
Certificado de estar al corriente y comunidad: el otro gran tema #
Uno de los grandes miedos de muchos compradores es este:
“¿Y si me compro un piso con deudas de comunidad o derramas pendientes?”
Aunque el certificado de estar al corriente de pago con la comunidad se suele aportar más adelante, en la fase de arras o antes de ir a notaría, algunos compradores ya preguntan en la primera visita:
- “¿Cuánto se paga de comunidad?”
- “¿Hay derramas?”
- “¿La comunidad está al día?”
Aquí no hace falta un gran dossier jurídico. Pero ayuda mucho:
- Tener anotado de forma clara el importe mensual de comunidad.
- Saber si hay alguna derrama aprobada o en estudio.
- Poder enseñar, si lo tienes a mano, algún recibo de comunidad reciente.
Si además puedes decir algo como:
“Cuando vayamos más en serio te facilitaré el certificado de estar al corriente, sin problema.”
dejas claro que no ocultas nada.
El Certificado de Eficiencia Energética: obligatorio y cada vez más mirado #
Por qué los compradores empiezan a fijarse en esto #
El certificado energético ya no es ese papel “que hay que tener para la notaría y punto”. Cada vez más compradores en Valencia lo miran porque:
- Calculan más o menos si el piso será caluroso en verano y frío en invierno.
- Se hacen una idea del consumo energético.
- Valoran si necesitarán invertir en ventanas nuevas, aislamiento o climatización.
No hace falta que recites la letra del certificado de memoria, pero sí que lo tengas disponible.
Cómo enseñarlo de forma sencilla #
Puedes tenerlo:
- En PDF en el móvil, listo para reenviar.
- Impreso en una carpeta con el resto de documentación básica.
Durante la visita, puedes mencionar:
“Tengo el certificado energético hecho, te lo puedo pasar para que veas la calificación y recomendaciones que hace el técnico.”
Eso les transmite seriedad y también que el piso ya cumple con los requisitos legales, sin sorpresas de última hora.
Suministros y gastos mensuales: lo que el comprador se imagina viviendo ahí #
Facturas de luz, agua y gas: no es cotilleo, es previsión #
Muchos compradores, especialmente familias o quienes vienen de alquiler, te preguntarán:
- “¿Cuánto pagáis de luz normalmente?”
- “¿Gas tenéis?”
- “¿El agua es por contador individual?”
Si puedes enseñar alguna factura reciente de luz, agua o gas, les ayudas a visualizarse viviendo allí sin sobresaltos. No necesitan ver cinco años de histórico, pero sí:
- Un ejemplo de consumo medio.
- Saber si hay caldera de gas, termo eléctrico, cocina de gas o placa de inducción.
- Si el agua entra en la comunidad o se paga aparte.
Cuanta más claridad, menos miedo a “gastos ocultos”.
Resumen rápido de gastos que enamora al comprador organizado #
Muchos compradores toman notas durante la visita. Les encanta cuando el vendedor les dice de forma ordenada:
- IBI aproximado al año.
- Comunidad al mes.
- Media aproximada de suministros.
Si lo acompañas con documentos que lo respalden (aunque sea enseñándolos en la mesa del salón), la sensación es:
“Lo tengo todo controlado, puedo hacer números rápido.”
Comunidad de propietarios: estatutos, actas y el clima vecinal #
Lo que está escrito… y lo que se vive en el día a día #
Hay dos niveles de información que le interesan al comprador sobre la comunidad de vecinos:
- El legal: estatutos, actas, derramas, obras aprobadas.
- El humano: ambiente vecinal, ruidos, normas, convivencia.
En la primera visita, normalmente no se ponen a leer estatutos. Pero sí puede que pregunten si:
- Se permite alquiler turístico.
- Hay limitaciones para mascotas.
- Están previstas obras importantes (fachada, ascensor, tejado).
- Ha habido derrama reciente.
Documentos que puedes tener listos (aunque no te los pidan siempre) #
Resulta muy útil:
- Tener a mano la última acta de la junta o al menos saber qué se decidió.
