Hoy quiero analizar los gastos e impuestos que hace faltan al vender un inmueble. Me ha pasado que muchos propietarios salen indignados de notaria. Si bien (y finalmente...) acaban de vender su inmueble, se llevan la sorpresa de todos los costos asociados.

Por esto en este artículo voy a describir los costos normales durante una venta. Y también los impuestos, siempre hablando de una persona física.

Empezaré por los impuestos durante la venta.

1) Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial #

El impuesto principal al vender una propiedad es la ganancia (o pérdida) patrimonial. Tal como el título lo dice, a mayor re-valorización de la propiedad desde su compra, mayor será el impuesto. Por este motivo, si tienes una propiedad hace muchos años, sugiero hacer previamente este calculo.

Se debe informar dentro de la Declaración de la Renta anual de la persona que vende. Y aplicará un impuesto como parte del IRPF.

En forma simplificada, el impuesto se calcula siguiendo estos pasos.

Primero se calcula el valor de transmisión. Es el valor de venta, menos los gastos asociados a la venta.

Segundo, se calcula el precio de adquisición. Es el valor de compra del inmueble. Y aquí se puede sumar los gastos de tu compra, y además los costos de obras de mejora. Y se resta el valor de amortizaciones (solo en inmuebles que fueron alquilados).

Posteriormente, se calcula el precio de transmisión menos precio de adquisición. Y a esta diferencia se la multiplica por un coeficiente, llamado gravamen, que esta actualmente entre el 19% y 26%.

Con esto podrás tener una idea del monto a pagar por IRPF en condiciones genéricas. Recuerda que tienes hasta finales de junio (del año siguiente a la venta) para completar la declaración de la renta.

Es un impuesto considerable. Tomemos un ejemplo:

Estas vendiendo tu vivienda por 300.000 €. La has comprado hace unos años por 200.000€. La diferencia son 100.000€. Asumiendo un gravamen del 23%, pagarías 23.000€ de impuestos por ganancia patrimonial durante la venta.

Hay algunos casos en la que no se paga el impuesto por ganancia patrimonial. Por ejemplo:

  • Si el inmueble que vendes es tu vivienda habitual, e inviertes otra nueva vivienda habitual dentro de los 2 años de la venta.
  • Si tienes más de 65 años.
  • Si eres una persona en situación e dependencia severa.

Mi recomendación es siempre consultar a un asesor fiscalista que analice tu situación, y ademas te ayude a completar la declaración de la renta.

2) Impuesto de Plusvalía Municipal #

El otro impuesto que debe pagar una persona al vender el inmueble es el ITVNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). O más comúnmente llamado Plusvalía Municipal.

Este impuesto esta relacionado con la revalorización del suelo de tu inmueble. Se presenta en cada Municipio. Y además cada municipio tiene sus propios valores impositivos.

Hay 2 formas de calcularlo. Usando el método objetivo, el impuesto depende de 3 factores solamente: Ultimo valor catastral del suelo, años de posesión del inmueble, y su municipio.

Puedes usar la calculadora de plusvalía para estimar el valor de este impuesto. Dará 2 valores, y puedes seleccionar el mínimo de ellos. Aunque en la realidad el Municipio podría tener coeficientes menores, y por lo tanto en realidad el impuesto será menor. Pero esta calculadora nos sirve de estimación inicial.

Por ejemplo, en el caso anterior, supongamos que el suelo tiene un valor catastral del 40% del valor de venta inmueble, o sea 120.000€. Si has tenido la propiedad por 10 años, el impuesto por plusvalía municipal no puede superar los 1200€. Es un valor ya mucho menor que el impuesto por ganancia patrimonial en este caso.

Un tema importante es el plazo para pagar el impuesto de plusvalía municipal. En el caso de una compraventa o donación, tienes 30 días hábiles. En el caso de herencia tienes 6 meses, y se puede prorrogar hasta 1 año.

Recuerda que este impuesto le corresponde al vendedor. Y puedes tener una sanción con intereses en caso de no pagar dentro del plazo.

Nuevamente, una vez que realices la venta, recomiendo que hables con tu gestor de impuestos (o fiscalista) para pagar este impuesto.

3) Comisión inmobiliaria #

Lo normal es utilizar una agencia inmobiliaria para la venta del inmueble. Tienen experiencia en el proceso de venta, y te permitirán llegar a un buen resultado en forma rápida.

La agencia inmobiliaria tiene un costo para el comprador y para el vendedor, y debe tenerse en cuenta como parte del calculo total de gastos.

