Por qué alquilar una habitación en tu casa puede ser una gran idea (si lo haces bien) #
Puede que te sobre una habitación en tu vivienda habitual, que quieras complementar tus ingresos, o que simplemente te apetezca compartir casa con alguien, pero sin meterte en el lío de tener un “piso compartido” a ojos de la ley.
En Valencia lo vemos cada día: propietarios que podrían estar ganando entre 300 y 600 € al mes por una habitación bien alquilada… pero que no se atreven por miedo a hacer algo mal, a tener problemas legales o a acabar con un inquilino imposible de echar.
La buena noticia: sí puedes alquilar una habitación en tu vivienda habitual sin convertir tu casa en un piso compartido, siempre que lo hagas con cabeza, firmes el contrato adecuado y tengas claras cuatro cosas legales básicas.
En este artículo te lo vamos a explicar como lo hacemos con nuestros clientes en Valencia ciudad y área metropolitana: con claridad, con ejemplos reales y sin tecnicismos innecesarios.
Respira tranquilo, no hace falta ser abogado. Pero sí hace falta entender bien qué es lo que estás haciendo a ojos de la ley.
Antes de nada: ¿qué significa “no convertirla en piso compartido a ojos de la ley”? #
Aquí está el matiz clave que casi nadie explica bien.
En España, y por extensión en ciudades como Valencia, a nivel jurídico hay una diferencia importante entre:
- Que tú, como propietario u ocupante habitual de la vivienda, alojes a alguien en tu casa alquilándole una habitación, y
- Que una vivienda se convierta en una especie de “vivienda compartida” o “piso de estudiantes” donde todos los ocupantes están casi en el mismo plano y el propietario ni vive allí.
A grandes rasgos, la Administración ve muy distinto:
- Tu vivienda habitual con un huésped/inquilino de habitación, donde tú sigues residiendo, controlando el uso de la vivienda y ofreciendo espacios comunes.
- Una vivienda troceada en habitaciones para alquiler independiente, donde tú no vives, o vives pero realmente actúas como gestor de un negocio de habitaciones, casi como una residencia informal.
Lo que quieres es lo primero, no lo segundo.
Es decir: alquilar una habitación, pero manteniendo la vivienda como tu residencia principal y sin que parezca una pensión encubierta.
La clave está en cómo lo organizas:
Qué contrato usas, cómo lo redactas, qué servicios incluyes, cuántas habitaciones alquilas, cuánto control mantienes sobre el uso del piso y cómo lo declaras.
Marco legal básico: TU vivienda + UNA habitación alquilada #
En España, el alquiler de una habitación dentro de tu vivienda habitual se considera, por norma general, un arrendamiento de habitación o de parte de vivienda, que no está regulado de forma tan específica como el alquiler de vivienda completa bajo la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos).
Esto tiene una lectura positiva y otra que exige cuidado:
- Positivo: tienes margen para pactar muchas cosas por contrato.
- Cuidado: como no está tan “encorsetado” por la ley, es fácil cometer errores si copias modelos de internet pensados para pisos completos o para pisos compartidos clásicos.
En la práctica, cuando tú vives en la casa y alquilas una habitación:
- Tú sigues siendo el residente principal.
- El inquilino de la habitación tiene un derecho de uso limitado de:
- Su habitación privativa.
- Los espacios comunes que le autorices (cocina, baño, salón, terraza, etc.).
Legalmente, hablamos de algo muy próximo a una cesión de uso de habitación con servicios compartidos.
No estás entregando la “posesión” de toda la vivienda, sino solo de una parte concreta y el derecho a usar el resto bajo tus condiciones.
Eso es justo lo que debes reforzar bien en el contrato:
Que tu casa no se convierte en un piso compartido entre iguales, sino que tú sigues marcando las normas de convivencia y el uso de la vivienda.
