Cuando hay que vender una vivienda… y el propietario ha fallecido sin testamento #
Te encuentras con una vivienda en España, el propietario ha fallecido, no dejó testamento, los herederos están repartidos por distintos países… y hay que vender. Solo de pensarlo ya agota, ¿verdad?
La buena noticia es que se puede hacer, se hace todos los días, y con una buena organización no tiene por qué convertirse en una pesadilla interminable. Desde una agencia inmobiliaria en Valencia que vive esto de cerca, te voy a explicar cómo funciona todo paso a paso, en un lenguaje claro, sin tecnicismos vacíos, para que entiendas qué hacer, en qué orden y qué problemas evitar.
Imagina que este texto es como una guía de viaje: el viaje no es sencillo, pero con mapa se hace muchísimo más llevadero.
Lo primero: entender qué pasa cuando no hay testamento #
Cuando una persona fallece en España sin testamento, se produce lo que se llama una sucesión intestada. Y aquí entra en juego el Código Civil y, en algunos territorios, el Derecho Civil propio (como en la Comunidad Valenciana, Cataluña, País Vasco, etc.).
En términos sencillos:
- No es que “no haya herederos”; simplemente los herederos los marca la ley, no el fallecido.
- El orden habitual es: hijos; si no hay, padres; si no, cónyuge; si tampoco, hermanos y sobrinos, y así sucesivamente.
- Hasta que no se formalice quiénes son los herederos, no se puede vender la vivienda legalmente.
Esa es la primera gran idea:
Antes de vender, hay que demostrar quién tiene derecho sobre la vivienda y ponerla a nombre de los herederos.
Grandes fases del proceso (para que no te pierdas) #
Si tuviéramos que resumir el camino completo, sería algo así:
- Acreditar la muerte y la inexistencia de testamento.
- Determinar quiénes son los herederos (aunque vivan en distintos países).
- Aceptar la herencia y adjudicar la vivienda.
- Inscribir la vivienda a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad.
- Organizar la venta: poderes, firma, impuestos, cobros….
Vamos a ir desgranando todo esto con calma, porque cada fase tiene sus trucos, sus papeles… y sus errores típicos que conviene evitar.
Paso 1: documentos básicos para empezar a moverse #
Sin estos documentos, en España no se puede avanzar casi nada en la herencia. Si tienes o puedes conseguir:
- Certificado de defunción.
- Certificado de últimas voluntades.
- Certificado de seguros de vida (por si hubiera).
Si el fallecido murió en España, es sencillo: se piden en el Registro Civil y en el Ministerio de Justicia. Si falleció fuera de España, habrá que solicitar documentos del país donde murió y después legalizarlos (Apostilla de La Haya, en muchos casos) y traducirlos por traductor jurado.
El certificado de últimas voluntades es clave:
Confirma oficialmente si hay o no testamento inscrito en España.
Si dice que no hay, entramos de lleno en herencia abintestato.
Paso 2: ¿Quiénes son realmente los herederos? #
Cuando no hay testamento, la pregunta es:
¿Y ahora quién hereda?
Aquí entra en juego la ley. En una situación típica:
- Si hay hijos, heredan ellos.
- Si no hay hijos, pero sí padres, heredan los padres.
- Si hay cónyuge, entra también en el reparto, con matices.
- Si no hay ni hijos, ni padres, ni cónyuge, se va a hermanos y sobrinos.
Cuando los herederos están repartidos por distintos países, el tema no es “quién hereda” (eso lo marca la ley española sobre el patrimonio en España), sino cómo hacer para que todos puedan actuar sin tener que coger cinco aviones.
En este punto es habitual que intervenga un notario en España, que:
- Comprueba parentescos.
- Revisa certificados.
- Redacta un acta de declaración de herederos abintestato.
Ese documento es el que “oficializa” quiénes son los herederos legales. Sin él, no se puede adjudicar la vivienda.
Paso 3: coordinación entre países y el gran aliado: el poder notarial #
Cuando los herederos viven en países distintos, intentar que todos viajen a España para cada firma es un desastre logístico y, además, carísimo.
La solución práctica y muy utilizada es:
Otorgar un poder notarial a una persona de confianza en España #
Esa persona puede ser:
- Un familiar residente en España.
- Un abogado.
- Un gestor de confianza.
- Incluso, en ocasiones, alguien de la propia agencia inmobiliaria, según el caso y la relación.
Con este poder notarial, el apoderado puede:
- Firmar la aceptación de herencia.
- Vender la vivienda.