- Conocer si se ha aprobado alguna mejora futura: ascensor nuevo, rehabilitación, fibra óptica, accesibilidad…
Y sobre todo: ser honesto. Los compradores detectan cuando alguien intenta minimizar un posible problema. Si existe una derrama, explica el contexto, el importe y los plazos. A veces, una derrama bien explicada incluso puede verse como algo positivo: “La finca está en proceso de mejora.”
Situación hipotecaria: sí, al comprador le importa #
Lo que realmente le preocupa cuando te pregunta por la hipoteca #
Cuando te preguntan:
“¿El piso tiene hipoteca?”
“¿Está ya pagado?”
No lo hacen por curiosidad, sino por:
- Valorar la agilidad de la operación.
- Ver si puede asumir parte de la hipoteca (subrogación).
- Entender si podría haber problemas en notaría.
Lo normal: el piso tiene hipoteca y se cancela en la venta. No pasa nada. Es totalmente habitual.
Qué documentación entra en juego (aunque no siempre se enseñe en la primera visita) #
En la primera visita normalmente no le enseñarán al comprador tu escritura de hipoteca, pero sí te puede preguntar:
- Si la hipoteca es elevada todavía.
- Si tienes intención de cancelarla antes de firmar o en el mismo acto de notaría.
Lo importante es que le transmitas que todo está controlado, que se hará la cancelación registral y que no quedarán cargas.
Hoja catastral y coherencia de datos: que todo encaje #
Catastro: el “DNI” público del inmueble #
La ficha catastral es otro documento que cada vez se consulta más. Se puede descargar fácilmente, y muestra:
- Superficie construida.
- Uso del inmueble.
- Referencia catastral.
- Año de construcción.
En Valencia, los compradores más organizados suelen comparar:
- Lo que tú anuncias.
- Lo que dice el catastro.
- Lo que figure luego en nota simple o escritura.
Si hay diferencias, no es el fin del mundo, pero el comprador quiere ver coherencia o una explicación lógica.
Cómo tenerlo listo sin complicarte la vida #
Lo ideal es tener en una carpeta:
- Una impresión o PDF del catastro.
- Una nota donde indiques: superficie catastral, superficie de escritura, superficie “real aproximada”.
De esa forma, cuando alguien pregunte, tú ya lo tienes clarísimo. Eso genera mucha seguridad: ven que lo has trabajado y que no estás improvisando.
Tabla resumen: qué documentos suelen pedir y para qué #
| Documento | Por qué lo pide el comprador | En qué momento suele pedirlo |
|---|---|---|
| Nota simple registral | Confirmar propiedad y cargas | Antes de oferta / tras primera visita |
| Escritura de compraventa | Ver titularidad y superficie | Entre visita y arras |
| Recibo de IBI | Conocer gasto anual y referencia catastral | A partir de la primera visita |
| Certificado energético | Calificación y consumo estimado | Entre visita y oferta |
| Recibos de comunidad | Saber gasto mensual y hábitos de pago | Primera o segunda visita |
| Actas / info de comunidad | Ver derramas y obras aprobadas | Entre visita y arras |
| Facturas de suministros | Estimar gasto mensual real | Primera o segunda visita |
| Ficha catastral | Ver superficie y datos básicos del inmueble | Antes de oferta (si el comprador es muy organizado) |
Documentación que no te pedirán en mano, pero mejor tener localizada #
DNI, estado civil y otros datos personales #
Aunque esto se usará más adelante (arras, notaría), es conveniente que tengas claro:
- Cómo figuras en escritura: persona física, matrimonio en gananciales, herencia…
- Si hay más copropietarios que también deben firmar.
Los compradores agradecen que, cuando llegue la hora de ir a por las arras, no haya sorpresas de:
“Ah, es que también tienen que firmar mis tres hermanos que viven fuera…”
Cuanto antes se aclaran estas cosas, menos riesgos percibe el comprador.
Herencias, divorcios y situaciones especiales #
Si el piso viene de una herencia, de un divorcio o de una situación “no estándar”, es muy recomendable:
- Tener la documentación básica clara (adjudicación de herencia, convenios, etc.).
- Explicar de manera simple la situación, sin tecnicismos, pero sin esconderla.
Muchos compradores huyen cuando sienten que hay una “historia complicada” detrás de la propiedad. En cambio, si ven que todo está bien documentado y resuelto, lo aceptan sin problema.
