Comprar piso con tu pareja de hecho: ilusión, números… y mucha letra pequeña #
Comprar una vivienda con tu pareja en España, y más concretamente en Valencia, suele ser un paso muy emocionante: barrios que os gustan, terrazas con luz, imaginar dónde iría el sofá, hablar de futuros planes… Pero cuando no estáis casados y sois pareja de hecho (o simplemente convivientes), las cosas legales no funcionan igual que en un matrimonio.
Y aquí está el punto clave: si no lo dejáis todo muy bien atado desde el principio, podéis tener serios problemas en caso de ruptura, fallecimiento o problemas económicos. Problemas de los que, en una inmensa mayoría de casos, nadie os advierte el día que firmáis la hipoteca.
Desde la experiencia del mercado inmobiliario en Valencia, donde compran muchísimas parejas jóvenes y no tan jóvenes sin casarse, vemos una y otra vez los mismos errores: compran “a partes iguales” sin pensar si eso es lo justo, no firman acuerdos privados, confunden estar empadronados juntos con estar protegidos legalmente… y luego llegan los conflictos, abogados, mal rollo y, muchas veces, pérdidas económicas importantes.
Vamos a verlo con calma, con ejemplos claros y sin tecnicismos innecesarios. La idea es que, cuando acabes de leer, tengas tres cosas clarísimas:
- Cómo repartir la propiedad al comprar un piso con tu pareja de hecho.
- Cómo protegerte ante una ruptura (y también proteger a la otra parte, que sois un equipo).
- Cómo evitar líos de herencia si uno fallece.
No es solo “firmar la hipoteca y ya está”. Es jugar con las cartas sobre la mesa.
Pareja de hecho, convivientes y matrimonio: por qué no es lo mismo #
Mucha gente cree que, por estar inscrita como pareja de hecho, ya tiene más o menos los mismos derechos que un matrimonio. En la práctica, no es así.
En la compra de vivienda, lo importante es entender que:
- Si estáis casados en gananciales, por defecto lo que se compra durante el matrimonio suele considerarse de ambos al 50%.
- Si estáis casados en separación de bienes, cada uno es dueño de lo que compre o de la parte que se indique.
- Si sois pareja de hecho o simplemente convivís sin papeles, la cosa va por otra vía: no hay un régimen económico matrimonial que se aplique por defecto.
¿Eso qué significa con una vivienda?
Significa que lo que manda es lo que se pone en la escritura de compraventa y en los acuerdos que firméis vosotros. No hay “red de seguridad automática” por el hecho de estar juntos. Y esto en Valencia lo vemos a diario: parejas que creen que “al ser pareja de hecho, el piso es de los dos” y luego descubren que legalmente no lo es.
Por eso es tan importante:
- Pensar bien quién aparece como titular y en qué porcentaje.
- Tener claro si vais a regular la convivencia con un pacto de pareja de hecho o contrato de convivencia.
- Y, sobre todo, hacer testamento si queréis protegeros mutuamente ante una herencia.
Cómo repartir la propiedad al comprar un piso juntos #
Este es uno de los puntos donde más errores se cometen. A la notaría solemos llegar con esta frase: “Ponlo al 50%”, sin mirar ni hipoteca, ni aportaciones, ni previsiones de futuro.
En España, y por supuesto en Valencia, tenéis varias formas de repartir la propiedad al comprar un inmueble. La clave es saber qué implica cada opción.
Comprar al 50%: lo típico… pero no siempre justo #
Lo habitual es que la pareja compre como copropietarios al 50% cada uno. En la escritura de compraventa aparecerá algo como: “D. X adquiere el 50% y D. Y el 50%”.
Esto suele tener sentido cuando:
- La entrada la pagáis a medias o con aportaciones similares.
- La hipoteca la vais a pagar más o menos en la misma proporción.
- Tenéis una idea clara de que esa es la vivienda de los dos “para todo”.
El problema aparece cuando la realidad no coincide con ese 50/50. Por ejemplo:
- Uno aporta mucho más dinero inicial (ahorros, herencia, ayuda de la familia) y aun así ponen el piso al 50%.
- Uno paga la mayor parte de la cuota de hipoteca durante años.
- Uno tiene un riesgo económico mayor (autónomo, empresa) y el otro no.
En caso de ruptura o de fallecimiento, ese 50/50 puede resultar muy injusto para una de las partes, y ya será tarde para corregirlo sin conflicto.
Si queréis poner 50/50, perfecta decisión, pero hacedlo conscientes, no por inercia.
Comprar según las aportaciones reales: 70/30, 60/40, etc. #
Otra opción muy sana (aunque menos habitual) es comprar en proporción a lo que verdaderamente pone cada uno.
