Por qué cada vez más propietarios convierten un piso grande en dos viviendas independientes #
En Valencia lo vemos cada semana: familias que ya no necesitan tantos metros, herencias con pisos enormes y céntricos, inversores que quieren sacar más rentabilidad… y todos se hacen la misma pregunta:
¿Puedo dividir mi vivienda en dos pisos independientes y alquilar o vender cada uno por separado?
La respuesta corta es: muchas veces sí, pero no es tan sencillo como levantar un tabique y poner una puerta nueva.
Hay que mirar tres cosas con lupa:
viabilidad técnica, requisitos de la comunidad de propietarios y trámites municipales y registrales.
Si fallas en alguno de esos puntos, puedes meterte en un lío serio: obras paralizadas, sanciones, problemas para escriturar, imposibilidad de vender, conflictos con vecinos…
Vamos a ver, paso a paso y de forma clara, cómo plantear bien la división de una vivienda grande en dos pisos independientes en España, con especial foco en lo que nos encontramos en Valencia capital y alrededores.
Lo primero: entender qué significa “dividir una vivienda” #
Dividir una vivienda grande en dos pisos independientes no es solo hacer una reforma interna. Desde el punto de vista legal y urbanístico, implica:
Convertir una finca registral en dos nuevas fincas independientes, cada una con su:
- Acceso propio.
- Cédula de habitabilidad o licencia de ocupación.
- Suministros independientes (luz, agua, gas).
- Referencia catastral propia.
- Cuota de participación en la comunidad.
Y esto, a ojos del Ayuntamiento, el Registro de la Propiedad, el Catastro y la comunidad de propietarios, es una segregación o división de elemento privativo, no una simple reforma.
Por eso hay que tratarlo como un mini-proyecto inmobiliario serio, no como una chapuza rápida “y ya veremos”. Es la diferencia entre tener dos pisos plenamente legales y vendibles, o tener “dos pseudo-pisos” que no puedes escriturar ni vender bien.
Viabilidad técnica: no todas las viviendas se pueden dividir bien #
Antes de pensar en papeles, conviene hacer una pregunta muy sencilla:
¿Mi vivienda, tal y como es, se puede dividir de forma lógica y legal?
Aquí es donde entra un arquitecto con experiencia en este tipo de proyectos. A nivel técnico, hay varios puntos clave.
Superficie mínima y condiciones de habitabilidad #
Cada municipio puede tener ordenanzas específicas, pero en general se aplica la normativa autonómica de vivienda. En la Comunitat Valenciana, por ejemplo, hay criterios sobre:
- Superficie mínima útil de la vivienda.
- Dimensiones mínimas de estancias como dormitorios y salón.
- Exigencias de ventilación e iluminación natural.
- Condiciones de accesibilidad (sobre todo en edificios nuevos o reformados en profundidad).
Si al dividir tu piso de 140 m² en dos viviendas, te queda una de 80 m² estupenda y otra de 60 m² pero con un dormitorio a patio oscuro y cocina sin ventilación, lo más probable es que el Ayuntamiento te diga que no.
Aquí no sirve el “parece que cabe todo”.
Hace falta un proyecto técnico que garantice que cada una de las dos viviendas resultantes cumple los requisitos de vivienda digna y habitable.
Distribución, instalaciones y estructura #
Más allá de los metros, hay que ver cómo está configurada la vivienda:
- ¿Dónde están las bajantes de saneamiento? Para poner un segundo baño o una segunda cocina hay que respetar recorridos razonables y pendientes.
- ¿Hay posibilidad de generar dos accesos independientes? Puede ser desde la escalera, el zaguán o en algunos casos a través de una galería interior, pero ojo con la normativa de incendios.
- ¿Es posible sectorizar las instalaciones? La instalación eléctrica, el agua y, si procede, el gas deben poder separarse claramente para crear dos suministros independientes y seguros.
- ¿La estructura permite redistribuir tabiques sin comprometer vigas o elementos portantes? No se puede tocar alegremente un muro de carga.