En caso de vender el inmueble por tu cuenta, en su reemplazo deberías considerar los datos de publicación en portales inmobiliarios, fotografías, tiempo para visitas, redacción de contratos, y otros.

4) Notaría #

Siempre es conveniente realizar la venta de la propiedad con escritura publica de compraventa. Esto implica utilizar los servicios de un notario.

Sus costos están regulados por ley. Y varían en función de la cantidad de hojas de la escritura, y precio de la vivienda. De todas formas los costos para la venta de una vivienda suele estar entre los 600 € y 900 € en total.

Los gastos de notario suelen repartirse entre el vendedor y comprador. Salvo en algunas Comunidades autónomas que tienen esto definido. Caso contrario, lo mejor es acordar, como parte de la reserva o contrato de arras, como se repartirán estos costos.

5) Cancelación de cargas #

Por lo general la venta de un inmueble se acuerda en estado libre de cargas. El vendedor deberá cancelarla toda carga que existiese previa a su venta. Esto se realiza en el Registro de la Propiedad donde esta inscrito el inmueble. Y como imaginarás, tiene costos.

La situación mas típica es la cancelación de una hipoteca existente. El vendedor tiene que pagar su deuda, y posteriormente comunicar esto al Registro de la Propiedad.

En su defecto, en caso que el vendedor no cancele la carga, deberá hacerlo el comprador. Y descontar del precio de venta los costos asociados a esta cancelación.

En el caso de cancelar una hipoteca, si esto lo realiza el comprador, la cancelación puede costar unos 1000 € a 1200€. Esto incluye los gastos de Registro de la Propiedad, Notario y Gestoría.

Los costos de la cancelación son variables, y dependen del tipo de carga que se este regularizando.

6) Certificado energético #

Para poder vender el inmueble, debes tener un certificado energético vigente. Puedes ver al artículo sobre el certificado energético para más información.

Tener en cuenta que vencen cada 5 o 10 años. Y en caso de haberse vencido, deberás solicitar uno nuevo.

Su costo puede llegar a 300€ como máximo

7) Gastos de Comunidad de Propietarios #

En caso que la propiedad se encuentre dentro de una Comunidad de Propietarios, el vendedor deberá pagar todos los gastos de Comunidad hasta el día de la venta.

Por un lado, si existen impagos, deberán regularizarse. Lo mas importante aquí suelen ser las derramas. Si fueron aprobadas previas a la venta, deberán ser pagadas por el vendedor.

Tanto el comprador, como el Notario, suelen pedir un certificado de deuda. Se solicita al administrador de la comunidad, y debe ser firmado por este y el presidente.

Este certificado sirve para demostrar que el propietario esta al día con sus pagos, o tiene pendientes. El costo del certificado es de unos 50€.

8) IBI #

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es un impuesto anual. Lo liquida el ayuntamiento donde se encuentra el inmueble. Corresponde que el vendedor cubra la parte proporcional del año hasta el día de la venta.

Sin embargo el Ayuntamiento suele liquidar el año entero adelantado. Por eso el vendedor primero realiza el pago, y posteriormente solicita una parte al comprador.

9) Cédula de Habitabilidad #

En el caso de venta de una vivienda, algunas Comunidades Autónomas requieren presentar la Cédula de Habitabilidad (o Licencia de 1º o 2ª ocupación) para realizar la compra.

El costo depende del inmueble y honorarios del gestor. Podríamos estimar entre 200 € y 500€, incluyendo impuestos y tramitación.

10) Suministros y tasas impagas #

Recordemos que la vivienda debe entregarse con todos los suministros e impuestos pagos. Esto incluye:

  • Electricidad
  • Agua
  • Gas
  • Otras tasas o impuestos locales (por basura, etc)

Por lo tanto, si existen pendientes de pago, el vendedor deberá regularizarlos.

11) Retención a no residentes #

Esto aplica solamente cuando el vendedor de la propiedad reside fuera de España. En este caso, el comprador deberá retener el 3% del valor de la venta. Y deberá depositarlo a la Agencia Tributaria.

Esto al final no es un costo. Sino una retención a cuenta del Impuesto por Ganancia Patrimonial. De todas formas se descuenta de pago por el inmueble. Por eso vale la pena mencionarlo.

Conclusión #

Si miramos devuelta la lista, hay bastantes gastos que tener en cuenta al vender un inmueblr. Lo mejor es tener una planificación inicial de costos para entender su orden de magnitud antes de iniciar la venta de la propiedad.

Espero te sea útil, y me dejes un comentario si tienes alguna consulta.