Por ejemplo:
- Ella aporta 60.000 € de entrada.
- Él aporta 20.000 €.
- El resto lo financiáis con hipoteca y la pagaréis más o menos a partes iguales.
Podríais acordar que el piso se compre 60% a nombre de ella y 40% a nombre de él, o incluso reflejar un reparto diferente si una de las partes asumirá más carga de hipoteca.
En la escritura de compraventa se puede indicar perfectamente: “D. A adquiere el 60% y D. B el 40% del pleno dominio de la finca”.
Esto tiene ventajas claras:
- Se ajusta más a la realidad económica de cada uno.
- En caso de venta, cada uno cobra en función de su porcentaje, lo que resulta más justo.
- En caso de ruptura, se simplifica la negociación, porque los porcentajes ya están definidos.
Ojo: la hipoteca no siempre tiene por qué seguir los mismos porcentajes que la propiedad (podéis ser los dos deudores por igual aunque uno tenga más propiedad), pero es muy recomendable que haya coherencia o un buen acuerdo regulando quién paga qué.
Comprar solo a nombre de uno, aunque viváis juntos #
También es frecuente que el inmueble se compre únicamente a nombre de uno de los dos. Por ejemplo:
- Uno tiene un perfil financiero mejor frente al banco (contrato indefinido, mejores ingresos).
- Uno aporta la totalidad o casi la totalidad de la entrada.
- La familia de uno de los dos aporta el dinero y quiere que la propiedad quede exclusivamente a su nombre.
¿Es posible pagar los dos y que la vivienda esté solo a nombre de uno? Posible es, pero peligroso si no se regula bien.
Si el piso está solo a nombre de tu pareja:
- Legalmente, el propietario es solo esa persona, aunque tú hayas pagado parte de la hipoteca.
- En una ruptura, si no hay acuerdo ni documento previo, tendrás que pelear para demostrar tus aportaciones.
- En caso de fallecimiento, tú no heredas automáticamente esa vivienda salvo que exista testamento que te favorezca, y aun así habrá otros herederos con derecho.
Si optáis por esta vía, es muy recomendable firmar un acuerdo privado o un contrato de convivencia donde se reconozca:
- Que tú también aportas dinero.
- Qué derechos tendrás en caso de venta, ruptura o fallecimiento.
- Si podrás quedarte en el uso de la vivienda durante un tiempo.
Protegerte ante una ruptura: cuando el amor se mezcla con números #
Nadie compra piso pensando en separarse, pero la realidad es que las rupturas ocurren, y con una vivienda en común todo se complica.
Cuando una pareja de hecho o una pareja no casada rompe, la vivienda puede convertirse en un auténtico campo de batalla si no hay nada pactado.
Qué pasa con el piso si os separáis #
En términos generales, si el piso está:
- A nombre de los dos al 50%: cada uno es dueño de la mitad.
- A nombre de los dos en otras proporciones: cada uno es dueño de su porcentaje.
- Solo a nombre de uno: la vivienda es de esa persona.
¿Y qué pasa en la práctica?
Se plantean varias opciones:
- Vender la vivienda a un tercero y repartirse el dinero según porcentaje.
- Que uno se quede con el piso comprando la parte del otro.
- Mantener la copropiedad y alquilar la vivienda a terceros (menos frecuente, pero posible).
- Uno se queda viviendo, pero ambos siguen siendo propietarios y pagando la hipoteca, lo que suele generar tensiones.
Aquí es donde entra en juego la planificación: no se trata de desconfiar, se trata de facilitar las cosas si algún día dejáis de ser pareja.
Pactos de convivencia y acuerdos privados: tu mejor aliado #
Una herramienta potentísima (y muy poco utilizada) es el pacto de convivencia o acuerdo regulador entre los dos.
Es un documento, que se puede elevar a escritura pública, donde dejáis por escrito:
- En qué porcentaje es de cada uno la propiedad.
- Cómo vais a pagar hipoteca, comunidad, IBI, reformas, etc.
- Qué pasará con la vivienda si os separáis:
- Si uno tendrá preferencia para quedarse con el piso.
- Cómo se valorará la vivienda en ese momento (tasación, valor de mercado, etc.).
- En cuánto tiempo habrá que decidir si se vende o se liquida la parte del otro.
- Si durante un tiempo uno podrá seguir viviendo en la vivienda, por ejemplo, si hay hijos menores.
Esto evita guerras del tipo “el piso no se vende” o “yo no me voy”, que por desgracia vemos con demasiada frecuencia en Valencia y en cualquier ciudad.
Firmar esto cuando todo va bien es un acto de responsabilidad y cariño mutuo, no de desconfianza.
