Hay una serie de documentos que se deben preparar al vender una casa o piso. Algunos los solicita directamente el notario. Y otros directamente el comprador. Pero en todos los casos es necesario entender cuales son, y prepararlos.
Aunque cada operación es diferente, me centraré en los casos más comunes. Comencemos primero por una vivienda de segunda mano.
El documento inicial para comenzar toda operación es la Nota Simple de la vivienda. Permite corroborar quién es el titular actual de la vivienda, sus características principales y cargas. Es fundamental que el comprador tenga una copia actualizada de la Nota Simple antes de reservar la vivienda, o firmar un contratos de arras.
Para obtener la Nota Simple, puede solicitarla en el Registro de la Propiedad de la vivienda. O pedir una copia al vendedor u inmobiliaria. Puedes ver el artículo Cómo pedir la nota simple en 24hs para más detalles.
El otro documento necesario es el certificado energético de la vivienda. Indica que tan eficiente es la vivienda energeticamente, y es requerido por ley para efectuar la compraventa. Aunque puede haber algunas excepciones donde no se requiere. Pero no es lo normal.
El certificado energético es responsabilidad del vendedor. Debe tener el certificado junto vigente, junto con la etiqueta de eficiencia energética. Además puede haber multas si no lo presenta. En el artículo Por qué necesitas certificado energético de la vivienda te cuento mas detalles sobre el certificado energético.
Por otra parte, las transmisiones de propiedades se suelen realizar libres de cargas o deudas. Si hay alguna carga presente, deberá cancelarse antes de la venta de la vivienda. Caso contrario la propiedad quedará como garantía del pago de esa carga o deuda. Y esta no le corresponde al nuevo titular.
Por lo tanto el vendedor deberá regularizar las cargas o deudas que tenga. Esto incluye registrar su actualización en el Registro de la Propiedad que le corresponda. En otra palabras, puede que el origen de la carga haya sido solucionado. Pero no se informó al Registro de la Propiedad. Por esto debe solicitarse su actualización. Y posteriormente la carga desaparecerá de la nota simple.
Para saber las cargas actuales, solamente hay que revisar la Nota Simple. Puedes ver la Guía para entender una nota simple para mas detalles también.
Aquí hay muchos tipos de cargas o deudas. Sin embargo hay dos que son muy comunes.
Por ejemplo, la vivienda puedes tener una hipoteca vigente. Esto pasa cuando el propietario actual compró la vivienda usando financiación bancaria. Y en este caso la propiedad garantiza el pago de esa deuda. Muchas propiedades se venden con hipotecas en España, y suele ser algo normal.
Una práctica común es que la hipoteca previa se cancele al mismo tiempo que se vende la propiedad mediante notario. Para eso se coordina la firma con el banco acreedor. Y gestor del banco, u apoderado, recibe parte del pago de la vivienda. Y con esto salda la deuda al mismo tiempo que se vende. Y la vivienda se transmite sin cargas.
En este caso, el vendedor de la propiedad debe solicitar a su banco un certificado de deuda pendiente de la hipoteca. De esta forma el comprador conoce el monto pendiente, y prepara el pago (cheque o transferencia) como parte de la compraventa de la vivienda.
La otra carga común es la revisión del pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Esto esta relacionado a la última transmisión de la vivienda. El titular debería haber liquidado y pagado ITP o AJD según corresponda. Sin embargo, la Agencia Tributaria podría solicitar una revisión de valores si considera que la liquidación no es correcta. Y la propiedad queda en garantía de pago dicha revisión. Aunque la revisión no puede extenderse más de 5 años de la fecha de liquidación.
No hay mucho que podamos hacer para esta carga impositiva. Si el comprador lo prefiere, puede pedir al vendedor un comprobante de liquidación de ITP o AJD, junto con su pago. Aunque no es una práctica común.
Sigamos con el resto de la documentación. Muchos de ellos los siguientes son opcionales. Aunque el comprador o notario podrían solicitarlos.
Recordemos que el objetivo de estos documentos es demostrar que la propiedad se vende en condiciones normales, sin cargas ni deudas pendientes.
En el caso que la vivienda se encuentre dentro de una Comunidad de Propietarios, se suele pedir el Certificado de deuda de la Comunidad de propietarios. El vendedor lo solicita al administrador de la Comunidad. Esto sirve para demostrar que se está al día de los pagos., y no tiene deudas. Caso contrario la Comunidad podría exigirlos al nuevo propietario.
Por otra parte el comprador podría pedir también las ultimas actas de la Comunidad de Propietarios. El objetivo principal es entender si hay cuestiones importantes que afecten la Comunidad de propietarios, y que el vendedor podría no haber comunicado.
El acta sirve también para definir si hay alguna derrama importante aprobadas. Pueden ser valores importantes. Y si están aprobadas, entonces el propietario actual (el vendedor), debería pagarlas. Inclusive si se liquidan (o exigen) después de la venta de la propiedad.