En edificios antiguos en zonas como Ruzafa, El Carmen, el Ensanche o barrios de la zona marítima, nos encontramos a menudo con estructuras de madera, muros gruesos y bajantes muy localizadas.
A veces se puede hacer maravillas, y otras veces, por mucho que uno se empeñe, no hay una forma limpia de sacar dos viviendas legales.
Por eso siempre recomendamos una cosa muy concreta:
encargar un estudio de viabilidad técnico-urbanística antes de mover nada.
No es caro, y te evita errores enormes.
Accesos independientes y seguridad #
Para que realmente haya dos viviendas independientes, hace falta:
- Cada una con su puerta de entrada desde un espacio común o desde la calle.
- Cumplir condiciones de evacuación y seguridad contra incendios.
No es aceptable, por ejemplo:
- Que una de las viviendas tenga que pasar por el salón de la otra para salir a la escalera.
- Que la única salida de una de las viviendas sea a través de un patio no autorizado.
- Que se quede un “pasillo compartido” raro, sin ventilación ni cumplimiento de normativa.
En edificios de Valencia, especialmente los de los años 60-80 en barrios como Benimaclet, Patraix, Av. del Puerto, Campanar… muchas veces sí hay suficientes rellanos largos o huecos de escalera que permiten plantear dos puertas de acceso. Pero esto hay que verlo in situ con el arquitecto.
Requisitos de la comunidad de propietarios: el gran filtro #
Aquí es donde muchos proyectos mueren.
Aunque técnicamente se pueda, si la comunidad no lo permite, no hay división legalmente válida en la mayoría de los casos.
Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal #
La Ley de Propiedad Horizontal es clara: para dividir un piso en dos, agrupar elementos o hacer modificaciones que afecten a:
- La cuota de participación.
- La configuración del edificio.
- Los elementos comunes.
se necesita, por lo general, el acuerdo de la Junta de Propietarios, adoptado con las mayorías reforzadas que marca la ley y lo que establezcan los estatutos de la comunidad.
En la práctica, ¿qué significa esto?
- Necesitas autorización de la comunidad para dividir tu vivienda en dos.
- Tendrás que modificar la escritura de división horizontal para reflejar que, donde antes había un elemento privativo (tu piso), ahora habrá dos, cada uno con su cuota de participación.
Estatutos, título constitutivo y usos permitidos #
Hay comunidades que ya traen en sus estatutos algo así como:
- “Se prohíbe expresamente la división de los elementos privativos en otros más pequeños”.
- “Cualquier modificación de elementos privativos requerirá acuerdo unánime de la junta”.
Si tienes una cláusula de este estilo, la cosa se complica bastante.
Otras comunidades, sin embargo, no dicen nada al respecto, o incluso han permitido divisiones en el pasado, lo que juega a favor.
Por eso, antes de emocionarse con el proyecto, es básico:
Leer con calma el título constitutivo y los estatutos.
Pedir al administrador de fincas que te confirme si en esa finca se ha aprobado alguna división similar anteriormente.
Y, muy importante, sondear el ambiente de la comunidad.
Cómo plantearlo a la comunidad para tener más opciones de éxito #
La forma de presentar tu proyecto a los vecinos marca muchísimo la probabilidad de que te lo aprueben.
Puede ayudar mucho:
- Llevar a la junta un boceto claro del proyecto, con plano antes/después, para que todos entiendan que no vas a hacer una barbaridad.
- Explicar que los nuevos pisos seguirán siendo viviendas, no negocios raros ni alojamientos turísticos (si ese es el caso).
- Aclarar que las obras se harán con permiso, con licencias y con empresa seria, minimizando ruidos y molestias.
- Detallar cómo se ajustarán las cuotas y qué va a suponer eso para la comunidad (a veces incluso puede ser algo positivo para las cuentas comunes).
No se trata solo de la ley, sino de algo muy humano:
si los vecinos entienden el proyecto y no se sienten amenazados, es más fácil que voten a favor.
