Por qué el informe de tasación manda más que el anuncio (aunque duela) #
Cuando estás comprando una vivienda en Valencia con hipoteca, hay dos números que se convierten en tu obsesión: el precio de anuncio y el valor de tasación. El primero lo pone el vendedor (o la inmobiliaria). El segundo lo marca una sociedad de tasación homologada… y es el que de verdad tiene en cuenta el banco.
Y aquí viene la parte clave:
el banco no te va a prestar sobre el precio de anuncio, sino sobre el valor de tasación hipotecaria. Por eso, entender bien ese informe es casi tan importante como elegir el piso correcto.
La realidad es que muchos compradores se asustan cuando ven el informe por primera vez. Es técnico, lleno de términos raros, fórmulas, referencias legales, advertencias… y al final parece más un manual de ingeniería que un documento que te ayude a comprar tu casa.
Vamos a traducirlo juntos a “idioma humano”, con ejemplos reales del mercado en Valencia, y con una idea muy clara:
que al acabar de leer esto sepas interpretar un informe de tasación, tengas claro qué significa para tu hipoteca y puedas negociar con seguridad.
Respira. No es tan complicado como parece.
Qué es realmente una tasación hipotecaria (y qué NO es) #
Una tasación hipotecaria es una valoración oficial que se hace siguiendo una normativa muy concreta (la famosa Orden ECO y la regulación del Banco de España). Su objetivo principal es:
Evaluar el valor de garantía del inmueble para la entidad bancaria.
Es decir:
cuánto cree una sociedad de tasación, con criterios técnicos y conservadores, que vale la vivienda en el mercado, pensando sobre todo en el riesgo del banco.
No es:
- Una estimación de “a cuánto podría venderse si encontramos al comprador perfecto”
- Una opinión subjetiva como la de un particular o incluso de una inmobiliaria
- Una promesa de que “por ese precio se venderá seguro”
Es un valor prudente. Muy prudente. Y eso, en la práctica, significa que muchas veces:
- El precio de anuncio es superior al valor de tasación
- Otras veces, el precio de anuncio está muy alineado
- Y, en ocasiones, la tasación incluso sale por encima (especialmente si el vendedor ha fijado un precio ajustado)
En Valencia, esto es especialmente evidente en zonas muy demandadas como Ruzafa, El Carmen, Gran Vía o la Ciudad de las Artes y las Ciencias, donde algunos propietarios se “suben a la parra” con los precios. Ahí es donde la tasación pone los pies en la tierra.
Partes clave del informe de tasación: lo que sí debes leer #
Un informe de tasación puede tener muchas páginas, pero para un comprador que quiere una hipoteca, hay algunas partes que importan mucho más que otras.
Las más importantes suelen ser:
1. Datos identificativos del inmueble #
Aquí verás cosas como:
- Dirección exacta
- Referencia catastral
- Superficie construida y útil
- Año de construcción
- Uso (residencial, local, garaje, etc.)
Ojo con la superficie. En Valencia es muy común encontrar diferencias entre:
- Los metros que pone el anuncio
- Los que aparecen en Catastro
- Los que recoge la escritura
- Y los que utiliza el tasador
Si el tasador detecta que la superficie real es menor de lo anunciado, eso puede bajar el valor de la tasación. En pisos antiguos del centro de Valencia o en fincas sin ascensor, esto pasa más de lo que parece.
2. Situación urbanística y legal #
Aquí el tasador explica si la vivienda:
- Está en suelo urbano consolidado
- Cumple la normativa urbanística
- Tiene algún tipo de afectación (planeamiento, expropiación, servidumbres, etc.)
También mirará si el inmueble está:
- Dividido en varios (por ejemplo, un piso original convertido en dos)
- Con uso distinto al que figura en Catastro o Registro (vivienda que en papeles sigue siendo local, por ejemplo)
Si hay algún lío urbanístico, el informe suele incluir advertencias que el banco se toma muy en serio.