Cómo seguir siendo “el dueño de la casa” también a ojos de la ley #
Si quieres que la administración (y, llegado el caso, un juez) vea claro que la vivienda sigue siendo tu domicilio principal, hay varios elementos que conviene cuidar.
Mantén tu empadronamiento y tu uso real de la vivienda #
Puede parecer obvio, pero es la base.
Tú debes seguir:
- Empadronado en esa vivienda.
- Viviendo realmente allí: durmiendo, recibiendo correo, usando la cocina, el salón, etc.
Si, en la práctica, tú casi nunca estás y la casa se llena de habitaciones alquiladas, aunque en el DNI figure esa dirección, puede acabar considerándose una explotación de vivienda compartida.
En cambio, si se nota que es tu hogar y que solo compartes una estancia, el enfoque jurídico es distinto.
No alquiles todas las habitaciones: deja claro que es tu hogar #
Si la vivienda tiene 3 habitaciones y tú vives en una, puedes alquilar una o dos, pero hay un límite razonable.
Desde nuestra experiencia en Valencia:
- Una habitación alquilada es muy claramente “hogar compartido”.
- Dos pueden seguir siéndolo, siempre que tú tengas presencia real y control.
- Tres habitaciones alquiladas y tú casi sin estar… y empieza a oler a residencias encubiertas o piso compartido comercial.
No hay una cifra mágica en la ley, pero sí un criterio claro: que no parezca un negocio de habitaciones, sino un complemento a tu uso habitual.
El contrato: tu mejor aliado para no acabar en un piso compartido #
Aquí es donde muchos propietarios se equivocan: usan contratos de “alquiler de vivienda” estándar descargados de internet, cuando lo que necesitan es un contrato específico de alquiler de habitación.
Qué debe quedar clarísimo en el contrato #
Hay varios puntos que conviene dejar completamente negros sobre blanco:
- Que el arrendador (tú) reside habitualmente en la vivienda.
- Que el objeto del contrato es el uso privativo de una habitación concreta, no de toda la vivienda.
- Que el resto de espacios (cocina, baño, salón, etc.) son espacios compartidos, cedidos para uso común y regulados por normas de convivencia.
- Que no se constituye piso compartido entre iguales, sino que tú mantienes la facultad de administrar la vivienda.
- Que el contrato se acoge a la libertad de pactos del Código Civil, al no ser un arrendamiento de vivienda completa típico de la LAU.
- Que queda prohibido subarrendar, realquilar o permitir a terceros vivir en la habitación.
Cuanto más claro, mejor. Así evitas malentendidos y futuras reclamaciones del tipo “yo tengo los mismos derechos que tú sobre toda la casa”.
Cómo describir la habitación y los espacios comunes #
Conviene ser muy concreto, por ejemplo:
Objeto de este contrato es la cesión en uso de la habitación interior derecha del pasillo, de aproximadamente 10 m², amueblada con cama individual, armario y escritorio, dentro de la vivienda sita en Calle X de Valencia, en la que reside habitualmente el arrendador.
El arrendatario tendrá derecho a usar, en régimen de copropiedad de hecho y bajo las normas de convivencia establecidas por el arrendador, la cocina, el baño principal y el salón-comedor.
Así evitas que alguien pretenda después que ha alquilado “la casa entera”.
Duración, prórrogas y finalización: mantén el control #
Una ventaja de estos contratos de habitación es que tienes más libertad para pactar la duración.
Duraciones recomendables #
En nuestra experiencia, para una vivienda habitual en Valencia:
- 6 a 11 meses suele ser un plazo muy cómodo.
Es suficientemente largo para evitar rotación constante, pero lo bastante corto como para poder reajustar si la convivencia no funciona.
Lo más interesante es evitar que parezca un alquiler de vivienda habitual clásico del tipo 1 año prorrogable automáticamente hasta 5 años. Eso es propio de la LAU para pisos completos.
Puedes pactar, por ejemplo:
- Un contrato de 9 meses, renovable de forma expresa (no automática) si ambas partes están de acuerdo.