- Firmar ante notario.
- Cobrar el precio y luego repartirlo según lo acordado.
El poder se firma ante un notario en el país donde vive el heredero, se legaliza (apostilla) y, si no está en español, se traduce por traductor jurado. Después, se presenta en España, y el notario español ya puede actuar.
Esta es la herramienta que evita viajes constantes y hace viable la operación cuando los herederos están literalmente por medio mundo.
Paso 4: la aceptación de herencia y adjudicación de la vivienda #
Este es el momento en el que, legalmente, la vivienda deja de estar a nombre del fallecido y pasa a nombre de los herederos.
En la escritura de aceptación y adjudicación de herencia ante notario se detalla:
- Quién era el fallecido.
- Quiénes son los herederos.
- Qué bienes tiene la herencia (entre ellos la vivienda en España).
- Qué porcentaje se adjudica a cada heredero.
Es fundamental tener antes una nota simple del Registro de la Propiedad para ver exactamente cómo está inscrita la vivienda, si hay hipoteca, cargas, embargos, etc.
En muchos casos, además de la vivienda puede haber:
- Cuentas bancarias en España.
- Vehículos.
- Pequeñas deudas.
Todo entra en el mismo “paquete de herencia”, y suele interesar dejarlo bien cerrado en un solo acto para que luego no haya sorpresas.
Paso 5: impuestos de la herencia (no de la venta… todavía) #
Antes de pensar en vender, hay que pasar por Hacienda. Sí o sí.
En España, al aceptar una herencia se paga el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Algunos puntos clave:
- Se liquida en la Comunidad Autónoma donde el fallecido tenía su residencia habitual.
- Cada Comunidad tiene sus bonificaciones y su nivel de presión fiscal.
- A veces la cantidad es simbólica; otras, puede ser importante.
Además, los ayuntamientos pueden exigir la llamada plusvalía mortis causa, un impuesto municipal por el aumento de valor del suelo urbano desde que el fallecido adquirió la vivienda hasta su fallecimiento.
Solo cuando estos impuestos están liquidados se suele inscribir la vivienda a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad. Y solo después de esa inscripción la venta es ágil y limpia.
Paso 6: inscripción en el Registro de la Propiedad #
Aquí es donde, de verdad, la historia cambia de pantalla.
Con la escritura de herencia firmada y los impuestos pagados, se presenta todo en el Registro de la Propiedad y se inscribe la vivienda a nombre de los herederos correspondientes.
Esto es crítico porque:
- El comprador serio (y su banco, si pide hipoteca) querrán ver que la vivienda ya está a nombre de los herederos.
- Vender directamente “desde el fallecido” genera problemas, retrasos y, muchas veces, pérdida de compradores.
En ocasiones, se plantea hacer herencia y venta casi a la vez. Es posible, pero recomendable organizarlo muy bien, porque si algo se atasca, la operación entera se complica.
Paso 7: ¿Vender entre todos o que uno compre la parte de los demás? #
Una vez que la vivienda está ya, jurídicamente, en manos de los herederos, hay que decidir:
- ¿Vendemos a un tercero y luego repartimos el dinero?
- ¿Uno de los herederos se queda con la vivienda y paga a los demás su parte?
En la práctica, cuando los herederos están en distintos países, lo más cómodo suele ser vender a un tercero.
Ventajas:
- Todos cobran en dinero, claro y simple.
- No hay que ponerse de acuerdo sobre el uso de la vivienda.
- Se evitan conflictos futuros de “yo quiero alquilar”, “yo quiero vender”, “yo nunca puedo ir a España”, etc.
Cómo se organiza la venta con herederos repartidos por el mundo #
Aquí es donde una buena agencia inmobiliaria local hace una diferencia enorme, porque no es solo sacar fotos y publicar la vivienda. Hay que coordinar herederos, notarías, poderes, impuestos y comprador.
Tiene sentido, casi siempre, que todos los herederos firmen:
- Un acuerdo interno básico, indicando:
- Que están de acuerdo en vender la vivienda.
- Qué precio mínimo aceptarían.
- Qué persona en España va a recibir los fondos para luego repartirlos (si se hace así).
- Cómo se repartirán los gastos.
Eso puede formalizarse de forma privada o ante notario, pero al menos debe estar muy claro por escrito.
El papel de la agencia inmobiliaria (y por qué, en situaciones así, es casi imprescindible) #
Cuando la herencia es compleja y los herederos están deslocalizados, una agencia con experiencia en estos casos no solo “vende una casa”; también:
- Coordina la documentación: escrituras, certificados, notas simples, IBI, suministros.
