Las claves sobre la venta de pisos con licencia turística en Valencia tras el nuevo decreto de 2025

Por qué ahora todo el mundo habla de vender pisos con licencia turística en Valencia #

Si tienes un piso en Valencia con licencia turística, seguramente estos últimos meses has sentido una mezcla rara de orgullo… y miedo. Orgullo porque sabes que tienes un activo muy cotizado. Miedo porque el famoso Decreto Ley de 2025 sobre apartamentos turísticos ha removido completamente el tablero.

Muchos propietarios nos están diciendo lo mismo:
“¿Lo vendo ahora, lo aguanto, lo alquilo normal, qué hago?”

Y es lógico. La regulación turística en Valencia ha cambiado las reglas, y eso afecta directamente al valor de tu piso, a los compradores interesados y a las opciones que tienes para vender bien… o para equivocarte.

Vamos a bajar todo esto a tierra y explicarte, de forma clara y cercana, qué está pasando con la venta de pisos con licencia turística en Valencia, cómo impacta el nuevo decreto, y qué puedes hacer para sacarle el máximo partido a tu propiedad sin volverte loco.

Respira. No estás solo en esto.

Qué ha cambiado con el Decreto Ley de 2025 (y por qué te afecta aunque no lo quieras) #

El Decreto Ley de 2025 sobre viviendas de uso turístico en la Comunitat Valenciana ha nacido con una idea muy clara:
poner orden en el mercado, frenar la saturación turística en algunas zonas y proteger el acceso a la vivienda residencial.

Suena bonito, pero en la práctica significa:

• Más límites.
• Más control.
• Más requisitos.
• Y, como consecuencia, más incertidumbre para los propietarios.

En Valencia, especialmente en barrios céntricos y zonas muy turísticas, el decreto ha traído:

Menos licencias nuevas… y más valor para las que ya existen #

Una de las claves del decreto es que restringe muchísimo la concesión de nuevas licencias turísticas en determinadas áreas ya tensionadas o con elevada concentración de pisos turísticos.

Esto provoca algo muy potente a nivel de mercado:

Tu licencia turística, si ya la tienes concedida y está en regla, se convierte casi en un “bien escaso”.

Y cuando algo es escaso en un mercado con demanda:
su valor potencial sube.

Esto no significa que todos los pisos con licencia turística valgan oro, pero sí que:

• Son más atractivos para perfiles inversores.
• Generan interés especial en compradores que buscan rentabilidad.
• Pueden diferenciarse muy claramente de un piso sin licencia en la misma calle.

El decreto, sin quererlo, ha creado una especie de mercado premium de propiedades con licencia consolidada.

Más control, más sanciones… más miedo para algunos compradores #

La otra cara de la moneda es el endurecimiento del control. El decreto pone el foco en:

• Cumplimiento estricto de los requisitos urbanísticos y administrativos.
• Limitación del uso turístico en edificios eminentemente residenciales sin determinados acuerdos o condiciones.
• Mayor coordinación entre Ayuntamiento, Generalitat y plataformas.

Esto genera una sensación muy concreta en compradores que no son expertos:
“Me da miedo meterme en líos”.

Y aquí tienes la primera clave si quieres vender bien:

Un piso con licencia turística hoy no se vende solo.
Necesita explicarse, justificarse y presentarse de forma clara, con documentación impecable y un relato tranquilizador.

Vender un piso con licencia turística: oportunidad… o problema, según cómo lo plantees #

Si te estás planteando vender tu piso con licencia turística en Valencia, tienes ahora mismo en las manos una oportunidad interesante, siempre y cuando entiendas:

• Cómo está mirando el mercado este tipo de inmuebles.
• Qué busca realmente el comprador.
• Y qué miedos tiene.

Vamos a verlo por partes.

Qué tipo de comprador se interesa hoy por un piso con licencia turística #

Con el nuevo decreto, el perfil de comprador se ha polarizado.
En la práctica, vemos sobre todo tres perfiles claros:

Tu estrategia de venta cambia mucho dependiendo de a cuál de estos tres quieras atraer.

