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Muchos propietarios se preguntan si es posible vender su casa aunque todavía tengan una hipoteca pendiente. La respuesta es sí, y no solo es posible, sino que es algo muy habitual en España.
En este artículo te explico, paso a paso y con ejemplos reales, cómo funciona este proceso y qué debes tener en cuenta para evitar sorpresas.

La duda más común de un vendedor #

Imagina esta situación: quieres vender tu vivienda, pero aún debes dinero al banco. Surge la pregunta inevitable:
👉 ¿Puedo venderla o debo esperar a pagar toda la hipoteca?

Es un temor muy normal. La mayoría de los propietarios no saben cuál es el procedimiento, y piensan que primero deben cancelar la deuda por su cuenta antes de poder vender. La buena noticia es que no hace falta que tengas el dinero ahorrado para liquidar el préstamo.

Lo normal en cualquier compraventa #

Cuando un comprador adquiere una vivienda, lo hace siempre libre de cargas y deudas. Eso significa que si tu propiedad tiene una hipoteca, esa deuda debe resolverse en el mismo momento de la compraventa.

¿Cómo se resuelve? Con la cancelación de la hipoteca. Este trámite es totalmente normal:

• Los bancos lo hacen todos los días.
• Los notarios lo supervisan de forma habitual.
• Los compradores esperan este procedimiento.

Así que no debes preocuparte: vender con hipoteca es algo cotidiano en el mercado inmobiliario.

Ejemplo real: vender por 300.000 € con una deuda de 100.000 € #

Supongamos que vendes tu piso por 300.000 € y aún debes 100.000 € al banco.

• Lo lógico sería pensar que primero necesitas pagar esos 100.000 € de tu bolsillo y luego vender.
• Pero no es así: nadie hace eso, porque complicaría todo el proceso.

Lo que ocurre en la práctica es muy distinto:

1. Pides a tu banco un certificado de deuda, que indica la cantidad exacta que debes en la fecha de la firma en notaría.
2. El día de la firma, el comprador lleva dos cheques o transferencias:
   • Uno de 100.000 € para tu banco, que liquida tu hipoteca.
   • Otro de 200.000 € para ti, que es el dinero limpio de la venta.

De esta forma, la deuda se paga con el dinero del comprador, y no con tus ahorros.

El paso olvidado: el Registro de la Propiedad #

Pagar al banco no significa que la hipoteca desaparezca del todo. Falta un paso clave: cancelar la carga en el Registro de la Propiedad.

¿Por qué es importante?

Porque, aunque tu banco ya haya recibido el dinero, en el Registro seguirá apareciendo como si tu vivienda tuviera deuda. Y eso podría dar problemas si el comprador, más adelante, quiere vender o hipotecar la casa.

Este trámite lo paga siempre el vendedor, porque fue quien contrató la hipoteca. El coste suele ser de 1.000 a 1.500 €, y normalmente se descuenta del dinero que recibes.

Siguiendo el ejemplo anterior:

• Vendes por 300.000 €.
• El comprador paga 100.000 € al banco y 200.000 € para ti.
• De esos 200.000 €, se descuentan unos 1.000–1.500 € para cancelar en el Registro.

¿Y si ya habías pagado tu hipoteca? #

Otro caso frecuente: quizás ya pagaste la hipoteca hace años, pero nunca cancelaste la carga en el Registro.

• A ojos del Registro, tu vivienda sigue hipotecada, aunque en realidad ya no debas nada.
• Para resolverlo, tendrás que pedir un certificado de deuda cero a tu banco y hacer la cancelación registral.

Si planeas vender en breve, lo mejor es hacerlo directamente en la compraventa. Si bien lo puedes hacer por tu cuenta, el proceso puede tardar semanas (o meses inclusive) hasta cancelarse la carga registral.

De todas formas, si ya has pagado tu hipoteca, y no quieres vender la propiedad en el corto plazo, puedes cancelar la carga tu mismo. O mediante tu banco.

La alternativa: la subrogación (y por qué no conviene) #

Existe una opción menos habitual llamada subrogación del deudor, que consiste en que el comprador asuma tu hipoteca en lugar de cancelarla.

Suena tentador, pero tiene varios problemas:

• Sigues siendo responsable de la deuda. Si el comprador deja de pagar, el banco puede reclamártelo a ti.
• El comprador necesita más dinero propio. Si la casa vale 300.000 € y la hipoteca es de 100.000 €, tendría que aportar 200.000 € de golpe. En cambio, si cancela tu hipoteca y pide una nueva, su banco le financia hasta el 80–90% del valor, y solo necesita poner una entrada más pequeña.
• Por si fuera poco, tu banco tiene que autorizar esta operación, porque pasa a tener un nuevo deudor.

Por eso, casi nunca se hace. Lo normal, y lo más seguro, es cancelar tu hipoteca y que el comprador abra la suya propia.

¿Qué pasa si el comprador también compra con hipoteca? #

Este es el escenario más habitual en España.

• El comprador pide su propio préstamo al banco.
• Ese banco se encarga de pagar tu hipoteca y de cancelar la carga en el Registro.
• El comprador solo aporta su entrada (normalmente un 20%).

En este caso, el banco del comprador se ocupa de todo, lo que simplifica mucho el proceso para ambas partes.

Conclusión #

Vender una vivienda con hipoteca es normal, seguro y perfectamente posible. Solo tienes que tener claros estos puntos:

• Siempre se cancela la deuda en la firma de la compraventa.
• El comprador paga directamente al banco lo que debes.
• Debes asumir el coste de cancelación en el Registro (1.000–1.500 €).
• Evita la subrogación: no es segura para ti como vendedor.

Con esta información, puedes afrontar la venta de tu vivienda hipotecada con tranquilidad. Y, sobre todo, con la seguridad de que es un proceso que se hace cada día en las notarías de España.