También suele pedirse los certificados de últimos pagos de impuestos. Aplica para el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Y a pagos de tasas de residuos (o similar, dependiendo del Ayuntamiento y Comunidad Autónoma).
Por otro lado también suele pedirse la última factura de cada suministro, como Electricidad, Agua y Gas. Esto sirve por un lado para cambiar la titularidad de los suministros después de la venta. Pero también para verificar que no haya deudas.
En caso de deudas del suministros, algunas empresas podrían requerir al nuevo propietario que regularice las deudas. O solicitar un punto de suministro nuevo, y esto tiene un costo. Como recomendación, es mejor validar que los suministros estén sin deudas, y dados de alta.
Sigo con otros documentos que son menos frecuentes, pero necesarios en algunos casos.
Por un lado el comprador podría solicitar la Cédula de Habitabilidad en el caso de una vivienda. Hay muchos matices aquí.
Primero, hay algunas Comunidades Autónomas que exigen tener la Cédula de Habitabilidad vigente para realizar la compraventa. Pero no todas.
La Cédula de Habitabilidad te asegura que la vivienda esta en condiciones de ser habitable, y cumple con la normativas vigentes. Siempre hay que pedir esto en los casos de una obra nueva, y cambios de uso (de local a vivienda).
Además, si estas comprando una vivienda que no tiene los suministros (aguas, electricidad, gas) funcionando, recomiendo solicitarla. Algunas empresas de suministros te podrían solicitar la Cédula de habitabilidad para dar de alta los suministros. Obtener la cédula no es complicado, siempre y cuando la vivienda cumpla con la normativa.
Otra situación diferente son las viviendas antiguas. Seguramente al terminar la construcción se otorgó una Cédula de Habitabilidad. Pero ha vencido. Y el propietario debería renovarla si le solicitan este documento.
¿Es necesaria también la escritura de compra de la vivienda? Aqui me refiero a la escritura de compra meses / años atrás cuando el propietario actual adquirió la propiedad. En mi experiencia, no es un requisito para la venta. Siempre y cuando la vivienda este debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad. Esto no quita que el comprador pueda pedirla.
Hay otro documento que los compradores suelen solicitar. Es el Informe de Evaluación de Edificios (IEE), antiguamente llamada ITE. Aplica para edificaciones de 50 años de construcción. No es algo que el propietario pueda gestionar por su cuenta. Sino que lo debe realizar la Comunidad de Propietarios sobre el edificio.
El Informe de Evaluación de edificios permite al comprador verificar que el edificio esta bien mantenido y en buenas condiciones. Es una obligación de la Comunidad realizar esta evaluación cuando es exigible, o sea después de los 50 años de construcción. Podría darse el caso que el notario, comprador, o su banco lo soliciten como requisito para la venta. Por lo cual es mejor estar preparados.
La tasación oficial de la vivienda, será requerida en caso de comprar con Hipoteca. La pide el banco para otorgar el préstamo y entender el valor de la vivienda. Pero también ayuda al comprador a entender el valor de mercado de la vivienda.
A diferencia de otros documentos, en este caso el comprador debe solicitar la tasación y asumir sus costos. Pero el vendedor también puede solicitarla. Puedes ver el artículo Qué es una tasación y por qué tengo que tasar mi vivienda para más información.
Otro documento que puede ayudar a vender la propiedad son sus planos. No son documentos requeridos al vender una vivienda en España. Pero en el caso de una vivienda, los planos permiten mostrar su distribución a un potencial comprador, y sus medidas interiores. Los planos son ideales para mostrarlos en la publicación de la propiedad en portales, o presentarlos después de una visita.
Y dejo también un pequeño truco. Si tienes una tasación oficial, échale un vistazo. Suelen contener un plano simple de la vivienda.
Ahora, si se trata de una vivienda de obra nueva, el comprador podría solicitar al promotor algunos documentos adicionales. Tales como los libros del edificio, y los planos de distribución de redes (eléctricas, agua, y calefacción). O las normas de la Comunidad de Propietarios. También podrían solicitarse los boletines (electricidad, gas y agua), asumiendo que fueron obtenidos recientemente.
¿Que sucede si la vivienda no esta inscrita al nombre de la persona que realiza la venta? Por ejemplo en el caso de una herencia. Se requieren algunos documentos adicionales. Será mejor consultar a un abogado de confianza para asesorarse.
Recordemos que preparar y entregar todos estos documentos es responsabilidad del vendedor o dueño actual. Pero como no son todos obligatorios, el comprador deberá pedir los que necesite.
Algunos de ellos tienen costo, y pueden llevan tiempo de preparar. Inclusive cancelar una carga en el Registro puede llevar semanas.
Mi recomendación es que haya un acuerdo entre partes, comprador y vendedor, respecto de la documentación a presentar. Y que quede por escrito en el documento de reserva o contrato de arras. De esta el vendedor conoce la documentación a preparar, y tiene tiempo de hacerlo.
Una vez más, ¡espero ta haya sido útil!