Trámites municipales: licencias, proyecto y relación con el Ayuntamiento #
Superado el filtro de la comunidad (o al menos, sabiendo que no chocamos frontalmente), hay que hablar con el Ayuntamiento. Y aquí no basta con una “licencia de obra menor”.
En la mayoría de municipios de España, y en Valencia especialmente, dividir una vivienda en dos supone:
- Un cambio en la configuración del edificio.
- Un cambio del número de viviendas.
- Y por tanto, una actuación que requiere proyecto técnico visado y licencia de obra mayor o equivalente.
Proyecto de obra: el papel clave del arquitecto #
El proyecto que se presenta al Ayuntamiento debe estar firmado por un arquitecto o arquitecto técnico (dependiendo de la normativa y alcance de la obra) y suele incluir:
- Memoria descriptiva de la situación actual y de la propuesta.
- Planos antes y después.
- Justificación de cumplimiento del Código Técnico de la Edificación y normas urbanísticas municipales.
- Estudio básico de seguridad y salud.
- Presupuesto detallado de la obra.
Es con este proyecto con lo que se tramita la licencia de obras.
El Ayuntamiento revisará si:
- Cada vivienda resultante cumple requisitos de habitabilidad.
- La intervención es compatible con la ordenanza del suelo donde se ubica la finca.
- No se vulneran condiciones de protección (por ejemplo, si el edificio está catalogado).
- No hay incongruencias graves con lo que dice la escritura de división horizontal existente (aunque esto se termina de ajustar después, en Notaría y Registro).
En algunos casos, el Ayuntamiento puede pedir informes adicionales, especialmente si hay cambios en fachada, afectación de elementos comunes visibles o modificación de huecos de ventanas o balcones.
Licencia de obras y ejecución #
Aprobado el proyecto, se concede la licencia de obra.
Es fundamental:
- Respetar al pie de la letra lo que autoriza la licencia.
- No aprovechar para hacer otras reformas “ya que estamos” que no estén incluidas en el proyecto.
- Tener dirección facultativa (el arquitecto que supervisa la obra).
Durante la obra, es frecuente que aparezcan pequeños ajustes, pero cualquier cambio importante debería:
- Ser consultado con el arquitecto.
- Ajustarse al proyecto modificado, si fuera necesario.
- No entrar en contradicción con lo aprobado.
Terminarás con un certificado final de obra, que será una de las claves para los pasos posteriores: licencia de primera ocupación/cédula de habitabilidad y actualizaciones registrales y catastrales.
De dos viviendas “físicas” a dos viviendas “legales”: Notaría, Registro y Catastro #
Una vez ejecutada la obra, si realmente quieres tener dos pisos completamente independientes, vendibles y financiables con hipoteca, hay tres organismos con los que hay que rematar el trabajo: Notaría, Registro de la Propiedad y Catastro.
Modificación del título constitutivo y segregación #
El primer paso jurídico serio es la escritura notarial de:
- Segregación o división de la vivienda original.
- Modificación de la división horizontal, creando dos elementos privativos donde antes había uno.
- Ajuste de las cuotas de participación de cada uno de los nuevos pisos.
Para esto, el notario te pedirá:
- Licencia de obras.
- Certificado final de obra firmado por el técnico.
- Aprobación de la comunidad (acuerdo de junta), si es exigible.
- En su caso, licencia específica de segregación o documento municipal que acredite que la actuación es conforme.
El notario redactará una nueva escritura donde ya aparecerán dos viviendas diferenciadas, por ejemplo:
- Vivienda 2A y 2B, cada una con su descripción detallada (superficie, lindes, cuota en elementos comunes).
Inscripción en el Registro de la Propiedad #
Con esa escritura, se acude al Registro de la Propiedad para inscribir las nuevas fincas.
En ese momento, sucede algo esencial:
- La antigua finca (tu piso grande original) deja de existir como tal.
- Nacen dos fincas independientes, cada una con su número registral.
A partir de ahí, ya puedes vender, hipotecar o donar cada piso por separado sin problema, siempre que el banco y el comprador vean que todo está en regla.