La clave: siempre que haya renovación, que conste por escrito. Así tú mantienes la gestión sobre quién vive en tu casa.
Cómo resolver el contrato sin dramas #
Es sano incluir:
- Un preaviso de finalización: por ejemplo, 30 días.
- Motivos claros de resolución anticipada, como:
- Incumplimiento de normas de convivencia.
- Retrasos reiterados en el pago.
- Uso inadecuado de la vivienda o la habitación.
Recuerda: estás compartiendo tu hogar. No eres una empresa hotelera.
Es razonable proteger tu tranquilidad y tu derecho a vivir en paz en tu propia casa.
Precio, gastos y fianza: dónde se enredan muchos propietarios #
Otra duda muy frecuente en Valencia cuando alguien viene a nuestra agencia:
“¿Incluyo los gastos o los cobro aparte?”
Y, ojo, porque aquí también influye cómo ve la situación la Administración.
Incluir o no incluir los gastos #
Tienes dos enfoques:
-
Precio todo incluido:
Un único importe mensual (por ejemplo, 450 €) que cubre:- Uso de habitación.
- Parte proporcional de suministros (luz, gas, agua, internet).
-
Precio + gastos aparte:
Un alquiler de, por ejemplo, 380 € + suministros variables según consumo.
A ojos prácticos, en alquiler de habitación en vivienda habitual suele funcionar mejor el modelo “todo incluido”, con precio cerrado, porque:
- Simplifica la gestión.
- Evita discusiones sobre facturas.
- Refuerza la idea de que es un uso compartido de tu hogar, no un alquiler independiente con contratos de suministros propios.
Lo importante es que en el contrato declares claramente:
- Qué incluye la renta.
- Si puede revisarse el precio y cómo.
- Si hay limpieza de zonas comunes incluida o no.
Fianza: cuánto puedes pedir #
Para el alquiler de una habitación, no estás estrictamente atado a la fianza de 1 mes de la LAU destinada a vivienda completa.
Pero en la práctica, es muy recomendable seguir un esquema similar:
- 1 mes de fianza, que deberías depositar en el organismo autonómico correspondiente (en la Comunitat Valenciana, el depósito se gestiona a través de la Generalitat).
- Puedes añadir una pequeña garantía adicional (por ejemplo, medio mes extra), pero sin pasarte, para no dar sensación de abuso ni encajar en un contrato desproporcionado.
Es clave que la fianza se regule bien por contrato:
Cuándo se devuelve, en qué plazos y bajo qué condiciones (daños, impagos, etc.).
Normas de convivencia: el escudo invisible que te evita conflictos #
Lo más delicado del alquiler de habitación no son los papeles, sino las personas.
Puedes tener el contrato más perfecto del mundo… y aún así vivir un infierno si no has establecido normas claras desde el principio.
Y no hablamos solo de “nada de fiestas hasta las 5 de la mañana”.
Hablamos de cosas muy concretas del día a día.
Qué tipo de normas debes dejar por escrito #
Algunas cuestiones que siempre aconsejamos detallar:
- Uso de la cocina:
Horarios razonables, limpieza inmediatamente después de cocinar, nevera compartida o estantería propia, etc. - Visitas y pernoctas:
¿Pueden traer a alguien a dormir? ¿Cuántas noches al mes? ¿Con aviso previo? - Zonas restringidas:
Habitaciones o espacios a los que el inquilino no tiene acceso. - Ruido y horarios de descanso:
Especialmente si trabajas desde casa o madrugas. - Limpieza de las zonas comunes:
Si contratas limpieza externa, quién paga; si es compartida por turnos, cómo se organiza.
La mejor forma es incluir un anexo de “Normas de Convivencia” al contrato.
Así no es solo “lo hablamos de palabra”: queda firmado.
Y si hay conflicto, puedes apoyarte en ese documento.
Fiscalidad: cómo declarar el ingreso sin complicarte la vida #
Otro de los miedos habituales: “Si alquilo una habitación, ¿Hacienda me va a crujir?”