3. Descripción de la vivienda y del edificio #
Aquí es donde se nota si el tasador ha ido de verdad al inmueble y ha tomado nota. Suele incluir:
- Estado del edificio (antigüedad, conservación, si tiene ascensor, zonas comunes…)
- Estado de la vivienda:
- Reformada
- A reformar
- Original pero bien conservada
- Calidades: suelos, carpinterías, climatización, etc.
- Distribución: si es funcional, si tiene pasillos largos, si da a patio interior, etc.
Este apartado es clave porque se cruza con los métodos de valoración que usa el tasador.
4. Métodos de valoración aplicados y valor final #
Esta es la parte más técnica, pero también la más relevante para ti.
Aquí el tasador te explicará qué métodos de valoración ha utilizado (ahora los veremos a fondo) y qué valor final de tasación propone.
Normalmente verás algo así como:
- Valor por comparación
- Valor por reposición (o coste)
- En algunos casos, valor por actualización de rentas (si es una inversión)
Y al final, un número que es el que mira el banco:
Valor de tasación hipotecaria: X €
Con eso se calcula el famoso porcentaje de financiación.
Los métodos de valoración que se usan en una tasación hipotecaria #
Aunque el informe pueda sonar muy complejo, básicamente la tasación se apoya en unos pocos métodos de valoración. Lo importante es entender qué significa cada uno y cuándo pesa más.
Método de comparación: el rey en vivienda habitual #
Es el más habitual para pisos y viviendas residenciales. Consiste en:
- Buscar inmuebles similares en la misma zona o áreas comparables
- Analizar precios de mercado de operaciones reales (no solo anuncios)
- Ajustar por diferencias: estado, metros, altura, orientación, garaje, reforma, etc.
En Valencia, este método se utiliza sobre todo en barrios con mucho movimiento y suficientes operaciones recientes, como:
- Patraix
- Benimaclet
- Campanar
- Malvarrosa
- Ruzafa
- Ensanche
El tasador no se basa solo en anuncios de Idealista o portales; también usa bases de datos de operaciones cerradas, registradas, y referencias profesionales. Por eso a veces el valor de tasación está por debajo de los precios de anuncio, que suelen ser más optimistas.
Método de coste o reposición #
Imagina que tiras el edificio abajo y hay que volver a construirlo desde cero. El método de coste se basa en:
- Calcular cuánto costaría construir una vivienda similar hoy
- Restar la depreciación por antigüedad y estado
- Sumar el valor del suelo
Se utiliza sobre todo como complemento al método de comparación, o en casos donde hay pocas referencias de mercado.
En chalets de zonas de periferia de Valencia (por ejemplo, en urbanizaciones de La Eliana, Bétera o Picassent) este método toma más peso, porque a veces las casas son muy diferentes entre sí y cuesta encontrar comparables directos.
Método de actualización de rentas (muy típico en inversión) #
Se usa más para:
- Locales comerciales
- Viviendas alquiladas como inversión
- Edificios completos
La idea es calcular cuánto vale hoy un inmueble en función de los ingresos futuros que genera (alquileres), actualizados con un tipo de descuento.
Para una vivienda habitual en Valencia ciudad, este método suele tener un papel secundario, pero a veces se incluye como referencia, sobre todo cuando hay un mercado de alquiler potente en la zona (Ruzafa, Ciutat Vella, zonas cerca de universidades, etc.).
Por qué el valor de tasación suele ser distinto al precio de anuncio #
Este es uno de los puntos que más confusión genera. Te enamoras de un piso anunciado por 250.000 €, el banco manda tasar… y el informe dice 220.000 €. Te quedas helado. ¿Qué ha pasado?