- Aconseja sobre el precio real de mercado en la zona (en Valencia, barrios como Ruzafa, Campanar, Benimaclet, Patraix, la zona marítima, etc., tienen dinámicas muy distintas).
- Filtra compradores solventes y serios, que entiendan que están comprando una vivienda procedente de herencia.
- Marca tiempos realistas: no se promete vender en dos semanas cuando falta media herencia por resolver.
- Ayuda a preparar la vivienda para que luzca bien, incluso si hace años que nadie la pisa.
Cuando un comprador siente que hay orden, transparencia y un interlocutor claro en España, es muchísimo más probable que la operación llegue a buen puerto.
Tabla rápida: roles clave en una venta de vivienda heredada sin testamento #
| Interviniente | Función principal |
|---|---|
| Notario en España | Declaración de herederos, herencia, compraventa |
| Notarios en otros países | Otorgar poderes, legitimaciones de firma |
| Abogado/Fiscalista | Optimización fiscal, revisión de riesgos legales |
| Agencia inmobiliaria | Comercialización, negociación, coordinación práctica |
| Registro de la Propiedad | Inscripción de la vivienda a nombre de los herederos |
El comprador: qué espera y qué le asusta #
Cuando el comprador oye “vivienda de herencia” muchas veces se tensa un poco. Su miedo habitual es:
- “Esto va a tardar una eternidad”.
- “Seguro que salta un heredero de la nada”.
- “Igual falta documentación y me quedo sin casa después de haber pagado la señal”.
Por eso es tan importante que, desde fuera, la operación se vea:
- Ordenada: herederos identificados, poderes claros, documentación preparada.
- Transparente: se explica que el propietario ha fallecido, se muestran las escrituras de herencia.
- Segura: se firma arras solo cuando hay base legal sólida, se fija una fecha razonable de firma en notaría, se coordina con el banco si el comprador pide hipoteca.
Cuando todo esto está bien trabajado, la etiqueta “vivienda de herencia” deja de ser un problema y se convierte en un simple dato más.
Impuestos en la venta (los que afectan a los herederos como vendedores) #
La herencia tuvo sus impuestos, pero ahora estamos hablando de la venta de la vivienda, que es otra película fiscal:
En la venta, los herederos pueden enfrentarse a:
- Impuesto sobre la Renta (IRPF) por la ganancia patrimonial, si eres residente fiscal en España.
- Impuesto sobre la Renta de No Residentes, si vives en otro país.
- Plusvalía municipal por la venta, a cargo del vendedor en muchos casos.
Muy importante:
Aunque la vivienda venga de herencia, Hacienda mira cuánto “ganas” al vender respecto al valor declarado en la herencia. Por eso, en ocasiones, interesa ajustar muy bien ese valor a la realidad del mercado.
Cuando hay herederos no residentes, el comprador puede estar obligado a retener una parte del precio (normalmente el 3% en ciertos casos) y entregarlo a Hacienda, como pago a cuenta del impuesto del no residente. Esto hay que explicarlo con calma a todos para que nadie se lleve un susto al ver que no recibe “el 100% del precio” en su cuenta.
Cómo manejar el dinero cuando hay herederos en distintos países #
Una vez se vende, la gran pregunta es:
¿Cómo se reparte el dinero entre herederos residentes en países distintos, con distintas monedas y bancos?
Opciones razonables:
- Abrir una cuenta común en España a nombre de todos y luego transferir desde ahí.
- Nombrar un apoderado para recibir el importe en España y que reparta después según porcentajes acordados, con justificantes de cada transferencia.
- Hacer que el notario detalle en la escritura de compraventa las cuentas bancarias de cada heredero, y que el comprador pague directamente a cada uno su parte.
Lo ideal es que todo quede negro sobre blanco antes de la firma de venta, para que nadie se sienta engañado después y no tengas líos familiares añadidos.
Errores habituales que complican (mucho) la venta #
Hay una serie de pasos mal hechos que se repiten en muchos casos y que disparan el estrés:
No ponerse de acuerdo entre herederos desde el principio.
Uno quiere vender rápido, otro quiere esperar, otro quiere usar la vivienda como apartamento vacacional.
Conclusión: nada avanza.
No otorgar poderes cuando hay herederos en el extranjero.
Obligar a todos a venir a España a cada firma es absurdo y poco realista. El poder notarial bien hecho soluciona casi todo.
Publicar la vivienda sin haber resuelto la herencia.