Actualización en el Catastro #
Por último, hay que actualizar el Catastro.
Se puede hacer:
- A través de la propia notaría (muchas ya comunican telemáticamente la alteración catastral).
- O presentando la documentación en la Gerencia del Catastro que corresponda.
Tras la actualización, cada vivienda tendrá:
- Su referencia catastral propia.
- Su valor catastral individualizado.
- Y, por tanto, su propio IBI.
En la práctica, esto cierra el círculo: ya no tienes solo dos viviendas “de hecho”, sino dos viviendas completamente reconocidas por todas las administraciones.
Licencia de primera ocupación y suministros independientes #
Para que los nuevos pisos puedan usarse con total tranquilidad (y especialmente si quieres venderlos), es clave conseguir:
- Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad para cada vivienda.
- Suministros individualizados de luz, agua y, si procede, gas.
Cédula de habitabilidad / Licencia de ocupación #
En función de la comunidad autónoma, se llama de una forma u otra, pero la idea es la misma:
un documento que certifica que la vivienda es apta para ser habitada.
Se tramita normalmente:
- A partir del certificado final de obra.
- Con los planos “as built” (tal y como ha quedado realmente).
- En el Ayuntamiento o en el organismo autonómico correspondiente.
Sin esta licencia, puedes encontrarte con problemas para:
- Dar de alta suministros.
- Vender o formalizar hipotecas (los bancos lo miran).
- Justificar ante una inspección que la vivienda cumple con lo debido.
Suministros independientes #
Para que cada vivienda tenga su vida propia, hace falta:
- Un contador de luz para cada piso.
- Un contador de agua (en muchas fincas antiguas aún se comparte agua comunitaria; conviene ver si la comunidad permite contadores individuales).
- Si hay gas, un contador por vivienda y certificaciones de la instalación.
Las compañías suministradoras van a pedir:
- Documentación de la vivienda (referencia catastral, escritura, etc.).
- Certificados de instalación (electricidad, gas).
- En muchos casos, la licencia de ocupación.
A partir de ahí, cada inquilino o propietario tendrá sus contratos por separado, y tú te evitas conflictos de quién paga qué.
Impuestos, costes y rentabilidad: lo que muchos se preguntan #
Es evidente: dividir una vivienda no es barato, pero en muchas zonas de Valencia puede ser una operación muy rentable, tanto para alquiler como para venta.
Principales costes a tener en cuenta #
Al menos, deberías contemplar:
- Honorarios de arquitecto: estudio de viabilidad, proyecto, dirección de obra, certificados finales.
- Tasas municipales: licencias de obra, tasas urbanísticas, posibles ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras).
- Obra en sí: demoliciones, tabiquería, instalaciones, carpintería, acabados, etc.
- Gastos notariales y registrales: por la segregación y modificación de la división horizontal.
- Aranceles del Registro de la Propiedad y el Catastro, si corresponde.
- Gestoría, si decides delegar todos los trámites.
La inversión puede variar muchísimo según el estado inicial del piso, el nivel de calidades que busques y la complejidad técnica. No es lo mismo transformar una vivienda muy cuadrada y bien ventilada en Pla del Real, que una planta alargada y con patios interiores complicados en el centro histórico.
¿Y la fiscalidad? #
Dependiendo del caso, puede haber:
- Tributación por Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la segregación.
- Cambios en el cálculo del IBI al actualizar el Catastro.
- Efectos en el momento de venta posterior (plusvalía municipal, IRPF por ganancias patrimoniales).
En operaciones con cierta envergadura, es muy aconsejable que un asesor fiscal revise el conjunto, especialmente si combinas la división con una futura venta o con un cambio de titularidad.
¿Tiene sentido económicamente? #
En Valencia capital y su área metropolitana, muchas veces sí.
Un piso grande, por ejemplo de 150 m², puede tener menos demanda y más tiempo en mercado, mientras que dos viviendas bien diseñadas de 70–80 m² se alquilan y se venden con mucha más rapidez.