Si tu piso está en zona muy turística (Ciutat Vella, El Carmen, Ruzafa, playa de la Malvarrosa, Cabanyal…), la licencia turística suele ser imán para:

• Inversores nacionales e internacionales.
• Pequeños “family offices” que quieren diversificar.
• Compradores que conocen bien Valencia y el potencial turístico.

Si está en un barrio más residencial, la licencia no deja de ser interesante, pero tendrás que trabajar muy bien el mensaje para que el comprador no la perciba como algo “problemático”.

El gran cambio mental: de “piso normal” a “activo turístico regulado” #

Antes mucha gente veía su piso con licencia turística casi como un “piso normal que se alquila a turistas”.
Ahora, con el decreto, el mercado lo mira más como un:

“Activo turístico regulado con un marco jurídico concreto.”

Y esto tiene implicaciones muy directas a la hora de vender:

• Se pide más información.
• Se mira más la documentación.
• Se hacen más preguntas técnicas.
• Se valora no solo el piso, sino también la solidez de su licencia.

Si quieres vender bien, debes adelantarte: no esperes a que el comprador pregunte. Ofrécele tú la tranquilidad desde el minuto uno.

Cómo impacta realmente el decreto en el valor de tu piso con licencia turística #

Vamos al tema que todos piensan por dentro:
“¿Sube o baja el precio de mi piso con licencia turística con este decreto?”

La respuesta honesta es:
Depende de la zona, del tipo de licencia, del edificio y de cómo se vende.

Pero hay varias tendencias claras que estamos viendo en Valencia.

Zonas prime: escasez de licencias = subida de interés (y de precio bien trabajado) #

En áreas donde es prácticamente imposible conseguir licencias nuevas, tener una licencia turística consolidada es un plus muy potente. Sobre todo en:

• Ciutat Vella (especialmente barrios históricos).
• Ruzafa y Eixample.
• Zona marítima consolidada con alta demanda turística.

En estas zonas, el decreto ha provocado algo curioso:

• Frena la entrada de nuevos competidores.
• Hace que los inversores miren con especial cariño a los pisos que ya tienen licencia en vigor.
• Aumenta el interés por operaciones donde se compra “llave en mano” con licencia, mobiliario y gestión ya rodando.

Cuando se prepara bien la operación, se documenta todo correctamente y se presenta como un proyecto de inversión más que como una simple vivienda, el precio de venta suele sorprender positivamente al propietario.

Zonas menos turísticas: la licencia aporta, pero no lo es todo #

En barrios más residenciales, la licencia turística puede ser:

• Un buen argumento comercial.
• Un elemento que mejora la rentabilidad potencial.
• Un factor diferenciador frente a otros pisos de la zona.

Pero no siempre se traduce en una gran subida de precio.
¿Por qué? Porque en estas zonas el comprador tipo sigue siendo más residencial, y la licencia la percibe como:

• Una opción a futuro.
• Una “carta más” en la baraja, pero no la principal.

En estos casos, el decreto influye menos en el precio y más en el discurso de venta que prepares.

Estabilidad de la licencia: el nuevo “oro” del mercado #

Con el decreto sobre la mesa, el valor ya no está solo en “tener una licencia”, sino en:

• Tener una licencia bien concedida, documentada y defendible.
• Que no haya riesgo claro de pérdida por incumplimientos.
• Que el uso turístico sea compatible con la normativa urbanística y con el edificio.

Te lo decimos directamente:
Un piso con licencia turística “cogida con pinzas” hoy vende peor, más barato y a un perfil de comprador mucho más desconfiado.

En cambio, un piso con:

• Licencia clara.
• Historial de explotación demostrable.
• Cumplimiento de normativa.

se convierte en un activos muy codiciado, especialmente con el decreto endureciendo el acceso a nuevas licencias.