Hay varias razones habituales:
Expectativas del vendedor vs. criterios del tasador #
El vendedor y, a veces, la propia inmobiliaria, suelen fijar precios teniendo en cuenta:
- “Lo que se está pidiendo en el barrio”
- El cariño que le tienen a la casa
- La reforma que hicieron “que costó un dineral”
- La emoción de pensar que encontrarán un comprador que pague el máximo
El tasador en cambio:
- No tiene vínculo emocional
- Aplica criterios conservadores
- Se ajusta a operaciones reales recientes
- Prefiere pecar de prudente, porque su informe es la base de un préstamo bancario
Mercado a dos velocidades #
En zonas como Ruzafa o el Centro Histórico, hay un fenómeno curioso:
los anuncios suben muy rápido, pero las operaciones cerradas no siempre acompañan esos incrementos.
El tasador tiene en cuenta lo que de verdad se vende y a qué precio, no sólo lo que se anuncia. Por eso, cuando el mercado va a “golpe de expectativas”, es normal que la tasación se quede por detrás de los precios de anuncio más agresivos.
Diferencias de superficie y calidades #
A veces el anuncio dice “90 m²” y luego resulta que:
- En Catastro figuran 80 m²
- En escritura, 78 m²
- Y la superficie útil real es aún inferior
El tasador no valora “90 m² porque lo pone en el cartel”. Valora según datos objetivos y contrastados. Y si, además, la vivienda no está tan reformada como parecía en fotos, o el edificio está peor de lo esperado, eso puede restar bastante valor.
Criterios de prudencia por parte del banco #
Aunque el tasador sea independiente, no olvidemos que el destino de ese informe es servir como base para una hipoteca. La filosofía es: mejor quedarse cortos que pasarse.
Por eso, en momentos de incertidumbre del mercado, o en zonas con mucha volatilidad, el valor de tasación tiende a ser conservador.
Advertencias y condicionantes que debes vigilar sí o sí #
Una parte especialmente importante del informe son las observaciones, advertencias y condicionantes. Muchos compradores se centran solo en el valor final y pasan esto por alto, pero puede ser decisivo.
Advertencias típicas que pueden complicar la hipoteca #
Algunos ejemplos que vemos muy a menudo en Valencia:
- Vivienda sin cédula de habitabilidad (o licencia de ocupación en los inmuebles más nuevos)
- Diferencia entre uso real y uso legal (lo que es “vivienda” pero figura como “local” en Catastro o Registro)
- Obras realizadas sin licencia o no regularizadas
- Ocupación por terceros
- Situación de fuera de ordenación urbanística (por ejemplo, en ciertos chalets o construcciones antiguas)
El banco puede reaccionar de varias maneras ante estas advertencias:
- Pedir documentación adicional
- Limitar el porcentaje de financiación
- Condicionar la hipoteca a la subsanación de esos problemas
- Directamente, rechazar la operación
Condicionantes de la tasación #
Algunos condicionantes habituales:
- La tasación queda supeditada a aportar determinada documentación (por ejemplo, la escritura definitiva de división horizontal, licencia de obra, legalización de ampliaciones, etc.)
- Valor determinado como “no hipotecable” si no se solventa algo concreto
Estos comentarios están normalmente en las últimas páginas del informe o cerca de la conclusión. Es fundamental leerlos y comentarlos con:
- La entidad bancaria
- Tu agente inmobiliario
- O, si procede, un arquitecto o abogado
Cómo se conecta el valor de tasación con el importe de tu hipoteca #
El banco suele financiar un porcentaje sobre el menor de estos dos valores:
- Precio de compraventa
- Valor de tasación
Imagina este caso:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de anuncio | 250.000 € |
| Precio pactado | 245.000 € |
| Valor de tasación | 220.000 € |
| Porcentaje de hipoteca | 80 % |
El banco no va a financiar el 80 % de 245.000 €, sino el 80 % de 220.000 €, que son 176.000 €.
Es decir, necesitarías aportar de tu bolsillo:
- 245.000 € (precio pactado)
- Menos 176.000 € (hipoteca)
- = 69.000 € + gastos
Y aquí es donde muchas operaciones se caen, por puro desfase entre expectativa de financiación y realidad de la tasación.