Además:
- Puedes diversificar el riesgo: si un piso queda vacío, el otro puede seguir generando ingresos.
- A menudo se maximiza el precio por metro cuadrado al vender por separado.
- Se amplía el espectro de compradores: jóvenes, parejas, pequeños inversores…
Eso sí, la rentabilidad real depende de que el proyecto esté bien planteado desde el principio, con una visión global:
técnica, legal, comunitaria, fiscal y comercial.
Errores frecuentes que conviene evitar a toda costa #
Llevamos años viendo casos de éxito… y también auténticos desastres. Algunos errores que conviene esquivar:
Intentar dividir sin hablar con la comunidad. A corto plazo parece que “no pasa nada”, pero el problema explota al vender o cuando un vecino se opone seriamente.
Hacer la obra “a escondidas”, sin licencia o con una de obra menor que no se corresponde con la realidad. Los Ayuntamientos son cada vez más estrictos, y la regularización posterior puede ser muy complicada.
No revisar bien la viabilidad urbanística. A veces, por ordenanza, no se admiten más viviendas en una determinada parcela o se exige una superficie mínima que no se cumple.
Olvidar la parte registral y catastral. Crear dos pisos “de hecho” sin segregación formal es una trampa: no puedes vender cada uno como vivienda independiente de forma limpia.
No pensar en el mercado: dividir por dividir, sin diseño ni criterio comercial, puede dar lugar a dos viviendas mal resueltas, oscuras o con distribución rara que luego son difíciles de alquilar o vender a buen precio.
Cómo enfocar este proyecto si tienes un piso grande en Valencia #
Si estás valorando seriamente dividir una vivienda grande en dos pisos independientes, nuestra recomendación, basada en la experiencia aquí en Valencia, sería algo muy claro y accionable:
Primero, no tomes decisiones en base a comentarios de pasillo o lo que hizo el vecino hace diez años.
Cada finca, cada comunidad y cada municipio tienen sus particularidades.
Segundo, haz tres pasos iniciales muy concretos:
- Estudio de viabilidad técnica y urbanística con un arquitecto que conozca bien la normativa local. Que analice la distribución, los metros, la ventilación, las bajantes y te diga negro sobre blanco si el Ayuntamiento puede ver con buenos ojos la propuesta.
- Revisión de estatutos y clima comunitario. Habla con el administrador, revisa las actas, sondea a los vecinos clave. Es difícil, pero se puede hacer de forma natural y respetuosa.
- Simulación de rentabilidad: cuánto costará la obra y trámites, cuánto se podría alquilar o vender cada piso dividido, en qué plazos y con qué público objetivo.
Con esos tres elementos sobre la mesa, puedes tomar una decisión informada y tranquila, sabiendo si este es el momento adecuado o si quizás conviene otra estrategia (vender tal cual, alquilar entero, hacer otra reforma distinta, etc.).
En resumen #
Dividir una vivienda grande en dos pisos independientes en España, y en particular en Valencia, es totalmente viable en muchos casos, pero requiere hacerlo bien:
Comprobar la viabilidad técnica y el cumplimiento de la normativa de habitabilidad.
Conseguir el visto bueno de la comunidad de propietarios, respetando la Ley de Propiedad Horizontal y los estatutos.
Tramitar correctamente las licencias municipales, ejecutar la obra con proyecto y finalizar con escrituras, registro y catastro perfectamente alineados.
Obtener licencia de ocupación, dar de alta suministros independientes y planificar el aspecto fiscal y comercial.
Cuando todo esto se hace con cabeza, el resultado es muy potente:
de un único piso, a menudo difícil de colocar en el mercado, pasas a tener dos viviendas totalmente legales, atractivas y mucho más líquidas, listas para alquilar o vender con todas las garantías.
Y, sobre todo, conviertes un activo “pesado” en una oportunidad muy flexible, adaptada al tipo de demanda que hoy domina en Valencia: pisos funcionales, bien distribuidos, con buena luz, y con una documentación impecable que permite a cualquier comprador o inquilino entrar sin sustos.