Se genera interés, se encuentran compradores… y luego se descubre que aún no hay herederos declarados, no se ha pagado el Impuesto de Sucesiones, etc. El comprador se cansa y se va.
No preparar bien la documentación antes de la reserva.
A falta de papeles, desconfianza. Y sin confianza, nadie se juega sus ahorros.
Estrategia práctica para no volverse loco #
Para que todo esto no te desborde, lo más eficaz es marcar una especie de “ruta de trabajo” clara:
Primero, herencia.
Certificados, declaración de herederos, poderes desde el extranjero, aceptación de herencia, impuestos de sucesiones, inscripción en el Registro.
Después, venta.
Elegir agencia, fijar precio realista, preparar vivienda, comercialización, aceptar oferta, arras o contrato de reserva, coordinación con notaría.
En paralelo, fiscalidad de la venta.
Asesorarse sobre IRPF o impuesto de no residentes, plusvalía municipal, retenciones obligatorias, mejor forma de cobrar.
Intentar hacer todo a la vez, sin orden, solo genera confusión. Cuando se estructura bien, el proceso se vuelve mucho más manejable, incluso si tenéis herederos en Londres, Buenos Aires, Berlín o Sídney.
Un ejemplo muy real (y bastante típico) #
Imagina este escenario, completamente realista:
- Propietario fallece en Valencia capital.
- No hizo testamento.
- Tiene tres hijos: uno vive en Valencia, otro en Francia, otro en Argentina.
- La vivienda está en un barrio con buena demanda (por ejemplo, Ruzafa o Benimaclet).
¿Qué se hace?
Uno de los hijos en el extranjero va al notario de su país, otorga poder notarial a favor del hermano que vive en Valencia.
El otro hace lo mismo desde Argentina.
En España, el notario tramita el acta de declaración de herederos, se aceptan la herencia y la vivienda se adjudica a los tres por partes iguales.
Se liquidan Impuesto de Sucesiones y plusvalía mortis causa.
La vivienda se inscribe a nombre de los tres hermanos en el Registro de la Propiedad.
Se firma un acuerdo privado entre hermanos confirmando que están de acuerdo en vender.
La agencia prepara la vivienda, la anuncia, gestiona visitas.
Llega un comprador, se firma una reserva con plazo suficiente para preparar documentación final.
En la notaría, el hermano en Valencia firma la venta en nombre de los tres, gracias a los poderes notariales.
El comprador paga el precio, se liquidan impuestos de la venta y después se ordenan las transferencias a Francia y Argentina según el porcentaje de cada hermano.
¿Trabajo? Sí.
¿Complicado? Lo justo.
¿Posible? Totalmente.
Por qué merece la pena hacerlo bien (además de por el dinero) #
Más allá del aspecto económico, hay algo muy importante: cerrar etapas.
Mantener una vivienda del familiar fallecido cerrada, deteriorándose, generando gastos de comunidad, IBI, seguros… es una carga emocional y económica.
Venderla de forma ordenada y equitativa, respetando la ley y los derechos de todos, da una sensación de alivio, justicia y paz familiar que no tiene precio.
Además, una vivienda bien gestionada y bien presentada se vende mejor, más rápido y, habitualmente, a mejor precio. Valencia, por ejemplo, sigue siendo una ciudad con alta demanda tanto de compradores nacionales como internacionales, y las buenas oportunidades no suelen estar mucho tiempo en el mercado si se hace todo correctamente.
Cierre: si estás en esta situación, no estás solo #
Si estás leyendo esto porque tienes que vender una vivienda en España, el propietario ha fallecido sin testamento y los herederos viven desperdigados por el mundo, es normal que te sientas abrumado.
La sensación de “no sé ni por dónde empezar” es muy humana.
Pero con:
- Un buen notario en España,
- Algún abogado o asesor fiscal que entienda de sucesiones internacionales,
- Y una agencia inmobiliaria local con experiencia real en estos casos,
el camino se vuelve mucho más claro.
Poner orden en la herencia, coordinar a quienes están lejos, preparar la vivienda, fijar un precio de mercado honesto y cerrar una buena venta es algo que, bien acompañado, se puede vivir incluso con una cierta tranquilidad y alivio.
La clave está en no improvisar, seguir los pasos y dejarte ayudar por profesionales que ya han pasado por esta película muchas veces.
Porque al final se trata de eso: de transformar un problema complejo en una solución limpia, justa y bien hecha. Y de poder seguir adelante, tú y tu familia, con una cosa menos de la que preocuparte.