Cómo usar la tasación a tu favor al negociar el precio #
La tasación no solo sirve para el banco. Bien utilizada, puede ser una herramienta de negociación brutal, sobre todo si:
- El valor de tasación ha salido claramente por debajo del precio de anuncio
- El vendedor quiere cerrar de verdad la operación y no solo “probar suerte”
Algunos enfoques prácticos:
Enseñar el informe al propietario (o a su inmobiliaria) #
A muchos propietarios les cuesta aceptar que el mercado no siempre les da la razón. Pero cuando ven un documento oficial, firmado por una sociedad de tasación homologada, con comparables reales y argumentos técnicos, es más difícil decir simplemente “pues yo quiero más”.
Puedes plantearlo así:
“Me encanta la vivienda, de verdad quiero comprarla, pero el banco solo me financia sobre este valor.
La tasación ha salido en 220.000 €, y mi hipoteca se basa en eso. A partir de aquí, lo que me separa del precio de venta tengo que ponerlo yo de ahorros, y se me dispara.
Si ajustamos el precio a una cifra más cercana a la tasación, cerramos la venta con tranquilidad para todos.”
No siempre funciona, pero muchas veces sí.
Proponer una rebaja parcial apoyada en el informe #
En algunos casos, el vendedor no querrá bajar hasta el valor exacto de la tasación, pero puedes conseguir un término medio.
Ejemplo:
- Precio anunciado: 250.000 €
- Tasación: 220.000 €
- Ofreces: 230.000–235.000 €, justificando que asumes una parte del esfuerzo y el banco otra
Aquí el informe de tasación deja de ser un problema y se convierte en tu aliado.
Por qué en Valencia hay tanta diferencia entre zonas (y cómo lo ve el tasador) #
Valencia tiene algo muy peculiar: en pocos minutos andando puedes pasar de una zona muy demandada con precios altos y muy dinámicos, a otra donde los valores son claramente más bajos y el mercado se mueve más despacio.
Esto influye mucho en el informe de tasación, porque:
- El tasador solo puede comparar tu inmueble con otros realmente parecidos y relativamente cercanos
- No puede “arrastrar” automáticamente el precio de un barrio de moda al de al lado
Por ejemplo:
- Un piso reformado en Ruzafa no se puede equiparar sin más a uno en un barrio más periférico aunque la superficie sea similar
- Una vivienda con vistas al cauce del Turia puede tener un valor muy superior a una a pocos metros pero sin vistas, en un bajo interior
El tasador tiene en cuenta:
- Proximidad a servicios, transporte, colegios
- Nivel de demanda en la zona
- Perfil típico de comprador (inversor, familia, primera vivienda)
- Estado general de las fincas del entorno
Por eso, cuando mires un informe de tasación, fíjate bien en la parte donde se explican los comparables utilizados: te da una pista muy clara de cómo ve el mercado profesionalmente, más allá de los anuncios.
Errores frecuentes al interpretar una tasación (que te puedes ahorrar) #
Hay algunas ideas equivocadas que vemos una y otra vez:
“Si la tasación sale alta, puedo pedir más hipoteca” #
No exactamente.
El banco mira el menor valor entre:
- Precio de compra
- Valor de tasación
Si compras por 200.000 € y la tasación sale 230.000 €, el banco no te dará el 80 % de 230.000 €, sino de 200.000 € (salvo algún producto muy específico y poco habitual).
Lo positivo de una tasación más alta en este caso es que el banco percibe menos riesgo, pero no significa que automáticamente te vayan a prestar más.