Qué pasa con la hipoteca si uno se va #
Otro tema delicado: la hipoteca.
Si ambos aparecéis como deudores:
- El banco puede reclamar el pago a cualquiera de los dos o a los dos, estéis juntos o no.
- Que tú “te vayas del piso” no te saca del préstamo.
- Para salir de la hipoteca es necesario:
- O vender la vivienda y cancelarla.
- O que el otro se quede el piso, asuma toda la hipoteca y el banco acepte liberarte. No siempre es fácil.
Por eso, en los acuerdos previos es muy útil prever:
- Quién se hará cargo de la hipoteca si uno se va.
- En qué plazo se intentará vender o renegociar la hipoteca.
- Qué pasa si el banco no acepta soltar a uno de los dos.
Tener estas cosas claras desde el principio ahorra muchos disgustos.
Evitar problemas de herencia: el gran olvidado #
Este punto es crítico. Miles de parejas de hecho y parejas no casadas que compran vivienda en España creen que, si uno fallece, el otro “se queda con el piso”. Y esto, salvo que lo hayáis preparado muy bien, no es cierto.
La ley española protege mucho a la familia directa (hijos, padres), y si no hay testamento, el reparto puede dejar a la pareja de hecho en una situación muy vulnerable.
Sin testamento: el escenario que nadie quiere #
Si compras una vivienda en Valencia con tu pareja de hecho y no haces testamento, pueden pasar cosas como estas:
- Tu pareja no es heredera forzosa igual que un cónyuge casado.
- Si tienes hijos, ellos heredarán tu parte de la vivienda. Tu pareja seguirá siendo propietaria solo de su porcentaje.
- Si no tienes hijos, pueden entrar en juego tus padres o tus hermanos como herederos.
- Tu pareja puede encontrarse compartiendo el piso con tus herederos o incluso viéndose obligada a vender si estos quieren su parte.
Imagina que tenéis un piso al 50% y tú falleces sin testamento:
- Tu 50% pasa a tus herederos legales (por ejemplo, tus hijos o tus padres, según el caso).
- Tu pareja mantiene su 50%, pero no controla el 100% del inmueble, y cualquier decisión (vender, hipotecar…) se complica.
Es duro decirlo, pero es así de simple: sin testamento, tu pareja de hecho puede quedarse muy desprotegida.
Con testamento: orden y protección #
Hacer testamento es barato, rápido y marca la diferencia.
No puedes desheredar a tus hijos ni a determinados herederos forzosos, pero sí puedes:
- Favorecer a tu pareja de hecho en la medida que la ley lo permite.
- Establecer un usufructo a favor de tu pareja sobre la vivienda, para que pueda seguir viviendo en ella aunque la nuda propiedad sea de tus herederos.
- Acordar qué parte de tus bienes libres (la parte de libre disposición) destinas a tu pareja.
Pongamos un ejemplo:
- Tenéis piso al 50%.
- Tienes dos hijos de una relación anterior.
- Haces testamento y les dejas a ellos la nuda propiedad de tu 50%, pero otorgas a tu pareja el usufructo vitalicio de tu parte.
Resultado:
- Tus hijos son dueños en nuda propiedad de ese 50%.
- Tu pareja puede vivir y usar la casa mientras viva (o durante el tiempo que se haya establecido), aunque no sea plena propietaria de tu parte.
Es una forma muy eficaz de proteger a tu pareja sin perjudicar a tus hijos.
Seguro de vida vinculado a la hipoteca #
Otra herramienta muy frecuente en el mercado inmobiliario valenciano (y recomendable en muchos casos) es el seguro de vida ligado a la hipoteca.
Imagina:
- Tenéis una hipoteca conjunta.
- Cada uno contrata un seguro de vida por el importe de su parte o por el total del préstamo.
- Si uno fallece, el seguro paga la hipoteca (total o parcialmente), y el otro se queda con una carga mucho menor o sin hipoteca.
Con esto se consigue que:
- Tu pareja no solo herede o mantenga su parte de la propiedad, sino que además no se vea ahogada por la cuota de la hipoteca.
- La vivienda sea mucho más sostenible económicamente para quien se queda.
Combinando testamento + seguro de vida + buen reparto de propiedad, la protección aumenta enormemente.
Particularidades interesantes en el mercado inmobiliario de Valencia #
Como agencia que trabaja a diario con compradores en Valencia, vemos patrones muy claros cuando se trata de parejas de hecho o parejas no casadas:
- Compran mucho en zonas como Ruzafa, El Carmen, Benimaclet, Cabanyal, Campanar, Patraix… barrios donde hay mezcla de inversión, primera vivienda y perfiles jóvenes.
