Ayer le contaba a un amigo que tenia varias hipotecas. Y se sorprendió.

Y me preguntaba

Ahh, ¿Se puede tener más de una?

Se puede.

Pero empecemos analizando por qué tener una segunda hipoteca.

El caso mas típico es la segunda residencia. Tienes tu vivienda habitual. Pero quieres pasar tus vacaciones frente a la playa. ¿Y quién no? Y mejor aún, en tu propia vivienda. Entonces adquieres una segunda residencia con hipoteca. Y no tienes que llevar demasiadas cosas en el coche para tus vacaciones.

Otra opción es cuando quieras mudarte a un nuevo sitio. Entonces compras una segunda propiedad, con hipoteca, para irte a vivir. Y mientras tanto sigues teniendo la primera propiedad hipotecada.

Y otra opción, también frecuente, es tener una segunda propiedad para montar un local, o negocio. La compras con hipoteca y lo haces a titulo personal.

Al pedir una segunda hipoteca, el banco te preguntará qué uso le quieres dar a la propiedad. Y normalmente prestan así:

• Si será tu vivienda habitual, prestan el 80% del valor de compra • Si será tu segunda residencia, prestan el 70% del valor de compra • Si será un negocio o inversión, prestan el 50-70% del valor de compra

Ahora, que se podamos tener una segunda hipoteca, no quiere decir que entremos al banco y nos la den.

Primero hay que pasar el proceso de aprobación del banco. Que describiré en detalle en otro artículo.

Pero en el caso de otorgar una segunda hipoteca, para el banco hay un indicador clave para decidir. Este es la capacidad de endeudamiento, y se calcula así:

Primero sumas las cuotas mensuales de tus prestamos. Por ejemplo préstamo personales, préstamos para pagar el coche, u otros prestamos hipotecarios. Aquí incluyes la cuota de tu primera hipoteca también.

Por ejemplo, la suma de todos da 800€ por mes.

También sumas todos tus ingresos mensuales. En general, sería tu salario después de impuestos. U otros ingresos de autónomo, pensión, alquileres, etc. Por ejemplo, esto da 2000 € mensuales.

La capacidad de endeudamiento lo obtienes dividiendo el primer número por el segundo. O sea, monto de prestamos dividido por monto de ingresos.

En este caso da 800 € / 2000 € = 0.4. Sería un 40%.

Lo mas importante es lo siguiente. Para que te den la segunda hipoteca, el banco exige que tu capacidad de endeudamiento sea del 30 al 35%.

En el ejemplo anterior el ratio de endeudamiento era de 40%, o sea un poco arriba del limite. No es lo recomendable, pero algunos bancos lo podrían evaluar en este caso.

Esto quiere decir, que para estar tranquilos, deberíamos tener el triple de ingresos que gastos.

Si ya tienes cuotas de 500€, debes ganar 1500€ mínimo.

O si tienes cuotas de 1000€, debes ganar 3000€ mínimo.

El truco aquí es que el monto de cuotas de prestamos incluye el préstamo que te van a dar. Entonces, conviene hacer la cuenta al revés.

Por ejemplo, si ganas 2700€, puedes tener unos 900€ máximo de cuotas de prestamos (un tercio aproximadamente). Entonces, si estas pidiendo un préstamo de 600€ mensuales, tus cuotas actuales no pueden ser superiores a 900€ - 600€ = 300€.

Como siempre, aquí habrá muchos matices para cada operación. Pero esta cuenta es la básica que hay que hacer.

Respondiendo a la pregunta principal. ¿Se puede tener mas de una hipoteca?

Si, se puede. Yo tengo más de una inclusive.

Pero siempre hay que tener en cuenta la capacidad de endeudamiento. Para que se apruebe una hipoteca (ya sea, la primera, segunda, tercera, o cualquier otra) tu capacidad de endeudamiento debe estar en valores razonables, o sea 30 a 35%.

Ahora, cuantas mas hipotecas tengas, mas difícil obtenerlas. Porque cada vez tienes más cuotas mensuales que pagar. A menos que tus ingresos mensuales sigan subiendo, cada vez tienes menos poder de endeudamiento.

La otra pregunta que escucho frecuentemente es cuando hubo una compra conjunta.

Por ejemplo, compras una vivienda con hipoteca con tu pareja. Cada uno es dueño de un % de la vivienda, por ejemplo 50% y 50%. Pero en el préstamo ambos son responsables solidarios. Esto es, responden por el total de la deuda, y cada uno es responsable de pagar el total de la cuota.

En este caso, el ratio de endeudamiento se calcula con el 100% de la cuota de la hipoteca, aunque se pague a medias con tu pareja.

Espero te sea útil. Y me contactes si puedo ayudarte con algo.