“Si la tasación sale baja, el problema es del tasador” #
Puede pasar que la tasación esté demasiado conservadora o que no refleje bien la realidad, sobre todo si:
- El tasador no conocía bien la zona
- Ha utilizado comparables poco representativos
- No ha tenido en cuenta alguna reforma o mejora importante
Pero muchas veces, la tasación “baja” es simplemente un baño de realidad frente a un precio de anuncio hinchado. Antes de enfadarte con el tasador, vale la pena:
- Revisar el informe con calma
- Ver qué inmuebles ha usado como referencia
- Y, si hay errores claros, pedir una revisión o incluso una segunda tasación con otra sociedad, si el banco lo permite
“La tasación marca el precio al que puedo vender en el futuro” #
No.
La tasación es una foto en un momento concreto del mercado. El precio futuro dependerá de:
- Cómo evolucione la zona
- El estado del inmueble con el paso del tiempo
- La situación general del mercado inmobiliario
Usar la tasación como si fuera una “bolita de cristal” de revalorización futura es un error.
Cuándo tiene sentido encargar tú mismo una tasación antes de lanzarte #
En muchas operaciones en Valencia, sobre todo cuando el precio de anuncio parece muy optimista, tiene sentido que el propio comprador encargue una tasación antes de firmar un contrato de arras muy exigente.
Tiene lógica especialmente cuando:
- Estás ajustado de ahorros y dependes de la hipoteca al máximo
- El inmueble lleva tiempo en el mercado sin venderse
- Ves una diferencia grande con otros pisos de la zona
- Tienes dudas reales de que “el banco lo vaya a ver igual de bien que tú”
Sí, tendrás que pagar la tasación, pero puedes ahorrarte:
- Firmar unas arras que luego no puedes cumplir
- Un disgusto enorme al descubrir que la financiación no llega
- Meses de pérdida de tiempo
Como agencia en Valencia, muchas veces acompañamos al comprador en este proceso, revisamos el informe juntos y, con esa información, rediseñamos la negociación con el vendedor si hace falta.
Cómo leer un informe de tasación sin volverte loco: guía rápida #
Si quieres ir al grano al recibir el informe, te propongo este orden:
- Ir directo al valor de tasación y confirmar la cifra. Compararla con el precio que vas a pagar.
- Ver el porcentaje de financiación que te ofrece el banco sobre esa cifra (comentar con tu gestor).
- Leer las advertencias y condicionantes de la tasación. Ver si hay algo que ponga en riesgo la operación.
- Revisar los comparables utilizados: zonas, precios, similitud real con tu vivienda.
- Confirmar que los metros, uso y estado que describe el tasador coinciden con lo que tú has visto en la vivienda.
- Si algo no cuadra, hablarlo con tu agente inmobiliario y con la entidad financiera.
Con esto ya dominas el 90 % de lo importante del informe, sin necesidad de entender cada artículo legal citado.
En resumen: la tasación es un filtro, no un enemigo #
El informe de tasación hipotecaria no está ahí para fastidiarte la compra, aunque a veces lo parezca. Está para:
- Poner un poco de racionalidad en un mercado donde el precio de anuncio puede ser muy emocional
- Proteger al banco, sí, pero también a ti, para que no te endeudes de más por una casa paga-cualquier-cosa
- Darte un documento útil para negociar, ajustar expectativas y tomar decisiones más seguras
Si estás comprando en Valencia, entender la tasación te da algo muy valioso:
poder de decisión real.
Sabes hasta dónde puede llegar el banco.
Sabes si el precio que te piden está en la luna o tiene sentido.
Y puedes sentarte a negociar con datos y no solo con sensaciones.
Y si en algún momento te ves con un informe delante y un nudo en el estómago, no lo pelees en solitario. Un buen profesional inmobiliario que conozca bien Valencia puede ayudarte a:
- Interpretar cada punto del informe
- Hablar con el tasador si hay cosas que no cuadran
- Replantear la oferta al vendedor con argumentos sólidos
Porque al final, de lo que se trata no es de ganar una discusión con un papel, sino de conseguir tu casa en condiciones que te permitan vivir tranquilo muchos años. Y ahí, la tasación, bien entendida, es una gran aliada.