- Suelen venir con prisas por no perder el piso (normal, el mercado está bastante dinámico), y a veces priorizan eso sobre dejar bien atados los temas legales.
- Muchos creen que estar empadronados juntos, tener hijos en común o compartir hipoteca ya les da una protección automática similar al matrimonio, y no es así.
Cuando os acompañamos en una operación, una de las cosas que más insistimos es en esto:
“Pararos una tarde a hablar de cómo queréis que quede esto estructurado. Si hace falta, os ponemos en contacto con notarios o abogados para que lo dejéis bien escrito. Pero no firméis ‘como sea’”.
El mercado inmobiliario en Valencia es muy atractivo, con un tirón fuerte de compradores nacionales y extranjeros, precios que han subido en muchas zonas y una oferta limitada en barrios de moda. Eso empuja a tomar decisiones rápidas… y, precisamente por eso, es aún más importante que la decisión legal esté bien pensada.
Errores típicos que vemos y cómo evitarlos #
Algunos fallos se repiten tanto que casi los podríamos escribir antes de conocer la historia de cada pareja.
Errores habituales:
Firmar al 50% cuando uno ha puesto la mayor parte de la entrada, sin pactar nada más.
Comprar solo a nombre de uno “para que el banco dé la hipoteca” y que el otro pague la mitad durante años sin ningún documento que lo respalde.
No hacer testamento ni contratar seguro de vida, confiando en que “ya se arreglará” si pasa algo.
No hablar de qué pasará con el piso si algún día os separáis: quién se lo queda, quién se va, en qué plazos se vendería, etc.
Confiar en que por estar inscritos como pareja de hecho ya tenéis “protección como matrimonio”.
Cómo evitarlos:
Tomaros una tarde de verdad para sentaros y hablar en serio de dinero, porcentajes, hipoteca y futuro. Sin tabúes.
Pedir asesoramiento profesional antes de firmar: notario, abogado, y si lo necesitáis, una agencia que os lo explique con calma.
Firmar un acuerdo de convivencia o pacto de pareja de hecho detallando aspectos económicos y de vivienda.
Hacer testamento adaptado a vuestra situación familiar (con o sin hijos, con bienes previos, etc.).
Valorar seriamente un seguro de vida vinculado a la hipoteca.
No se trata de “matar el romanticismo”, se trata de que ninguna de las dos personas acabe, el día de mañana, sintiéndose engañada o desprotegida.
Checklist práctico para comprar vivienda con tu pareja de hecho #
Para que puedas aterrizar todo lo que hemos visto, te dejo un pequeño resumen, modo lista mental, de lo que deberíais revisar antes de firmar:
Definir quién será propietario y en qué porcentaje: 50/50 o en función de las aportaciones.
Acordar cómo vais a pagar:
– Entrada, notaría, impuestos, reformas iniciales.
– Hipoteca mes a mes.
Valorar si conviene firmar un acuerdo de convivencia donde se recoja:
– Reparto de gastos.
– Qué pasará con la vivienda si os separáis.
– Plazos y forma de valorar el inmueble en caso de ruptura.
Ir al notario a hacer testamento, sobre todo si hay hijos de otras relaciones, padres mayores o hermanos que puedan ser herederos.
Estudiar un seguro de vida (o dos) vinculado a la hipoteca para evitar que una posible falta deje a la otra persona en una situación imposible.
Revisar con calma la escritura de compraventa y de hipoteca: que lo que pone refleje realmente lo que habéis acordado.
Conclusión: compra en equipo, protegete en equipo #
Comprar una vivienda en Valencia con tu pareja de hecho puede ser una de las decisiones más bonitas y emocionantes de vuestra vida. El barrio que os enamora, la terraza donde imaginar las noches de verano, las paellas con amigos los domingos… todo eso es real y vale muchísimo.
Pero tan real como eso es que, si no dejáis bien atados repartos, derechos y herencias, el mismo piso que hoy representa un sueño puede convertirse mañana en una fuente enorme de problemas.
No hace falta ser experto en leyes. Basta con:
Tomaros en serio la decisión.
Hablar sin miedo de dinero y de futuro.
Dejar las cosas por escrito con la ayuda adecuada.
Vemos cómo cambia la vida de las personas cuando dan el paso de comprar una casa. Por eso insistimos tanto: no es solo elegir piso, es diseñar cómo queréis que funcione vuestra vida dentro y alrededor de esa vivienda.
Si te quedas con una sola idea de todo esto, que sea esta:
Cuando compréis piso juntos, no penséis solo en el “ahora que nos queremos”, pensad también en “cómo queremos que esté todo si algún día las cosas cambian”.
Eso no resta amor. Lo convierte en algo aún más responsable y sólido.