La realidad es mucho más sencilla:
Los ingresos que recibes por alquilar una habitación en tu vivienda habitual son rendimientos del capital inmobiliario y deben declararse en tu IRPF.
En términos muy resumidos:
- Declaras lo que cobras de alquiler.
- Restas los gastos deducibles proporcionales a esa parte alquilada.
Qué puedes deducir (de forma proporcional) #
Si alquilas, por ejemplo, una habitación de 10 m² en una vivienda de 90 m², estamos hablando aproximadamente de un 11 % de la superficie.
En líneas generales, esa proporción puedes aplicarla como criterio aproximado para:
- IBI.
- Seguro de hogar.
- Gastos de comunidad.
- Mantenimiento y pequeños arreglos.
- Parte proporcional de intereses de la hipoteca (si la hay).
Y si tienes suministros incluidos en el precio (luz, agua, gas, internet), también puedes imputar una parte razonable de estos como gastos asociados a esa actividad de alquiler.
No hace falta complicarse con fórmulas raras, pero sí conviene:
- Guardar todas las facturas.
- Tener un excel sencillo con los porcentajes.
En la práctica, suele seguir saliendo muy rentable:
Los ingresos superan con creces la parte de gastos, y aun tributando, el resultado sigue siendo muy positivo.
Cómo evitar que tu alquiler de habitación se considere actividad económica #
Este es uno de los puntos clave para no meterte en líos “sin querer”.
La línea que separa el alquiler de habitación de la actividad económica de alojamiento suele estar en:
- El número de habitaciones que alquilas.
- Los servicios que prestas.
- La forma en la que ofreces el alquiler (como “negocio” o como complemento de tu hogar).
Para mantenerte del lado sencillo (sin tener que darte de alta como actividad económica, facturar con IVA, etc.):
- Limita el número de habitaciones alquiladas.
- Evita ofrecer servicios típicos de hotel o residencia:
- Limpieza diaria incluida.
- Desayunos o comidas regulares.
- Servicios de lavandería profesional.
- Deja claro que no es un alojamiento turístico, sino un alquiler de media o larga duración.
Si tienes dudas, una buena referencia práctica:
Contratos de 3 meses o más, sin servicios tipo hotel, y con uso compartido de la vivienda como hogar habitual, encajan mucho mejor como alquiler tradicional.
Diferencias entre alquilar una habitación y hacer un piso de estudiantes #
En Valencia, con tanta universidad, muchos propietarios se plantean:
“¿Y si alquilo cada habitación por separado y así saco más?”
Puede ser rentable, sí, pero ya estamos entrando en otro terreno, que es precisamente el que quieres evitar: que se vea tu vivienda como un piso compartido profesionalizado.
Vamos a verlo en una tabla comparativa muy simple:
| Aspecto | Habitación en tu vivienda habitual | Piso de estudiantes/piso compartido clásico |
|---|---|---|
| ¿Tú vives allí? | Sí, eres residente principal | Normalmente no, o convives como uno más |
| Tipo de contrato | Cesión de habitación | Varios contratos de vivienda o habitación |
| Percepción legal | Hogar compartido | Vivienda compartida, posible explotación |
| Nivel de control del propietario | Alto | Medio/Bajo |
Si lo que quieres es estabilidad, tranquilidad y no meterte en un modelo casi empresarial, el enfoque “vivo en mi casa y alquilo una habitación” es mucho más sencillo.
Cómo seleccionar al inquilino ideal para tu casa, no solo para tu bolsillo #
En una agencia inmobiliaria en Valencia a menudo decimos algo que sorprende:
“Es mejor tardar un mes más en alquilar la habitación que aceptar a la persona equivocada en 3 días”.
Piensa que esa persona no solo te paga una renta.
Va a compartir tu cocina, tu baño, tu salón, tus horarios, tus ruidos y tus silencios.
