Tengo una vivienda firmada en arras. Falta poco para vencerse el plazo. Pero hay un problema: El propietario no puede mudarse.
Se ha comprometido, con mucha confianza, a dejar la vivienda dentro del plazo estipulado. Ha asumido que podría encontrar fácilmente otra vivienda para mudarse. Pero ahora no la consigue.
En este artículo quiero analizar algunas posibilidades que tengo.
La primera opción, y la menos recomendada, sería dejar vencer el contrato de arras.
Esto, no es una buena situación para nadie. El vendedor pierde la venta, y no puede cobrar el dinero. La inmobiliaria se queda sin su comisión.
Y yo, el comprador, también me quedo poder comprar la vivienda, después de semanas de trabajo para cerrar la operación. Es lo que quiero evitar.
No sólo esto. Además, el vendedor debería devolverme el dinero de arras. No solo el que deposite como reserva, sino el doble. Es mucho dinero. Y podría buscar justificaciones (o excusas) para desligarse de la responsabilidad, y no devolver el dinero.
Por lo tanto, esta situación no es recomendable para ninguno.
Las segunda alternativa, seria llegar a un acuerdo de extensión del plazo. Por ejemplo, le pido al vendedor una estimación de tiempos para mudarse. Con suerte necesita 1 o 2 meses más.
Entonces podríamos pactar una extensión. Se acuerdan las nuevas condiciones entre ambas partes. Y se firma un anexo, o adenda, al acuerdo de arras.
Esta situación ya es mejor que la anterior. Hay un acuerdo entre partes, y evitaría problemas al vencimiento del arras.
Además le da mayor tiempo al vendedor a cumplir con sus compromisos. En este caso, tiene más tiempo para mudarse.
Aunque por otra parte, de alguna forma esta perjudicando al comprador. Porque tenía fechas comprometidas para recibir la vivienda.
En mi caso la extensión del arras implica que vencería mi oferta bancaria, o FEIN. Entonces debería hablar con mi banco para que la renueve por 30 días más. No debería haber inconvenientes con esto.
Sin embargo, puedo puedo pedir al banco demasiadas extensiones. El banco no me va a esperar meses para cerrar una operación. Y no se cuando el propietario logrará mudarse.
Como veo algunas desventajas en este caso para comprador, seria conveniente pedir al vendedor algún beneficio adicional. Aquí hay muchas opciones, depende lo que el vendedor quiera. Podría pintar a vivienda. O pagar parte de la comisión inmobiliaria. O reducir el precio de venta.
Veamos una tercera opción. Es la de pago escalonado.
En este caso se puede realizar la compraventa en notaría en el plazo estipulado originalmente en el contrato de arras. Sin embargo, en ese momento se realiza un pago parcial del inmueble. El comprador retiene el resto del dinero. Y se compromete a pagarlo una vez que el vendedor entregue las llaves del inmueble en un determinado plazo.
Esto incentiva al vendedor a entregar la posesión del inmueble. Caso contrario no recibirá todo el dinero de la venta.
Es recomendable que esto quede debidamente acordado en las condiciones de la venta. Y también definir las consecuencias por incumplimiento. Por ejemplo, definir que pasa si el vendedor no entrega la vivienda en ese nuevo plazo. O si el comprador no paga el resto.
En mi caso, la operación la hago con financiamiento bancario. Por lo tanto veo difícil de cuadrar esta opción con el banco. Porque se sale de los parámetros normales de una operación de compra. Pero sería mucho mas fácil en caso de una compra sin financiación.
Sin embargo veo una cuarta opción. Y muy interesante.
Se puede alquilar el inmueble al propietario actual. Suena extraño. Pero tiene sentido.
Se realiza un contrato en alquiler, entre el comprador, y el vendedor. Se firma la compraventa en notaría, por lo cual el inmueble le pasa a pertenecer al comprador.
Pero al mismo tiempo se pacta un contrato de arrendamiento. Allí el nuevo propietario le alquila el inmueble al propietario previo. Y este contrato entra en vigencia desde la venta de la propiedad.
La ventaja es que el vendedor puede seguir teniendo posesión del inmueble, sin ser su dueño. Y el comprador recibe una renta mensual desde el día de la compraventa.
Es un opción que me gusta porque hay el contrato de arrendamiento en el medio. Esto es algo normal, y que cumple con un marco de legislación existente. Las derechos de cada parte quedan protegidos, y sus responsabilidades también.
De todas formas, lo critico aquí es que el comprador quiera alquilar el inmueble. Y no necesite tomar posesión en el corto plazo.
En mi caso, estoy comprando la vivienda para alquilar en el futuro. Entonces, de las cuatro opciones, esta me queda mejor de todas. Y lograré una renta desde el día cero de compra.
Este ejercicio mental me ha ayudado a centrarme en alternativas. Y definir los próximos pasos. Seguramente te contaré mas adelante como avanza.
Un abrazo, y ¡espero que te sirva a ti también!