Documentación clave que un comprador te va a pedir (y que deberías preparar ya) #

Si quieres vender tu piso con licencia turística sin sustos, hay un punto básico:
No improvises la documentación.

Te van a pedir —o te deberían pedir— muchas de estas cosas:

Licencia turística y su trazabilidad #

Lo esencial es tener:

• La resolución de concesión de la licencia o registro turístico.
• Comprobación de que está actualmente en vigor.
• Referencias al registro autonómico correspondiente.

Y mucho mejor si puedes demostrar que:

• La licencia se concedió de forma alineada con la normativa urbanística del momento.
• No hay procedimientos sancionadores abiertos.
• El uso que se ha hecho del piso se ajusta a lo autorizado.

Situación urbanística y de comunidad #

Aquí cada vez se pide más claridad:

• Que el edificio permite o no restringe el uso turístico.
• Que no hay acuerdos comunitarios que prohíban expresamente la actividad (si los hubiera, hay que estudiar muy bien cada caso).
• Que no hay obras irregulares que afecten a la licencia.

Si encima puedes aportar actas de comunidad que reflejen que no hay conflictos abiertos por el uso turístico, tu piso gana en tranquilidad y valor percibido.

Rentabilidad demostrable: el lenguaje que habla a los inversores #

Con el nuevo marco legal, los compradores inversores no se conforman con palabras bonitas. Quieren números.
Y ahí es donde muchos propietarios pierden dinero porque no preparan bien la información.

Lo ideal es que puedas presentar de forma clara:

• Ingresos obtenidos por el alquiler turístico en los últimos años.
• Ocupación media por temporada (baja, media, alta).
• Gastos asociados: limpieza, gestión, mantenimiento, plataformas, suministros, comunidad.
• Beneficio neto estimado anual.

Algo tan sencillo como una tabla resumen puede marcar la diferencia entre un “me lo pienso” y un “quiero hacer una oferta”.

Estos porcentajes varían según el tipo de gestión, pero sirven para que el comprador vea claramente el potencial.

Cómo fijar el precio de venta de tu piso con licencia turística sin pasarte… ni quedarte corto #

Uno de los errores más habituales que vemos es este:
“Como tengo licencia turística, mi piso vale X% más.”

No es tan simple.
La licencia puede ser un multiplicador de valor, pero no es una barra libre.

Al fijar el precio influyen:

• Ubicación real (no solo el barrio, sino la calle exacta).
• Tipo de licencia y solidez jurídica.
• Estado de la vivienda y del edificio.
• Resultados económicos demostrables.
• Contexto del mercado en ese momento (oferta similar, demanda activa, cambios legales recientes).

La clave está en vincular el precio a la rentabilidad y al riesgo percibido.

Si el comprador ve que:

• Tiene una licencia sólida.
• Puede conseguir una rentabilidad clara.
• El decreto limita la aparición de nuevos competidores.
• Y tú le facilitas toda la información.

estará más dispuesto a acercarse al precio que plantees, incluso si está algo por encima del mercado residencial puro.

Estrategias de venta específicas para pisos con licencia turística en Valencia #

Vender un piso turístico no es igual que vender un piso normal.
Hay estrategias que ayudan mucho, sobre todo en el contexto del decreto.

Vender el “proyecto completo”, no solo el inmueble #

A un inversor no le vende tanto “un piso bonito” como un:

Proyecto completo de inversión turística.

Eso puede incluir:

• Vivienda totalmente amueblada y decorada para seguir explotándola desde el día uno.
• Entrega de perfiles en plataformas (si la normativa y las condiciones lo permiten).
• Historial de ocupación, precios medios por noche, canales de venta usados.
• Manual de procedimientos: check-in, limpieza, mantenimiento.

Cuando planteas la operación como un negocio en marcha, la percepción de valor sube y la decisión de compra se acelera.

Mantener la calma frente a los cambios normativos #

Con el decreto, siempre van a circular:

• Rumores.
• Miedos exagerados.
• Noticias incompletas.