Algunos consejos muy prácticos:
Haz una entrevista real, no solo una visita rápida #
Más que enseñar la casa, intenta conocer a la persona.
- Pregunta a qué se dedica.
- Pregunta sus horarios habituales.
- Pregunta si ha vivido antes en piso compartido o en habitación con propietario.
- Observa si respeta tus tiempos, si escucha o solo exige.
No estás firmando un simple acuerdo económico; estás eligiendo con quién vas a compartir tu vida diaria.
Filtra también con el contrato #
Un buen contrato ya hace un “filtro natural”.
A quien le incomoda que haya normas, que se prohíban fiestas o que se regulen las visitas, probablemente no es el perfil que quieres en tu casa.
Explícale siempre, desde el primer minuto, que:
- Es tu vivienda habitual.
- Buscas una convivencia tranquila.
- Hay normas que ya están por escrito y que forman parte del contrato.
Registro de contrato, depósito de fianza y pequeños trámites #
En la Comunitat Valenciana, como en otras, la fianza debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente.
Aunque se trate de un alquiler de habitación, nuestra recomendación es:
- Depositar la fianza como si fuera un arrendamiento de uso diferente de vivienda o de vivienda parcial, según la información que facilite la Generalitat.
- Guardar bien el resguardo.
- Entregar una copia al inquilino.
Respecto al contrato, no es obligatorio inscribirlo en el Registro de la Propiedad para este tipo de arrendamientos, pero sí es fundamental:
- Firmarlo en dos copias originales.
- Que ambas partes tengan su copia.
- Firmar todas las hojas o, al menos, la última con mención al número de páginas.
Parece un detalle sin importancia… hasta que se necesita.
Errores típicos que vemos cada año… y cómo evitarlos #
En Valencia, después de muchos años asesorando propietarios, hay una serie de errores que se repiten:
- Usar un contrato estándar de alquiler de vivienda completa, descargado de internet, para una simple habitación.
- No dejar claro que el propietario vive allí y que no se trata de un piso compartido entre iguales.
- No regular las visitas y pernoctas: aparece la pareja del inquilino a vivir sin pagar.
- No hablar de limpieza y mantenimiento: la casa termina siendo un caos y la convivencia se rompe.
- No declarar los ingresos en la renta, pensando que “por una habitación no pasa nada” y luego llevarse un susto.
La buena noticia es que todos esos errores se pueden evitar si:
- Preparas bien el contrato.
- Hablas claro desde el primer día.
- Dejas tus normas por escrito.
- Guardas facturas y controlas mínimos de fiscalidad.
Resumen práctico: cómo organizarlo sin convertir tu casa en un piso compartido #
Sin fórmulas raras y sin lenguaje técnico, lo fundamental es:
- Tú sigues viviendo en la vivienda, con empadronamiento y uso real.
- Lo que alquilas es una habitación concreta, con uso compartido del resto.
- Firmas un contrato específico de habitación, donde se deja claro todo eso.
- Regulas por escrito las normas de convivencia, visitas, limpieza y uso de zonas comunes.
- Fijas una renta clara, con o sin gastos incluidos, y una fianza razonable.
- Declaras tus ingresos en la renta, deduciendo gastos proporcionales.
- Seleccionas muy bien a la persona con la que vas a convivir.
Hecho así, alquilar una habitación en tu vivienda habitual en Valencia o en cualquier punto de España puede ser:
- Una fuente de ingresos estable.
- Una forma de aprovechar metros que ahora mismo están muertos.
- Y, si eliges bien, incluso una compañía agradable en el día a día.
La clave está en que la Administración, y también tu inquilino, vean muy claro que lo que estás ofreciendo no es un piso compartido profesionalizado, sino tu hogar, que decides compartir con alguien bajo tus condiciones.
Y cuando eso queda bien atado desde el primer momento, el alquiler de una habitación deja de dar miedo y se convierte, sencillamente, en una muy buena decisión.