Cómo presentar toda esta documentación sin agobiar al comprador #
No es una auditoría, es transmitir tranquilidad #
No se trata de sentar al comprador en la mesa y leerle la nota simple como si fuera un notario. La clave es:
- Tener la documentación ordenada y accesible.
- Mencionar, de forma natural, que la tienes disponible.
- Ofrecer enviarle copias tras la visita si le interesa.
Una buena idea es preparar una pequeña carpeta (física o digital) con:
- Nota simple reciente.
- Recibo de IBI.
- Último recibo de comunidad.
- Certificado energético.
- Ficha catastral.
Y estar preparado para, tras la visita, mandársela por email o WhatsApp si muestra verdadero interés.
Cómo suena esto en la práctica #
Imagina que, al terminar la visita, el comprador dice:
“Me ha gustado bastante el piso, me lo tengo que pensar.”
Y tú respondes:
“Genial. Si quieres, para que puedas revisarlo con calma o con tu banco, te puedo enviar la nota simple, el IBI, el certificado energético y algún recibo de comunidad. Así tienes todos los datos para hacer números.”
Esa frase, acompañada de documentos reales, puede marcar la diferencia entre un comprador que se enfría y uno que avanza hacia la oferta.
Qué pasa cuando no tienes la documentación lista #
Lo que el comprador piensa (aunque no te lo diga) #
Si ante cada pregunta tu respuesta es:
“Eso no lo sé”,
“Eso lo lleva mi gestor”,
“Eso ya te lo diré más adelante”…
El comprador puede interpretar:
- “No tiene la venta preparada.”
- “Puede haber problemas ocultos.”
- “Voy a perder tiempo o dinero si sigo adelante.”
No es que lo piense de forma racional, es algo emocional. Siente inseguridad. Y la inseguridad hace que el comprador retrasé decisiones o busque otra vivienda donde todo esté más claro.
El riesgo de entrar en una guerra de precio #
Además, cuando el comprador percibe caos documental, suele utilizarlo para bajar la oferta:
- “Como no lo tengo todo claro, te ofrezco menos.”
- “Puede haber sorpresas, así que me cubro con un precio más bajo.”
En cambio, cuando todo está bien explicado y documentado, el margen para que te bajen drásticamente el precio disminuye. Tienen menos excusas.
Ventaja competitiva: tu piso frente a otros en el mercado valenciano #
Muchos venden “a la ligera”; tú no #
En Valencia hay muchos pisos en venta donde:
- El propietario no sabe cuánto paga de comunidad.
- Nadie ha mirado si hay cargas en el registro.
- Ni siquiera tienen el certificado energético hecho.
Cuando un comprador visita tres pisos y:
- Uno está desordenado, con información confusa.
- Otro está bien, pero sin documentos claros.
- Y el tuyo tiene documentación ordenada, respuestas directas y datos concretos…
¿A cuál crees que verá como una apuesta segura?
Convertir la primera visita en un paso real hacia la firma #
El objetivo de preparar documentación para la primera visita no es abrumar al comprador, sino:
- Reducir sus dudas.
- Acelerar su toma de decisión.
- Dejarle con la sensación de que ya tiene casi todo lo que necesita para hacer una oferta.
Cuando un comprador sale de tu piso pensando:
“Si hago una oferta aquí, sé dónde me meto”,
tienes muchísimo terreno ganado.
Cierre: la documentación no vende sola, pero multiplica tus posibilidades #
En una compraventa, las emociones mandan… pero la documentación las sostiene. Un piso puede enamorar por su luz, su terraza o su ubicación en Valencia, pero el comprador da el paso final cuando siente que:
- No hay trampas escondidas.
- No va a descubrir de repente una deuda de comunidad enorme.
- El piso está legalmente en orden.
- El vendedor es claro, organizado y transparente.
Por eso, tener lista desde la primera visita la documentación clave que el comprador puede pedirte es una de las mejores decisiones que puedes tomar si quieres vender rápido, seguro y al mejor precio posible.
Prepárala, ordénala, tenla a mano.
El día que entre ese comprador serio por la puerta, lo notarás en su cara cuando vea que, con tu piso, todo encaja. Y a partir de ahí, negociar es mucho más fácil.