Por eso, una parte clave de la venta es gestionar emociones, tanto las tuyas como las del comprador.

Si tú transmites nerviosismo, prisa excesiva o sensación de “me quiero quitar esto de encima”, el comprador huye o te presiona al máximo el precio.

En cambio, si:

• Demuestras que conoces el marco legal.
• Aportas documentación sólida.
• Reconoces los riesgos, pero también las ventajas.
• Y estás dispuesto a aclarar todo con transparencia.

Generas algo muy valioso en este contexto: confianza.
Y la confianza, en el mercado inmobiliario, se traduce en mejores ofertas.

¿Y si quiero vender, pero seguir explotando el piso una temporada? #

Hay propietarios que nos plantean una idea muy interesante:
“Quiero vender, pero me gustaría seguir explotando el piso turísticamente un tiempo como gestor.”

Esto es posible en algunos casos, y el decreto no lo impide como tal siempre que se encaje bien jurídicamente.

Puedes:

• Vender la nuda propiedad manteniendo algún tipo de derecho de uso o gestión temporal.
• Pactar un contrato de gestión turística con el nuevo propietario durante X años.
• Acordar una transición ordenada donde enseñas al comprador todo el sistema de explotación y cobras una gestión durante un periodo.

Si se estructura bien, puede ser una fórmula para:

• Cobrar ahora el valor del activo.
• Seguir ingresando durante un tiempo por tu experiencia en la explotación.
• Y permitir al comprador una entrada más suave al negocio turístico.

El gran error: esperar demasiado y perder el momento #

Con cambios legales fuertes, siempre pasa lo mismo:

• Algunos propietarios reaccionan rápido, se informan y toman decisiones estratégicas.
• Otros se bloquean, esperan, se saturan con noticias y pasan meses o años sin hacer nada.

El Decreto Ley de 2025 ha creado una ventana de oportunidad:
Hay incertidumbre, sí. Pero también hay mucha demanda activa buscando precisamente pisos con licencia sólida en zonas interesantes.

Esa demanda no es eterna.
Si en un futuro se siguen restringiendo licencias, o se agravan más las exigencias, el mercado puede moverse en varias direcciones:

• Algunos inversores pueden volverse más conservadores.
• Pueden surgir nuevas restricciones complementarias a nivel municipal.
• O el mercado puede acostumbrarse al nuevo marco, endureciendo más la negociación.

Tomar decisiones hoy con buena información te da ventaja frente a esperar por miedo y llegar tarde.

Qué puedes hacer ahora mismo si tienes un piso con licencia turística en Valencia #

Si has llegado hasta aquí, seguramente estás en una de estas situaciones:

• Ya has decidido vender, pero no sabes cómo enfocarlo.
• Tienes dudas y quieres ver números antes de moverte.
• No descartas vender, pero te aterra regalar la vivienda por miedo al decreto.

En cualquiera de los casos, el primer paso es siempre el mismo:

1. Revisar la situación documental y legal de tu licencia.
2. Analizar el potencial real de venta de tu piso (precio objetivo, tipo de comprador, plazos probables).
3. Definir una estrategia clara: vender como activo turístico, como vivienda polivalente o directamente reposicionarla al mercado residencial.

Desde una agencia especializada en Valencia, el trabajo serio con este tipo de propiedades no empieza poniendo un anuncio, sino:

• Entendiendo tu caso concreto.
• Revisando normativa y documentación.
• Analizando la demanda real para tu zona y tipo de licencia.
• Y solo después, diseñando el mensaje de venta y el precio.

El Decreto Ley de 2025 no ha venido para destruir el mercado turístico, sino para obligarlo a madurar.
Y en un mercado que madura, los pisos con licencia turística bien planteados, bien documentados y bien vendidos no solo sobreviven…
Se vuelven especialmente valiosos.

Si tienes un piso así en Valencia, no estás en un problema:
Estás ante una decisión estratégica.
Y, bien trabajada, puede convertirse en una de las mejores operaciones inmobiliarias de tu vida.